プラウド伊丹郷町レジデンス(プラウド伊丹プロジェクト)ってどうよ。

[購入経験者さん]

産業道路沿いの交差点に、
野村不動産が新しいマンションを建設中です。
ＲＣ１３階建て、総戸数９８戸のマンションです。
販売は５月下旬頃の予定だそうです。
伊丹のマンションとしては、久々の売り出しなので、
どのような建物が建てられるか興味深々です。
どんなご意見でも結構ですので、
大いに語り合いましょう。


所在地：兵庫県伊丹市伊丹2丁目343番5（地番）
交通：
福知山線 「伊丹」駅 徒歩4分
阪急伊丹線 「伊丹」駅 徒歩6分
間取：3LDK～4LDK＋N
面積：68.18平米～90.53平米
売主：野村不動産　大阪支店

施工会社：(株)日建ハウジングシステム・前田建設工業(株)
管理会社：野村リビングサポート株式会社


【正式な物件情報を確認致しましたので、タイトルとテキストを一部変更しました。2011.03.01 管理人】

[61: 西宮市プラウドさん]

そう言うことです。
野村の販売戦略は何時もながら超一流で購買意欲を掻き立てて来るのです。
客観的にみても平均価格を低いように感じさせる為角部屋（一部住戸除く＝４戸確保）
の㎡を今流から見ると狭く設定する。おそらく中部屋に人気の８０㎡代の住戸を設定する等
表面価格を抑えた様に見せかける。さすが販売の野村だけのことはあると思います。

確かに伊丹駅周辺は都心にも近く便利ではありますが学校の質・飛行騒音等問題は
ある地域なので充分検討したうえで結論を出したいと思います。

[62: 物件比較中さん]

価格はそれなりの設定でないと経験上、住民度もそれなりのマンションになってしまいます。
決して高価格を望みませんが何事も高すぎず安すぎないのが一番のような気がします。

[63: 買い換え検討中]

マンション購入者には広めの角部屋信者もなぜか少なくない。
ただ角部屋は中住戸に比べ住戸面積が広く価格も高額に設定されるケースが一般的
ここで言うならある程度資金的に余裕があればiタイプがそんな人に対応している。
ただ購入層が限られるので４戸。また４人家族なら確かに８０平米以上を希望してるケースが多く
価格的にも中部屋なら手が届く価格設定が可能？？？
本当にそうなれば時流に適した価格を意識した見事な間取りのマンションである。

[64: 購入検討中さん]

やはり眺めを考慮すると１１階～１３階が良いですね。
抽選の倍率が気掛かりです。
４５００万くらいが相場ですかね、、、？
モデルルームが楽しみです。
外観が素敵な感じがします。

[65: 匿名さん]

野村の抽選は大体３～７倍が一般に公表する倍率で
頭金・年収・ローン審査に通り安い順番から本当に競合なら
一位指名されます。

[66: 購入検討中さん]

前のマンションが10階その前が12階じゃなかったですか
従って東角以外は眺望は？のぞむなら最上階でないと無理では
ないでしょうか？

[67: 購入検討中さん]

最上階でも中部屋８０㎡以下なら４０００万は切るでしょう。

[68: 申込予定さん]

マンションの抽選というのは
公開？非公開？のどちらが多いですか？

[69: 住まいに詳しい人]

ほぼ６５が正しい

■ダミーを増やすことで、当選させたい顧客を当選させる
　さらに、こうした事例はほかにもある。「公開抽選」もその１つだ。一般に分譲マンションの公開抽選には「同倍率同時抽選」という方式が採用される。実は、この方式がくせものなのだ。

　同倍率同時抽選とは、同じ倍率の住戸を一度に抽選してしまう方式のことで、たとえば「倍率４倍」の住戸の当選番号が「１」だとすると、倍率４倍住戸の当選者はすべて申し込み番号が「１」の人となる仕組みの抽選方式だ。

倍 率 該当住戸 当選番号
１ ２０２　１０８ 無抽選
２ １０１　１０４　２０５ ２
３ １０５ ３
４ １０３　２０１　３０２ １
５ ２０３　３０１ ４


　表の例によって、もう少し詳しく説明すると、倍率４倍住戸「１０３」「２０１」「３０２」の購入申込者はそれぞれ４人ずついる。また、抽選申込時に割り振られた番号（申込番号）が倍率と等しく１番から４番まである。そして、抽選の結果、当選番号が「１」となった場合、倍率４倍の３住戸はすべて、申し込み番号「１」の人が当選者となる。

　さて、ここからが核心部分だが、倍率４倍住戸に本当に４人の希望者がいるかどうかは、対外的に見た場合、誰にも分からない。つまり、営業マンしか知り得ないのだ。たとえば倍率４倍住戸とされた１０３号室に、実質は２人の希望者しかおらず、残り２人分が“ダミー”だったとする。このダミー分を実在する２人のうちの１人に振り分けることで、割り振られた顧客は当選倍率が３倍になる計算となる。本来の１票分にダミー分の２票が加わることで、合計３票分のくじ（当選確率）を手にすることができるからだ。ここに公開抽選のからくりがあり、こうしてダミーを入れることで、「キャンセルしない顧客」＝「当選させたい顧客」を優先させることができる仕組みだ。そして、同様に「第１期２次」「第２期１次」……でも顧客選抜を繰り返すことで、契約住戸を積み上げていくのが分譲マンションの営業スタイルなのだ。

　顧客にとっては数あるマンションの１つでも、営業マンにとってはそのマンションがすべてとなる。「売れませんでした」と逃げることは許されず、全住戸を売り切る使命を負っているからだ。こうした裏工作が行なわれるのも、実は重責感の裏返しであり、職責をまっとうするための苦肉の策ともいえる。しかし、“ふるい”にかけられる顧客はたまったものではなく、到底、納得できるはずもない。住宅市場は今後、さらに厳しさを増すことが予想されるだけに、今こそ襟を正し、非常識に目を向ける姿勢が求められよう。


（住宅コンサルタント　平賀　功一）

[70: 匿名さん]

↑ 野村がそうだ なんて一切かいてないけど？

[71: 匿名さん]

その通りです。不動産業界暗黙の常識だとしても
野村は違います。そう思って早めに申し込みしてくださいね。

宜しくお願いします。

[72: 野村信者さん]

人気物件の為高い競争率が予測されます。
早めのノミネートには精一杯の配慮はさせて頂きます。
あなたは事前審査優良者ですがこの言葉がでたなら
今一度冷静に。

[73: 申込予定さん]

私は、南東角の４ＬＤＫの１０階～１３階を希望しています。
４戸数しかありませんし、かなりの競争率になるでしょうね。
家族も多いし、抽選に運を託すしかありません。
この物件は３ＬＤＫ含め、早期完売かもしれませんね。
伊丹には他に新築ありませんし、、、

[74: 物件比較中さん]

皆さんデベの販売戦略に嵌らずしっかり見極めましょうね。

[75: 匿名さん]

伊丹駅徒歩圏のファミリータイプの賃貸に住んでいます。
ポストにアンケートが入ってました。
この物件の学校区についてどのようなイメージをお持ちですか？という質問がありました。
他のマンションであまり見ない質問かな？

学校区は有岡小学校→北中学校ですよね。

中学校は最近も有名な事件がありました。
アクセス良いので中学から私学としても、小学校が有岡は正直ちょっとと思いますね。
伊丹小学校なら買いなのにな～。

[76: 匿名さん]

伊丹小も有岡小もそう変わらないでしょ。
嫌なら私立にいけばいいんです。

[77: ご近所さん]

総合選抜制度が残る地区は学力が低く有名大学進学希望者は皆私学選択となるみたいですね。
中学もあまり評判が良くないですから中学から私学なら問題ないです。

[78: 買い換え検討中]

マンションと言うよりこのエリアの最大の欠点でしょう。
やはりお隣り豊中と迷います。

[79: 匿名]

伊丹の総合選抜はなくなったと聞きましたが、まだそうなんですか?

[80: 匿名]

伊丹の総合選抜はなくなったと聞きましたが、まだそうなんですか?

私は学生時代大阪市内に住んでいて、市内から豊中の公立高校に進学したときに、やはり北摂は環境や人の雰囲気が違うと感じました。

伊丹はまだ数年しか住んでいないのですが、学校はあまりよくないのでしょうか?

[81: 匿名さん]

本人しだい

[82: 伊丹脱出さん]

学年のカラーがあって年によって違いがありますが、
南中、西中が比較的安定している様に聞きます。

逆に荒中、北中、松中は荒れてる時が多いそうです。

実際数年前、荒牧は中学校の門の横の藤棚で授業時間中に
バッと見て悪そうな生徒が１０人程でタバコを吸ってるのを見ました。
授業中なのに先生も注意したりしないのかと少しビックリした覚えがあります。

でもそもそも伊丹は総合選抜区域だったので
公立の中学校の学力レベルは県内の最低レベルみたいです。
勉強での期待で校区を知りたいのだったら伊丹の中学は全部論外です。
駅に近い北、南、西中校区あたりの教育熱心な家庭は中学受験します。

[83: 周辺住民さん]

我が家も兄弟私学選択しましたが選択は間違いなかったと思います。
伊丹は交通網も発達しているので通学・通勤も大変便利です。

[84: 周辺住民さん]

それは子供本人次第です。
私の息子は中高伊丹の公立でしたが昨年無事早稲田に進学し
現在東京で頑張ってますよ。そんな子供も幾らでもいますよ。

意思を強く持てば流されること等ありません。

[85: ご近所さん]

意志の強い子はいいけどね.......
大体の子は周りの雰囲気に流されてしまうから。

[86: 周辺住民さん]

ワコーレ伊丹中央やネバーランド伊丹中央の学区って、
伊丹小学校なのですか。
伊丹小学校って、街中にあるのに、
落ち着いててなんかいい感じですよね。

[87: 物件比較中さん]

イオンモールのイベント行きそびれたんですけど、モデルルームはどこに出来るかご存知ですか？

[88: 匿名さん]

伊丹小学校は研究モデル校なので、予算も多くていろいろ優遇があるそうです。

校区には桜ヶ丘や西台の上質の住宅街と
サラリーマンの多い駅近のマンションがあるので、中学受験する子供が多いです。

あと伊丹では稲野小、南小、鈴原小校区が人気がありますね。

[89: 匿名さん]

マンションは駅近が一番伊丹でも駅遠は竣工しても
空き家だらけ。ここはそうはならないことだけは確実でしょう。

[90: 物件比較中さん]

チラシを見ましたが、南西角の３ＬＤＫ、とてもいい間取りですね。
今までいくつかマンションを見てきましたが、どこも角部屋は４ＬＤＫしかなく
我が家は３人家族だからそんな大きな部屋いらんし、そもそも買えんし・・・と
残念に思っていたので「来た～！］という感じです。あと上の方に行けば、六甲の山も見えそうですし。
このタイプで気になるのは、音ですね。しっかり防音対策がされているのだったら、
本腰を入れて検討しようと思います。
しかし、どなたかも書いていましたが、場所といい、間取りといい、外観といい
久々に消費者のツボをおさえた物件ですね。

[91: 購入検討中さん]

４LDKを３LDKの間取り変更等はどのマンションでも無償対応してくれるけど
騒音・広さ・構造だけはしっかり見極めないとね。

[92: 購入検討中さん]

建設現場見てきました。
やはり東西に長いということで、
産業道路の騒音、排ガスをまともに受けそうです。
洗濯物を部屋の中に干すような生活はイヤなので、
今回は購入を見送ろうと思っています。

そう言えば、
ジオ伊丹ブライトステージはもちろんのこと、
ジオ伊丹郷町も
産業道路沿いといえば言えるかもしれませんね。

不動産屋さんが言ってましたけど、
伊丹で人気ある立地は、
阪急伊丹駅とＪＲ伊丹駅との間で、
しかも産業道路から５０ｍ以上離れた場所だと言ってました。

その条件に合うマンションを気長に待つか、
もしくは中古物件を探します。

[93: 申込予定さん]

産業道路の騒音と排気ガスよりも南側の道路をひっきりなしに通る伊丹市営バスの排気ガスのほうが
洗濯干しに影響あるとは思います。（全邸南側向きですし）
でも、こんなにアクセスの抜群なマンションはもうしばらくは伊丹では無いと思います。
私もできれば４ＬＤＫを買いたいです。
先週のイオンモールでのイベントもかなり活況でしたし、早期完売するような気がします。
ジオ伊丹郷町もしばらく空きが出そうに無いし、私はプラウドに絞っています。

[94: 購入検討中さん]

私も知人からイオンモールのイベントがかなり反響が良く、
販売開始後に即日又は数日で完売するのでは、、との話を聞いています。
抽選の倍率も高そうです。
なんとか頑張って南東角の４ＬＤＫを買いたいです。

[95: 匿名さん]

購買心理良くわかります。
野村さん高値つけても大丈夫ですよ。

[96: 物件比較中さん]

利便なところである以上ある程度の騒音と排ガスは覚悟の上です。
産業道路・バス路線ををはずして伊丹駅近では暫く物件は出てこないでしょうから・・・

眺望についても南前面が開けているマンション建設可能な土地も無いですし・・・

[97: 購入検討中さん]

東南角部屋９階以下は風呂場に窓がある間取りをお願い致します。

[98: 購入検討中さん]

やはり人気がかなり高いようですね。
だとすると、３ＬＤＫで４０００万以上、４ＬＤＫだと４５００万以上かもしれませんね。
１番人気の南東角部屋（１０階～１３階）は４戸数だし、抽選は１０倍くらいの倍率かも、、、
いくら角部屋でも西南角部屋は避けたいです。
４ＬＤＫが５０００万すると購入は厳しいです。

[99: 物件比較中さん]

エレベーターは２基、エントランスは２ヶ所（西側・東側）あるそうです。
素敵です！！

[100: 購入検討中さん]

そうですね。
イオンモールのイベントで担当者が話されてました。
エントランス内の内装もかなり素敵な演出あるみたいです。
モデルルームが早く見たいです。

[101: 物件比較中さん]

９６さん
私の場合も経験から風呂に換気のための窓は必須だと思います。
東南角部屋希望ですが風呂に窓が無ければ魅力はかなり下がりますね。
万一に為に南西角も視野に入れておきます。

[102: 物件比較中さん]

南東角、南西角共に角部屋は浴室の窓あるらしいですよ。
私も角部屋希望ですが、人気物件だし、価格と抽選倍率がすごく気になります。

[103: 物件比較中さん]

102＞＞様
ありがとうございます。
これですっきりしました。
お互い希望の間取りが取れますように。

[104: 匿名さん]

角部屋なのに風呂に窓が無いそんな不親切なマンション無いのでは？

[105: 匿名さん]

価格かなり高めの設定のようです。
想像以上かもしれませんね。
野村さんですから、強気なのとこのスレ見れば価格も釣り上がるかも。

[106: 物件比較中さん]

１階の住居は専用のガーデニングなどの小庭があるみたいです。
１０階以上でないと眺めは良くないみたいだし、私は低層階でもいいかなと
思っています。現地を見学しましたが、騒音と排ガスはかなりきつい感じは
しましたが、アクセス良いし、環境面は少し我慢してでも買いたいです。

[107: 匿名]

グランスイート伊丹の前の空き地にはマンション立たば、駅に近いけど、排気ガスや騒音はなさそうですよね。
でも、もうマンションにはならないのかな…

[108: 購入検討中さん]

野村さんが強きの価格設定をされるとしたら
やはり３ＬＤＫで４０００万半ば、４ＬＤＫだと５０００万くらいに
なるのでしょうかね、、、
それでも抽選、競争率が高そうですね。

[109: 申込予定さん]

予想以上に価格が高くても、立地の良さから
購入希望者が多く、即日完売くらいの
勢いになるかもしれません。

[110: 購入検討中さん]

>>104
角部屋でも２面バルコニーの場合無いこともあるよ。
ここは３面バルコニーだから窓あるとおもうけど、行灯部屋できるなら（和室に多い）
風呂窓あきらめて　部屋に窓があるほうがいい。
マンションユニットバスの窓なんて小さいので湯船つかりながら外を見るなんて雰囲気では無し、
そもそも換気するには風呂窓では風が通らず、今は２４時間換気があり十分　むしろテレビが欲しかった。
多分風呂窓なんて開けなくなるよ。