プラウド伊丹郷町レジデンス(プラウド伊丹プロジェクト)ってどうよ。

[購入経験者さん]

産業道路沿いの交差点に、
野村不動産が新しいマンションを建設中です。
ＲＣ１３階建て、総戸数９８戸のマンションです。
販売は５月下旬頃の予定だそうです。
伊丹のマンションとしては、久々の売り出しなので、
どのような建物が建てられるか興味深々です。
どんなご意見でも結構ですので、
大いに語り合いましょう。


所在地：兵庫県伊丹市伊丹2丁目343番5（地番）
交通：
福知山線 「伊丹」駅 徒歩4分
阪急伊丹線 「伊丹」駅 徒歩6分
間取：3LDK～4LDK＋N
面積：68.18平米～90.53平米
売主：野村不動産　大阪支店

施工会社：(株)日建ハウジングシステム・前田建設工業(株)
管理会社：野村リビングサポート株式会社


【正式な物件情報を確認致しましたので、タイトルとテキストを一部変更しました。2011.03.01 管理人】

[21: 周辺住民さん]

マンションの正式名称が決まったみたいです。
『プラウド伊丹郷町レジデンス』
何ともたいそうなネーミングですね。
今度の土日、伊丹イオンモール前で発表記念イベントをするみたいですよ。

[22: 匿名]

広告が入ってました。
70以上90台の広さがあり、間取りもいい感じです。
外観も素敵です。
場所も抜群だからかなり欲しい。
しかし、最近マンション買ったばかりなので、もう半年待っておけば良かったと悔やまれます。
これから伊丹の駅前物件を探しているかたは、価値ありですね。

[23: 匿名さん]

１３階だと階高抑えた感じだな。
二重床はしんどいかな。まあ後は値段がどうでるか？
ジオ伊丹よりは　場所　時期　戸数　ふまえて安いとおもうが　私も狙ってます。
オール電化でなさそうなので良かった。（まだわからんが、間取りより）

[24: 匿名さん]

イベントに行きましたが、CGを見る限り周辺の街並みに合わせた素敵な外観ですね。
注目度抜群ですし、「プラウド」のブランドですから価格はそれなりではないでしょうか。
南側が道路ということを考えると１階でも日当たりは保証されますし、高すぎなければ完成前完売もありえる物件です。
住宅版エコポイント対応のようですね。

[25: 近所をよく知る人]

私も広告チラシ見ました。
外観的にはジオ伊丹郷町に負けない位、立派に見えます。

ただ、ほとんどの住戸が７０平米台で
４戸だけ外に張り出した部屋を付けて
９０平米台としている点は気になりました。
今は不景気なので、
各戸の居住面積は狭い目にして、
その分価格を抑えて売りやすくしよう
との戦略かと思います。

そうだとすれば、全体の平均価格は
３千万円台中頃といったところでしょうか。
（もしこれより高いとなると再考された方がいいと思います）

そうするとやはり、全体的な評価では
阪急ジオの方が上等な物件（面積的にも価格的にも）
ということになるのではないでしょうか。

もし、購入を検討されている方がいるとしたら、
（あくまで個人的な意見としてですが）
日当たり・眺望・産業道路の騒音を軽減できるという点で、
東側の一列をお薦めします。
（多少高くても居住後の満足感は断然高いと思います）

また、道路の騒音を我慢できるのであれば、
大阪方面や六甲山の眺望のすばらしい
最上階近辺の西側居室をお薦めします。

この物件は、価格設定によっては、
意外と早く完売してしまうかもしれませんが、
後悔しないためには、
やはり実物の部屋を見てから判断されるのが、
本当は賢明な買い物の仕方かと思います。

[26: 物件比較中さん]

野村の販売戦略の旨さは定評があります。
プラウドブランドでは余り聞かない施工会社の評判は？

[27: 物件比較中さん]

東南角部屋８階以下の部屋は風呂場に窓があるでしょうか・・・
経験から角部屋を選ぶひとつの条件として風呂場に西角のように
窓は絶対ほしいと思います。後の間取りが気になりますね。

[28: 匿名さん]

そうですね。
２４時間換気でしょうがカビ対策や換気も含め風呂場に窓があると圧迫感と自然の採光で
リラックス感が全く違いますからね。

[29: 匿名]

価格は3500万前後らしいですよ。4000万以内で上層階も買えるそうです。主人が販売の人から聞いたそうです。
思ったより断然安いし、高品質、好立地なのでお客様の反応がよく、完売するだろうとのことです。
外観も、エントランスの作りも抜群ですよ。

[30: 物件比較中さん]

設備・仕様がでるのが楽しみです。
時勢に合わせた何処かのプラウドみたいに安いけど・・・
コストダウンタイプでない事願ってます。

[31: 匿名さん]

一戸あたりの広さ減少と設備関係じゃオプション設定が多くなっていれば
まずコストダウン仕様でしょうね。

[32: 匿名さん]

>>27
広告のＩタイプから考えると多分南東９階以下はＨタイプですか。
Ｉの洋室１　洋室２及び間のバルコニーがＨタイプの部屋西側半分ですが、ＰＳがないので
恐らく東側にみずまわりをもって来ます。Ａタイプの反転みたいな感じじゃないかなと思う。
風呂に窓　いいですね。
もうＪＲ伊丹付近もいい場所は減って来ました。できたらここ買いたいなあ。

[33: NO32]

追加ですが　Ａタイプ反転よりもＥタイプ反転が近いかも知れません。
（トイレの位置がＥみたいな感じかなと）
まあ角部屋なので窓はあるとおもうが、あくまで予想です。

[34: 匿名]

前にマンションがありますが、南側に駐車場を設けるので、かなりの距離感があるそうです。
採光の面では問題なし。 産業道路側は、防音対策はもちろんあります。
このマンションはコストダウンではなく、設備もミストカワックはあるし、生ゴミ処理はもちろんついてるそうです。
すごく欲しくてたまりません。価格もあの場所で考えるとすごく安いし、
希望者が殺到すると思われるます。

[35: 購入検討中さん]

ミストカワックも生ゴミ処理機（ディスポーザー？）もペアガラスも野村だったら付けるでしょう。
野村仕様では標準だとおもいます。ディスポーザはともかく後は比較的どこも今のマンションなら付いている。
野村は建具もいいのを使っています。しかし

建具　装備ではわからない　本体がどうかなのがコストダウンかどうかなのです。
ジオ伊丹は１２階に対しここは１３階なので同等の高さなら　階高ダウン　
天井高をある程度つけるなら二重床ではなく直床　スラブもうすくなるのでコストダウン。
もちろんタイル張りか吹きつけタイルかどうか等です。スパンもどうか？
建具　装備は後で変えれるけど本体は無理なんでね。

後はそれらが分かってからの値段ですね。
妥当だったら買いだとおもいます。

[36: 匿名]

一階の部屋は庭ですがタイルをひいて、天井も高いそうです。
外装は画像を見るとタイル張りですよね??

エントランスは阪急側とJR側とで二ヶ所から入れて、それぞれ違った仕様で素敵になりそうです。
豪華さ抜群。
マンションを白壁で囲む塀を作るセンスがたまらなく魅力です。

[37: 物件比較中さん]

匿名サン野村の方ですか？

[38: 匿名さん]

プラウドなら二重床・天井　スラブ300mmを期待してます。

[39: 購入検討中さん]

>>36
イオンモールの説明会行かれたのですか？
私はまだ　広告しか見てないので参考になります。
買う気まんまんという感じですね。
もう本当にこのあたりは空き土地も少なくて　次はないかも知れないと思うと
あせって来ました。イオンモールでも何人か説明聞いていました。
下手したらいい部屋倍率つきそうな感じ。

[40: 匿名さん]

そうなんですか？
80平米以上の広めの角部屋がいいのですが4部屋だけですか？
そうなると本当に早いもん勝ちか抽選で運次第になりますね。

[41: 購入検討中さん]

私も最低80平米以上を希望してます。
早く他の間取りを知りたいです。

[42: 匿名]

そうです、イオンモールに主人と行って話をきいてきました。

マンション内では植栽も綺麗に植えてもらえるらし、イメージ図の外観は本当にいいです。

私もどうしてもかのマンションが欲しいです。
JR伊丹から信号なしでいけるのあの場所は綺麗だしすごく価値があります。

ジオは高過ぎて中古でも買えなかったので、プラウドは聞いた予定の値段を考慮したら高層階の角でも出せる値段なので絶対に手に入れたいです。

しかし、あんなにいい場所が4000万以内なら、お得すぎます。

確か、一年前に建設された丸紅のマンションは、角部屋は四階でも4000万を越してたはずです。
なぜあんなに高かったのでしょうか…?最後の方は値引きをしてても高過ぎて買えなかったので、待ってて良かったです。

[43: 購入検討中さん]

この時期だからこそお買い得価格設定なのでしょう。
私達も高層階東【眺望も期待して】角部屋に絞って
購入希望しております。
グランドスイートは確かに高すぎました。

[44: 匿名]

東側の高層階角部屋、ぜひ買えるといいですね。
私も産業道路からできるだけ離れたいので、東側を考えています。
高層階でないと、前のマンションは必ず見えてしまいます。
私は眺望は気にしないので、角部屋ならどこでもいいです。
一階も、庭が草ではなく、タイル張りでテラス感覚だから私の理想です。
早くモデルルームがみたいです。
毎日、建設現場をみながらここに住みたいと思って過ごしてます。

[45: 近所をよく知る人]

もともとは　フィットネスクラブが出来る予定だったんです。
ティップネスだったかな？
でもココエにも出来たし　採算取れないので安く野村に売ったんじゃないかなと思う。

[46: 周辺住民さん]

スレ主ですが、
販売業者の方の書き込みはご遠慮願えませんでしょうか。

倍率高そうとか、売り切れ必死とか、
玄関や周りの塀が素晴らしいとか、
業者の方しか知らないような情報が溢れています。
購入者を煽るような書き込みは、はっきり言って迷惑です。

購入者の熱気を煽って、価格を高めに設定し、
結局は購入者の方が損をするような傾向は避けたいものです。
どうかご協力お願い致します。

[47: 匿名]

すみません、私は業者じゃありません…
聞いた説明を書いただけです。これ以上の情報は知りませんので…
きっと、先日の土曜日にイオンで行われた宣伝に行った人なら知っているお話だと思います。
私達夫婦意外にも、熱心に説明を聞いている方々いらっしゃいましたし、価格や仕様に関しても、ご質問していましたよ。
野村の担当者さんは、とてもいい人でした。
私は全く業者ではないですし、このマンションがとても気になる一般人です。 これ以上は知らないし、 下手な書き込みはしません。次の説明会に行き、しっかり検討し、縁があれば購入したいと思います。

業者と言われ批判されてショックです。

ネットは怖いですし、
反省しました。

ご迷惑をかけてすみませんでした。

[48: 周辺住民さん]

↑　本当に購入したいなら倍率を増やさないためにもこんな書き込みしないだろ。
それに緑字の下げでの投稿自体が業者っぽく見える。

[49: 匿名]

↑びっくりしました。書き込みきつい言い方ですね。
倍率上がるとか考えて書き込みしたつもりありません。

自分にとっても不利になるなら書きません。

誤解を招いたなら申し訳ないのですが、これ以上、いちいち業者とか言わないでください。

本当に業者じゃないし、
イオンで話を聞いただけなんです。
だからもう他には何も情報しらないし。

逆に情報が知りたいし、
これくらいの情報なら、フリーダイヤルに問い合わせしたら教えてくれます。

それと、縁字ってなんですか?
教えてください。

[50: 匿名さん]

＞スレ主
ならば、そもそもなんのために立ち上げた。44、49匿名さんに対して失礼な話やわ

[51: 地元不動産業者さん]

チラシ入っていましたね。
イオンモールのイベントも拝見しましたが、賑わっていました。
販売の方に話をききましたら、まだ価格は未定で
おそらく３Lが３０００万円～４０００万円少し超えるくらい
４Lが４０００万円台～５５００万円くらいになるのではと言っていました。
５月の下旬から会員限定で事前案内会を開催するとのことでした。
周辺よりは高い金額ですが、野村さんでこの価格なら魅力かもしれませんね。
ぜひ賃貸でお預かりしたい物件です。

[52: 購入検討中さん]

私も匿名さんも業者ではないと思います。ここは現時点で業者入る必要なし。
煽る必要性もないし、マンションなんて煽っても衝動買いなんてありえません。

ただ購入を考えてる人には青田の状況から楽しいのです。
そこの所を語らい合うのもいいじゃないですか？

もう本当にここらあたりはグランスイート伊丹の北の空き地（本当にマンション建つのか？）
くらいしかマンション用地もないし、（ニトリ撤退したら大きいが　可能性薄し）
それくらいは業者も知っているはずなので、伊丹テラスでの反応　問い合わせ　ネット会員入会状況等を見て
値段設定するでしょう。伊丹テラスは反応見るのに丁度良かったと思う。

こんな掲示板で煽っても見る人少ないのに値付影響無いよ。

まあふたを開けたらがらがらで値下げ販売するかも知れないし（さみしいけど）即日完売するかも
知れないし。

匿名さんもまた書き込みして下さい。私も検討してます。

[53: 匿名さん]

＞それと、縁字ってなんですか?

投稿者の匿名の字が緑っていうこと
これは投稿時に「下げ」にチェックを入れているからです。
下げにすると新規投稿してもスレッドが上に上がってこない。

[54: 匿名]

購入検討中様。

匿名さん様。

ありがとうございます。

ご親切に書き込みしていただいて…。

また、私のことを業者ではないと信じてくれて嬉しいです。

私はマンションが好きで、この数年間、伊丹、尼崎、宝塚、北摂、新築、中古いろんなマンションみてきました。

いよいよ、自分が買える時期になり本格的に探しています。

駅に近いのが第一希望なので、この物件ができるのが楽しみでたまりません。

今回、情報が欲しくて毎日この掲示板をみてます。
そして、初めてネットの掲示板の書き込みに参加していました。

自分が得た情報をこねマンションを楽しみにしている皆さんにも教えてあげたくて。。

ネットには詳しくないので、『下げ』の意味を知らずに押してました。

匿名さん様、教えてくれてありがとうございます。
情報を知りたいし、同じマンションをご興味のある方と、この掲示板を通じてワクワクしながら語れるので利用させて欲しいです。

どうかこれからもよろしくお願いします。

[55: 購入検討中さん]

私もイオンモールで担当者より説明を受けました。
５月下旬にモデルルームが、ＪＲ伊丹駅東口の
ルネ伊丹ガーデンスクエアの近くの空き地にできます。
ジオとグランスイートの中古空きを待ってましたが、
なかなか空きそうにもないので
私もプラウド１本に絞っています。
最高の立地ですね！！
産業道路の騒音はしょうがないですね。

[56: 購入検討中さん]

今のマンション　サッシの性能もいいので窓を閉めてれば音なんてそうそう聞こえないですよ。
多分　西側の部屋は最低でもＴ２サッシ以上とペアガラス持ってくると思う（期待）ので
テレビなんて付けてたら外の音なんて聞こえないですよ。安眠もばっちり。

逆にせこいマンションなら（コストダウン）東側は性能の低いサッシとペアガラス無しというのも
過去に見たことがあるので　むしろ東のほうが音が聞こえることもある。

まあそれはないでしょうが、そこまで気にしなくてもいいと思う。

角部屋なら　朝日がいいか　西日がいいかの好みでしょう。　まあ当然南東が高いですが。

私は　角部屋欲しいですが、多分購入できても真ん中になりそうです。

[57: 匿名]

南側の道路は市バスがひっきりなしに通ります。全ての市バスがＪＲ伊丹を経由して
通るため、産業道路の騒音より市バスの排気ガスの方が問題ありそうです。
購入検討の方は現地で確かめた方が良いのではないでしょうか？

[58: 周辺住民さん]

スレ主です。
匿名さん、もし業者の方でないのなら、大変失礼しました。
別に投稿を責めたり、貶したりするつもりは毛頭ありません。

ただ、私の２度のマンション購入の経験から言わせていただくと、
現在、不動産業者は値付けを検討している最中だと思うのです。
購入希望者が多く、皆さん、欲しい欲しいと言っていると、
とんでもない値段を付けてくることがあるのです。

また逆に、アドバルーンを揚げて、
皆さんの反応が冷ややかで落ち着いていると、
弱気になってかなりお得な値付けをすることがよくあるのです。

ＪＲ伊丹駅周辺の物件で言いますと、
ジオ伊丹郷町がまさにその好例です。

ジオを売り出す当初、とんでもなく高くなるという噂が流れて、
逆に皆さん、冷静になり、あまり人気が出ませんでした。
その当時、伊丹駅周辺には
もっとお安いマンションが５～６棟、建築中だったり、
販売中だったりしたせいもあります。

ところが、ジオの実際に売り出された価格は、予想外にお安く、
ほとんど１ヶ月ほどで完売してしまいました。
まだ、建物は着工したばかりの頃でした。

このように周辺に類似のマンションが多数建設中であり、
売り出した当初、何らかの理由で人気が出なければ、
業者は弱気となり、結果、お安くマンションを手に入れることができます。

ジオ伊丹は現在プレミアが付いていると聞きます。

しかるに、現在のプラウド野村は、
伊丹周辺ではライバルと言えるようなファミリーマンションはなく、
人気が出れば、かなり強引な価格設定をしてくることが充分考えられます。

もし仮に、最上階角部屋が５５００万円という値段になれば、
ジオ伊丹からしても１割程度高く、
現在の経済状況からすれば、法外にお高い値段と言えるのではないでしょうか。

老婆心ながら、購入者の皆さんが、冷静に対処され、
良い買い物をされることを祈っています。

[59: 匿名さん]

ジオは伊丹に２か所あるとご存じですか？
話の流れから郷町の方だとは思うのですが、紛らわしいです。

ここは注目度が高い上に野村プラウドとなるとある程度の価格設定はするでしょう。
周辺のマンション販売の状況から競争率も高く、最初から安くとはしないと思います。
買う人がいれば高くても適正な価格ですから、5500万で法外かどうかは分からないですよ。

[60: 匿名さん]

ここにしろジオ郷町にしろ、この辺りってどうなんだろう？
まあ、何に価値観を求め、家族構成にもよるんだろうけど。
確かにJRと阪急への両方に徒歩数分の距離で、ショッピングモールにも近いことは評価できるが、産業道路は夜中でも交通量が多く騒音の問題など住宅地というには程遠いと思う。
また、小さいお子さんとかいる場合なども学校区ってどう？って感じがする。

[61: 西宮市プラウドさん]

そう言うことです。
野村の販売戦略は何時もながら超一流で購買意欲を掻き立てて来るのです。
客観的にみても平均価格を低いように感じさせる為角部屋（一部住戸除く＝４戸確保）
の㎡を今流から見ると狭く設定する。おそらく中部屋に人気の８０㎡代の住戸を設定する等
表面価格を抑えた様に見せかける。さすが販売の野村だけのことはあると思います。

確かに伊丹駅周辺は都心にも近く便利ではありますが学校の質・飛行騒音等問題は
ある地域なので充分検討したうえで結論を出したいと思います。

[62: 物件比較中さん]

価格はそれなりの設定でないと経験上、住民度もそれなりのマンションになってしまいます。
決して高価格を望みませんが何事も高すぎず安すぎないのが一番のような気がします。

[63: 買い換え検討中]

マンション購入者には広めの角部屋信者もなぜか少なくない。
ただ角部屋は中住戸に比べ住戸面積が広く価格も高額に設定されるケースが一般的
ここで言うならある程度資金的に余裕があればiタイプがそんな人に対応している。
ただ購入層が限られるので４戸。また４人家族なら確かに８０平米以上を希望してるケースが多く
価格的にも中部屋なら手が届く価格設定が可能？？？
本当にそうなれば時流に適した価格を意識した見事な間取りのマンションである。

[64: 購入検討中さん]

やはり眺めを考慮すると１１階～１３階が良いですね。
抽選の倍率が気掛かりです。
４５００万くらいが相場ですかね、、、？
モデルルームが楽しみです。
外観が素敵な感じがします。

[65: 匿名さん]

野村の抽選は大体３～７倍が一般に公表する倍率で
頭金・年収・ローン審査に通り安い順番から本当に競合なら
一位指名されます。

[66: 購入検討中さん]

前のマンションが10階その前が12階じゃなかったですか
従って東角以外は眺望は？のぞむなら最上階でないと無理では
ないでしょうか？

[67: 購入検討中さん]

最上階でも中部屋８０㎡以下なら４０００万は切るでしょう。

[68: 申込予定さん]

マンションの抽選というのは
公開？非公開？のどちらが多いですか？

[69: 住まいに詳しい人]

ほぼ６５が正しい

■ダミーを増やすことで、当選させたい顧客を当選させる
　さらに、こうした事例はほかにもある。「公開抽選」もその１つだ。一般に分譲マンションの公開抽選には「同倍率同時抽選」という方式が採用される。実は、この方式がくせものなのだ。

　同倍率同時抽選とは、同じ倍率の住戸を一度に抽選してしまう方式のことで、たとえば「倍率４倍」の住戸の当選番号が「１」だとすると、倍率４倍住戸の当選者はすべて申し込み番号が「１」の人となる仕組みの抽選方式だ。

倍 率 該当住戸 当選番号
１ ２０２　１０８ 無抽選
２ １０１　１０４　２０５ ２
３ １０５ ３
４ １０３　２０１　３０２ １
５ ２０３　３０１ ４


　表の例によって、もう少し詳しく説明すると、倍率４倍住戸「１０３」「２０１」「３０２」の購入申込者はそれぞれ４人ずついる。また、抽選申込時に割り振られた番号（申込番号）が倍率と等しく１番から４番まである。そして、抽選の結果、当選番号が「１」となった場合、倍率４倍の３住戸はすべて、申し込み番号「１」の人が当選者となる。

　さて、ここからが核心部分だが、倍率４倍住戸に本当に４人の希望者がいるかどうかは、対外的に見た場合、誰にも分からない。つまり、営業マンしか知り得ないのだ。たとえば倍率４倍住戸とされた１０３号室に、実質は２人の希望者しかおらず、残り２人分が“ダミー”だったとする。このダミー分を実在する２人のうちの１人に振り分けることで、割り振られた顧客は当選倍率が３倍になる計算となる。本来の１票分にダミー分の２票が加わることで、合計３票分のくじ（当選確率）を手にすることができるからだ。ここに公開抽選のからくりがあり、こうしてダミーを入れることで、「キャンセルしない顧客」＝「当選させたい顧客」を優先させることができる仕組みだ。そして、同様に「第１期２次」「第２期１次」……でも顧客選抜を繰り返すことで、契約住戸を積み上げていくのが分譲マンションの営業スタイルなのだ。

　顧客にとっては数あるマンションの１つでも、営業マンにとってはそのマンションがすべてとなる。「売れませんでした」と逃げることは許されず、全住戸を売り切る使命を負っているからだ。こうした裏工作が行なわれるのも、実は重責感の裏返しであり、職責をまっとうするための苦肉の策ともいえる。しかし、“ふるい”にかけられる顧客はたまったものではなく、到底、納得できるはずもない。住宅市場は今後、さらに厳しさを増すことが予想されるだけに、今こそ襟を正し、非常識に目を向ける姿勢が求められよう。


（住宅コンサルタント　平賀　功一）

[70: 匿名さん]

↑ 野村がそうだ なんて一切かいてないけど？