THE ROPPONGI TOKYO Club Residence

[匿名さん]

所在地:東京都港区六本木３丁目七番１号（地番）
交通:東京メトロ日比谷線 六本木駅 徒歩3分 東京メトロ南北線 六本木一丁目駅 徒歩7分
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、住友商事株式会社、
　　　東京建物株式会社、株式会社ケン・コーポレーション
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：未定
土地権利／借地権種類：所有権
総戸数：総戸数６１１戸（販売戸数３４５戸、地権者住戸８４戸、賃貸住戸１８２戸含む。）
竣工時期：平成23年09月下旬竣工予定
入居時期：平成23年10月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上３９階・塔屋２階・地下１階建
用途地域：第２種住居地域 商業地域
販売予定時期：平成22年6月下旬

[863: 匿名さん]

売れていないマンション営業の本音か、都心に買えない層が引っ掻き回しているのか。

[864: 匿名]

あ、間違ってハガキが行ってしまったみたいなので破棄しておいて下さい。
もう、ここにもモデルにも来なくて結構ですよ。さようなら。

[865: 匿名さん]

ハガキが来たことがうれしくて後生大事に飾ってあるんでしょうなぁ

[866: 匿名]

普通、どうでも良い物件のＤＭを冷蔵庫には貼らないでしょ。（笑）

[867: 匿名さん]

>>849
マンションの和室は天井が高くなりがちで、どうもしっくりこないんですよねぇ。
和室部分は天井低くして天井裏収納なんかにすればいいと思うんですけど。

[868: 匿名さん]

＞８５４

私のところにもサービスの詳細が書かれた書類送られてきました。
メニューを見るとまあまあでしょうか。
こんなものだなという感想です。
セカンドハウスとして使う目的なのでリネンサービスなどは便利かもしれないですね。
試してみて続けるか決めたいです。

要望書は出しましたがまだ他の部屋へ変更するかもしれません。
初めの価格とちょっと変わってましたので考える余地アリかと思ってます。

[869: 匿名]

7月10日が価格発表みたいですね！

[870: 匿名さん]

要望書の締め切りも間近ですね！

その割にデベの皆さん、ヒマそうですが。

[871: とにかく]

この物件は買うと呪われそうなので、買おうか迷います。

立地を考えると安いけど、内装がチープなんだよな～。

ＪＶじゃなくて、三井1社でやってほしかった。

今夜の韓国戦を応援したいと思います！

[872: 匿名さん]

どうぞお引き取りを

もう呪われているとおもいますが・・・・・

[873: 匿名さん]

単独三井の赤坂のタワーも、天井高が245cmでしたよね？

２流だの２級だの散々言われている高輪台駅のタワーでさえ255cmなのに。

内装がチープでも直しようがあるけど、構造がチープなのは厳しい。

[874: 匿名]

階高は三メートルあるんだからリフォームで上げれば良いのでは？
天高が低いのは確かですが、構造が悪いというのは適切な表現ではないと思いますよ。
スラブもボイドでなくて315ミリもあったりする訳ですし。

[875: 匿名さん]

天井高を下げるならまだしも、上げるのは難しいですよ。

いずれにしても、天井の様々な設備の処置が必要ですし、天井高を上げたい場合は、そこに配管などが通っていればアウトです。

配管図などの描かれた詳細図面は入居後に請求しなければもらえないので、購入時点でそうした事の可能性はわかりません。

それと梁下が2100しかない状態で、一部の天井高だけ上げても、かえって部屋が狭く見えてしまう場合もあるでしょう。

このマンションの場合は天井高よりも、幅もあり存在感のすごい梁の方が圧迫感があり、それが気にならないような間取りを選ぶ方が重要だと思います。

[876: 匿名]

スミフタワーのようなガラスタワーで眺望を重視してますから、梁が目立つのは致し方ないですね。
そんな中でもありますよ。2100の下がり天井でなくて、窓台カウンターでもない間取りが。
価格差もあまりないので良い間取りから無くなってしまいそうですね。

[877: 匿名さん]

>873
あなた適当ですね。赤坂も2.55ですよ。

[878: 匿名さん]

確かに内装グレード低いですね、ここ。

[879: 匿名さん]

笑える！内装グレード低い？どこと比べて？？ここ買う人は内装なんかきにしていませんよ！
内装グレード低い？良いグレードにしたいというならリフォームすれば？？300~500万出せば２ランク上のグレードでそろえられますよ！

[880: 匿名さん]

来週、六本木現地を見に行こうと思っています。
六本木通りから見る以外でおすすめの場所をご存知のかたいらっしゃいませんか？

[881: 匿名]

>878
ハイグレードの需要が少ないからこの内装なのですよ。
どうせ投資やセカンドの人ばかりですから。
自分で住む人は気にいらなければリフォームするでしょう。
仕様良くして値段高くしたら、今度は高いと文句を言うつもりですか？
広尾ガーデンフォレストのように。

>880
墓地の上から見ると全貌が確認できますよ。
ヒルズの展望台もお勧めですよ。

[882: 匿名]

リッツのレジデンスのパーティールームのルーフバルコニーから良く見えましたよ。

[883: 匿名さん]

ここは駅アクセスをはじめ、圧倒的な利便性がセールスポイントのマンション。
天井高だの内装グレードだのそういうところにプライオリティを置くなら、普通ここに来ないだろう。

[884: 匿名さん]

セメント問題は、大丈夫でしょうか。

[885: 匿名]

該当していようが、いまいが
関係ないでしょう。
安全性には。

[886: 匿名さん]

この人はスルーしましょ

あちこちに出没してますから

セメント煽り

[887: 匿名さん]

>879
あなたリフォームしたことないでしょ？
300-500万で2グレード上にリフォームはできないよ
よく内装は小銭でなんとでもなるとか言う人いるけど、実際にやるといがいと金かかるもんだよ

[888: 匿名]

まあ、どこまでやって2グレードなのか良くわかりませんが、知り合いの業者とかに頼めば500万も出せば結構できますよ。
大手の半額でできますから。
アフターはないけど。

[889: リーフォームサイト運営]

リフォームで住設、間取りを変更せずに、建具を輸入の無垢製に交換・床を１９ミリの無垢板に貼り替え・壁を天然素材で塗り直し・照明を追加しても
入居前なので工期が短く、工事も少ないからそんなに予算はかかりませんよ。

[890: 匿名]

ですよね。
リフォーム業者はボッタクリも多いので注意が必要です。デベ系は高いですよ。
絶対自分で探した方が利口です。

[891: 匿名さん]

西側の繁華街は将来的にも変らない
のですよね。

[892: 匿名さん]

一丁目はパークタワーかパークコート？
どちらにしてもここより高額？

[893: 匿名さん]

>>889さん
2LDKで天高を全て上げるとしたら、いくらぐらい見たらいいですか？

[894: 匿名]

>892さん
高い上に、小規模で共用部分少なく、眺望も悪いとの事。南北線しか使えないですしね。
ここより良いのは環境ですが、そもそもそいつを求めるなら六本木でなくても…
という物件です。

[895: 匿名さん]

天高って上げてもいいのでしょうか？管理規約を見たほうがいいですよね。
今、住んでいる部屋に天カセエアコンを取り付けた時、エアコンはOKだけど天井を上げるのはNGだったような記憶があります。

[896: 匿名さん]

うちは玄関だけですが天井高を上げました。もちろん管理組合の許可を取ってです。

でも他のリフォームと込み込みだったので、いくらかかったのかわからないんですよね。

[897: 匿名さん]

>>893
80平米として、天井の張替でざっと40～50万位だと思いますので、
天井上げるとなるとそれ以上かかるでしょうね。
ただ、規約で可能でも配管や配線の関係で不可能かもしれませんよ。

[898: 匿名さん]

配管が通っていないとして、24時間換気のダクト？とスプリンクラーの配水管は、天高を上げたら短く切らなきゃいけないですよね？それは可能なんでしょうか？

換気口２つとスプリンクラー３つとして幾ら位かしら。

[899: 匿名]

スプリンクラーをいじるのは消防法に絡むから撤去はもちろん移設も難しいのでは。

[900: 匿名]

スプリンクラー移設工事は、一度そのフロアー全体の給水を止めれば作業は可能。
しかし、消防法と管理組合の許可が必要じゃないかな。

[901: 匿名]

それなら、天高を上げのは無理ですかねー

[902: 匿名さん]

スプリンクラーは、各戸ごとに止められるよ。

基本的に大きなリフォームをする時は止めるんだって。

何故ならスプリンクラーって以前は凄く敏感で、建具がゴンっとぶつかった位で、水が吹き出しちゃう事があったらしい。

今はだいぶ改善されたらしいけど、何かあったら弁償とか大変だからね。

だから、配管とか梁とか障害物がなければ理論上は上げられるんじゃないかな。

見た目に対費用効果があるかが一番問題じゃない？

[903: 匿名さん]

ここが投資用で使用された場合、賃貸で住む人も共用施設やプレミアムサービスは
利用可能なんでしょうか？
しかし、自宅でスパやネイルが受けられるって贅沢ですよね。
契約しているMARS THE SALONは男性客の利用も多いそうです。

[904: 匿名]

分譲部の賃貸契約者は共有部すべて利用できますが賃貸フロアの方はジム以外利用不可です

[905: 匿名さん]

>>896さん
天井高を上げるだけだったら、管理組合の許可は不要じゃないですか？
専有部分になりますから。

[906: 匿名]

防音レベルが下がるリフォームは許可されないので一応伺いを立てる必要はあるかと

[907: 匿名さん]

>>904さん
ありがとうございます。
分譲部の賃貸でも共用施設やサービスが利用できるとなると、
それがセールスポイントとなり、借り手に困るという事は無さそうですね。

[908: 匿名さん]

>>906
床の張り替えも仕様によっては防音レベルに影響してきますよね？
専有部分はどう弄ろうが自由だと思ってましたが・・・。

[909: 匿名]

周辺の普通の賃貸は坪2万くらいですが、ヒルズ、ミッドタウン等のハイスペックマンションは坪3万くらいで貸せているようです。
ここはその間くらいですかね？

リフォームについては会社にもよるのかもしれませんが、以前買ったマンションには重要事項説明に、防音レベルを下げるリフォームは出来ない旨が記載されていました。

[911: 匿名さん]

>909
ヒルズ（六本木／表参道）、ミッドタウンが坪3万以上つけているのはハイスペックだからというより、地域のシンボルであることに対するプレミアムの要素が強いんだと思います
ここが地域のシンボルとなる要素があるというと…皆無とはいいませんが限りなくゼロに近いと思います
よって、普通に賃料水準は旭化成のタワーと同じぐらいになると予想します

[912: 匿名]

わたしもここの賃料は坪2万円前後になると思いますよ。
賃貸向けは中低層住戸ですし、アトラスが坪1.5万円で空室が埋まらない状況なので
周辺相場の1.5万円よりは三井の六本木駅前の新築タワーということで高値がつけられるでしょうけど
同じ再開発でもヒルズ、リッツとは開発規模も仕様も違うのでプレミアはつかないでしょうね

[913: 匿名]

アトラスの賃貸でてる部屋てチケンシャのかなり仕様低い部屋だからねぇ

[914: 匿名]

確かに眺望ない、賃貸仕様の部屋ですね。
安いと思って見に行きましたが全然良くありませんでした。

[915: 住まいに詳しい人]

お金がたっぷりあって、入居まであと３年待てるなら
西麻布の販売を待ってもイイんじゃね？

[916: 匿名さん]

西麻布は住友でしたっけ？

[917: 匿名さん]

西麻布は着工が1年後で竣工は3年半後
販売開始前にここは終わってるでしょ

[918: 匿名さん]

住友は南青山じゃない
9階建てでタワーじゃないけど2000坪近い敷地面積なんで大型物件ではあるよね。
西麻布の交差点まで10分ちょっとで歩けるし、そろそろ工事が始まるから六本木と販売がかぶるかも

[919: 匿名さん]

それ、どこの跡地ですか？
最寄り駅は？

[920: マンコミュファンさん]

>>905さん
>>906さん

天井とスラブの間の配線等は区分所有者の持ち物なのか共用なのかその辺りの兼ね合いもありますし、確かに防音等のレベルが変わるような工事は許可が要るようですね。
結構自由にリノベーションで変えれるような宣伝が最近中古住宅販売業者で多いですがそう簡単にいかないのが現実なんですよね。

[921: 匿名さん]

南青山4丁目でユニマットの土地でしょ
外苑西通り沿い青山陸橋のさきの広ーい時間貸し駐車場だったところ

最寄駅は外苑前が７、８分で表参道10分とかの表記になるんじゃない

[922: 匿名さん]

921さん

有難うございます。
うーん、生活は不便でしょうね。
野村のエンパイヤと同じ位でしょうか？

[923: 匿名さん]

生活は西麻布とかわらないか便利なくらいじゃない

ピーコックまで5分くらいで、向かいのオリンピックまでもう1，2分
だいたいそれで食品と生活用品は揃うし、リブロとリビエラのジムもあるしね

[924: 匿名さん]

南青山は激高になると思いますよ。

[925: 匿名]

デベの友人がいるのですが、仕入れ価格から利益を出そうとすると坪700とかいう話もあるみたいです。赤字覚悟で安くすれば別ですが。

[926: 住まいに詳しい人]

>>925
このヘンで損切りしないと後々難しいことになるでしょ

大和ハウスのブルーノート前は安く出てくるし
三菱地所のデンマークハウス跡も売れる価格で出す

[927: 匿名]

ふざけて価格で売るのはやめてもらいたい 日経平均9200の時代なのに

[928: 匿名さん]

時代ってまた知ったかかよｗ

[929: 匿名]

それでも売れればデベの勝ち、売れなければ負け。べつに貴方の為に価格はきめませんから。景気が良かろうが悪かろうが、一定層の購入者はいるものです。

[930: 匿名さん]

景気の左右されない金持ちは安い時に買えるからいいなぁ～。

[931: 匿名さん]

南青山は高いと予想。

なんにせよ、今いち景気がぱっとしないですね。
こういう癖のあるマンションを売りに出す時期としては、
どうなのかな。戸数も多いし。。。

[932: 匿名さん]

まあ住友だからね
でも丸紅とＪＶなんで完成在庫の山になるような値付けはしないでしょう

ここって前の通りも車通りも少ないしそんなに癖？
はないんじゃないの

[933: 匿名]

六本木の事でしょう。

そろそろ話を戻しましょう。
昨日営業から電話がかかってきました。
正式価格は更に安くなりそうどの事。
俄然やる気になってきました。

[935: 匿名さん]

なんとか買える見込みが出来たね。第一期の販売が南側が多いと言っていたから良い部屋は早いもの勝ちかな？

[936: 匿名]

条件良い南の角も坪単価400万円くらいからあるそうですね！

[937: 匿名さん]

南の角って、南西側なら台風の吹き付けなんかもひどいし、墓地側だし安いのは当たり前かと。

[938: 匿名]

台風って！（笑）
どんだけボロ屋に住んでるんですか。
そんなの感じませんよ、マンションでは。

墓地前は好みの分かれる所でしょうが、前に建物なく東京タワーがバッチリ見える良い場所です。少なくとも眺望ゼロのアトラスの低層や十番のお見合い住戸より、条件は良いですよ。

[939: 匿名さん]

角部屋のガラスは自分で拭けないから、要注意ですよ。
西側と東側で吹き付けは全然違います。南西は特にすごい。

それと東京タワーは南西角からも見えるかもしれないけど、南東の方はもっと見えるんじゃない？

墓地の事を考えたら価格差はあって当然だと思う。

[941: 匿名]

南西も南東も共に10350万からで
各階も二つはまったく同じ価格ですよ。
人気は同じくらいのようですから、向き以外に間取りの好みもあるのでしょうね。

[942: 匿名さん]

営業の人に見せてもらった週刊ダイアモンドの東京エリア売れ筋マンションランキング1位みたいですね。
評判がいまいち？そうなんですか？

[944: 匿名さん]

高輪台それって・・港区の外れでしょう・・・それは除外！価格が違う・・・

[945: 匿名さん]

いや〜、私も高輪台の方が活気があると思いますね。

あちらは販売に至るスケジュールが面倒くさいんで、うちは対象から外していますけど。

こちらの有料のサービスは外注してもすむ物が殆どだし、
ここにあってあそこに無い物って、ゲストルームとラウンジだけですが、
20階では大した眺望にはならないし、それなら高輪台の最上階を買った方がいいように思います。

こちらのテナントが決まっているならまだしも、もう入居者まで１年ちょっとなのに、いまだに何が入るかはっきりしないなんて…

ずっと六本木近辺に住んではいますが、ご近所ホテルとしては高輪や新高輪プリンスの方が、リッツカールトンより使い勝手は良いですよ。

軽く食事するにしてもお茶するにしても。

[946: 匿名さん]

ここと高輪台は、明らかに顧客層が違いますよね。
高輪台の方が、落ち着いた暮らしには適してる。でも投資と考えると割に合わないです。
そんなに利便性も良くないし。
あちらを考えている人にとっては、ここはあまり検討対象にならないように思います。
比較して考える人は多くないんじゃないでしょうか。

[947: 匿名さん]

投資ねえ。

真面目に考えて、今、六本木で不動産投資を考えますか？

リスクが大きすぎると思いますよ。

[948: 匿名さん]

高輪台ねぇ。正直立地に興味なくて向こうは見ていないんだけど
プリンスの飲食はレベル低いでしょ
宿泊もさくらタワー以外はリッツ、グラハイとは比べるレベルじゃないんじゃない
ここにあって高輪台にないものに、ジムとスーパーもあるよね
向こうは本当に何にもない場所だから、それこそ軽く食事をするにしても不便でしょう

あとは、いわくつき大京の竣工済み物件と三井のタワー
ここも環境とか決して良くはないけど、高輪台のタワーとはちょっと比較にはならないんじゃない。

[949: 匿名]

格が違う
六本木＞高輪台
三井＞大京

値段だけだよ、人気の要素は
エセセレブが群がってるだけ。
人があつまりゃ良いって話ではないでしょう。群衆心理に踊らされるのは愚の骨頂です。なぜ竣工販売にしたと思っているのだか。

[950: 匿名]

格が違う
六本木＞高輪台
三井＞大京

値段だけだよ、人気の要素は
エセセレブが群がってるだけ。
人があつまりゃ良いって話ではないでしょう。群衆心理に踊らされるのは愚の骨頂です。なぜ竣工販売にしたと思っているのだか。

[951: 匿名さん]

あちらにもジムはあるそうですよ。

そんな事も知らないで感情的に叩かんで下さい(笑)

この価格差は何を根拠にしているのか、JVはこちらも同じだし、Ｍ井の思い上がりじゃないですか？

スーパーは確かに魅力ですね。でも本当に入るのかな？確約はされてないし、店も決まっていませんよね。

[952: 匿名]

いくつか見てます。
高輪台はもともとファンドが賃貸にするつもりで話を進めていたが、挫折。
売り主が変わって竣工販売してます。
完全な賃貸仕様で床暖房や食洗器はなし。タワーなのにエレベーターは何と3基！
眺望が売りなのに隣にマンション立つし散々です。
坪400弱といいますが、低層の駄目部屋が単価を下げているだけで、高層は結構するし。

[953: 匿名さん]

952はまったく高輪台見てませんので信用しないように。
掲示板を拾い読みして、もっともらしく批判しているだけです。
まあ、ここを中心に考えている人は興味ないでしょうから、あまり関係ないかもしれませんが。ご参考まで。

高輪台はもともとファンドが賃貸にするつもりで話を進めていたが、挫折。
⇒元々は分譲用企画で、ファンドが登場したのは 中途の話です。
完全な賃貸仕様で床暖房や食洗器はなし。
⇒床暖や食洗なしは事実ですが（このあたりはファンド規格か？）、トータルは仕様良いですよ。
　壁紙なんかは、安い部屋の標準でも、ここより良いもの使ってます。
タワーなのにエレベーターは何と3基！
⇒220戸で3機に何か問題が？
眺望が売りなのに隣にマンション立つし散々です。
⇒南西３ブロック先の桜田通り沿いに三井が立ちますが、影響を受けるのはそちらだけで、それ以外の景色の良さは圧巻です。眺望については、最近例がないほど、多くの部屋で恩恵を受けられます。１１階以上ならまずＯＫ。
坪400弱といいますが、低層の駄目部屋が単価を下げているだけで、高層は結構するし。
⇒全く嘘。上へ行くほど割安です。ほとんどの部屋が坪単価３６０万から３８０万に収まってしまうという不思議な値付けです。プレミアムの最高仕様でも、坪４１５万です（床暖付き）。

[954: 匿名さん]

ここの検討者は赤坂、麻布十番ならともかく高輪台には興味ないんじゃないですか
ファンド流れの物件で販売方法も特殊みたいですし、当初うわさされていたものより価格が高かったこと、この価格帯で大京の物件を選ぶことにも抵抗があるでしょう。
特に、現在六本木近辺で暮らしていて高輪台？不思議ですね

[955: 匿名]

タワーで3基は普通に少ないよ。
戸数の話ではない。
70に1基とかいう理論は通用しない。
まあ住んでみれはわかる話ですが…

[956: 匿名さん]

それほど高輪台がいいのならここなんか気にしないでいいでしょう？
六本木がいいと思ったり、いいかもしれないと思った人が書き込みすればいいでしょう。

ところで、
南西側ですが東京タワーは見えますか？
「南西角は見えない・南正面の西側はやっと見える」・・・と判断していました。
営業の担当によってちがうのでしょうか。

[957: 匿名さん]

【床暖付】ってわざわざ搔くようなプレミア住戸にしかつかないような物件
仕様が高いとかクロスが良いものを使っているとか言われてもねぇ・・・
正直、高輪台のこのマンションのことは全然知らないけど競合物件しないでしょう。
ここでも、販売中の赤坂、虎ノ門、麻布十番に販売予定の西麻布、南青山の話題しか出ていないし
ここを検討している人には関係ない物件だからもうこの話しはいいんじゃないの

[959: 匿名さん]

売れ行きとマンションの質は別問題だけどね…。

[960: 匿名さん]

そうね
ここは竣工まで１年以上あるし、ゆっくり売るんでしょう

だからあなたは高輪台の板へどうぞ
もうお引き取りを

[961: 匿名さん]

953を書いたものですが、その後はここまで何も書いてませんからね誤解のないように。
ちなみに私は、現状ROPPONGIオンリーの検討者です。参考までにあちこち見てはいますが。
さて、東京タワーの見え方の件ですが、南西角住戸の南東面なら見えますが、南西面からは全く見えません。
ご考慮のうえ部屋選びしてください。見え方はシミュレーション見せてもらった方がいいと思いますよ。

[962: 匿名]

新しい価格の平均坪単価はいくらよ？