都心回帰について語る

[マンション投資家さん]

大阪圏での都心回帰が顕著になってきました。

ディベロッパーや不動産業者に釣られ、団塊の世代〜バブル時代で
拡大したニュータウンも風前の灯となっております。

北摂の一部・阪神間・尼崎を除く大阪通勤圏＝奈良県、三重県、大阪東部、大阪北部、
兵庫県（川西・伊丹・三田・神戸市西北部、その他）、和歌山県、等の郊外地域は
高齢化と人口減のダブルショックを受けており、悲惨な状況であります・

大阪市内においても勝ち組エリアと＊＊＊エリアが分かれていますが、
勝ち組エリアでは、開発や人口流入が止まらない勢いで成長しており、
不動産不況のダメージが最も少ないエリアでもあります。

ここでは都心回帰で勝ち組と呼ばれる地域＝大阪市中心部について
大いに語り合いたいと思います。

個人的な定義させて頂きますが、人口急増する流入エリア＝
中央区・北区・西区・天王寺区・福島区・浪速区が第１グループ、
その他の成長エリア、都島区・城東区・阿倍野区を第２グループ、
議論の余地のあるエリアを此花区・旭区・鶴見区・住之江区・住吉区・
港区・東成区・大正区とさせて頂きます。

また真剣な議論をしたいので
煽り・貶し・荒らし行為や、営業目的・自演行為・差別発言は一切禁止とし、
削除対象とさせて頂きます。

それでは、大いに議論して下さい。

[601: 匿名さん]

[差別表現のため、削除しました。管理担当]

[602: 名無しさん]

>>589 ばかぼんさん
残念なことに大阪経済が縮小し、大阪の商業ビルが取り壊されてタワーマンションとなった結果、神戸・西宮等から大阪に通勤していた人々が移り住んだと考える方が自然だな。

[603: 匿名さん]

http://www.mbs.jp/news/sp/kansai/20170817/00000051.shtml

大手前はこれな。

一等地すぎるから、民間に売却してマンションにするには、府民に対しての公平性が……と
うにゃうにゃしてた。

[604: 匿名さん]

>>591 名無しさん

さようならしたはずの差別ちゃん、またでてきたのか。笑

都心回帰先が高級タワマン限定というマンション脳が最高だね。笑

此花区のバラックからボロボロの中津の賃貸にやってくるのも都心回帰だよ。笑 そういう層は見逃すのはなぜ？

北浜の例の出し方も苦しすぎるよね。笑 希少な一級品かつビジネス街を回帰先の代表例にするのが大阪の苦しさ。

北浜淀屋橋本町にみんなで住むの？東京で丸の内虎ノ門新橋新宿に住んでんの？違うでしょ。笑

[605: 匿名さん]

>>592 匿名さん

関西特有の都心回帰の特徴を語ろうとすると根拠レスで無節操な大阪市内自慢が始まるから毎度突っ込まれてるんだよ。笑

[606: 匿名さん]

>>601
差別用語を使用すると危ないからご自身で削除要請された
方が良いです。
阪急沿線推進派さん！活動団体の方に・・・

[607: 匿名さん]

>>602 名無しさん

タワーマンションの買い手はそうでしょう。
私もそうですから。

その場合商業施設のある地域になるりますね。
なので子供が出来てからでて行きましたが。

疑問点は
タワーだけが回帰先なのか
富裕層だけが回帰してるのか
主にどこから回帰してるのか
どんな家族構成が多いのか
市内とは結局どこなのか

投資にも影響するので知りたいですね。
実需はそこがたいので。
外国人は大阪の場合あてにしてません。

[608: マンコミュファンさん]

みなさん都心回帰に興味があるんですね〜

[609: 匿名さん]

>>599 匿名さん

何の話か全くわからない。笑
アホばっかりなんて一言も言ってない。笑

低所得層かと思ったら低学力層なの？
さすが公立荒廃の大阪市内だな。笑

親が玉出で買い物してパチンコやってたら
そら塾にはいけんわな。笑

[610: 匿名さん]

>富裕層は郊外でも都心でも富裕層が集まる地域を好む

その通り。

だが市内で高級なタワマン買ってもタワマンの外も同様の環境が大阪には少ないので本宅にはならず投資かセカンド用になっている。生活を前提にすると掘っ建て小屋を見下ろすようなタワマンばかりで優越感より虚しい気分になる。肥溜めの鶴。特に市内の住友物件はそんなのばかりだな。あの場違いな毒々しい建物は鶴というよりグロテスクな何かだ。

[611: 匿名]

>>605 匿名さん
ネット風紀委員の方々だったのですね。お勤めありがとうございます。

[612: 匿名さん]

富裕層が住む地域を好むのが富裕層だけなら
いいが、貧乏人も好むので困る。
金のない奴が地価の高い所を選択するので
狭小住宅ばかり。西宮七園に住んでるが、
周辺は3分割が大流行り。
都心回帰とはどこの話かな？と思ってしまう。

[613: 匿名]

>>612 匿名さん
都心の話をしましょう。

[614: 匿名さん]

投資でマンション買ったら、民泊でボロ儲け。笑いが止まらん！大阪市内最高！

[615: 匿名さん]

>>609 匿名さん
答えになってないあんたもアホだろ。
あんた自身も大学もいけてないか途中で挫折しただろ

[616: マンコミュファンさん]

>>610 匿名さん
それが市内で特定学区に児童が集して増築が必要になっている理由ですかね？

[617: 匿名さん]

誰か、東京の都心回帰と阪急神戸線のスレッドを作ってやってください。
東京は価格高騰で早期に投資回収できた話。阪急神戸線は新築物件の価格が大阪・京都より低位で中古物件については値上がりより値下がりチャンスが多くて実需向き等々の話で盛り上げてやってください。

何の根拠もデータもない陳腐な感想はもういらんわ。東京や阪急のスレッドへ行ってくれ。

[618: マンコミュファンさん]

>>607 匿名さん
なので私は全国学力テストの結果参考にしてますよ。指標がある分若いファミリー層が見込めますし、人気が高まれば利益を見込んで古い建物たて代わり、たて変わらなくても家賃相場が上昇するのでさらにターゲット層が好む環境に近ずくので。リスクは集まりすぎて学区再編される可能性があることですかね。

[619: 匿名]

東京自慢は東京23区で、神戸西宮の良さを語るのは兵庫で、京都のランキング話は京都滋賀で、それぞれ存分に語り合ってください。
ここは大阪のスレです。

[620: 匿名さん]

>>612
西宮七園　昔と違い思っている程高くありません
下記参照ください。
本物高級住宅街は、町並み条例があり分割は厳しい。


http://www.stepon.co.jp/kodate/detail_37172006/

http://www.stepon.co.jp/kodate/detail_34172020/

http://www.stepon.co.jp/kodate/detail_36172015/

http://www.rehouse.co.jp/kodate/bkdetail/FZGU6A01/

http://www.rehouse.co.jp/kodate/bkdetail/FZGTZA02/

[621: 匿名さん]

>>613 匿名さん

>富裕層が住む地域を好むのが富裕層だけなら
いいが、貧乏人も好む

これはいい指摘かもね。市内でもグラフロでもキタハマでも東京の半額、京都阪神間と同等で買えるもんな。

市内のタワマン需要はハイソ郊外組で、それが大阪の都心回帰なのかも。

[622: 匿名さん]

>>620 匿名さん
今時大きな家、大きな庭は流行らないんですよ。
年取った時に大半の方は管理に困るので。
612さんみたいにハウスキーパーや庭師を常時雇っている人しか永住は無理ですよ。

[623: 匿名さん]

>>621 匿名さん
京都でも四条通りや桂を除いては大阪よりはるかに安いし、阪神間でも阪神沿線やJR沿線なら梅田よりも安いでしょ

[626: 匿名さん]

>>623 匿名さん

ハイソ郊外って書いてるだろ。笑

JRさくら夙川、甲南山手、摂津本山、JR芦屋、住吉、六甲道、甲子園口が梅田より安いわけない。笑

阪神沿線以南の工場地帯や埋立地が安いなんてあたりまえ。梅田じゃなくて、コスモスクエアや弁天町と比較してくれよ。笑

[630: 匿名さん]

>>624
>>都心回帰の特徴を話するのに他地域との比較は必須。笑

どうして都心回帰に京都や神戸と比較する必要があるのか。
そしてなぜ笑う。不思議なお考えの主ですな。

[631: 匿名さん]

[No.624～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿および削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[632: マンコミュファンさん]

>>627 匿名さん
もし可能でしたら誰でも参照可能な根拠となる資料などあげて説明いただけると大変ありがたいです。

[633: 匿名]

>>630 匿名さん
624等の書き込みは荒らし目的でしょう。
ほっときましょう。反応すればよろこぶだけです。

[634: 匿名さん]

>>627 匿名さん

知っているなら書いてください。

[635: 匿名さん]

市内のジェントリフィケーションは進んでいると思うが、どこまで進むのだろう。

中産階級以上がもっと都心回帰してきて大阪の都市部がもっと住みやすくなるといいなとは思う。

とは言え、元からの高級住宅地やアッパービジネス街跡地や再開発地域はチャンスがあると思うが、北区でも本庄、豊崎、長柄、大淀のような狭小住宅や改良住宅にタワーを立ててどこまで変わるのかなと思う。

賃貸組は賃料あがってでていくけど、土地持ちはしがみつくのではないかな。タワーにしろ商業施設立てるにしろ、住宅街は細切れなので面での再開発も難しい。

中崎みたいなのも住宅地とは違うしな。

[636: マンコミュファンさん]

>>635 匿名さん
そうなんですね、企業の社屋やオフィスビルなどがあった場所が昨今の経済状況でマンションなどの住居に置き換わった場所なら違うかもしれませんが。

[637: 匿名さん]

>635
星野リゾート開業と同時に行政主導で新今宮周辺を
再開発すればどうでしょうか。
高級仕様のマンションが林立すれば人気沸騰かも。
新今宮の交通利便性は最強ですよ。

[638: 匿名]

>>637 匿名さん
大阪市役所に再開発をする資金やセンスはないんじゃないかな。成功例ないでしょ？
阿倍野にどんだけのお金と時間を使ったか。

[639: 匿名さん]

御所南小→御池中学→堀川高→京大 が最強ルート このお陰で、御所南小学校エリアの不動産価格が、暴騰。

↑Twitterで見ました。

急激に人口が増えちゃった学区は、
学習内容の充実より、設備の手当てに必死そうですが実際のところどうでしょうか。

[640: 匿名さん]

>>639 匿名さん

北区を都心の中心と勘違いされている方が多いですが、梅田も本来は副都心。旧市街地ではないので北区の郊外である本庄とかは都心周辺部であって都心ではないですよ。
ここでは天満橋が郊外になっていますが、むしろこちらのほうが都心。

[641: 匿名]

>>640 匿名さん
歴史的にはそうかもしれないけど、あまり厳格に定義付けにこだわらなくてもいいのでは？

[642: 匿名]

>>639 匿名さん
設備どころか、教室の確保に必死です。

[643: 匿名さん]

>>639 匿名さん
堀川高校から行こうが、桃山高校から行こうが最終の京大と言う意味では同じ。
北野や茨木のように京大進学者が圧倒的に多く、授業に出ていなくても高校時代のツテでノート貸してもらって単位取得している者は多数。
京都府内の公立高校じゃ無理だね

[644: 匿名さん]

>638
確かに大阪市だけでは難しい。
府・市と南海電鉄、星野リゾート・地元等で
再開発協議会を発足すればどうでしょう。

新今宮の潜在能力は市内最強です。
徒歩圏にショッピング街・飲食街・病院・動物園・寺社があり、
星野リゾートが続き、有名大学等を誘致できれば、
市内でもっとも住みたい町に変貌します。
後年ジェントリフィケーションの成功例として語り継がれますよ。

[645: 匿名さん]

>>640 匿名さん

なかなか適格な指摘かと。まさにその通りですね

[646: 匿名]

>>643 匿名さん
高校のツテがなくても友達になればノート借りられるんじゃないの？

[647: 匿名]

>>640 匿名さん
まさに栄子衰退ですな。

[648: 匿名さん]

>>644
本当にそう思う。本当の地元住民が少ないから再開発もしやすいし、交通の便も悪くない。如何様にも変化できる土地であることは間違いないし、現に外国人が宿泊したりして少しずつでも変わってきてる。
寧ろここでは大絶賛されている阪急沿線の某駅周辺のほうが危ないかも

[649: 匿名]

>>644 匿名さん
全国的にも注目度は高いですしね。

[650: 匿名さん]

>>646 匿名さん
友達なら持ちつ持たれつですが、茨木や北野なら先輩からのツテが強力ですし、就職活動も有利です

[651: 匿名]

>>650 匿名さん
都心回帰の話をしましょう。

[652: 匿名さん]

>>635 匿名さん

そうだね。大阪の都心回帰とジェントリフィケーションはセットで考えるといいだろうね。

世界の他の都市で大阪に似たところがあれば、大阪の都心回帰の未来も想像できそうだが、よく知らないのだよな。

フランスに住んでた時は都市部はアッパー層限定、郊外は市営住宅のみで低所得者限定。交わることはなかった。

大阪は明らかに都市部の住宅地がしょぼく、戸建てが多いので都心回帰のによる浄化の障害になっているね。天王寺界隈のアッパーな住宅地は大掛かりな再開発や大型物件は難しいのでそんなに余裕はなさそう。

[653: 匿名]

大阪市内でジェントリフィケーションか。鶴橋駅周辺とかがどう変わるか見てみたいけどね。可能かどうかは別にして。

[654: 匿名さん]

西成の闇は巨大な渦のよう、
素人が手出し出来ないよ

[655: 匿名さん]

関一よ、もう一度。

[656: 匿名さん]

>>640 匿名さん

梅田の定義はともかく、人口が増えているのは郊外から移ってきている都心回帰のためでしょう。梅田も都心ではないとするともはや話ができませんよ。

一方、天満橋や大手前はマンション市場では数年前まで坪単価で100後半、今でも築浅が200切るぐらいなのでイマイチですね。地位は高く東梅田や天王寺に一本なのででポテンシャルはあるのでしょうが、何故ですかね。

[657: 匿名さん]

>>647 匿名さん

×栄枯衰退
○栄枯盛衰

[658: 匿名さん]

>>648 匿名さん

新今宮はジェントリフィケーションの例としてはおもしろそう。ただ新今宮の比較で阪急沿線の話を出しても一ミリも意味がないですね。さすがにコンプレックスが迸りすぎていて、みていて辛いですし、あなたもここが荒れる原因です。

[659: 匿名さん]

>>653 匿名さん

鶴橋も活気のあるもう少しまともな都心部の下町にはできそうです。天六も人気でてますからね。鶴橋や新今宮に郊外の富裕層はきませんが、市内の中間層未満の人が流れてくるのではないでしょうか。

[660: 匿名さん]

新今宮の交通利便性は市内で最強クラス。
ＪＲ・南海・地下鉄御堂筋線、四つ橋線・阪堺。
駅力では梅田には劣るものの、なんば・天王寺と同格といえる。
新今宮の再開発により、なんば～天王寺まで線で結ばれ、
最強のインバウンド需要となる。

[661: 匿名さん]

「公立が躍進、京都の教育改革で何が起きたか」東洋経済8/19

京都の公立の躍進の記事はこれやね。
もちろん京都は私立も充実している。

大阪兵庫の公立も見習えればいいけど、
急に人口が増えたところはその対処に必死で、
きめ細かい教育は後手になるね。

市長さんに期待。

[662: 匿名さん]

>>660 匿名さん

そうなると面白いですね。

マンション投資はここ5年しかしたことがなく、都心回帰の波で再開発が決まって事が進んでからの地域しか突っ込んでないので、確実に儲かってますが、大儲けにはなっていません。

大儲けしている人は、まさかそんなところに、というところを初期に安く買ってますよね。

新今宮や京橋もそうなるといいですね。
おもしろそう。

もちろん公主導のものは阿倍野にビジネスパークにATCにポートアイランド六甲アイランド、失敗だらけですから、いくら市内でもニーズのないとこに突っ込んでもハネませんが。。

[663: マンション投資家]

662
マンション投資をここ5年でとは最悪のタイミング
ですなあ。私はここ5年様子見ですわ。
投げる前に声を掛けて下さいね、現金買いしますよ。

[664: 匿名さん]

新今宮周辺に三菱・三井・住友・野村・電鉄系が
高層マンションを競って建設すれば、
利便性重視の一次取得者や中間層には好評ではないでしょうか。

高層マンションが林立すれば、街の景色は劇的に変わります。
通天閣の景色も変わってしまいますが。

[665: 匿名さん]

「狭い道をひっきりなしに車と人が行き交う大阪ミナミの玄関口・なんばの高島屋前。良く言えば活気がある、悪く言えばゴミゴミとしたこの場所が、大きく生まれ変わろうとしている。大阪市などが、2019年までに南海なんば駅前の「高島屋大阪店」（本店）と「なんばマルイ」（丸井）の間の車道やタクシープールなどを閉鎖し、大型の「駅前広場」を設置する方針を固めたのだ。」
引用おわり

大阪府、大阪市は都心部の価値創出に貪欲ですね。良い。

[666: 匿名さん]

>>663

いつもの見送り専門さんじゃないですか。五年のスパンがあって儲けられないとは素人さんですねえ。いや、君はバブル以降ずっとでしたよね。君が私のファンマネならクビにしますねえ。

この五年で梅北も西北も都心回帰もスルーですか？グラフロも買えなかったのならもはやデベと仲介から出禁としかおませんが。

[667: 匿名さん]

>>664 匿名さん
手始めとして、新今宮駅北西側から開発して欲しいですね。

[668: 匿名]

>>666 匿名さん
確かに。

[669: 匿名さん]

釜ヶ崎のジェントリフィケーション
https://togetter.com/li/730670

おもしろい。大阪のコスパ大好き&都心回帰最高民も資本側から自分が追い出される側にいつか回らないようにしないとね。

フェスティバルゲートみたいな箱ものではなく確実にやってきてる。

[670: 匿名さん]

>>669 匿名さん

リンク先でもジェントリフィケーションは批判的に書かれてますが、このスレ住民にとっては良い飯のタネでしかないですからね(笑)

都心回帰
外国人労働者
人口減少
維新主導のジェントリフィケーションの動き

いろんなチャンスをうまく利用したいですね

[671: 匿名さん]

>>670 匿名さん

マルクス主義者の一番弟子の著作だから仕方ないよね。彼らはも左翼によった社会学者だし。

おっしゃる通り複合的な観点でみるのがいいですね。当然大阪固有の事情をは踏まえないと都心ならなんでも儲かるわけでもなく。

[672: 匿名]

南海トラフ地震の想定やと、大阪市内の広範囲が浸水するけど、皆さんはどのように考えますか？

[673: 匿名さん]

>>672 匿名さん

上町台地のトップヒル（標高20〜30m）に位置する谷町四丁目〜天王寺エリアを選択するのが賢明ですね。
都心回帰のベストの選択でしょう。

[674: 匿名]

>>673 匿名さん
水害ハザードマップ見てきた。
確かに中央区から天王寺区って真っ白やね。

[675: 匿名]

福島、西区って人気やけど、水害リスクって価格に反映されてんの？案外みんな楽天的なんかな。

[676: 匿名さん]

私は地震も水害も一切考えてないですね。
価格にも反映されてないと思いますよ
ただ上町台地とかはそういうのを気にする人にも人気なので安心感が値段に織り込まれてるでしょう

[677: マンコミュファンさん]

>>676 匿名さん

御意

[678: 匿名さん]

>>656 匿名さん
関西は鉄道路線により地価が決定します。阪急一択です。
大阪が梅田一強であること、京都が京都駅の価値はとても低く、烏丸と河原町の二強で共通しているのはどちらも阪急沿線であるということです。

[679: 匿名さん]

>>678 匿名さん

決定します？
せめて相関がありますだろ？
阪急推しするにも脇の甘いこと言ってんじゃねーよ。
混ざってくんなカス。笑

[680: 通りがかり]

>>673 匿名さん

安全度が 高いのですね？

中之島六丁目に竣工する 長い杭を打ち込んだ
免震構造の竹中工務店のタワーマンションと

上町台地の 新しいマンションと どちらが
震度6強以上に 耐えうるのかな？

[681: 匿名さん]

直下型なら免震は逆に弱いだろ、

震度6超えるとタワーのEVは数日間

使えないだろうな

さらに液状化や浸水もあるし

地震の事考えると北区で子育ては出来ないわ

[682: 匿名さん]

上町台地って
そんな活断層の上に住むバカはいない　笑

[683: 匿名]

>>682 匿名さん
いわゆる無知の煽りか。

[684: 通りがかり]

>>682 匿名さん

むむっ... 活断層？ 松屋町筋沿いでは？

[689: 匿名さん]

[No.685～本レスまで前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[690: 匿名さん]

＊上町断層の位置は下記のDBで確認してください。

１）国立開発法人産業技術総合研究所/活断層データベース

https://gbank.gsj.jp/activefault/cgi-bin/segment_param.cgi?SearchTYPE=...



２）大阪の活断層・上町断層をGoogle earthで上空から見てみる Uemachi fault in Osaka.

https://www.youtube.com/watch?v=z0A6B33jDJY

[691: 匿名さん]

>>678 匿名さん

>>678 匿名さん
毎度、毎度、阪急沿線を愛して止まない発言、ウンザリ。地価が高ければ価格に反映され高くなるし、総じて税金も高い。加えて地価下落リスクもある。
さらに挙げてる駅は関西の主要駅だから全面否定するわけではないが阪急沿線の他の駅はどうなんだ？
あと、乗り換えを含めた移動が不便なこと多い。

[692: マンション検討中さん]

>>691
自分が住んでる所が一番良いと思うのは良いことだし、
スル－しましよう。

ここは、都心回帰について語る掲示板だし、実際の所、
人口減少社会に入ってきているので便利な場所へ当然移り住む人が多くなるのは
当たり前のことだと思うので阪急が好きな人はそちらへ移動してください
。
正直、電車に乗車しないと関西の都心である大阪市内へ行けないのはすべて郊外だと思っています。
京都だろうが芦屋だろうが電車でしか大阪市内へ行けなので（車除く）

[693: 通りがかり]

>>692 マンション検討中さん

確かに 阪急沿線の話が過去多かったですね。

[694: 匿名]

>>692 マンション検討中さん
便利な場所に移り住むということだが、中央区の人口減少はどのように説明する？

[695: 匿名さん]

旧東区は確実に人口は増えています。
旧南区は民泊問題等で多国籍化してたり
その他商業的には上向きですが
ファミリー層の住居地域としては？？です。
北区、西区、天王寺区へ移動
している可能性が高いです。

[696: 匿名さん]

http://www.city.osaka.lg.jp/chuo/page/0000117923.html
これ見る限り、中央区はかなり増えてませんか？

[697: 匿名さん]

過去を見ても2040年はわからないよ。中央区は現時点で上り坂なのに2040年では今より減少しているということは、かなりやばいということだね。

それにしても2000年前半はピークの半分以下だったのね。酷い有様だ。単に元に戻っただけとも言える。その間に低所得層が占拠してしまったインナーシティをどうやって浄化するかね。

http://www.city.osaka.lg.jp/chuo/cmsfiles/contents/0000117/117923/suii...

大阪府と大阪市の人口減少率は同じだから、いかに市内でも二極化するかということだね。

ダメな市内は不便でクソみたいな芦屋や西宮、京都中心部より人口減るんだから、スラム化するのはお察しだね。

星野リゾートみたいな開発がないとどうにもならないよ。

[698: 匿名さん]

>>456 匿名さん

京都市内で大阪市内のような20-30%も減少見込みの区はないですね。微増から10%減ぐらいまで。

http://www.jinkoudata.com/list.php?capital=京都府


大阪は都心回帰というか、第一グルプの極一部、北区天王寺区、せいぜい西区鶴見区城東区人気というのが良さそうですね。

郊外化のせいで数十年でスラム化した市内には人は戻って来ないということかと。

[699: 匿名さん]

>>692 マンション検討中さん

人口見る限り便利なだけでもダメなようですよ。あなたのおらが村の人気はどうですか？

[700: 匿名さん]

>>698 匿名さん

人口問題研究所とか、ちょっとググれば分かるようにまったく当てにならないポンコツデータですよ