都心回帰について語る

[マンション投資家さん]

大阪圏での都心回帰が顕著になってきました。

ディベロッパーや不動産業者に釣られ、団塊の世代〜バブル時代で
拡大したニュータウンも風前の灯となっております。

北摂の一部・阪神間・尼崎を除く大阪通勤圏＝奈良県、三重県、大阪東部、大阪北部、
兵庫県（川西・伊丹・三田・神戸市西北部、その他）、和歌山県、等の郊外地域は
高齢化と人口減のダブルショックを受けており、悲惨な状況であります・

大阪市内においても勝ち組エリアと＊＊＊エリアが分かれていますが、
勝ち組エリアでは、開発や人口流入が止まらない勢いで成長しており、
不動産不況のダメージが最も少ないエリアでもあります。

ここでは都心回帰で勝ち組と呼ばれる地域＝大阪市中心部について
大いに語り合いたいと思います。

個人的な定義させて頂きますが、人口急増する流入エリア＝
中央区・北区・西区・天王寺区・福島区・浪速区が第１グループ、
その他の成長エリア、都島区・城東区・阿倍野区を第２グループ、
議論の余地のあるエリアを此花区・旭区・鶴見区・住之江区・住吉区・
港区・東成区・大正区とさせて頂きます。

また真剣な議論をしたいので
煽り・貶し・荒らし行為や、営業目的・自演行為・差別発言は一切禁止とし、
削除対象とさせて頂きます。

それでは、大いに議論して下さい。

[647: 匿名]

>>640 匿名さん
まさに栄子衰退ですな。

[648: 匿名さん]

>>644
本当にそう思う。本当の地元住民が少ないから再開発もしやすいし、交通の便も悪くない。如何様にも変化できる土地であることは間違いないし、現に外国人が宿泊したりして少しずつでも変わってきてる。
寧ろここでは大絶賛されている阪急沿線の某駅周辺のほうが危ないかも

[649: 匿名]

>>644 匿名さん
全国的にも注目度は高いですしね。

[650: 匿名さん]

>>646 匿名さん
友達なら持ちつ持たれつですが、茨木や北野なら先輩からのツテが強力ですし、就職活動も有利です

[651: 匿名]

>>650 匿名さん
都心回帰の話をしましょう。

[652: 匿名さん]

>>635 匿名さん

そうだね。大阪の都心回帰とジェントリフィケーションはセットで考えるといいだろうね。

世界の他の都市で大阪に似たところがあれば、大阪の都心回帰の未来も想像できそうだが、よく知らないのだよな。

フランスに住んでた時は都市部はアッパー層限定、郊外は市営住宅のみで低所得者限定。交わることはなかった。

大阪は明らかに都市部の住宅地がしょぼく、戸建てが多いので都心回帰のによる浄化の障害になっているね。天王寺界隈のアッパーな住宅地は大掛かりな再開発や大型物件は難しいのでそんなに余裕はなさそう。

[653: 匿名]

大阪市内でジェントリフィケーションか。鶴橋駅周辺とかがどう変わるか見てみたいけどね。可能かどうかは別にして。

[654: 匿名さん]

西成の闇は巨大な渦のよう、
素人が手出し出来ないよ

[655: 匿名さん]

関一よ、もう一度。

[656: 匿名さん]

>>640 匿名さん

梅田の定義はともかく、人口が増えているのは郊外から移ってきている都心回帰のためでしょう。梅田も都心ではないとするともはや話ができませんよ。

一方、天満橋や大手前はマンション市場では数年前まで坪単価で100後半、今でも築浅が200切るぐらいなのでイマイチですね。地位は高く東梅田や天王寺に一本なのででポテンシャルはあるのでしょうが、何故ですかね。

[657: 匿名さん]

>>647 匿名さん

×栄枯衰退
○栄枯盛衰

[658: 匿名さん]

>>648 匿名さん

新今宮はジェントリフィケーションの例としてはおもしろそう。ただ新今宮の比較で阪急沿線の話を出しても一ミリも意味がないですね。さすがにコンプレックスが迸りすぎていて、みていて辛いですし、あなたもここが荒れる原因です。

[659: 匿名さん]

>>653 匿名さん

鶴橋も活気のあるもう少しまともな都心部の下町にはできそうです。天六も人気でてますからね。鶴橋や新今宮に郊外の富裕層はきませんが、市内の中間層未満の人が流れてくるのではないでしょうか。

[660: 匿名さん]

新今宮の交通利便性は市内で最強クラス。
ＪＲ・南海・地下鉄御堂筋線、四つ橋線・阪堺。
駅力では梅田には劣るものの、なんば・天王寺と同格といえる。
新今宮の再開発により、なんば～天王寺まで線で結ばれ、
最強のインバウンド需要となる。

[661: 匿名さん]

「公立が躍進、京都の教育改革で何が起きたか」東洋経済8/19

京都の公立の躍進の記事はこれやね。
もちろん京都は私立も充実している。

大阪兵庫の公立も見習えればいいけど、
急に人口が増えたところはその対処に必死で、
きめ細かい教育は後手になるね。

市長さんに期待。

[662: 匿名さん]

>>660 匿名さん

そうなると面白いですね。

マンション投資はここ5年しかしたことがなく、都心回帰の波で再開発が決まって事が進んでからの地域しか突っ込んでないので、確実に儲かってますが、大儲けにはなっていません。

大儲けしている人は、まさかそんなところに、というところを初期に安く買ってますよね。

新今宮や京橋もそうなるといいですね。
おもしろそう。

もちろん公主導のものは阿倍野にビジネスパークにATCにポートアイランド六甲アイランド、失敗だらけですから、いくら市内でもニーズのないとこに突っ込んでもハネませんが。。

[663: マンション投資家]

662
マンション投資をここ5年でとは最悪のタイミング
ですなあ。私はここ5年様子見ですわ。
投げる前に声を掛けて下さいね、現金買いしますよ。

[664: 匿名さん]

新今宮周辺に三菱・三井・住友・野村・電鉄系が
高層マンションを競って建設すれば、
利便性重視の一次取得者や中間層には好評ではないでしょうか。

高層マンションが林立すれば、街の景色は劇的に変わります。
通天閣の景色も変わってしまいますが。

[665: 匿名さん]

「狭い道をひっきりなしに車と人が行き交う大阪ミナミの玄関口・なんばの高島屋前。良く言えば活気がある、悪く言えばゴミゴミとしたこの場所が、大きく生まれ変わろうとしている。大阪市などが、2019年までに南海なんば駅前の「高島屋大阪店」（本店）と「なんばマルイ」（丸井）の間の車道やタクシープールなどを閉鎖し、大型の「駅前広場」を設置する方針を固めたのだ。」
引用おわり

大阪府、大阪市は都心部の価値創出に貪欲ですね。良い。

[666: 匿名さん]

>>663

いつもの見送り専門さんじゃないですか。五年のスパンがあって儲けられないとは素人さんですねえ。いや、君はバブル以降ずっとでしたよね。君が私のファンマネならクビにしますねえ。

この五年で梅北も西北も都心回帰もスルーですか？グラフロも買えなかったのならもはやデベと仲介から出禁としかおませんが。

[667: 匿名さん]

>>664 匿名さん
手始めとして、新今宮駅北西側から開発して欲しいですね。

[668: 匿名]

>>666 匿名さん
確かに。

[669: 匿名さん]

釜ヶ崎のジェントリフィケーション
https://togetter.com/li/730670

おもしろい。大阪のコスパ大好き&都心回帰最高民も資本側から自分が追い出される側にいつか回らないようにしないとね。

フェスティバルゲートみたいな箱ものではなく確実にやってきてる。

[670: 匿名さん]

>>669 匿名さん

リンク先でもジェントリフィケーションは批判的に書かれてますが、このスレ住民にとっては良い飯のタネでしかないですからね(笑)

都心回帰
外国人労働者
人口減少
維新主導のジェントリフィケーションの動き

いろんなチャンスをうまく利用したいですね

[671: 匿名さん]

>>670 匿名さん

マルクス主義者の一番弟子の著作だから仕方ないよね。彼らはも左翼によった社会学者だし。

おっしゃる通り複合的な観点でみるのがいいですね。当然大阪固有の事情をは踏まえないと都心ならなんでも儲かるわけでもなく。

[672: 匿名]

南海トラフ地震の想定やと、大阪市内の広範囲が浸水するけど、皆さんはどのように考えますか？

[673: 匿名さん]

>>672 匿名さん

上町台地のトップヒル（標高20〜30m）に位置する谷町四丁目〜天王寺エリアを選択するのが賢明ですね。
都心回帰のベストの選択でしょう。

[674: 匿名]

>>673 匿名さん
水害ハザードマップ見てきた。
確かに中央区から天王寺区って真っ白やね。

[675: 匿名]

福島、西区って人気やけど、水害リスクって価格に反映されてんの？案外みんな楽天的なんかな。

[676: 匿名さん]

私は地震も水害も一切考えてないですね。
価格にも反映されてないと思いますよ
ただ上町台地とかはそういうのを気にする人にも人気なので安心感が値段に織り込まれてるでしょう

[677: マンコミュファンさん]

>>676 匿名さん

御意

[678: 匿名さん]

>>656 匿名さん
関西は鉄道路線により地価が決定します。阪急一択です。
大阪が梅田一強であること、京都が京都駅の価値はとても低く、烏丸と河原町の二強で共通しているのはどちらも阪急沿線であるということです。

[679: 匿名さん]

>>678 匿名さん

決定します？
せめて相関がありますだろ？
阪急推しするにも脇の甘いこと言ってんじゃねーよ。
混ざってくんなカス。笑

[680: 通りがかり]

>>673 匿名さん

安全度が 高いのですね？

中之島六丁目に竣工する 長い杭を打ち込んだ
免震構造の竹中工務店のタワーマンションと

上町台地の 新しいマンションと どちらが
震度6強以上に 耐えうるのかな？

[681: 匿名さん]

直下型なら免震は逆に弱いだろ、

震度6超えるとタワーのEVは数日間

使えないだろうな

さらに液状化や浸水もあるし

地震の事考えると北区で子育ては出来ないわ

[682: 匿名さん]

上町台地って
そんな活断層の上に住むバカはいない　笑

[683: 匿名]

>>682 匿名さん
いわゆる無知の煽りか。

[684: 通りがかり]

>>682 匿名さん

むむっ... 活断層？ 松屋町筋沿いでは？

[689: 匿名さん]

[No.685～本レスまで前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[690: 匿名さん]

＊上町断層の位置は下記のDBで確認してください。

１）国立開発法人産業技術総合研究所/活断層データベース

https://gbank.gsj.jp/activefault/cgi-bin/segment_param.cgi?SearchTYPE=...



２）大阪の活断層・上町断層をGoogle earthで上空から見てみる Uemachi fault in Osaka.

https://www.youtube.com/watch?v=z0A6B33jDJY

[691: 匿名さん]

>>678 匿名さん

>>678 匿名さん
毎度、毎度、阪急沿線を愛して止まない発言、ウンザリ。地価が高ければ価格に反映され高くなるし、総じて税金も高い。加えて地価下落リスクもある。
さらに挙げてる駅は関西の主要駅だから全面否定するわけではないが阪急沿線の他の駅はどうなんだ？
あと、乗り換えを含めた移動が不便なこと多い。

[692: マンション検討中さん]

>>691
自分が住んでる所が一番良いと思うのは良いことだし、
スル－しましよう。

ここは、都心回帰について語る掲示板だし、実際の所、
人口減少社会に入ってきているので便利な場所へ当然移り住む人が多くなるのは
当たり前のことだと思うので阪急が好きな人はそちらへ移動してください
。
正直、電車に乗車しないと関西の都心である大阪市内へ行けないのはすべて郊外だと思っています。
京都だろうが芦屋だろうが電車でしか大阪市内へ行けなので（車除く）

[693: 通りがかり]

>>692 マンション検討中さん

確かに 阪急沿線の話が過去多かったですね。

[694: 匿名]

>>692 マンション検討中さん
便利な場所に移り住むということだが、中央区の人口減少はどのように説明する？

[695: 匿名さん]

旧東区は確実に人口は増えています。
旧南区は民泊問題等で多国籍化してたり
その他商業的には上向きですが
ファミリー層の住居地域としては？？です。
北区、西区、天王寺区へ移動
している可能性が高いです。

[696: 匿名さん]

http://www.city.osaka.lg.jp/chuo/page/0000117923.html
これ見る限り、中央区はかなり増えてませんか？

[697: 匿名さん]

過去を見ても2040年はわからないよ。中央区は現時点で上り坂なのに2040年では今より減少しているということは、かなりやばいということだね。

それにしても2000年前半はピークの半分以下だったのね。酷い有様だ。単に元に戻っただけとも言える。その間に低所得層が占拠してしまったインナーシティをどうやって浄化するかね。

http://www.city.osaka.lg.jp/chuo/cmsfiles/contents/0000117/117923/suii...

大阪府と大阪市の人口減少率は同じだから、いかに市内でも二極化するかということだね。

ダメな市内は不便でクソみたいな芦屋や西宮、京都中心部より人口減るんだから、スラム化するのはお察しだね。

星野リゾートみたいな開発がないとどうにもならないよ。

[698: 匿名さん]

>>456 匿名さん

京都市内で大阪市内のような20-30%も減少見込みの区はないですね。微増から10%減ぐらいまで。

http://www.jinkoudata.com/list.php?capital=京都府


大阪は都心回帰というか、第一グルプの極一部、北区天王寺区、せいぜい西区鶴見区城東区人気というのが良さそうですね。

郊外化のせいで数十年でスラム化した市内には人は戻って来ないということかと。

[699: 匿名さん]

>>692 マンション検討中さん

人口見る限り便利なだけでもダメなようですよ。あなたのおらが村の人気はどうですか？

[700: 匿名さん]

>>698 匿名さん

人口問題研究所とか、ちょっとググれば分かるようにまったく当てにならないポンコツデータですよ

[701: 匿名さん]

>>700 匿名さん

ポンコツという判断はどこから？誰が？
ググっても出てきません。教えてください。

他に色々ある2040年マップを見ても
・市内は二極化、
・阪神間人気地域と京都中心地は維持
・それ以外は地方中心地を除くと壊滅的

というのは同様だと思います。

[702: 匿名]

>>700 匿名さん
全て正しいかどうかは別として、指標のひとつとして参考にしてものでは？
自分の気に入らない結果だから、ポンコツ扱いをするのはいかがなものか。

[703: 匿名さん]

>>702 匿名さん

大阪市内全域がガンガンふえて
京都と阪神間が壊滅してないと
イヤな気分になってしまう
区に住んでる市内の人なんですよ。

つまり北区、天王寺区、西区ではなく
住之江区などの方でしょうね。

[704: 匿名さん]

スレタイの人口動態予測がおかしいので訂正します

人口が10%程度増加する流入エリア＝
北区・天王寺区が第１グループ、

10%程度の減少の大阪平均エリア＝
西区、中央区、城東区、鶴見区、都島区、福島区、浪速区を第２グループ、

数10%減少の不人気壊滅エリア＝
阿倍野区、生野区、住之江区、住吉区、大正区、港区、淀川区、東淀川区、西成区、此花区、旭区、東成区、大正区が第3グループ

郊外と呼ばれる北摂、阪神間、京都の人気地域は第1グループから第2グループの間に属します。

これは予測データからの事実です。

[705: 匿名さん]

すいません。ポンコツは私の主観に過ぎなかったですね。
「当てにならないと思う」に訂正します。

http://toyokeizai.net/articles/-/161318

この記事内で
「人口問題研究所は、景気動向を問わず、単に過去にどう推移してきたかを踏まえた推計である。将来推計人口を作成する際に、将来の経済動向を綿密に分析する必要はない」
と書かれています。
都心回帰について考える際、そんなデータ果たして当てになるんですかね。

他にも色々でてきました。
http://www.sankei.com/economy/news/130514/ecn1305140035-n1.html
https://dot.asahi.com/column/sengo70/2015020400058.html
http://f-library.com/daily/13517/janj/
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10164401520

[706: 匿名さん]

>>705 匿名さん

バイアスさんのパワーはすごいね。

そんなに期待に都合のいいデータを見つける時間があるなら将来を正しく予測することに使えばいいのに。物件スレでもないのに誰得？

・人口動態が精緻にアテにならないのは当たり前。

・このデータだけアテにならないことにはならな。他のデータと比較する必要がある。景気動向や不動産動向を織り込むデータはどこか？

・人口推移から読み解いたのであれば都心回帰が始まっている今でさえその流れにのってない地域の将来はますます暗いとも言える

・人口動態予測ごアテにならないのなら、その方向はどの方向にも振れる

お気に召さないデータはアテにならず、お気に召すデータは信頼するのかな。お住いの第3グループがモリモリあがってるデータを探してきてあげようか。

[707: 通りがかり]

>>706 匿名さん

道頓堀、心斎橋、新世界は 海外アジア人の聖地で 歩く人の割合は、外国人の比率が見た目だけでも、高いね。

[708: 匿名さん]

データが過去推移しか見てないなら、アップサイドのタワマンバブル、低金利、アベノミクス、オリンピックバブル、安い市内の物件価格、再開発は全て織り込まれてないことになる。

しばらくしたら全て終わるから、あら、都心回帰の人口動態はもっと悪くなるってことだな。

高すぎるタワマン、金利高騰、マンション用地減少、再開発打ち止め。都心回帰は変わらないから人口減で都心は富裕層のものになるのか。嬉しいな。

[709: 匿名さん]

>>704 匿名さん
北摂、阪神間、京都中心部って全て阪急沿線じゃん。
もって回った書き方しないでください

[710: 匿名]

>>708 匿名さん
誰もいない都心で富裕層でワイワイやってください。

[711: 匿名さん]

人口問題研究所のデータによると、便利な場所に移り住むはずなのに中央区人口は減るは出生率・生存率の影響でした。中央区への転入者が転出者を上回ること自体は想定通りです。以下は同研究所のデータです。

中央区の人口予想(以下、予想は全て2040年)
74,456人

人口移動がない場合の想定(封鎖人口)
63,725人

人口移動のみによる影響(転入者-転出者)
10,731人の増加

データの出所は以下URLの各メニューです
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson13/t-page.asp

中央区の人口減は町の魅力有無よりも高齢化に問題があるんじゃないですかね。

[712: 匿名]

>>691 匿名さん
京都でも
阪急沿線>>地下鉄烏丸線>地下鉄東西線>JR>近鉄>>京阪沿線 の評価です。
地価も鴨川を境に1/3以下になります。

[713: 匿名]

>>712 匿名さん
阪急があなたの言う通り沿線の評価をあげたのであれば、京都もたいしたことないよね。

[714: 匿名]

>>711 匿名さん
高齢化問題は日本全体の課題では？

[715: 匿名さん]

>>713 匿名さん
勿論そうです。
京都線って阪急沿線では嵐山線に続いて格下路線ですよ。
吹田豊中市民からバカにされる路線です

[716: 匿名さん]

>>712 匿名さん

京都の阪急沿線は人気が出ています。

市内御所周りの物件が高額になりすぎたため、住宅需要が洛外に押し出されています。阪急沿線の洛西口の開発で、桂も閑静な住宅地として人気あります。洛西口はかなり低額で、桂はそこそこ低額で購入できるメリットが魅力となっています。

[717: 匿名]

神戸線で出来た阪急ブランドを京都の人たちが崇拝してるって図式じゃないの？

[718: 匿名]

阪急京都線と京阪の人気の差は梅田に直結してるかどうかじゃないの？

[719: 匿名さん]

>>717 匿名さん
そうはおっしゃいますけど、現実問題御所周りは手が届かないっすよ。
三菱の御所東は7億円超（西日本最高額）って話ですわ。
http://toyokeizai.net/articles/-/92340

阪急にブランドなんかこれっぽっちも感じてませんが、大阪勤務の京都住まいには桂や洛西口が安くて本当によいです。資産性は犠牲になるかもしれませんが、御所周りは不可能です。烏丸線は安くてひどい間取りでも7千万オーバー、少しましになって8千万オーバーですわ。サラリーマンが買えるのは阪急沿線しかないんですよ。

[720: 匿名]

>>719 匿名さん
そもそも御所東は京都市民が対象じゃないでしょ。

[721: 匿名さん]

>>719 匿名さん

そいつは三菱の見解ですわ。

いずれにせよ御所周りは高額物件ばっかりで安物阪急沿線に魅力を感じてます。ブランドなんかどうでもいいんです。阪急沿線は安いからいいんです。わかっていただけます？

[722: 匿名さん]

>>719 匿名さん
三菱のマンションも阪急沿線ですよ。
鴨川を渡れば一気に二千万台の70平米のマンションが買えるし、京都駅周辺も三千万台で購入できます。
桂は六千万台です。

[723: 匿名]

>>722 匿名さん
すべて70平米の価格？

[724: 匿名さん]

>>709 匿名さん

移民の方は大変ですよね。北摂阪神間京都には阪急神戸線、京都線以外にも電車ありますからメモってくださいね。

JR神戸線、JR伊丹線、JR京都戦、大阪モノレール、御堂筋線、阪急千里戦、阪急神戸線、阪急甲陽線、阪急宝塚線、阪急今津線、阪神、、京阪本線、烏丸線、東西線、

[725: 匿名さん]

>>722 匿名さん

三菱の7億円オーバー最寄駅は京阪丸太町です。
阪急に近い三菱物件は東向日にある物件でお値段は3,400万円～です。
桂は4～5千万台、洛西口は4千万台です。

阪急沿線は安いでしょ。

[726: 匿名]

結局、梅田の繁栄を作ったのは阪急だから、阪急はたいしたもんだよね。

[727: 匿名さん]

>>723 匿名さん
勿論

[728: 匿名さん]

>>726 匿名さん
それだけでなく四条の繁栄も阪急がもたらしたものだよ。
鴨川を渡ると一気に貧困街になるのは京阪が走っているから

[729: 匿名]

>>728 匿名さん
ウソはあきまへん。

[730: 匿名]

>>727 匿名さん
桂が高いのは梅田に近いから？

[731: 匿名]

>>728 匿名さん
河原町に阪急が作ったもで、今でも生きてる商業施設ってあったっけ？

[732: マンコミファンさん]

728って京都板で有名な阪急線信者。
変人だから相手にしないように。

[733: 匿名さん]

>>731 匿名さん
コトクロス。
京都で一番地価が高い。
鴨川を渡ると市営住宅ばかり。
京阪出町柳も市営住宅だらけで、京都市民は京阪が早く廃線になって欲しいと願っています。
逆に北摂の吹田豊中は京都市民の憧れの地です。

[734: 匿名]

>>733 匿名さん
しょぼ。梅田への阪急の投資と同列に語らないでください。

[735: 匿名さん]

>>710 匿名さん

北浜と茶屋町と難波にタワーもってますが、そこは誰もいませんか？私の知らない都心があるのですか？

[736: 匿名]

>>735 匿名さん
困った人だね。
710は708へのコメントだよ。よく読んで。

[737: 匿名さん]

>>730 匿名さん

桂は特急停車駅なので他の阪急駅より高い。
上京・中京と比べると安い。

桂は大阪及び京都勤務のサラリーマンが多く、物件価格もサラリーマンを相手にした価格となってます。

[738: 匿名]

>>737 匿名さん
いわゆるベッドタウンね。

[739: 匿名さん]

>>736 匿名さん

はあ？なにいってるんですか？

[740: 匿名さん]

ここは
大阪市中心部を語るスレ
だけど、、、

[741: 匿名さん]

阪急の話はもううんざり。
そんな阪急京都のローカルコメントは面白くもおかしくもない。
貴重な時間の無駄。

そんな輩は別のスレを作って時間つぶしをすれば。

俗人的な議論などどうでもよく、早く全うな投稿をしてこのスレを正常化しましょう。

[742: 匿名さん]

このスレで阪急大好きっ子さんを預かってくれていると、他の物件スレが平和。

[743: 匿名さん]

北摂、阪神、京都中心部VS大阪市内で梅田以南の非難の投稿が多すぎるからこんなことになるのでは？

[744: 匿名さん]

>>741

鶴橋にお住いですか？
焼肉はいいですよね。
俗人的も全うも日本語が間違ってますよ。

[745: 匿名さん]

北摂阪神間京都市内在住で第1グループに投資用やセカンドのタワマン持ってる富裕層

対

第1グループに住居としてタワマン持ってる都心回帰した中産階級

対

第3グループに最初から戸建て分譲に住んでて都心回帰でおこぼれがあると期待する土着の低所得層

[746: 匿名さん]

阪急沿線住民は劣等感と嫉妬心が多く
他人を差○的に罵り、自分の優越感を満たす
最低な人達が多いことが証明されましたね。