中之島4丁目免震高層マンション 【N4.TOWER】

[周辺住民さん]

大阪市北区中之島、RC34階建て、総戸数343戸の超高層マンションです。
売主は、㈱大京、京阪電鉄不動産㈱、施工は、㈱竹中工務店です。
物件登録しましたので、立てておきますね。


所在地：大阪府大阪市北区中之島4-3-29他
交通：京阪中之島線｢中之島｣駅徒歩3分
　　　　地下鉄四つ橋線｢肥後橋｣駅徒歩8分
　　　　阪神本線｢福島｣駅徒歩7分
　　　　補足／他交通:JR東西線｢新福島｣駅徒歩8分

[727: 購入検討中さん]

722さんありがとうございます。
うちは住むために検討していますが、やはりここか、あとは駅直結、
梅田近辺を考えたいと思っています。
駅直結は便利で資産性もいいのですが、別の意味でのごちゃごちゃありますから、
今のところN4を一番に考えていますので、情報はありがたいです

[728: 物件比較中さん]

>>727
>やはりここか、あとは駅直結、梅田近辺を考えたいと思っています。
利便性・梅田のアクセスを考えている人が、なぜ？どこが？Ｎ４が良いと思うのですか？

＞駅直結は便利で資産性もいいのですが、別の意味でのごちゃごちゃありますから、
「ごちゃごちゃ」って何です？　お茶を濁さずにクワシク！

参考にしたいので、コメントお願いします。

[729: 契約済みさん]

私は住むために契約しましたよ。
100平米を超える広さになるので比較出来る物件は限定的でしたが、
電車での移動はほとんど無いので交通機関は苦にはならず、
たまになら、肥後橋でも福島でも十分歩ける距離でした。
東西線新福島駅、阪神福島駅なら徒歩数分でしたよ。苦にはなりません。
毎日なら駅チカのほうがいいのかもしれませんが。

もっぱら自家用車とタクシー移動がメインです。
堂島や中之島のオフィスへは徒歩で行けますし、
梅田でもタクシーでほぼ1メーターです。
むしろこの距離感の交通利便性は高かったです。

自転車を使えば数分ですよね。別に問題無い距離ですが…。

そら、どちらがいいといえば毎日通勤なら駅チカでしょうが、
そうなると物件がかなり限られてきますよね。
何を一番重視するかが大事かと思いますよ。

大阪は良い意味でも悪い意味でもゴチャゴチャしてますよね。
シティータワー西梅田や北浜はマンションは良くても周辺は雑居系です。下町ですね。
タワー大阪は一体開発で美しい町になったと思いますが、そもそも販売時期が違いますので、
気に入っても新古販売待ちかキャンセル物件しかありません。

その点、中之島は町は鮮麗されているし、良くも悪くもゴチャゴチャしていません。
今後の開発でゴチャゴチャするはずもなく、むしろ整然とした美しい町並みが期待されます。
そこが魅力でした。

90平米以下の間取りとなると他にも選択肢が出てくるのかもしれませんが、
私の場合は100平米以上ですので選択肢が限られてきました。

私はそんな理由です。
参考までに！

[730: 契約済みさん]

10/11付朝日新聞夕刊に中之島特集(下)がありましたが、
N4タワーの販売状況が書かれていました。

販売済250戸のうち8割が売約済で、内3割がセカンドハウスらしいです。
セカンドハウスが60戸が多いかどうかはともかく、販売済250戸のうち8割が売約済というのは
意外に人気ですね。取材時期がいつか解りませんが、先日の9割というのもまるっきり嘘では
なさそうです。

[731: 契約済みさん]

>>720 さん
>>723 さん

歩いて思ったのですが、中之島駅よりも渡辺橋駅の方が近いようです。
中之島駅の改札口はかなり遠いようですが、渡辺橋はすぐそこです。
それに、中之島ダイビルが来春完成すれば、直結します。

歩けば解りますが、建設中の中之島ダイビルって、N4タワーの正面玄関を出て、
左へ行くと信号がありますが、そこを渡って本当にすぐですよ。
そこからビルの中へ入って、エスカレーターを地下を降りるとすぐ駅の改札口です。

ダイビルHPにある中之島ダイビルのパンフレットによると、
地下へ降りるエスカレーターもありますし、
京阪の構内図を見ると、中之島ダイビルから改札口が目の前なのは一目瞭然です。

中之島駅の地下入口に到着する前に、渡辺橋駅に到着するのではないかなーって思います。

中之島ダイビルの中や、渡辺橋駅にはお店も色々出来るようですし、
隣の三井中之島ビルにはスターバックスもあります。

リーガロイヤルしかない中之島駅よりは、夜食でも買って帰るというのは良いかもしれません。

[732: 731]

ここにありました

中之島ダイビルパンフレット
http://www.daibiru.co.jp/project/nakanoshima.html

京阪中之島線・渡辺橋駅構内図
http://www.keihan.co.jp/traffic/eki/premises0703/281.pdf

渡辺橋駅ショッピングモール MINAMO
http://www.keihan.co.jp/news/data_h20/2008-09-09-01.pdf

[733: 匿名さん]

>>730
人気なんでしょうか？
３４０−２５０＝９０は未販売。
２５０×０．２＝５０は売れ残り
９０＋５０＝１４０
１４０／３４０ですから４割は売れてないわけで。
これも大京の「８割売れている」を信じての数値ですが。

[734: 匿名はん]

まあ時期的なものを考えたら8割売れてるのは人気物件に入るでしょうね。

これが少し前のマンションバブルの時期なら完売は簡単だったんでしょうが。
あとは景気次第でしょう。北浜なんかもキャンセル相次いでるみたいだし。

[735: 匿名さん]

N4は悪くないと思いますけどね
確かに営業は難ありで、割高ですが、立地と仕様はいいかと思いますよ。

[736: 他物件契約済み]

そうかもしれませんね。
ただ妬まれる物件でもないのに何故アンチが多いのかな？

[737: 匿名さん]

アンチと言うか、良いところある割りには中途半端が極端にあるからでは？
あとは大京さんの態度にも問題あるのかも。
もっと、普通に売ればいいと思うのですがね。
まずは、モデルルームを普通にしてみてはと思います

[738: 匿名さん]

具体的に大京の難とはなんでしょうか

[739: 匿名さん]

近々モデルルームを見に行く予定ですが、こちらをみていると大京の接客にくせがあるようですね。見学するに当たってどのような所にきをつけなければならないのでしょうか？
　またモデルルームを普通にしたほうがよいとのことですが、なにか注意してみなければならないことがありますか？

[740: 物件比較中さん]

モデルルームは二つあります。
狭い方はカストマイズしすぎで見ても意味がありません。
周辺情報は営業の方に聞くだけでなく、自分でネットとかで情報をとるべきかと
あと、質問はたくさんした方がいい

[741: 物件比較中さん]

東京のマンションではバレーパーキングサービス実施していますね

[742: 購入検討中さん]

ここは渡辺橋駅付近のダイビルも近そうだなと思っていました。
お店もいろいろ出来るようで、楽しみですね。

Ｎ４タワーも結構売れているようですね。
私のいいな〜と思っている間取りもあと少ししかないですし、検討中の間取りは考えているうちに他の方が・・・。
だんだん選べなくなってきました（急がねば）。

場所的には繁華街の中心でもないのでいいかと思っています。
駅までそんなに遠いとも思いません。
会社へは自転車で行ってもらおうかと思うくらいです。

[743: マンコミュファンさん]

買った。

[744: 物件比較中さん]

７４３さん、おめでとうございます。
中之島新線も出来てこれから期待出来ますね

[745: マンション投資家さん]

間取についてなんですが、プラン変更はまだ可能なのでしょうか？
可能なら急ぎですが、無理なら今買う妙味が無いですね・・・
新築他物件とほぼ同一条件ということになりますから。

[746: 購入検討中さん]

743さん値引きはじまりましたか？

[747: 匿名さん]

株主総会で値引きすると言ってましたけど。
新聞に出てましたよね。

[748: 近所をよく知る人]

値引き/サービス内容は具体的に公表出来かねます。

仮に値引きがあったとしても、
他言した場合等のペナルティ内容まできっちりと制約を受ける事でしょう。

情報では、200万弱ぐらいの交渉の余地はあるようです。
あくまでも噂です。

それ以上の噂をご存知の方教えて下さい。

[749: 物件比較中さん]

個人的には、仮に２００万値引きがあったとしても部屋にもよるがまだまだ割高感は捨て切れない。
Ｎ４は最上階が３４階というのが影響しているのかどうかは分かりませんが、中層階の部屋で同じ階数のkitahamaより㎡単価の高い部屋が幾つか有ります。
個人的には立地、共用部、設備・仕様はkitahamaの方が良いと思うのでやはりＮ４についてはまだまだ高いかなという結論になってしまう。
中之島の発展には期待しているが、今の経済状況ではあまり多くは望めない気もする。

[750: 匿名はん]

余談ですが、梅田ローレルの発展はおさかんらしい。

[751: 匿名さん]

発展は盛んなんですか

[752: 契約済みさん]

>>745
階数によると思いますが、まだプラン変更、間取り変更、設備変更間に合うと思いますよ。
ギリギリかもしれませんので急いだ方が良いと思います。
室内ドアを変更、フローリングを変更等々、かなり細かく変更が効きました。

オプションの中から決まったものを選択という訳ではないのが良かったです。
部屋にもよるかもしれませんが・・・ちなみに32階以上のプレミアムフロアではありません。

>>747
それは在庫物件の話しでしょう。N4は関係ありません。

値引きがあるとすれば下層の50平米以下の単身、投資用の部屋ではないですか？
売約済が7割で、あとは殆どが下層階ですので。

[753: 契約済みさん]

ま、完成在庫つまり竣工済みの物件でないとデべにとって値引きする理由はないでしょう。Ｎ４は来年9月竣工ですから今の時点で値引き交渉をしてもハードルは高いはずですよ。それに希望住戸がいつまでもあいているわけじゃないでしょ。

[754: マンション投資家さん]

どっちにせよ竣工までに完売しない物件は投資物件としては使えない。。この時代、、、。

大阪市内じゃい今のところタワー大阪だけかな！

[755: 物件比較中さん]

京阪が開通しましたが、周辺への人の流れとか変化ありますか。
開通当日はリーガロイヤルの売上げが大幅に上がったようですが。

[756: マンション投資家さん]

渡辺橋駅利用者少なすぎ…。
京阪さん大丈夫ですかぁ？
株売ろうかなぁ…。

[757: 物件比較中さん]

１２１平米のSHタイプで８６００万から１００００万。
広さも、間取りも丁度よく、内装の雰囲気も落ち着いているのがとても気に入っているので、私はとても高く評価しております。
　一方で価格の方は1000ー1500万ほど予算を超えます。少し無理してもよいのか、もしくは相場的に少し無茶なのか、ご意見頂けますでしょうか？

[758: 渡辺橋利用者]

↑

出入口多すぎ、おまけに景観ぶちこわし。
改札が中央部に一つのみ。
深すぎて上り下りが死ぬほど大変。
めちゃくちゃ不便なダイヤ（京都方面は基本乗り換え必）
京都までの直通の特急ナシ。

⇒ 結論：京阪中之島線いらん。とっとと廃止して埋めて原状回復しろ！

[759: 物件比較中さん]

地下鉄でなく、広く快適な遊歩道、自転車専用道路を作って欲しかった・・・

[760: 購入検討中さん]

東西方向の移動が便利になったのは確かだね。

[761: 匿名さん]

堂島川のラインがきれいに整備されてきましたね。
これから、ますます整備が進むことを期待します。

中之島新線は、短い区間に４つも駅ができ、
しかも出入り口が特徴的だから目立つし、出入り口が多く感じるんでしょうね。
全て「なにわ橋」駅のような設計だったら、
もっと町並みに溶け込んだのかなとも個人的には思います。。。

N4が駅直結だったら、もっと魅力的になるんですが。。。

[762: 近所をよく知る人]

遊歩道は工事中。

[763: 物件比較中さん]

大京って大丈夫ですかね？
株価も心配だし。

[764: 購入検討中さん]

大京が破産したらどんな影響があるでしょう。　
少し竣工が遅れるくらいかな？　一マンション購入者は特に困ったことにはならない
ものですかね。　色々とデベが破産してますが、実際のところ引渡前のマンション購
入者は具体的にどんな被害を被るものなのでしょう？

[765: 購入検討中さん]

万が一大京が飛べば大京連結の管理会社も被害を被る可能性は大。
そんなことを考えながら購入するのはリスクが高すぎる。
安い買い物ではないのですから・・。

[766: 物件比較中さん]

正直心配です。
今日の日経株価は8000円切りましたしね
影響が色んなところで出来ますよね。
大京の状況を考えたら、さすがに大丈夫かなと心配に。
このまま検討物件に入れるべきか、当分買うのをやめるか悩み中です

[767: 匿名さん]

最悪、京阪が引き継ぐって事でなんかなるでしょうか？

[768: 銀行関係者さん]

大京の親会社はオリックスだから、うしろだてのない中堅どころのデベとは違います。

[769: 契約済みさん]

大京はそうですが、そもそも京阪不動産との共同事業ですから、
万が一大京がという時でも京阪不動産が残ります。

そもそも大京はオリックス傘下ですので、
最近倒産の多い新興企業や他のデベとは違いますね。

大京の株価は気になりますが、事業主に京阪不動産が居る限りは、
大きな問題はないと思います。管理会社も変更すればいいだけです。

京阪不動産は京阪グループですし、京阪そのものが中之島開発に力を入れているところから、
（先日も京阪不動産がオリックスから堂島のビルを買収しましたね）
N4の失敗＝京阪の中之島開発の失敗＝中之島線の失敗　と関連づけられる可能性があると思います。

そういった様々なプレイヤーの思惑を考えると、N4は問題はないと私は考えてます。

(実現の可能性はともかく）中之島観覧車の話しといい、中之島線の南港延伸の話しといい、
そして決定しているサーカス開催といい、中之島に限っては今は明るい話題ばかりですが、
実現性が高いが今は景気に左右されそうなのが、京阪と大林の超高層ビル事業だと思います。
これが中止となれば、中之島開発に対する暗雲は多少なりと出てくるのではないでしょうか。

大きな買い物ですので、この時期に慎重になるのは確かです。
不安ですが、今は社会全体が不安に陥ってますよね。

[770: マンション投資家さん]

大京の株を買いました。今はチャンス。

[771: 通りすがり]

↑ いくら開発、延伸などと騒いでみたところで、まだまだ絵に描いたモチ。外資系ホテルを誘致するとかいってますが、冷静に考えて大阪程度の規模の都市で、あの立地に出店する外資系ホテルなんてあっても３流以下なのは目に見えてる。

誰が引き受けるから大丈夫というような問題ではなく、つぶれそうなデベというだけでも即パスだと思いますが。

建物は立ってからイロイロな問題が出てくるのが普通ですが、売主がつぶれてては話しになりませんからね。

[772: 匿名さん]

億リックスはシビアな会社ですからね。
大丈夫だとは思いますが、株価が低迷、在庫の増加、財務の悪化が
悪くなると問題ないとは言えない。
せめて今の株価を2倍にしてほしい。

[773: 物件比較中さん]

電車に乗ってみた。なるほど近い。

[774: 匿名はん]

二十階まで出来てますね。

[775: 申込予定さん]

順調に出来上がってきていますね。
近くのかた、出来れば写真のUPお願いします

[776: 購入検討中さん]

京阪のビルにできる外資系ホテルってどこですか?