THE ROPPONGI TOKYO Club Residence

[匿名さん]

所在地:東京都港区六本木３丁目七番１号（地番）
交通:東京メトロ日比谷線 六本木駅 徒歩3分 東京メトロ南北線 六本木一丁目駅 徒歩7分
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、住友商事株式会社、
　　　東京建物株式会社、株式会社ケン・コーポレーション
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：未定
土地権利／借地権種類：所有権
総戸数：総戸数６１１戸（販売戸数３４５戸、地権者住戸８４戸、賃貸住戸１８２戸含む。）
竣工時期：平成23年09月下旬竣工予定
入居時期：平成23年10月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上３９階・塔屋２階・地下１階建
用途地域：第２種住居地域 商業地域
販売予定時期：平成22年6月下旬

[1: スレ主]

虎ノ門　⇒　赤坂　⇒　麻布十番に続く、三井不動産レジデンシャルの都心タワー物件。
住商、東京建物、ケンコーポとのコラボ別件なので、「パークコート」、「パークタワー」等の、
三井系ブランドにはなりませんでしたが、どのくらいの仕様でどのくらいの価格で出てくるのか、
個人的には大注目物件です。
来年にはS氏の「買ってはいけない物件」に掲載されているかもしれませんが。

[2: 匿名さん]

バレーパーキング、ルームサービス、ハウスキーピング、インルームスパ＆ネイルサービス、
フラワーアレンジメントサービス、ラグジュアリーショッピングサービス・・・。
かなりの高額物件だね、管理費も高い。
平均700万/坪over？
すごいのが出てきたな。

[3: 匿名さん]

せっかくの超超高級物件なのに全角英文字のスレタイによって台無しだ・・・

[4: 匿名さん]

この前建設現場をみましたが
高速のそば、ゴミゴミした感じのところで
あまり好きにはなれませんでした。

六本木一丁目の方は良い印象です。

[5: 匿名さん]

六本木一丁目はグラウンドレベルで見れば綺麗な所ですが、実際に建ちがってみないとどの向きが開いているのかわからないほど高い建物に囲まれています。

逆にこちらの物件はグラウンドレベルではゴミゴミした印象ですが、近隣には高層がないので、眺望は悪くないかもしれません。

足下の部分がオシャレに出来れば素敵かも。

MRには必ず行きます。坪700万の価値があるかはわかりませんが。

[6: 匿名さん]

地権者賃貸含め総戸数611戸でエレベーターがたったの5基。
駐車場設置率も50％以下の300台で、そのうち平面式がたったの12台（おそらく身障者・店舗事務所用を差し引くと住戸用がわずか数台）

今のご時世にしっかりとマッチしたスペック設定のようですね。

[7: 匿名さん]

すごいところに建つ物件ですね。
マンションじゃなくて、テナントビルでも建てた方がいい土地活用な気もするけど…。

3年前くらいに、麻布方面だっけ？ちゃんと覚えてないですが、定借の大規模物件で@600ってのが即完していませんでしたっけ。

[8: 匿名さん]

このスレタイ、どこの湾岸物件かと思った（笑）

青一のアクシスに分譲が入ったような感じになるのかな？
（何だかマークも似てる）
ちょっと一般人には向かないコンセプトだね
管理費も高そうだ

[9: 匿名さん]

戸数が多いので、管理費はそんなに高くはならないのでは。

それより駅から現地まで六本木通り沿いを歩くしかないとしたら、その方が気になります。

あの辺りとても渋滞する時があって、凄い排気ガスだと思うので。

一体再開発の利点をどこまで生かせるか、魅力的なショップが入るかが鍵ですね。

ゴージャスなマンション、モデルルームに行くのが今から楽しみです。

[10: 匿名さん]

＞３
＞せっかくの超超高級物件なのに全角英文字のスレタイによって台無しだ・・・
でも物件名がそうじゃん

＞８
＞管理費も高そうだ
ここの話のネタとして高くあって欲しい

[11: 匿名さん]

ＭＲは必ず見に行こうと思います、今から楽しみです。

[12: 匿名さん]

注目していた物件がやっと販売です。

赤坂、麻布十番が苦戦中だから少し安めの価格設定に
なることを期待していましたが、相当高級仕様ですね。

しかも低層は賃貸のため、坪単価高そう。
管理費も高そう。

でもＭＲには行こうと思います。

[13: 匿名さん]

高くて当然の立地でしょ。

[14: 匿名さん]

最近、サービスを売りにするマンションが増えてきてますね。
私が住んでいるところもサービスが非常によく快適なのですが、ちょっとふぬけにならないかと心配です。

[15: 匿名さん]

パンフレット来ました
なんとかコンシェルジェとかいらないんだけど
ファミリーには向かないかね、やっぱり

[16: 匿名さん]

都心も都心ですからね。
立地からして、ファミリーや、落ち着いた環境が好きな方には、
向かないでしょう…。

[17: 匿名さん]

うちにはパンフレットが来ていないのですが、ここってカフェサービスはあるのでしょうか？

CGを見る限り、トップラウンジはなさそうですが。

規模が大きいので、ゲストルームなんて５つ位ありそうですね。

スパやスポーツクラブもあるのかな。

[18: 匿名さん]

前にも書き込みあったと思うけど611戸でエレベーター5基ってのはどうだろうか。
5基のうち貨物・非常用が１基だろうから実質4基だよね・・・
あと機械式駐車場も、たぶん2ゲートで288台分を賄う気だろうから、目を見張るソフトサービス品目の裏に、基本仕様そのものはずいぶん思い切ったように感じるけど。

だから案外坪単価安く抑えてくるんじゃないかな。

[20: 匿名さん]

しかし…ミニバーサービスに食器はつきません、って、それじゃカクテルは無理、水割りの氷は自宅のアイスペールに移せってこと？
ワインを冷やすのはうちでも出来ますがな。

ルームサービスもデリバリーだから、24時間サービスで食べられる物なんて知れているし。

それよりもタワーなんだから、そこそこの食事と飲み物を出してくれる最上階ラウンジがある方がいいんだけど、そういう分譲マンションってある？

結局ここのサービスって、エステも飲み物も全部うちの中に持ち込みで、かえって落ち着かない。

ここを買うような人なら、ブランドショップは馴染みの店の他にもデパートが招待、ホテルはカード会社が手配、エステティシャンは決まった人が通いで来てるでしょ？

使えそうなのはバレーサービスくらいか。

[21: 匿名]

ﾈｲﾙや花ｻｰﾋﾞｽは実需でしょう
ﾗｳﾝｼﾞで飲食はあまり必要だと思わない
まわりに多種多様あるから

居住者と非居住者の割合がどうなるか、管理組合の運営に何ヵ国語が必要になるか、が気になる

[22: 匿名さん]

↓のブログの人はもっぱらチラシ鑑定家で、あまり探検隊とは言えないが、このマンションについての見解は非常に正しいと思う。

http://ptom.nifty.com/index.php?_ucb_d=umwlolupj69mplly4t3plg0fri76916...

[23: 匿名さん]

>>18

そうですかね？

基本仕様コストカット。
立地も交差点渋滞・高速・坂下の三重苦。
（六本木駅から近いのはメリットですが）
それを覆い隠して高い値段をつける為のサービスアピールと予想します。

本当に周辺相場より割安で出してくれたら俄然興味も湧きますが、さてどうなるやら。

[24: 匿名さん]

ここ、オフィスにするのかと思っていました。。。
人が住むような場所ではないと思うのですが…。
売れなくて、安売りされて、相場くずされたら、嫌だな～。

[25: 匿名さん]

一定の需要はあると思いますよ。六本木界隈に住みたい人もいるでしょうからね。
賃貸の方も、泉ガーデンとか、ミッドタウンより安ければ、需要はありそうです。

[26: 匿名さん]

お金を持ってる中国人が買い上げるんじゃない？

ステータスにこだわる彼らは、こういう立地、大好きだよ。

[27: 購入検討中さん]

現地をよくしっているのですが、六本木通りぞい（高速道路ぞい）で裏は、お墓という立地。
なんともなー

[28: 匿名さん]

ドンキが近いってのもネガポイントかな（笑）

[29: 匿名さん]

今の情勢だと日本人はここは買わないんじゃないかな。土地も高値掴みの時のらしいし。
中国人だらけのマンションになりそう。

[30: 匿名さん]

>>26
ステータスに拘る彼らこそ、ここの立地はＮＧでは。
仕事で上海、香港に居たことありますが、あちらの超高級レジデンス物件は意外と駅から程よく離れてる（徒歩10分前後）のが圧倒的に多いです。
都市の中心部でありながらも、「閑静」という矛盾した条件との両立を求めたがる傾向が強いようです。
（向こうでは、「鬧中取静」というキーワードが、高級マンションの代名詞だそうです）
都市高速道路至近なんて、もってのほかです。
東京にいるリッチな華僑系も、麻布・番町などに集中してるようです。

[31: 匿名]

>30　同感。
あの国は人口も種族も格差も多いためか、日本以上に学歴社会で差別意識もやたらに強いよね。
以前とある中国人富裕層の夫婦に都心の賃貸物件貸したことあるけど、マンションの立地環境は当然ながら、向き・採光・コミュニティ・・・どれも必要以上に五月蠅かった。
むしろ白人のほうが無頓着だと思った。

[32: 匿名さん]

腐っても六本木だから坪700-800ぐらいでしょう。
まあ、ここの場所を考えたら決して高くは無いけど
第一期どれくらい売れるかは注目だね。

[33: 匿名さん]

複数社のジョイント物件は販売価格か安めになる傾向ゆえ、有り得ないとは思いますが、坪700-800だったら、売れ残り必至でしょうね。

あそこで提供されるパーソナルサービスは、バレーパーキング以外は全て個人手配出来るものばかりで、利点は駅近だけ。

アトラスタワー六本木の価格が妥当な所でしょう。あちらの方が駐車場保有台数の割合も環境もまともですよ。

それにしても、何であんなに魅力のないパンフを作るかな。周辺の予想CGなんて、赤坂TRのパンフを参考にすれば良かったのに。

[34: 住まいに詳しい人]

>腐っても六本木だから坪700-800ぐらいでしょう。

そりゃー、いくらなんでも相場を知らなすぎ
麻布台パークハウスでさえ、定借で＠600ちょっと
区分所有なら＠750相当という値付けなのに

実際は高めで出してくるだろーけど
今の相場なら＠500を割るぐいらいの水準ですよ

[35: 購入検討中さん]

販売戸数も結構多いし、値付けを間違えると売れ残って悲惨な事態になりますから。
低層階の眺望が望めない部屋は坪４００万ちょっとくらいでだしてくると期待したいねー。

[36: 匿名さん]

中の施設や仕様のレベルがわからない現状ではそれでも高い気がする。

結構地権者がいるし、失礼ながらここの環境を考えると、共用施設の充実は考えられないので、有料のサービスが多いのだと思う。

六本木一丁目も三井レジデンシャルが分譲するので、PC赤坂や、麻布十番の２つのタワーの売れ残りは捌くのが大変だ。

[37: 購入検討中さん]

よーし、それなら安い部屋は坪３５０万で待つことにしまーす。

[38: 匿名さん]

用のかかるマンション自体のグレードは追求せず、代わりに建築コストのかからない、住民負担の有償サービスを充実させるという、コスト削減のための苦肉の策なのではないか。

港区マンション探検記
http://condo.seesaa.net/article/145056077.html#more

↑
この人、見事に核心ついてる。
自分も結構マンション好きで色々見てるんだけど。

[39: 匿名さん]

この場所だと短期賃貸需要はそこそこあるじゃないかな、シングル・DINKS向けの。

[40: 匿名さん]

六本木在住で頻繁に近辺で遊び歩いてるけど、この場所には絶対に住みたくないな…
単身だったら楽しくていいんだろうけど、間違ってもファミリーが住む場所じゃあないよね
だって駅からのアプローチは六本木通りを歩くことになるんだけど、帰り道にキャバクラやオッパブが
これでもかってぐらいあるし
徒歩1分ちょっとの六本木交差点付近には黒人キャッチが盛りだくさん
六本木通りから中に入ったマンション裏手にあたる場所はお墓があって暗い雰囲気
（お墓ネガではないけど、一回行けばわかると思うけど本当に陰湿な雰囲気がただよってる）
よく夜中にクラブで盛り上がったカップルが青姦している場所もあるし

あと、自慢のサービスはどんな層をターゲットに想定しているのか不明すぎ
設備仕様も既に書かれている通り、間取り図から読み取れる限りでは高級仕様だとは思えないな
少なくとも広尾ガーデンフォレストレベルは望めないだろうね

どんな人が買うのかだけは非常に興味があるな
限られた情報のもとで売主提示価格を予想すると、@390~600ぐらいでしょうか
（タワーは条件によりバラつきが大きいので、予想レンジは低層お見合い～高層を想定。
個人的に購入したいとは一切思わないので、ポジショントーク抜きの素の予想です）

[41: 匿名さん]

六本木とはいえ、坪700-800はないのでは？
そんな値段だったら、私は買いませんし、普通の感覚からいっても、買わない気がします。
40さんが書かれているくらいの値段がいい線いっているのでは、という感じ。

賃貸部分があるあたり、赤坂TRみたいにしたかったのかな？関係ないかな？

[42: 匿名さん]

>38 >40
個人的には床暖房とかよりもエレベーターが大いに？ですね。
600世代以上もの大所帯なのに、常用4基・非常用1基って、なんだか想像すらできない。

都心タワマンも、とうとうここまでスペック落としてきたか・・・って感じ。

[43: 匿名さん]

共用施設てんこもりの赤坂TRとはコンセプトが違っていそう。

住友商事は騰落率抜群の白金タワーを建てた会社だから期待しているが、最近の三井不動産レジは法外な夢を見ては敗れるの繰り返しだからなあ。

三井の価格に正当性が感じられたのは東京PTぐらいまでで、青山PTがあの程度の場所でも成功してからおかしくなった。

腐っても駅近の分、共用施設はPC赤坂より少なく、価格・管理費は高い設定になるのだろうか？

そして六本木一丁目は更に高く？いやいやいや…

[44: 匿名さん]

高速沿い、繁華街近く、全くもって分譲住宅立地ではないね。

全賃貸仕様→REITかファンドへの一括売却、を狙って用地仕入れしたが
金融崩壊でビジネスモデルがこけた典型例じゃないの。
アトラスタワー六本木と似たような例と思われるが、更に大がかりで、立地も最悪だね

お水関係の人が住民の過半を占めると思われるな

[45: 匿名さん]

アトラスは値付けはともかく生活環境はここよりはるかに上だよね

[46: 匿名さん]

どっちもどっちという気がしますが…。高速があるかないかの違い？

[47: 匿名さん]

高速あるかないかは、大きい。
それにこっちは「歓楽街」から近すぎる。アトラスは「繁華街至近」でしかないから、こっちよりぜんぜん内容が良い。

[48: 匿名さん]

高台か谷底の違いは大きすぎ。

[49: 匿名さん]

４０さん。

ガーデンフォレストがなぜでてきたのかわかりませんが、あそこは、資産性はともかく、居住性は別格の物件だと思いますので、比較しても仕方ない気がします。こことはニーズも違う気がしますし…。

対抗馬は、上の方も書かれているとおり、アトラスタワーでしょうか？
高速の有る無しは確かに居住性に違いをもたしそうですね。
歓楽街からの近さは、ミッドタウンの賃貸みたいに大きいビルで上手く隔てられていると、気分的に随分異なりますが（夜あの辺りを歩いている際に見る、欲剥き出しの酔っ払いの方々には辟易とします。）、両方ともそのような事情はなく、これはどっちもどっちという気もします。

やはり、この辺りは、そういった清濁併せのむ器量のある方が住まわれるのでしょうか？？？

[50: 周辺住民さん]

坪単価、￥350万～600万説？があるが、
案外、良心的な値段？なのだろうか？？
http://maruhikabu.seesaa.net/article/145674881.html

ともかく注目物件だね