THE ROPPONGI TOKYO Club Residence

[匿名さん]

所在地:東京都港区六本木３丁目七番１号（地番）
交通:東京メトロ日比谷線 六本木駅 徒歩3分 東京メトロ南北線 六本木一丁目駅 徒歩7分
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、住友商事株式会社、
　　　東京建物株式会社、株式会社ケン・コーポレーション
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：未定
土地権利／借地権種類：所有権
総戸数：総戸数６１１戸（販売戸数３４５戸、地権者住戸８４戸、賃貸住戸１８２戸含む。）
竣工時期：平成23年09月下旬竣工予定
入居時期：平成23年10月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上３９階・塔屋２階・地下１階建
用途地域：第２種住居地域 商業地域
販売予定時期：平成22年6月下旬

[22: 匿名さん]

↓のブログの人はもっぱらチラシ鑑定家で、あまり探検隊とは言えないが、このマンションについての見解は非常に正しいと思う。

http://ptom.nifty.com/index.php?_ucb_d=umwlolupj69mplly4t3plg0fri76916...

[23: 匿名さん]

>>18

そうですかね？

基本仕様コストカット。
立地も交差点渋滞・高速・坂下の三重苦。
（六本木駅から近いのはメリットですが）
それを覆い隠して高い値段をつける為のサービスアピールと予想します。

本当に周辺相場より割安で出してくれたら俄然興味も湧きますが、さてどうなるやら。

[24: 匿名さん]

ここ、オフィスにするのかと思っていました。。。
人が住むような場所ではないと思うのですが…。
売れなくて、安売りされて、相場くずされたら、嫌だな～。

[25: 匿名さん]

一定の需要はあると思いますよ。六本木界隈に住みたい人もいるでしょうからね。
賃貸の方も、泉ガーデンとか、ミッドタウンより安ければ、需要はありそうです。

[26: 匿名さん]

お金を持ってる中国人が買い上げるんじゃない？

ステータスにこだわる彼らは、こういう立地、大好きだよ。

[27: 購入検討中さん]

現地をよくしっているのですが、六本木通りぞい（高速道路ぞい）で裏は、お墓という立地。
なんともなー

[28: 匿名さん]

ドンキが近いってのもネガポイントかな（笑）

[29: 匿名さん]

今の情勢だと日本人はここは買わないんじゃないかな。土地も高値掴みの時のらしいし。
中国人だらけのマンションになりそう。

[30: 匿名さん]

>>26
ステータスに拘る彼らこそ、ここの立地はＮＧでは。
仕事で上海、香港に居たことありますが、あちらの超高級レジデンス物件は意外と駅から程よく離れてる（徒歩10分前後）のが圧倒的に多いです。
都市の中心部でありながらも、「閑静」という矛盾した条件との両立を求めたがる傾向が強いようです。
（向こうでは、「鬧中取静」というキーワードが、高級マンションの代名詞だそうです）
都市高速道路至近なんて、もってのほかです。
東京にいるリッチな華僑系も、麻布・番町などに集中してるようです。

[31: 匿名]

>30　同感。
あの国は人口も種族も格差も多いためか、日本以上に学歴社会で差別意識もやたらに強いよね。
以前とある中国人富裕層の夫婦に都心の賃貸物件貸したことあるけど、マンションの立地環境は当然ながら、向き・採光・コミュニティ・・・どれも必要以上に五月蠅かった。
むしろ白人のほうが無頓着だと思った。

[32: 匿名さん]

腐っても六本木だから坪700-800ぐらいでしょう。
まあ、ここの場所を考えたら決して高くは無いけど
第一期どれくらい売れるかは注目だね。

[33: 匿名さん]

複数社のジョイント物件は販売価格か安めになる傾向ゆえ、有り得ないとは思いますが、坪700-800だったら、売れ残り必至でしょうね。

あそこで提供されるパーソナルサービスは、バレーパーキング以外は全て個人手配出来るものばかりで、利点は駅近だけ。

アトラスタワー六本木の価格が妥当な所でしょう。あちらの方が駐車場保有台数の割合も環境もまともですよ。

それにしても、何であんなに魅力のないパンフを作るかな。周辺の予想CGなんて、赤坂TRのパンフを参考にすれば良かったのに。

[34: 住まいに詳しい人]

>腐っても六本木だから坪700-800ぐらいでしょう。

そりゃー、いくらなんでも相場を知らなすぎ
麻布台パークハウスでさえ、定借で＠600ちょっと
区分所有なら＠750相当という値付けなのに

実際は高めで出してくるだろーけど
今の相場なら＠500を割るぐいらいの水準ですよ

[35: 購入検討中さん]

販売戸数も結構多いし、値付けを間違えると売れ残って悲惨な事態になりますから。
低層階の眺望が望めない部屋は坪４００万ちょっとくらいでだしてくると期待したいねー。

[36: 匿名さん]

中の施設や仕様のレベルがわからない現状ではそれでも高い気がする。

結構地権者がいるし、失礼ながらここの環境を考えると、共用施設の充実は考えられないので、有料のサービスが多いのだと思う。

六本木一丁目も三井レジデンシャルが分譲するので、PC赤坂や、麻布十番の２つのタワーの売れ残りは捌くのが大変だ。

[37: 購入検討中さん]

よーし、それなら安い部屋は坪３５０万で待つことにしまーす。

[38: 匿名さん]

用のかかるマンション自体のグレードは追求せず、代わりに建築コストのかからない、住民負担の有償サービスを充実させるという、コスト削減のための苦肉の策なのではないか。

港区マンション探検記
http://condo.seesaa.net/article/145056077.html#more

↑
この人、見事に核心ついてる。
自分も結構マンション好きで色々見てるんだけど。

[39: 匿名さん]

この場所だと短期賃貸需要はそこそこあるじゃないかな、シングル・DINKS向けの。

[40: 匿名さん]

六本木在住で頻繁に近辺で遊び歩いてるけど、この場所には絶対に住みたくないな…
単身だったら楽しくていいんだろうけど、間違ってもファミリーが住む場所じゃあないよね
だって駅からのアプローチは六本木通りを歩くことになるんだけど、帰り道にキャバクラやオッパブが
これでもかってぐらいあるし
徒歩1分ちょっとの六本木交差点付近には黒人キャッチが盛りだくさん
六本木通りから中に入ったマンション裏手にあたる場所はお墓があって暗い雰囲気
（お墓ネガではないけど、一回行けばわかると思うけど本当に陰湿な雰囲気がただよってる）
よく夜中にクラブで盛り上がったカップルが青姦している場所もあるし

あと、自慢のサービスはどんな層をターゲットに想定しているのか不明すぎ
設備仕様も既に書かれている通り、間取り図から読み取れる限りでは高級仕様だとは思えないな
少なくとも広尾ガーデンフォレストレベルは望めないだろうね

どんな人が買うのかだけは非常に興味があるな
限られた情報のもとで売主提示価格を予想すると、@390~600ぐらいでしょうか
（タワーは条件によりバラつきが大きいので、予想レンジは低層お見合い～高層を想定。
個人的に購入したいとは一切思わないので、ポジショントーク抜きの素の予想です）

[41: 匿名さん]

六本木とはいえ、坪700-800はないのでは？
そんな値段だったら、私は買いませんし、普通の感覚からいっても、買わない気がします。
40さんが書かれているくらいの値段がいい線いっているのでは、という感じ。

賃貸部分があるあたり、赤坂TRみたいにしたかったのかな？関係ないかな？

[42: 匿名さん]

>38 >40
個人的には床暖房とかよりもエレベーターが大いに？ですね。
600世代以上もの大所帯なのに、常用4基・非常用1基って、なんだか想像すらできない。

都心タワマンも、とうとうここまでスペック落としてきたか・・・って感じ。

[43: 匿名さん]

共用施設てんこもりの赤坂TRとはコンセプトが違っていそう。

住友商事は騰落率抜群の白金タワーを建てた会社だから期待しているが、最近の三井不動産レジは法外な夢を見ては敗れるの繰り返しだからなあ。

三井の価格に正当性が感じられたのは東京PTぐらいまでで、青山PTがあの程度の場所でも成功してからおかしくなった。

腐っても駅近の分、共用施設はPC赤坂より少なく、価格・管理費は高い設定になるのだろうか？

そして六本木一丁目は更に高く？いやいやいや…

[44: 匿名さん]

高速沿い、繁華街近く、全くもって分譲住宅立地ではないね。

全賃貸仕様→REITかファンドへの一括売却、を狙って用地仕入れしたが
金融崩壊でビジネスモデルがこけた典型例じゃないの。
アトラスタワー六本木と似たような例と思われるが、更に大がかりで、立地も最悪だね

お水関係の人が住民の過半を占めると思われるな

[45: 匿名さん]

アトラスは値付けはともかく生活環境はここよりはるかに上だよね

[46: 匿名さん]

どっちもどっちという気がしますが…。高速があるかないかの違い？

[47: 匿名さん]

高速あるかないかは、大きい。
それにこっちは「歓楽街」から近すぎる。アトラスは「繁華街至近」でしかないから、こっちよりぜんぜん内容が良い。

[48: 匿名さん]

高台か谷底の違いは大きすぎ。

[49: 匿名さん]

４０さん。

ガーデンフォレストがなぜでてきたのかわかりませんが、あそこは、資産性はともかく、居住性は別格の物件だと思いますので、比較しても仕方ない気がします。こことはニーズも違う気がしますし…。

対抗馬は、上の方も書かれているとおり、アトラスタワーでしょうか？
高速の有る無しは確かに居住性に違いをもたしそうですね。
歓楽街からの近さは、ミッドタウンの賃貸みたいに大きいビルで上手く隔てられていると、気分的に随分異なりますが（夜あの辺りを歩いている際に見る、欲剥き出しの酔っ払いの方々には辟易とします。）、両方ともそのような事情はなく、これはどっちもどっちという気もします。

やはり、この辺りは、そういった清濁併せのむ器量のある方が住まわれるのでしょうか？？？

[50: 周辺住民さん]

坪単価、￥350万～600万説？があるが、
案外、良心的な値段？なのだろうか？？
http://maruhikabu.seesaa.net/article/145674881.html

ともかく注目物件だね

[51: 匿名さん]

確かに赤坂TRとバッティングしそうだね。
新築の販売時期が同じなら、さぞかしすごい戦争になってたろうな。

[52: 匿名さん]

350万～600万なのであれば、良心的でしょう。
景気が回復基調の中で、どのような価格付けとなるかも、興味がありますね。
いずれにしても、価格発表が待たれます。

[53: 匿名さん]

おおお、これで赤坂TRの部屋が安く出るといいなあ。

今は分譲時に比べて高くなりすぎ。

[54: 匿名]

麻布十番より高いのか安いのか、どちらになるんだろー？

[55: 匿名さん]

確かに、十番より高くても安くても納得できるような、不思議な立地ですね。

[56: 匿名さん]

確かにここと十番、意外とロケーションが似てるね。

ともに駅近で、利便性に文句なし。
（反面、それがデメリットにもなったりするけど・・・十番よりここのほうが顕著）
そして、ともに最も大きなマイナスポイントは首都高に近いこと。

違うとすれば、十番は低地でここは一応坂の途中。

[57: 匿名さん]

カタログ届きましたが小さい部屋のプランの提示がありませんんね、間取りがきになります。

[58: 匿名さん]

>48

ＴＲとＰＣ？？

[59: 匿名さん]

赤坂TR、PC赤坂、PC麻布十番、ここ、でタワー戦争が始まりそうな気配。
他に参戦者はいますか？

[60: 匿名]

シティタワー麻布十番は終わったんですか？

[61: 匿名さん]

終わった。
違う意味で。

[62: 匿名さん]

東京都心タワー戦争の参戦者は、今のところ以下のとおり。

・THE ROPPONGI TOKYO Club Residence
・パークコート赤坂 ザ タワー
・パークコート麻布十番
・シティタワー麻布十番
・赤坂タワーレジデンス

書いてみると、どこが抜けているという感じでもないね。

[63: 匿名さん]

赤坂タワーレジデンス見たことないの？
グレード、共有施設、サービス、頭一つ、いや、二つは抜けていると思うが。
虎ノ門タワーレジデンスもよいね。

[64: 匿名さん]

↑上のようなご意見がありますが、皆様、いかがでしょうか。

・THE ROPPONGI TOKYO Club Residence
・パークコート赤坂 ザ タワー
・パークコート麻布十番
・シティタワー麻布十番
・赤坂タワーレジデンス
・虎ノ門タワーレジデンス

[65: 匿名さん]

ちなみにＰＣ赤坂とＣＴ麻布十番は見たよ。
あとアトラス中目黒も。
赤坂ＴＲほど感動はなかった。
別にＴＲをひいきするつもりはないけど。

[66: 匿名さん]

>>65
赤坂TRの共有部は確かによかった。けど専有部のグレードは普通かと。
あの物件の場合、やっぱり立地がかなり微妙・・・なんじゃないでしょうか。（それでもここよりは上だと思うけどね）
個人的にトータルバランスでは虎ノ門TRかな。パストラルの再開発はネックだけど。

[67: 匿名さん]

赤坂タワーレジデンスのラウンジを見た後で、虎ノ門タワーズレジデンスのラウンジを見たらテンション下がった。

赤坂TRのラウンジは最上階で視界360度なのに対して、虎ノ門TRのラウンジは狭くてオフィスビルとお見合い、しかも数少ない椅子の座り心地の悪さと言ったら…

虎ノ門TRは立地はお品が良いけど共用施設は少ないし、オフィスビル側か、既に取り壊し＆高層再開発の決まっているパストラル側の部屋が殆ど。

眺望的にはまだこのマンションの方が将来性がありそう。

赤坂TR並みの施設とレセプションを揃えられたら、張り合えるかもしれないけど、赤坂TRはその上に分譲価格もお買い得だったからね…

[68: 匿名]

かなり共有部に拘ってますね。
それでしたら湾岸のタワーもかなりいい線いってますよ＾＾

[69: 匿名さん]

湾岸まで対象を広げると収集がつかなくなりますが、確かに共有部という観点からは、湾岸もいい線いっていますね。馬鹿広いエントランスがあったり…。

都心の六本木周辺ということになると、どこがいいでしょうかね？ちょっと離れますが、元麻布ヒルズも参戦可能であれば、元麻布ヒルズでしょうかね。

[70: 匿名さん]

都心だから湾岸は対象外でしょう。

元麻布ヒルズは都心でいいかと思いますけど。
最寄駅麻布十番で赤坂六本木の近辺ですし。

[71: 匿名さん]

水回りも含めて一通り見たけど、虎ノ門TRの部屋の仕様は、巷間言われているほど良くはないです。何かひたすら真っ白けで広くは見えましたが。

それでなくともムダに窓が大きくて家具の置けない間取りなのに、貴重な壁面の真上の天井に換気口が付いていたり、よく解らん。

そもそも周り中を高層ビルに囲まれる宿命のマンションに、あんなに窓ばかり開けてどうする気なんだか？

内廊下なんて、失礼ながら区民ホールの楽屋のように殺風景。

スタイリッシュというよりは寒々しいあのロビーに、バカラのシャンデリアが似合うとも思えません。

致命的なのは地下にしかない車寄せで、オフィスの裏口と間違う程の貧相さ。あそこにお客様はお招きしたくないです。

それから環境面では、前の道路は高層ビルの谷間になっている上に、抜け道に使う車が多いので、実は排ガスのこもり方が凄い。

また神谷町駅の入り口近くが喫煙所になっていていつも賑わっており、かなり不健康な環境ですよ。

六本木三丁目の環境も決して良いとは思えませんが、何でもイメージだけで片付けるのはどうですかね。

元麻布ヒルズも寺の敷地という事を除けば確かに一等地ですが、あそこに住む気なら自家用車は２台、それか麓まで買い物に行ってくれるお手伝いさんは必須です。

このマンションと比較するには利便性と環境が正反対過ぎて、不適なのではないですか？