中之島4丁目免震高層マンション 【N4.TOWER】

[周辺住民さん]

大阪市北区中之島、RC34階建て、総戸数343戸の超高層マンションです。
売主は、㈱大京、京阪電鉄不動産㈱、施工は、㈱竹中工務店です。
物件登録しましたので、立てておきますね。


所在地：大阪府大阪市北区中之島4-3-29他
交通：京阪中之島線｢中之島｣駅徒歩3分
　　　　地下鉄四つ橋線｢肥後橋｣駅徒歩8分
　　　　阪神本線｢福島｣駅徒歩7分
　　　　補足／他交通:JR東西線｢新福島｣駅徒歩8分

[602: 住まいに詳しい人]

６００ですが、思いつきました。
６０１さんの言われる通りのことと、リーがロイヤルホテルに思い入れのある人やすぐに飽きるとは思いますが科学館などのあのあたり施設を気に入っている人には良いかもしれません。
資産価値や転売や賃貸にはもっと良い物件があるように思えます。

[603: 匿名さん]

賃貸ならここよりもっと鉄道に便利なとこ借りるんじゃないかなあ。（京阪じゃ弱いし・・・）
ここは賃貸で貸すよりここを気に入った人がずっと住むマンションだと思うね。
それを考えると低層階の間取りに１LDKなどの投資用？が多すぎるのがちょとひっかかる。
ポーターサービスを売りにするにしても大概駐車場そのまま入れるからあんま使うことないだろうしねえ・・・

[604: 物件比較中さん]

ポーターは駐車場のところから部屋に荷物を持って行ってくれるのではないのでしょうか？
また、電話したら部屋に取りに来て駐車場へ持って行ってくれるのでは？

ホーターだけでなく、配車係も置くべきですよね。

[605: 物件比較中さん]

中之島の島民になるですか。
確かにそれはありますね。
リーガロイヤルには思い入れありますが、隣ではないですからね。
直結していたら、検討したいです。
ただし、アパは嫌ですよ（つっこみしないでね）
あと、文化施設は図書館とかならうれしいですけど、科学館とかは興味ないな。
賃貸で試すにもちょっと勇気がいります。
（モデルルームみたいな部屋が賃貸に出たら考えるかも。）

[606: 匿名さん]

中之島の島民ってステイタスなんですか。
中之島周辺につとめていますが、そんな感じが一切ないのですが・・・・

[607: 購入経験者さん]

ポーターを売りにしているけれど、この運用難しそうだなぁ。一部の入居者が軽い荷物でもポーターに運ばせたら、いずれ1日に一回10kg以下までとか、ルールが出てくるかもしれない。だって、ちょっと買い物に出て車で戻るたびに、ポーターに運ばせるホテル住まいを文字通り繰り返す一部の人と、常識を守って自分で運ぶ人（これが多いと思うんだけど）に二極化すると、一部の人のためにポーターがいるのではない、という議論になり、管理組合で廃止が議題になるんじゃないかな。購入予定者の方は、そのあたり、大京さんから説明を受けているのかな？

[608: 匿名さん]

ポーターは必要ないと思いますね。
６０７さんの指摘のような事が起こると思いますし、
必要な時に他の荷物運びで不在なら最悪。
謳い文句としてはいいけど、実用的じゃない。
数人が常に常駐していれば対応は可能でしょうけどね

[609: 物件比較中さん]

＞ポーター
イメージとしては、玄関まで車を乗り付けて、荷物を下ろし、ポーターが
荷物を部屋の前まで持って行ってくれる（台車を使って）、住人は車を
駐車場に入れて部屋に戻り荷物を受け取る。　配車係がいなくても、これだ
けでなかなか便利だと思いますがね。　でも二人は必要でしょう。　交替も
入れると、３〜４人は雇用しておく必要がありそうですね。　万が一一人
だけということであれば、確かにかなり無理がある。

[610: 購入検討中さん]

ポーターは1名だと聞いた記憶がありますが、定かではありません。
少なくとも3名はいなかったと思います。
ゴルフシミュレーターといいポーターといい宣伝としてはいいのですが、
実用的とは言い難いですね
どうせなら、ゴルフシミュレーターは5台、ポーターは常時3名とかすればいいのに、
使い勝手が悪く、実際に制限が多くて気軽に使えない。
それだと、無駄な維持費ばっかりかかります。
今一度考え直して、どうにかしてほしい。

うちは、もしここを契約する事になったら、ポーターの利用頻度によっては
廃止を申し出ますね。通るかわかりませんけど、６０７さんのご指摘通りになるのでないかと思います

[611: 物件比較中さん]

ポーターはいたら便利ですけど、大きな荷物時以外は使わないような・・・・
ポーター以外のメリットはないでしょうか？

[612: 購入検討中さん]

賃貸ならThe Kitahamaの方がお勧めだとおもいますけど

[613: 匿名さん]

モデルルームに行ったらUSBメモリもらえた。
ちょっぴりうれしいです

[614: 契約済みさん]

このＵＳＢはすごい。パンフレットとは違った内容で、動画まであって説明してくれる。時代が変わっていくということを実感できます。私の知人はＵＳＢをもらえなかったみたいだけど、どうしてなのかなあ。買いそうなのに。契約してからあとも、家具とか、検討するのによい。他物件では見たことがない。オリジナルですかね。

[615: 購入経験者さん]

デベさんは、売ってから先は考えていないからね。うちのマンションでもちょっと違う話があり、そのことを痛感しています。3人も常時ポーター抱えたら管理費ものすごいですよ。1人だと誰かの荷物を部屋に持っていく時は不在になる。30階まで往復したら数分かかる。その間、不在時間が確実に発生する。ポーターって、常にいるから便利で、いたりいなかったりしたら使い勝手が悪い。結局、ドアマン程度になるんじゃないかな。ポーターは部屋には行かず、車のドアを開ける程度。たまにトランクから荷物を降ろし、EVに載せるのをを手伝うくらいにサービスが縮小されるのでは。まあ格好いいけど、高額な管理費を払ってまで、あるとよいサービスと言えるかどうか。それに車のない人にはほとんど意味ないからいずれ、管理組合の議論になると思うなぁ。

[616: 匿名さん]

USBはうれしかったけど、中身はイマイチでしたよ。
感激するほどかな？
ここのメリットはUSBもらえただけでした。
あとは、うーんって感じ。

[617: 物件比較中さん]

やはり中途半端さが入居してからも問題になりそうですね。

[618: ご近所さん]

http://2011osaka.com/

大阪駅再開発の情報です。ミッフィーをキャラクターに使うなんて、やっぱＪＲは金余ってるなー。びっくり。

[619: 匿名さん]

北ヤードも遅れていますが計画は順調のようです。
梅田周辺は数年で大きく変わるでしょうね

[620: 物件比較中さん]

標準プランのままでこの物件を購入するのはどう考えても高い気がする。
投資という意味合では論外で、資産としても５〜１０年先のリスクを考えると決して買い得感は無いと思うのですが・・。
冷静に判断するとやはり割高か・・・。

[621: 物件比較中さん]

確かに標準プランだとあまりメリットはなく、割高ですね。
ここを購入するなら、モデルルーム並みのカストマイズをすれば価値がでるのでは？

[622: 物件比較中さん]

ポーターについて議論が多いようですが、
結局部屋まで運ばせるという考え方を止めればよいのでは？
とりあえず入り口で荷物を降ろし、それを見といてもらいつつ、
自分は車を入れに行く！
これならそんなに人数は要りませんし、
地味に便利な気がします。

話は変わりますが、値下げを検討していると噂で耳にしました。
先日あった完成物件の値引きとはまた別の話です。
ここ数ヶ月の経済状況の悪化懸念も含め、
とりあえず待ちが妥当な気がしますが・・・。

[623: 物件比較中さん]

入り口で荷物を降ろし、それを見るだけならポーターはいらないと思いますよ。
無駄だし、反対に手間です。
車の出し入れ時に荷物を出しても問題ないわけだし、駐車場の構造上問題ないでしょう。
ポーターなんて中途半端やめてもっと違うサービス考えたらと思います。

価格改定は大歓迎です。
どこからの情報ですか？
業界筋？
それなら期待出来ますが・・・・
せめて5％ぐらい価格を下げてほしい

[624: 物件比較中さん]

荷物の多い人なんて毎日そんなにいないだろうので、何とかなるのではないだろうか。
本当に荷物が多かったら、ポーターを待つことは我慢できるでしょうし。　ポーター
不在のときは、コンシェルジュ等に荷物を預けて、後でポーターに部屋へ運んでもら
えばよいとも思う。　意外にうまく運用されるのではないでしょうか？

[625: 契約済みさん]

ポーターはどうでもいいけど、その代わりにバレーパーキングサービスの方がいいね。

タワーパーキングに車を入れてくれる。この方がずっといいな。
意外とめんどくさいし。

ポーターに運ばせるほど荷物ある日なんてそうそう無いし、
それより入庫待ちが発生した時のタワーパーキングほど面倒なものないから。
先に入れる方は焦るし、後に入れる方は暇だし。

[626: 物件比較中さん]

＞バレーパーキングサービス

これはここに限らず他のマンションでも、特にタワーパーキングの場合は
実施してほしいサービスの一つですね。　入れるときも便利ですし、特に
出かけるとき便利。　電話一本で車を玄関に回しておいてくれる。
管理費のアップは必至でしょうけど。

[627: 物件比較中さん]

ここのスレを見て驚きましたがポーターさんの話題でいっぱいですね。
ポーターさんの勤務時間はいつからいつまですか？
kitahamaの場合はパンフレットでは朝の限られた時間のようですが、N4はどうですか。

[628: 匿名さん]

kitahamaにはポーターはいないのでは。コンシェルジュの事じゃないですよね。

[629: 物件比較中さん]

階数、間取、プランなどに拘らず、完成物件まで待てば５％辺りは軽くいくと思います。
現在の経済情勢・価格を考えると完売の可能性が低いとの推測は難しいものではありません。
しかし、その残った部屋がライフプランに合致していれば問題はないですが、ここの標準プランは不動産的にもこのマンションのコンセプトと少しかけ離れている感じがします。その上、当初の価格が高いので５％位のダウンでは不動産としての割高感を拭うことは結構キビシイです・・。
中期的に考えても、現在値で購入される方は余程余裕のある方かスゴイとすら思ってしまいます・・。

[631: 購入検討中さん]

バレーパーキングサービスはどこか実施されているマンションってあるんでしょうかね？

[632: 物件比較中さん]

＞バレーパーキングサービスはどこか実施されているマンションってあるんでしょうかね？

大阪はもちろん、日本全体でもまだひとつもないと思います。
日本はホテルでもそんなにやってないサービスですから。
これから広がっていくサービスなのか、日本では広がらないのか。
よい雇用創出だと思いますが、マンション住人がその分上がる管理費を払いたいと思うか
どうか…

[633: ご近所さん]

大京株価　９９円！

[634: 匿名さん]

ポーター雇うぐらいなら、バレーパーキングサービスがいいと思いますけどね
今日は上げましたが、大京の株は気になりますね。

[635: 物件比較中さん]

ポーターとバレーパーキングじゃ経費が全然違ってくるでしょう。
車を傷つけたときの保険等にも管理会社が入る必要あるでしょうし。

[636: 物件比較中さん]

大京さん株価低迷してるけど大丈夫だよね？
心配だよ。

[637: 物件比較中さん]

単純な比較は難しいかもしれないが、
90年代のバブルで倒産あるいは危機に直面した企業は、
今回の金融危機により、業績悪化の懸念があると聞きました。

大まかな話ですので、業種や事業規模にもよるのでしょうが、
大京もその一つに入るとは思いますね。

以前にも書きましたが、やはり瑕疵担保法の適応物件になるかどうかが、
大変重要になってくると思います。

と言う事はこの物件が計画通り竣工してしまえば、
非適応となり、万一大京が破綻すれば、
契約者は大きな損害を受けるかもしれませんね。

やはりここは契約を待つのが得策かと思いますし、
逆に多くの契約予定者が、
瑕疵担保法の適応物件にするなら買う、とでも言えば、
話がいい方向に流れる可能性があるかもしれません。

[638: 物件比較中さん]

任意で適応物件にするなんてことができるのでしょうか？
ところで、瑕疵がなければ大京がどうなろうが、大して関係ないですよね？
それより竣工前に破たん、工事ストップの心配はどうなのでしょう。

[639: 匿名さん]

瑕疵担保法は法律なので、瑕疵担保法前の物件はデベの対応によって違いますが、
普通は通常の瑕疵保証をやっています。
しかし、疵担保責任の期間にデベが倒産してしまったら、誰も保証をしてくれません。
そうなると、資力のないデベのマンションを誰も買わなくなるので、
「特定住宅瑕疵担保責任履行確保法」が出来たのです。
ちなみに、保険料は販売価格に含まれます。
心配なら、安心できるデベから購入するべきですね

そうなると大京が安心出来るデベかと言うことになりますね。
その判断は購入者がみないとダメです。

[640: 契約済みさん]

大京と京阪不動産のコラボですから、大京に何かあっても京阪不動産があります。
京阪電鉄そのものはやる気まんまんの中之島で、中之島線の地図には必ず出るほど
その象徴みたいなタワーマンションになっていますから、
万が一でも、京阪が残ればそれで安心でしょう。

どちらにしろ竣工まであと１年です。
今の経済状況を見ていれば、１年後に何かより今でしょう。

[642: 匿名はん]

この部屋がいい！というこだわりがなければ、この物件必ず値引きが始まりますよ！投資目的の購入は必ず減るでしょうし、少なくとも今は買い時ではないきがしますけどね？

[643: 入居予定さん]

なんか販売に苦戦している競合物件の関係者がここにイヤミを書きに来ているようですね。ま、この立地の将来性が羨ましくてしょうがないからでしょう。選択肢は売れ残りの他のタワーの東西向きを選ぶか、南向きで発展が続くＮ４（営業さんの話ですとこれからも未発売住戸が新発売として出てくるそうです）を選ぶか、２つに１つなんですけどねー。

[644: 物件比較中さん]

僕は642さんと同意見です。
どうもN4は売れていないと言ううわさを色々と耳にします。
大恐慌だなんていわれ始めているにもかかわらず、
今まで以上に売れることなんてないでしょうし。

N4にしろkitahamaにしろ、投資目的で買っている人も多いようなので、
竣工後でも十分選択肢は残っているでしょうから、
今はどうも動きにくいです。

何年先になるか分かりませんが、
北ヤードの開発を待つほうがいいのかなぁ、
なんて思います。

[645: デベにお勤めさん]

私はN4さん南向より、
資産としてなら売れ残り(NY？TK？)でも東西向きだと思います。
子供さんがいればGKTでしょう。

[646: 匿名さん]

結局は待って、価格が良い感じで下がったら再検討がベスト？

[647: デベにお勤めさん]

私はここのマンションを購入検討してみたが、見学してもコンセプトが伝わらなかった。

①販売の方は、‟資産価値”が上がる事を強調されましたが、
　TTOの価格と比べ、中之島の開発が進む事を前提とした設定に感じた。
　しかも中之島沿線は他の路線との乗換えが不便な為、
　中之島沿線の利用者数は少なく経済効果は乏しいと感じる。
　朝日グループ再開発構想は多少恩恵はありそうだが、NYタワーのほうが魅力である。
　
②高層化が進む中之島では、34Ｆタワーとしての眺望も乏しく、
　クオリティの高さ・存在感も感じられない。
　※長谷工が江之子島で56Ｆ計画案

③中之島界隈エリア限定で検討するのであれば、
　より利便性に富んだTTOの再販を価格交渉し狙うべきであろう。

[648: 購入検討中さん]

江之子島で56F?
どこからの情報ですか？

N4の価格ならやはりキタハマかNYを選ぶべきかなと悩み中です。
価格が下がれば検討するかもしれないけど、やはり意外に利便性がイマイチかなー

[649: 匿名さん]

TTOの再販ってただの価格交渉では？
確かにN4よりは場所的にTTOだと思います