THE ROPPONGI TOKYO Club Residence

[匿名さん]

所在地:東京都港区六本木３丁目七番１号（地番）
交通:東京メトロ日比谷線 六本木駅 徒歩3分 東京メトロ南北線 六本木一丁目駅 徒歩7分
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、住友商事株式会社、
　　　東京建物株式会社、株式会社ケン・コーポレーション
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：未定
土地権利／借地権種類：所有権
総戸数：総戸数６１１戸（販売戸数３４５戸、地権者住戸８４戸、賃貸住戸１８２戸含む。）
竣工時期：平成23年09月下旬竣工予定
入居時期：平成23年10月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上３９階・塔屋２階・地下１階建
用途地域：第２種住居地域 商業地域
販売予定時期：平成22年6月下旬

[101: 匿名]

>>91

とんでもない。
少なくとも白金タワーと高輪ザ・レジデンスは今ならもっと売れていますよ。


以下、暫くこのマンションの話題から外れますが、
比較対象となった港区内のマンション全て、モデルルーム・現地・内見の全て、最低でもいずれかは経験していますけれど、
もし今、価格的に苦戦する可能性があるとしたらツインパークスでしょうか。

でもあちらもモデルルームがオープンした頃と違い新駅が開通したし、コンコースも出来て、しょせんは元貨車置き場、と思った時代とは違いますしね。

白金タワーなんて平米100万位の部屋が結構あって、都心大手のタワーマンションではここが底値ではないかと思ったし、そうだったのではないでしょうか。

実際その後に出た高輪ザ・レジデンスは、若干価格が上がっていた為、倍率は下がった筈です。

それでも今思えばコストパフォーマンスは高いと思いますよ。

港区内陸部のタワーマンションは恐らく2007年が最高値で、底値は2003年、そのレベルにはまだ全然下がっていませんから、いま白金・高輪レベルの物件が出たら殺到するんじゃないですか。

どちらも真下にスーパーがあり、共用施設も、高輪は駅遠ながら高い地ぐらいを意識したアールデコ系、白金は堅実派の違いこそあれ、かなりの充実ぶり。

占有部は、高輪ザ・レジデンスの方が逆梁カウンターがより厚く、有効面積が少なく感じましたが、
白金もエアコンがセントラル方式の為、室内機を置く部屋が必要で、かつ旭化成ヘーベルハウスと同じ耐火壁がリフォームしづらそうだったので、うちは見送りました。

３軒ともモデルルームと竣工後を見て、ツインパークスの部屋で感動したのはTS40等級(今のT3？)のサッシの防音性、メゲたのは携帯の通じなさでした。今は違うのかな(笑)


話をこのマンションに戻して、ここは価格もさる事ながら、３丁目のイメージをどこまでブラッシュアップ出来るかにかかっていると思います。

盛り場を通ると言っても３分、賑やかすぎる大通りに面しているのである意味死角がなく、まっとうな時間帯なら危険は少ないかも。

明るく清潔感のある再開発と、外界と隔絶されても不足のないサービスと施設があれば、需要はあるのではないでしょうか。

[102: 匿名さん]

何だかんだ言ったとことで金持ち、特にアブク銭を稼いでいる連中が存在する限り安泰でしょう。

幸か不幸かこの世はまず金でしょう。金が欲しい！

[103: 匿名さん]

ここは確かに立地面でネックがありますが、でも都心のタワマンって、どこも一長一短な気がしますね。
それにここは眺望に関しては良さそうで、大きなセールスポイントになるのではないかな。

しかしかなり悪い時期での発売となりましたね。
こういう大規模物件にとって、これが最大のネックかも。
三井とは言え、赤坂と言い十番と言い、見事にひっかかってますからね。

[104: ご近所さん]

101
不動産を語るのに価格を無視してるのって意味不明だよねぇ
誰も当時の価格で分譲されたらなんて仮定ではなしてないよ

高輪ザ・レジデンスなんて完売に何年かかったとおもってるの？

[105: 匿名]

>104

私は
>>91さんの『マンションの質ではなくタイミングの問題』という書き込みにレスしているのですから、
分譲価格で比較するのが当然だと思いますよ。

購入者ではないので高輪ザ・レジデンスの肩を持つ気はさらさらありませんが、完売までの日数なら、
分譲即完売出来たのは、今名前の挙がっているマンションの中では赤坂タワーレジデンスだけじゃないですかね。

確認は取っていませんが、次いで白金タワーではないかと思います。

価格の妥当性が何よりも大切という事ですね。

このスレで港区内のタワーマンションの名前が挙がっているのは、それら先達に比べてこのマンションのレベルや価格の妥当性をはかる為で、
売れ残りマンションの競い合いが目的じゃない筈です。

ここの本当の購入検討者なら、より安くより充実した内容を期待するのが普通でしょう？
そもそも今のご時世、ミニバブル時代に分譲の赤坂タワーレジデンスより高いマンションが、売れる道理がないんですから。

[106: ご近所さん]

長文で意味のないものをダラダラと・・・

91の人もそんな無駄な仮定はしてないよ

[107: 匿名さん]

91です。

あまり意識してませんでしたが、当時の価格で今分譲されたら、人気があるのは当たり前なので、たらねばの話しをしても仕方ないかもしれませんが、今、今時の価格で？分譲されたら、という話しです。

価格を離れて、物件それ自体として、どの物件がよく、自分が住みたいか、を考えていると理解していただいてもよいかもしれません。

それはそうと、100さんの指摘するような、投資物件説は、いわれてみれば、そうかなとも思います。ただ、そうだとすると、景気が回復してきているとはいえ、投資目的でお金だす人は、まだ少ないのかな～という気もします。

[108: 匿名さん]

ミッドタウンだって立地は別に良くなかったけど超大型開発なので建物の周りは無理矢理緑化したり雰囲気を良くしたりできてるよね

この建物は単体開発なので周りのネガを取り切れず全然駄目でしょう
高速と墓の間、クラブビルの隣のマンションだよ？
しかもなんか暗いよね、六本木で最悪の立地というのも同意

投資用→お水の方々の賃貸、という用途が精一杯
REITに入れて賃貸専用にすれば良かったのにね、時代を間違えてしまった

[109: ご近所さん]

まあ2000年とか2004年の価格で分譲すればみたいなありえない想定をする人は置いといて

今日、夜１１時ごろに物件の方向に歩いてみたけど・・・まあすごい
ＴＵＴＡＹＡから向かった六本木交差点では日本語が聞こえない！日本人はいないのかって感じ
その先は例のキャバクラビルで、今日はひっきりなしに人がはいっていた。
ぐるっとまわりを歩いても、低くて暗い土地で墓地もあってさびしいばかり

ここはホントに賃貸立地だよね。まあお水御用達物件になるんでしょう

[110: 近所をよく知る人]

この物件の立地についてよく知っていますので、購入を検討されている方のためにも正しい情報をお伝えします。

ここは坂の途中にありますが、全体としては窪地です。毎日夕方から夜9時過ぎまでは六本木通りが坂下のセブンイレブン手前から渋滞し、車の流れはとても悪いところです。また、墓地沿いの裏道は午前2時過ぎからキャバクラ勤務の女の子たちが店の送りで帰宅する際の集合場所にもなっており騒がしく、その周辺では不良外人の不審行動や喧嘩も日常茶飯事です。
近くに住んでいて、友人と飲んだ後に帰宅しようと六本木交差点からドンキ方向に歩けば、客引き大柄黒人に半ば拉致されるように店に連れて行かれそうになり、店には行かない意思をはっきり伝えても解放されず、エレベーター内で不条理にも現金を少額渡して解放されたこともあり、今やあの界隈は日本人の常識が通用しない恐ろしい異文化地帯です。

しかし39階建てのタワーということで、高速（六本木通り）沿いではない反対側の中・高層階（たぶん南）であれば、前方に遮るものは何もなく東京タワーを正面に眺められる、予想以上に開放感に富んだ部屋になると思います。
それ以外の方位の部屋に関して、東（溜池・赤坂方面）は南の次によいかもしれないが、西は細道は挟むもののオークウッドとほぼべったりだし、北は高速＆六本木通りの騒音に悩まされるだろう。

公開空地（公開緑地）を墓地側に設定しているが、治安と風紀の改善に効果があるか、逆に不良外人の格好のたまり場になるかは、今のところ計り知れない。現に墓地を挟んでこのタワーマンションと反対側に小さな公園があるが、昼間は浮浪者風の人たちがたむろし子供が遊べるような環境になく、夜はあまりに危険すぎる公園ということで鉄格子に鍵をかけ使用できないように管理している珍しい公園と化してしまっている。

私はこのマンション自体を決して否定的に伝えたいわけではなく、この3丁目の墓地周辺窪地の現状を伝えたいまでです。このマンションの建設竣工によって、環境が良い方向にガラッと変わることを心より望んでいます。

皆さんの参考になればと思います。

[111: ご近所さん]

そんなに強弁しなくても、赤坂・六本木・虎ノ門界隈に住んでいるなら、ここの環境は当然わかっているでしょう。

人は好き好きなんだから放っておけば良いのに、何かそう出来ない事情があるのかなあ。

完成前に中で変死事件でも起きない限り、ここは売れますよ。港区内で墓地近のマンションは腐るほどあるし、賑やか過ぎてお化けも出ないでしょう。

上にあったように坪350万から600万なら、ホント楽しみ。一丁目との競合するだろうし。

周辺の既存物件で安閑としていられるのは一件だけですね。

[112: 購入検討中さん]

一件だけってどこ？　赤坂TRですか？

[113: ご近所さん]

なんか一人だけ自演の赤坂ＴＲキチガイがいるよね
中古の流通が多いわけでもない物件なのにしっつこい

[114: 匿名]

いや、三井の麻布十番でしょ。

[115: 匿名さん]

言われてみれば、ここは赤坂TRと確かに克ちあうかもな、とくに賃貸では。
なんだか落ち着かない場所だなって思わせる環境面でも、結構お互い似てるし。

[116: 匿名さん]

うん、ここが完成したら赤坂TRの賃貸はどんどん厳しくなるだろうな。
どっちも高速・六本木通り・夜の盛り場に近すぎて卑猥で騒がしい雰囲気だし、TRは最近、アークヒルズのヘリ発着場にも悩まされてるようだし。

これで周辺の賃貸相場、一気に下がりそうですね。
借りる側からすれば朗報ですけど。

[117: ご近所さん]

タワーマンションに落ち着きだの環境だの言っても誰も評価しないから、駅遠のマンションは売れ残るわけで。

確かにここの環境はほめられたもんじゃないけど、誰が見てもそうとわかるのはむしろ良いよ。

元々大した事のない再開発用地を、さも高級住宅街のようにのたまう営業トークを信用して、買っちゃう人は出ないからね。

工夫次第で周辺の環境から隔絶出来るのがタワーマンションの強みなんだから、足元は汚くても中は豪華なマンションなら、駅近のここは買いだし、チープなら近隣の売れ残りマンションの仲間入り。

それだけの事だよ。

あ、あとはKYな価格は付けない事だね。上でも誰か書いていたけど、三井はそれで連敗中だし、もうカモは出ないだろうしね。

[118: 匿名さん]

やっぱり三井だなパークシティみたいｗ

[119: ご近所さん]

タワーレジデンスの賃貸が安くなったら、それこそ六本木にこのマンションが建つ意義があるというものだ！

あそこ、森の賃貸は８ヶ月以上借りないと違約金取られるし、分譲賃貸は礼金敷金２ヶ月とか、家賃４ヵ月分先払いとかそんなのばかりなんだもん。

中古価格はもう全く手が出ないし。相場が下がったら嬉しいよ。

てか、まあそれを狙っているんだけど。六本木がよほど良ければそちらを買うけど、競争でタワーレジデンスが安くなる事の方が嬉しい。

竣工直後に買っとけば良かったんだけどさ〜。

とにかくこのマンションには頑張ってほしいわ。

[120: 匿名さん]

111とか当然ここの環境わかってるとか言ってるけど、絶対わかってないでしょ
110さんが丁寧に説明してくださっている通り、墓が問題なんじゃなくって治安と雰囲気が悪いんだよ
一丁目と競合するとか言ってるけど、一丁目側もゆっくり歩いたことないでしょ
こことはまったくもって環境が違うよ

あとなんだかTRキチガ※が住み着いたね
TRもお城マンションだけど、ここよりははるかにマシだと思うから安心しなよ
でも、他の港区タワマンと比べると同一レベルか若干格下だと思うよ
まあ好みによると思うけど

[121: 120さんに質問]

勉強になります。赤坂TRより格上の分譲タワマンを是非羅列してみて下さい。

そんなに良いマンションなら、勿論完売済みでしょうから、新築にはないでしょうけれど。

私も港区内陸のマンションは一通り見ていますが、ご高説拝聴の上、比較させて頂きます。

[122: 匿名]

荒れ模様ですけど、ここを自宅用に購入考えてるって人いないのかしらやっぱり。

高速・墓地・歓楽街隣接、三拍子揃った都内でも珍しいくらい最低最悪な住環境に思えるんだけど。
不良外人は同じでも高速がないだけまだ大久保あたりのがマシに思えるけど
坪300万600万言ってる人は業者？投資用？『腐っても港区』とか自慢できるのがメリットなのかしら。

[123: 匿名さん]

はいはい、TRを買ったあたな、そしてあなたのTR（笑）がともに一番ですよ。
もう充分満足してるはずだから、なにもここに来る必要なんかないっしょ。

[124: 匿名]

>>117
＞タワーマンションに落ち着きだの環境だの言っても誰も評価しないから、駅遠のマンションは売れ残るわけで。

だとすればここは最高ってことになるよね。
むろん、TRよりも（笑）

[125: 匿名さん]

ＴＲキチガ●が一人で荒らしているようですが。。。

あの物件ってそんなにハイグレード？価格戦略で売り切っただけのような・・・
青山パークタワーとかツインパークスよりグレードが上？
森ビルの物件は抜きにしても
立地を考えれば白金タワー、青山ザ・タワーよりも下じゃないの

[126: ようやく具体例が出てきたか(笑)]

>>125

まず青山パークタワーは港区じゃありません。

最寄り駅は渋谷駅ですが、そこに至るまでの環境も赤坂TRよりはるかに暗く物騒です。昔から児童会館の前などは怖いお子ちゃまのメッカでした。

今でも副都心線以外は徒歩５分では厳しいので、当時も決してコスパが高いとは言い難く、地元ではあそこを住宅街とは認知していません。


青山ザ・タワーは、私も好きでした。

あれだけはまだプランブックを取ってある位、建具なども癖はあるが良い仕様の物件でしたね(天井高はTRの方が高いですが)

ただあそここそ、駅からは寺と墓地の跡地公園を通らなければ帰れませんよ。遠回りをして外苑西通りを通れば、目前の緑は青山墓地。それは宜しいんでしょうか？

分譲価格もほどほどの物件でしたが、ゲストルームもないくらい共用施設は少なく、非常用電源もありません。

その割に管理費はそう安くはなかっと記憶しています。

[127: 匿名さん]

>>126

TRの方へ

では続きまして、PC赤坂、PC麻布十番、CT麻布十番。

この３つは？
どうぞ思いっきり罵倒してあげてください。
期待してますからｗｗ

[128: 匿名]

港区タワマンスレですか？比較するにせよ、この物件を絡めてどうって話はないわけ？
（スレ通して読んでも居住目的らしく思える書き込みないし無理なのか）

[129: 126続き]

白金タワーもコスパは良いですね。(殆どの室内にエアコンの為のデッドスペースがありますが)

タワーレジデンスに唯一ないジムも、２棟に分かれているツインパークスより白金の方が広々として見えた位です。

あそこの欠点は、タワーレジデンス以上に低い地ぐらい(小さい町工場群)と浸水の危険でしょうか。

白金高輪駅を作る際に、出水で大変な苦労したと土木会社の人に購入を止められました。

ラウンジからもお部屋からも、至る所に墓所が見えます。私の内見した部屋は目の前の丘にズラッと卒塔婆が見えました。

あと地権者のお子さん達でしょうか？子供さんが絶えず低層棟との間を行き来するので、治安的にはダブルオートロックもあまり意味がないと感じました。


ツインパークスは、私に言わせれば陸の孤島です。

大江戸線は都心に向けての連絡が悪いし、タクシーが意外なほど前を通らない。内見の日はフロントで車を呼んでもらいましたが、かなり待ちました。

あそこにはコンビニだけでは用が足りないと思います。一番近くのフーデックスまでもかなりあるし、品揃えが悪い。

ロビーとライブラリーは立派、室内は仕様より何より携帯が全く通じず(今は違うんでしょうか)、分譲時も内見時もコスパは良いと思えませんでした。

[130: 129続き]

>127

ごめんなさい、私なりの評価はしようと思えば出来ますが、その３つは思いっきり眼中にありません。


>128

私は124がおっしゃる通り、このマンションには化ける余地があると思っています。

でなければここへ来ません。

この土地は2008年に完成予定だったので、仕入れ値は高くないし、人手も資材もマンションラッシュの時代よりはずっと手配が楽な筈ですから、本来ならTR並みの内容と価格が期待出来ると思います。


再開発の意義は、

交通利便性は良いが、環境の悪い所を明るく小綺麗な街に変貌させる。

或いは、

環境は良いが日常の買い物も含め不便な所に、スーパーなどを作って生活利便性を上げる。

だと考えているので、汚いまま、不便なままの立地のタワーを、交通至便・環境良好などの売り文句で高値を付けられても、買いません。

金額以前につまらないですし、住む家はあるので。

[131: ご近所さん]

私は勤務が虎ノ門で麻布から通っているので、赤坂に行く機会が多いのですが、
そもそも赤坂の町が汚く治安が悪いにかわってしまったことがＴＲのネックだと私はおもいます
現状の赤坂は韓国街の様相を程しており、この六本木の物件もそうですが、歓楽街を抜けないといけない立地は家庭持ちには最悪です

また、ここにでている物件はいくつか私も見たのですが、青山パークタワーは地下から渋谷の喧騒は迂回できるし
近所のジムに通ってますがおこちゃま？なんて今どこにもいませんよ。テレビ見た話ですか
立地、仕様、意匠すべての面でＴＲに劣っているとはおもえません。物件のレベルが違うのでＣＰを比べても意味がないですよ

青山ザ・タワーの梅窓院を抜ける道はほんのわずかですよね。ＴＲより圧倒的に利便性は高いですし
青山墓地がネックだと言っているようですが、タワーから墓地まで相当の距離があるし、公園墓地の青山墓地がネックになるとは思えないですよ

[132: 匿名さん]

＞現状の赤坂は韓国街の様相を程しており

あらまーご存じないようですが、赤坂は昔から韓国街ですよ。
東京というか港区近辺での生活、もう慣れましたか？（笑）

[133: 匿名]

130さん
化ける、とは
賃料が高値維持できる
建ち上がったら予想以上に出来がよくて売買益が甚大
どちらを想定されてます？

[134: ご近所さん]

132
20年前に勤めだしたころとは街の景色がずいぶんと違ったような。
クラブが韓国人クラブにずいぶんかわっているしね

このへんはけっこう長いですよ、転勤がないので

[135: 匿名さん]

残念ながら、赤坂の韓国クラブの歴史は昭和時代からですよ。
たまには赤坂のクラブへ飲みにでも行ってあげてくださいね、韓国街うんぬんの話は関係なく、いろんな有意な情報もあるので。場所柄、政治家が通ってるところも結構多いし。

[136: 匿名さん]

非常に俗っぽい方ですね
政治家が通うとすばらいんですかねぇ
バロンあたりでふつうに会いますよ
クラブで有益な話なんて皆無です

最近だと会員制のラウンジしかいかないいじゃないんですか

[137: 匿名]

ですから赤坂でなくここの話が希望

[138: 匿名さん]

リキマンションが赤坂コリアン街の歴史の証　韓国クラブに出入りする政治家にろくなやつはいない

[139: 匿名はん]

ここで興味あるのは価格だけだよねぇ。まだパンフしか来てないし情報ないでしょ
周辺のクリランス物件もはけてないから極端に安くは出ないと思うけど

[140: 匿名]

あー。幹線道路沿いに見る夢ってこんなもんですか。

味気ない。しゾッとしない

[141: 匿名さん]

現在、３階か４階まで立ち上がってました。

北の高速側へは距離があまりあいてなく、逆に南は、

細い道路１本隔てて墓地がある為か、北よりはあいてました。

[142: 購入検討中さん]

極端に安くなくてもいいので「普通に安く」でてきてくれればね。PC麻布十番より安くでてくるかどうか
が分水嶺でしょう。

[143: 匿名さん]

セカンドか投資用で検討している者です。

こちらに書き込みをしている方は、
「より安く、より売れ行きが良いのがよいマンションである。」と受け取れる意見が多数派ですが、
個人的には5～10年所有した時のリセールバリューの方が気になります。

売り出し価格とあまり関係ないと言われるかもしれませんが、
リセールバリューは、管理と住民の質にも大きく関係してきます。
中古物件を下見に行った際、エントランスやエレベーターなどで住民らしき方と出会っても挨拶ひとつしないとか、
敷地内に空き缶や煙草の吸い殻が落ちているとかだと、相場より安くても購入しようとは思いません。

心配なのは、売り出し価格より管理や住民（オーナー、賃借人）の質です。
毎週末、出会い系パーティが行なわれたり、ヒップホップファッションのデカい黒人が頻繁に出入りしていたり、
禁止薬物で逮捕者が出るようなマンションにならないよう切に願っています。

あと売り出し価格ですが、＠350～600万円/坪と予想されている方もいらっしゃいますが、
批判を承知で申し上げるなら、個人的には＠400弱～＠800万円強/坪のレンジだと予想しています。

[144: 匿名はん]

まあ、現時点での価格予想は無意味だね
それにここはヒルズとかリッツみたいな共用設備はないからパーティーにはつかわれないでしょ

吸いがらとか空き缶とかそんなレベルの物件じゃないよね
資料見てないの

[145: 匿名さん]

>>138
いやむしろ親方・大物のほうが多いよ。
若い世代は時代を反映してか、そういうところにあまり行かないみたい。

[146: 匿名さん]

まーさすがにPC麻布十番より価格が低くなってくることはないだろ。PC麻布十番はリーマンショック後に根付けがなされたから、それより価格を低くするとなると、リーマンショック以降の都心物件の一層の下げトレンドを、三井自らが認めたこととなる。そんな不利な値付けを自らすることは考えられない。周辺環境がPC赤坂やPC麻布十番に劣るとは言え、どう考えてもここはそれ以上の分譲価格で出してくるよ。（だからこそ、分譲住戸は中層階以上にして、値付けが割安となりがちな低層が賃貸住戸となるのだろう。）

[147: 購入検討中]

ここの場合、必須なのは

高性能遮音サッシ

全熱交換式第一種24時間換気装置

全室エアコン・装備(＋リビングだけでも床暖房)


少し前までは当たり前のように付いていた↑の設備が、おろそかになっている自称高級マンションがあるけど、ここは空気を考えたらあり得ない。


それと

24時間出入り口をしっかり固めるガードマン。

敷地に車を乗り入れられる車寄せ。(敷地みっちみちに建てているから、地下になるとしたら大減点)


この５つが揃っていなけりゃ自分はMRには行かないので、よく内容のわかるDMを下さいね。

[149: 購入検討者]

おや、車寄せや室内装備がどこかに出ていましたか？

送られて来た黒いパンフ見た限りではわかりませんでしたので、すみませんが教えて下さい。