ガーデンシティ 庭都館 東三国

[物件比較中さん]

何か情報ありますでしょうか。

所在地：大阪府大阪市淀川区十八条2-97-4他(地番)
交通：地下鉄御堂筋線｢東三国｣駅徒歩17分
　　　　地下鉄御堂筋線｢江坂｣駅徒歩20分
　　　　阪急宝塚線｢三国｣駅徒歩18分

[2: 匿名さん]

広告に謳っている、御堂筋線沿線とは苦しいキャッチですね。
いずれの駅からも中途半端に遠くて、立地が危ない地区だよね．．．
ここって。　知っている人なら住まないと思うけどな．．．

[4: 購入検討中さん]

私も行って来ました。思ったよりも住宅街…
前向きに検討してみます。

[6: 物件比較中さん]

レスないですね。外観、共用設備、さらに梅田へのアクセスはいいと思いますが。

[7: 物件比較中さん]

ここの物件は人気ないのでしょうか。テムズ川、英国庭園を思わせる雰囲気が良いと思いました。利便、環境、眺望を考えればいいと思いますが。

[8: 購入検討中さん]

マンション建設予定地もだいぶわかるようになってきました。
隣の公園が利用料なしで野球ができるなら魅力があるなあと思いました。
公園のことご存知の方がいらっしゃいましたら情報ください。
公園横のルネと正直購入を迷っています。

[9: 土地勘無しさん]

大規模マンションで立地もそうひどくないし自走式駐車場だし・・・なのに果てしなく過疎ってる掲示板ですね。人気全然無し？なぜ？余計な共用施設が多すぎるから？？？

[10: 庭都君]

今週末契約しま〜す＾＾
楽しみです。
今も近所に住んでますけど
通勤全然気になりませんよ
東三国駅まで歩いて２０分
自転車で１０分
ドア出てからホームまでの時間です＾＾

[11: 物件比較中さん]

歩いて２０分は遠いですね。駅からの距離がネックかな。大規模でそんなに安くはないので売れ残りが多数出るかと。。。

[12: 庭都君]

20分は遠いのですか。。
う〜む。
慣れてしまえば問題無い距離と思うのですが・・
地元民の意見ですかねぇ；；
それより売れ残りが出ると買った人に
何か不都合が生じますか？
手付け払ったしなぁ・・後戻り出来にくい＾＾；

[13: 周辺住民さん]

近くの神埼川は夏場は時々臭いますよ。川面も汚い。昔よりはだいぶましにはなっていますけど。それでも釣りをしてたり、ボート部らしき人々が練習してたりします。
堤防には住人がいます。
それと夏場は暴走族がうるさい。
近くに墓地もあります。
ちなみにルネの方も夏場は下水処理場が臭うかも。
ルネの近くの公園はわりと雰囲気いいですよ。
子供がいるならこっちの方がいいかも。小・中学校も近いしね。
交番も近いよ。

[14: 物件比較中さん]

庭都君のここに決めた理由はなんでしょうか。見に行こうと思いますが売れ行きはどうでしたか？

[15: 庭都君]

良いとこ
・公園隣接で開放感がある
・周りが住宅地化してきて閑静感が出てきた
・内装や設備が良い（普通）
・気に入った間取りがあった
・小中学校が近い
・自走式立体駐車場が安い
・妻の実家に近い
・車での移動が便利
・終電乗り遅れても梅田・難波方面からタクシーで１０００円〜３０００円と安い

悪いとこ
・駅からやや遠い
・エントランス側は道路を挟んで工業地である
・神崎川がやや匂う他工場もそれぞれやや匂う
・コンビニが近くに無い
・建設時に異臭騒ぎがあったらしぃ
・駅から遠く売れ残りが懸念される？

以上からまずは悪いとこの僕なりの解釈
・駅から遠いのは現在と変わらないので苦にしていない
　契約すると電動自転車くれるけど歩くと思う。
・低層の工業地なので威圧感があるほどでもない
・匂いについては、いろんなとこで「匂う」という行為を意識的にしてみたところ
　結構どんな地域でも固有の匂いがあるなと思った。（個人差もあると思うけど）
　僕は気になるほどでもないと思った。
・妻に聞くとコンビニに特に用は無いそうで、僕も駅からの帰り道に立ち寄るので
　近くにないことで困ったことは無い。
・建設時の異臭については大阪市内は河川に挟まれた堆積層の土地柄で
　腐食土層が地盤内にあって掘削及び排水の時に大気中に貯まったガスが放出されたのだと思う。
　想像ですが職業が土木なもんで大体予想できます。
　しかも今は現地に行っても支障となるほどの匂いは無い。
・売れ残り・・・・これは気になります。売れ行きはこの週末聞いてみます。

まぁ僕の給料事情から判断すると良い物件な気がします＾＾

[16: 購入検討中さん]

私もこの近くに行ったのですが　やはり　臭いが気になりました
（近くの工場のもの）
しかも平日は　コンクリートのミキサー車（近くの工場のもの）
走っててほこりもひどかったです
飛行機もかなりの量飛んでますし　環境的には　かなり悪いと思いました
子供がいるのでここはないかなと思いました。

[17: 購入検討中さん]

環境が悪いというのはどこと比較されているのですか？
ちなみにＭ車は、低速で走行していて、ほこりはそんなに
大した問題ではないと思いますが。飛行機の音は地元の人は慣れていますし・・・。まあ緑地・江坂あたりと比べると確かに違います。
今、購入を迷っている一つの理由として、価格が駅距離（徒歩20分）から考えると相場より高いような気がしません？価格が安くなればね。まあそんなこと言ってもしょうがありません。戸建の新築・築浅が十八条で、３０００万前後でありますもんね。
ちなみにＲ東三国を見学しました。価格は坪＠１７０万円らしいですね。戸数が少なく、駐車場の割合も少ない、ＥＶも1基。来客用Ｐも無ければ、横の公園有料Ｐは周辺Ｐより利用料が高いなど。
十八条に住むなら、どっちにするか迷いますね本当に。

[18: 庭都君]

日曜に契約してきました！
いい近所付き合いができるといいなぁ〜
テニス部作りましょう！

[19: 周辺住民さん]

暖かくなってきましたね。
公園がすぐ横のマンションはいいですね。
町並みもきれいになってきましたね。

[20: 買いたいけど買えない人]

先日、モデルルームと現地を見学してきました。
少し臭いが気になりました。

あと・・・子供がいるので近所の幼稚園が気になります。
ネットで調べたところ、バス通園をしている園がみつかりません。
晴れた日は自転車でいいと思うのですが、雨の日に歩いて行けるのか心配です。

[21: 十八条の住人]

近隣の幼稚園についてですがバス通園なら、宮原ひじり幼稚園・東邦幼稚園・みつやめぐみ幼稚園などがあります。宮原ひじりとみつやめぐみは近所を走っているのを見かけました。
徒歩もしくは自転車なら、みくにひじり幼稚園・新高幼稚園などです。ただし当物件から新高幼稚園（公立なのですが）は少々遠いので通うのはちょっと大変かも〜です。

[22: 物件比較中さん]

先日、建物の前を歩きました。
シート取れましたね。建物できてきてますね。
販売会社が変わったみたいですね。
ちなみにひじり・三国ひじり幼稚園は兄弟で経営しています。
しつけ・あいさつには厳しく評判はいいですよ。

[23: 周辺住民さん]

友人は江坂のまこと幼稚園にバス通園させていました。
今は分かりませんが、以前は、音大付属のバスも通っていました。

東三国は、JR東淀川、阪急三国等交通の便利もいいですし、駅前にも沢山のお店が
あって住みやすいですが、正直あの辺りはおすすめしません。

マンションは、共用施設等豪華ですが、あの立地では.....と、いうのが正直な意見です。

[24: 匿名さん]

マンション分譲の近藤産業（大阪市）が３０日、大阪地裁に自己破産を申請した。負債額は３２２億円。主に関西圏を中心に「メロディーハイム」のブランド名で分譲マンションを手がけてきた老舗（しにせ）。不動産市況の悪化でマンション販売が不振に陥り、資金繰りのメドがつかなくなったという。

　民間信用調査会社の帝国データバンクなどによると、近藤産業は８０年４月設立。戸建て住宅の分譲開発や商業ビル賃貸などを手がけ、００年３月期には売上高が３４９億円にのぼっていた。だが、金融機関からの借入金増加などで０２年３月期に債務超過に転落。一時、外資系証券大手のゴールドマンサックスグループが支援に乗り出した。０６年からマンション開発のゼファー（東京・東証１部上場）の完全子会社となっている。

[25: 購入検討中さん]

とりあえず１０万円返してもらわなきゃ・・・

[26: ビギナーさん]

ここは終わりですな

[27: 不動産購入勉強中さん]

どうなっているのか？
共同事業で掲載されていた近藤産業の名前が消えている。
破産申請中ということは、この先どうなるのか？
もし、購入した場合はどういうリスクを負うことに
なるのか？どなたか教えてください。

[28: 購入者]

購入した人にお聞きしたいのですが、今回の件で何か行動をおこしますか？

[29: 購入人]

破産の件に関して、担当者から電話による説明と速達による文章での説明をもらいました。

文章には、契約書通り金銭的な変更、はないみたいです。

[30: 匿名はん]

私も買いました〜☆
周りに戸建てがあって公園もあってイイと思うんですけど…

[31: 匿名はん]

聞いたところ売り主がもう２者いるので契約上の影響は無いようですね。
連絡文書にもあったように破産申請中なので具体内容はこれから。
その後で説明不十分と感じたら説明会など要望しませんか？
物件は気に入っているので無理に波風はたてたく無いと思っています。
今回のことが値引き交渉のネタになったりもしませんよね・・契約したし・・
そこんとこだけちょっと期待したのは正直なところ。

[32: 購入人]

そうですね、説明不十分なら説明会を要求しましょう。

もう契約した人の値引きはないでしょうが、これから契約する人は値引き期待できるでしょうね。

[33: 住まいに詳しい人]

皆さんのん気ですね。
３社の共同事業体で残りの２社があるから安心ですか？
値下げ販売されるからお買い得ですか？

まずこの物件の残りの会社もアップアップしてます。
頼りになりそうなニチモですら
http://www.nichimo.com/jigyou/54/20080404.pdf

今回は販売代理という美味しい立場だった長谷工ですら
真っ先にIR公表しました
http://www.haseko.co.jp/hc/ir/pdf/20080602_1.pdf

その他の関係している会社は
規模からして話になりません。

[34: 匿名人]

のん気なわけないでしょう。契約して、手付金払って、もう後戻りできない立場で、この先どうなるか不安で、だから同じ立場の人を探して相談してるんです。この物件の悪いばかり見てもしかたないので、良いところ探してるんです。

[35: 匿名はん]

悪い所なんて、どんな物件でもありますよ。
そんなん気にしてたらマンションなんか買えません！

[36: 匿名さん]

皆さんのお話を見ました。

マンションを購入した後ももちろんずっと住んでいかなければいけないですよね。

マンションを購入するだけでなく、これからもずっと管理組合を通して運営していくものですね。

素人だからよくわかりませんが、これから長い目で見るとよくないことだとわかります。

テンション下がっちゃいますね。

なんか良い話ないのかな？

[37: 購入者]

今日久しぶりに物件周辺に行ってきました。
ニオイは、だいぶマシになってきていますし公園も綺麗に出来ていて、トイレもありました。
飛行機の音も、地下鉄や新御堂筋の車の音よりはマシだと思いました。
駅から離れているのでとても静かでした。

[38: 購入人]

たしかに臭いはマシになって来ていますね。排水溝の近くは臭いますが、それ以外はほとんど臭いません。
子供を物件の近くの公園に連れて行くと大はしゃぎで遊んでます。トイレがあるので、子供が急にトイレに行きたくなっても大丈夫ですし。

[39: 購入予定]

このマンションは駅から遠いのですが、私の場合、職場が東三国なので問題はありません。


また、この辺りもだいぶ変わって来ているので、公園を散歩しながら、孫と老後をゆっくりしたいなと思い購入予定であります。

[40: 庭都者]

この物件の気にいってる所は、岩盤浴とゲストルームです。ゲストルームは大規模マンションでないと、付いていないので。

あと、横がグラウンドなので開放感がありとてもイイです。

[41: 匿名さん]

あの環境では、岩盤浴やゲストルームを付けないと売れないですよね。
只、地元の人間からすれば、いくら豪華な設備付きでもあの場所は敬遠しますけど。

ここって、モデルルームに来て頂けたら1000円のクオカードを
差し上げますって営業されてるけど、なんだか安っぽい。

[42: 匿名さん]

1000円出すのはどこでも一緒じゃないか？立地も大阪市内御堂筋周辺だし、それほど悪くないと思いますよ。昔と言ったら、どこでも田舎でしょう？

[43: 住まいに詳しい人]

いやいや、その「豪華な設備いろいろ」が後々の管理費用を圧迫するんですね。

[44: 購入人]

豪華な設備イロイロは使ってみて便利なら、管理費が高くても、出すのでは？
それか管理費がキツクなってきたら、設備を無くせばイイじゃないですか。

小規模マンションでの豪華設備よりはマシですし。

なぜ敬遠するのですか？

[45: 購入人]

豪華な設備イロイロは使ってみて便利なら、管理費が高くても、出すのでは？
それか管理費がキツクなってきたら、設備を無くせばイイじゃないですか。

なぜ敬遠するのですか？

[46: 匿名さん]

立地とか住みやすさとか環境とかは、今から住む新し住民が少しずつ作りあげればイイんです。

簡単には変わらないですがね。少しずつならね。

[47: 購入予定]

始めの一年はシャトルバスが出るみたいです。（有料）
２年目からは管理組合で有無を決定するみたいです。
あと市バスのバス停が近くにあります。

[48: 契約済みさん]

自分の所が管理費がきつくなったからと言って、設備を無くせれる
筈がないでしょ。

[49: 住まいに詳しい人]

そうそう、設備はそないに都合よく無くしたり変更したりできませんよ。
また、使わなくても保守メンテや維持費と言った物は乗ってきます。

ホットヨガが下火なように、
岩盤浴も「10年前はそんなブームもあったな」程度かもしれませんし、
エステもPOLAが単年度契約か複数年度かわかりませんが「辞めた」と言えばその後が不透明です。
ゲストルームもそないにたびたび特別な時間をすごすわけでもありません。

それでなくても
マンションの管理費(修繕積立金なども含めた毎月の管理費の意）は追々増額されてくるんです。
入居時の管理費が20年.30年定額だと勘違いされている方も多いですけどね。
おまけに大規模修繕にはそういった共用施設の仕様変更に伴う改造やら改築は当然含まれていません。

[50: 匿名さん]

豪華設備も良し悪しですね。

ポーラのエステは１年契約だそうです。当然ですが継続か廃止かは管理組合で決めるそうです。

ゲストルームは、姉の購入したマンション（東京なんですが）にも付いていて家族で行く時はよく利用します。ホテルよりは安いですし、姉の家族にも遠慮なく泊まれますし。

[51: 購入検討中さん]

1000円のクオカードプレゼント

近藤産業が潰れたとたん止めましたよね。
残りの事業主２社、そんなに余裕無いのかな？

[52: 賃貸住まいさん]

それは関係ないと思います。

今日朝現地を見に行きましたが

なんかさびしく感じました。

これから大きくなっていく

こどもたちが遊んでる姿を

見れば購入する気になれそうか？？？？

とにかくしばらく様子をみます。

[53: ご近所さん]

校区の三国中は、かなり評判悪いですね。

[54: 周辺住民さん]

これは知らなかった。
そしたらこの辺の評判の良い中学校はどこですか？

[55: 土地勘無しさん]

いじめ？校内暴力？低学力？教師の質？

三国中学はどのように評判が悪いのでしょうか？

[56: 匿名さん]

評判のイイ中学は宮原中学だと思います。
でも三国中学もそれほど悪くはないと思いますが…。淡路中学にくらべれば全然イイのでは。

[57: 周辺住民]

たしかに淋しいですね。

でも時間帯や曜日によっては、子供が結構遊んでいて賑やかですよ。

[58: 周辺住民さん]

宮原、東三国中はあまり悪い評判を聞かないですが、
三国中は、集団で他校へ喧嘩を売りに行ったり、煙草で
問題になったりと、今の三国中は酷いと有名ですよ。

[59: 匿名さん]

宮原中学でも東三国中学でも他校への喧嘩やタバコなどイロイロありましたよ。

どこも似たようなものじゃないですか？

[60: 購入予定]

そうですね。今はどこもそんなもんじゃないんですか。

学年によっても違いますし一概には…。

参考にはさせていただきます。

[61: 匿名]

やはり購入される方は子供がいる家族が多そうですね〜

検討してみようかな〜

入居が始まれば公園も子供で賑わいそうだし〜

[62: 契約済みさん]

もうすぐ内覧会
予定通りあるでしょうか
なんやかんや言っても
楽しみですね＾＾
公園は賑わうこと間違い無しでしょ＾＾

[63: 契約済みさん]

もうすぐって言っても
７月ですけど・・＾＾；

[64: 購入人]

そうですね楽しみですね

内覧会はキッチリとプロに見てもらわなければ。

[65: 周辺住民さん]

No.59
何時の話をされているのでしょうか。

うちは、東三国中学校在学ですが、私の知る限りではここ3年間は
その様な問題はありませんよ。

書き込みをする以上、責任を持って正確な情報を記載するべき
ではないでしょうか。

[66: 匿名さん]

最近の話です。
表ざたになってないだけじゃないですか？

[67: 匿名さん]

やはり、どこの中学校も多かれ少なかれ、喫煙問題はありますよね。

でも、無責任な書き込みもよくないとは思います。

マンションのイイ所、悪い所、学校のイイ所、悪い所、ただ悪いじゃなくてその理由もしりたいですね。

このマンションの駐車場の安さはイイと思います。

[68: 物件比較中さん]

駐車場の金額は微妙な問題ですよね・・・。安いって事は管理費等が高くなる可能性が高く、車を持っていない人からすると不公平になるかも？駐車場代は修繕費としての大きな財源でもありますもんね。

　決して６７サンに対しての文句とかではなく、少し気になったものでコメントさせていただきました。　もし気を悪くされたらゴメンなさい・・・。

[69: 匿名さん]

そうですね〜車を持っている人と持ってない人では不公平になるかもしれませんね。

[70: 購入人]

庭都館は販売停止だそうです。契約した人も、契約は白紙にもどすそうです。

当たり前ですが手付金、印紙代は全額返金です。

[71: 匿名さん]

>>70さん
>>庭都館は販売停止だそうです。

本当ですか？
びっくりです。
やはり近藤さんの影響でしょうか？
詳しい情報ありますか？

[72: 購入人]

今日、長谷工の担当者がお菓子を持ってお詫びに来ました。

近藤産業の倒産で、マンション経営がこの先どうなるか解らないので、契約を全て白紙に戻すそうです。

今後の予定はまだ未定で、新しい事業主を探すか、今残っている事業主で経営するか、どちらかだそうです。

[73: 検討中]

手付け金倍返しじゃないのですか？

[74: 購入者]

倍返しですよ〜

[75: 購入検討中]

うらやましい…数百万もうけですね

[76: 購入検討中さん]

この情報って確かですか？？

[77: 購入人]

確かですよ。

[78: 匿名さん]

貰った、お金から税金は差し引かれるのですか？

[79: 購入検討中さん]

>>78
無税です

[80: 匿名さん]

契約者の数はどのくらいだったのでしょうか？

[81: ご近所さん]

早く現金化したいんでしょう。
残りを一戸ずつ売る時間かかるので棟ごと売れる相手がでたんでしょ
相手がいないのに契約解除しないし、いらん事は契約者には教えません。
賃貸になるのではないでしょうか？私の近所でもそういう事ありましたので。。
不動産ファンドの棟買いだと思われます。。

[82: 匿名さん]

でも塔をまるごと買って、あの場所で賃貸にして利益ってでるんですか？

[83: 匿名さん]

いまさら賃貸にするんかな？
賃貸になったら共用施設はどうするんでしょうね？

ゲストルーム
キッズルーム
パーティールーム
集会室
エステコーナー
岩盤浴
ミニショップ
コンシュルジュ

[84: 匿名はん]

>>79
無税じゃない。一時所得。
(収入金額-500,000)×1/2に税率を乗じた税金を取られる。

[85: 購入者]

契約した人にお聞きしたいんですが、契約解除の件すんなりとサインしますか？

[86: 匿名さん]

長谷工の人は早く手続きをさせたいみたいで、何度も電話かかってきて、急かして来ます。何故ですか？

[87: 匿名さん]

不動産市況が悪いので買い手がいるうちに売らないと契約できなくなるのでは?
　買い手はどこかの大手の社宅・宗教団体・賃貸・ファンドの長期仕込み位でしょう。
　ゴネル人が多く団体となるなら大バーゲンセールになると思う。
　近藤が飛んだので、短期借入金のやりくりでデベ自体が連鎖倒産リスク高い。最悪で販売中止負債債権化する可能性もある。長谷工関連のJVデベはどこも苦しいので９月までに片付かないとかなり現実的な問題のような気もします。

[88: 契約済みさん]

契約金を代金の5％入れてますが契約解除する場合
契約金に対してどれくらいが妥当ですか？
ここがダメなら次にマンションは新価格に
なり１５％くらい値の上がるし、現在住んでいる
賃貸料も１年分余計に必要になるし皆さんが言われているような
ぼろもうけと言う訳には行きません。
家賃と駐車料が年で約150万
物件は同様のレベルのもので500万ほど上がってますし
頭が痛いです。

[89: 匿名さん]

販売停止の話、ガセですか？
ホームページ更新されて、販売されてますよ。

[90: 匿名さん]

公式ＨＰが。。。

[91: 匿名さん]

さようなら

[92: 匿名さん]

さよーなら〜ガーデンシティ 庭都館！いままでありがとさん！
隠れ販売中止物件続出中！堺のサウスオールシティなども半分賃貸予定らしいしね。

[93: ビギナーさん]

ここって今後どうなるんでしょうねー・・・。

[94: いつか買いたいさん]

建物はできていますから、いずれ販売するのでしょうね。
賃貸にするには問題がありすぎますし・・・・。
早く住みかえたい立場の人は困りますね。

[95: ビギナーさん]

いったん契約解除してまた販売するんですか？！うーん・・・難しい。でもこんなりっぱな賃貸が出ても借り手っているんですかね。

[96: 匿名さん]

あれからどうなった？

[97: 匿名さん]

わかんね

[98: 物件比較中さん]

販売は再開するみたいですね。事業主間での調整か付いてから、分譲する予定でいるのでと電話がありましたよ。

[99: 周辺住民さん]

もう秋ですね。

[100: ご近所さん]

その後どうなったの？