都心回帰について語る

[マンション投資家さん]

大阪圏での都心回帰が顕著になってきました。

ディベロッパーや不動産業者に釣られ、団塊の世代〜バブル時代で
拡大したニュータウンも風前の灯となっております。

北摂の一部・阪神間・尼崎を除く大阪通勤圏＝奈良県、三重県、大阪東部、大阪北部、
兵庫県（川西・伊丹・三田・神戸市西北部、その他）、和歌山県、等の郊外地域は
高齢化と人口減のダブルショックを受けており、悲惨な状況であります・

大阪市内においても勝ち組エリアと＊＊＊エリアが分かれていますが、
勝ち組エリアでは、開発や人口流入が止まらない勢いで成長しており、
不動産不況のダメージが最も少ないエリアでもあります。

ここでは都心回帰で勝ち組と呼ばれる地域＝大阪市中心部について
大いに語り合いたいと思います。

個人的な定義させて頂きますが、人口急増する流入エリア＝
中央区・北区・西区・天王寺区・福島区・浪速区が第１グループ、
その他の成長エリア、都島区・城東区・阿倍野区を第２グループ、
議論の余地のあるエリアを此花区・旭区・鶴見区・住之江区・住吉区・
港区・東成区・大正区とさせて頂きます。

また真剣な議論をしたいので
煽り・貶し・荒らし行為や、営業目的・自演行為・差別発言は一切禁止とし、
削除対象とさせて頂きます。

それでは、大いに議論して下さい。

[462: 匿名さん]

>>457 マンコミュファンさん

頭悪すぎるやろ。
大阪の義務崩壊の象徴か。

[463: 匿名さん]

>>461 匿名さん
ミナミはともかくキタは酔い覚ましレベルじゃないでしょ。

[464: 匿名さん]

ここ面白いね

神戸は灘、東灘は山が多くても微減程度で人気が伺えるのは想像通り。阪急沿線崩壊論者は反省するように。

兵庫、須磨、垂水はダメダメなのに、田舎の西区は東灘灘レベルで健闘している。おそらく学園都市から西神中央までのニュータウンのせいだと思うが、このあたりの地区の受け口になっているのかな。

http://www.jinkoudata.com/list.php?capital=兵庫県

つまり、ある一点に対して集中するのではなく、その界隈の便利で住み良い地域にに集まってくるということだね。繁華街、住宅街、都心、郊外関係なく。

それにしても、大阪市内の二極化は酷いね。市内で30-40%も減るなんて神戸市にはなかったね。狭い市内でスラムと人気地区が別れるのかな。

[465: 匿名さん]

>>461 匿名さん

環状線内側は住んだことあるよ。
玉造の辺りは否定されてないんじゃない？

とはいえ、お近くの鶴橋、今里、桃谷、森ノ宮をオススメできないよね。

ポジトークもほどほどにね。

[466: 匿名さん]

>>463 匿名さん

たしかに。笑

[467: 匿名さん]

人口データのサイトおもしろいね。
大阪市内でも中央区は減少するんやね。意外。

[468: 匿名さん]

>>465 匿名さん
確かに。
環状線内側でひとくくりは無理があるよね。
環境に差がありすぎる。
環状線自体は不便やしね。

[469: マンコミュファンさん]

>>462 匿名さん
人数も大切ちゃうかなー
同じ１パーで１００人で１人増えるのと
１００００人で１００人増えるのじゃ
全然影響力ちがうー
100

[470: 匿名さん]

>>469 マンコミュファンさん
ただいま計算中のようです。

[471: 匿名さん]

人口推移データを良く分かってる近畿圏で見てみたんだけど、
大規模開発（戸建、マンション問わず）のある地域は、あと30年ぐらいは人口は増えるが、その後が問題となる。
世代交代・住替えが順調に進むかだね。

そういう意味では、すでに熟成された地域で、30年後10％減ぐらいなら、選ばれた地域と思うね。

[472: 匿名さん]

都心回帰以前に、今高齢者の多いエリアが
より沢山減るってのが一番の要因

それにしても2040年の中央区の年齢別グラフはありえないと思う
全く信用に足らないね。

[473: 匿名さん]

読んでて思ったのは阪急大好きな方は面倒くさい。ママ派閥とか凄そう。鼻息荒すぎ。

大阪市内を挙げる人の方が、サッパリしてる。

あくまで、この掲示板から読み取れる印象です。

[474: マンコミュファンさん]

>>473 匿名さん
阪急はそーいう人が集まるとこですし、そーいう人が好む場所ですから。(笑)
便利さどうの資産性とかより周りからのどー見えるかが命です。実際良いなとおもえる場所はあんまりないですけどね。

[475: 都心回帰大好きさん]

都心回帰の本命　真田山周辺１

[476: 都心回帰大好きさん]

都心回帰の本命　真田山周辺２

[477: 都心回帰大好きさん]

都心回帰の本命　真田山周辺３

[478: 都心回帰大好きさん]

都心回帰の本命　真田山周辺４

[479: 都心回帰大好きさん]

都心回帰の本命　真田山周辺５

[480: 都心回帰大好きさん]

都心回帰の本命　真田山周辺６

[481: 都心回帰大好きさん]

都心回帰の本命　真田山周辺７

[482: 都心回帰大好きさん]

都心回帰の本命　真田山周辺８

[483: 都心回帰大好きさん]

都心回帰の本命　真田山周辺９

[484: 都心回帰大好きさん]

都心回帰の本命　真田山周辺１０

[485: 都心回帰大好きさん]

都心回帰の本命　真田山周辺１１

[486: 匿名さん]

>>475 都心回帰大好きさん

誰も否定してないのに
ステマやるなやカス野村営業が 笑

[487: 匿名さん]

>>446 トレーダーさん

なんだ、いつものコスパさんですか。笑

誰もここで評価してない中途半端な阿倍野って。あえて選んでるみたいな雰囲気ですが、ただの地元でしょ？笑 お金ないから住んでるだけでしょ？笑

で、セカンドでキタハマって土日何もない場所で何するんですか？

戸建てと繁華街を楽しむために梅田にセカンドと農業用に田舎にサードの古民家を持ってますが、平日北畠で週末北浜って、つまり嘘だよね？笑

そもそもトレーダーなのに大阪いたらカスですよ？笑 投資銀行じゃなくてただのリテール株券売り屋でしょ？嘘は良くないよ？笑

[488: 匿名さん]

>>441 通りがかりさん

神戸はきついですね。

三宮の駅前開発でどうなるかですが、東灘と灘の住宅以外は、西宮以西から人は呼べないですからね。


買い物もわざわざ元町まで来るより西北行く人増えてるし。

頑張っても、三宮は三宮以西の人向け&灘東灘は大阪のベッドタウン以上にはならないかな。

[489: 匿名さん]

>>450 匿名さん

なんだが、地価の話なのか、都心回帰先の話なのか、住環境の話なのか、わからないですね。

まあ、芦屋的なものはずっとニーズはあるでしょう。他に選択肢がないので。今後は人口、地価、環境、人気ともに現状維持というところかと。間違っても芦屋川にショッピングモールができたり、特急が止まるようになったりはしませんが、それは別に不人気を意味しませんよ。ここの人はマンションリセール価値維持のために住んでるわけじゃないですから。西北化したらむしろやばい。

人口と地下を意識するなら北区と天王寺区でしょう。住み分けですね。

[490: トレーダーさん]

>>487 匿名さん

セカンドの理解が短絡的ですね。
週末は基本的に北畠。
北浜気分の日にTHE KITAHAMAを利用するということです。
あなたはトレーダーの世界を知らない素人さんですね。

[491: 匿名さん]

>>455 匿名さん
ありとあらゆる面で神戸線や宝塚線は京都線より格上ですよ。
もっとも阪急京都線は京都では勿論圧倒的なブランド力を誇っていますが。

[492: 匿名さん]

大阪城や真田山公園はいいね。
というか、大阪城が良すぎる。

[493: マンコミュファンさん]

>>491 匿名さん
でも案外と不便。
JRや地下鉄御堂筋線の方が関西で東西南北に動くには便利！将来的にはやっぱりこの沿線沿いの都市部が良いな。

[494: 匿名さん]

>>491 匿名さん

あーすいません。
レス先間違えたんで分かりにくかったかもですが、
そもそも阪急の路線の格付けはどうでもよくて、
神戸が京都に差をつけられてるって話がしたかっただけです

神戸線や宝塚線が京都線より格上なのは特に異論ないです。
もっとも今後は分かりませんけどね
神戸はあのザマだし京都線は今混雑半端ないし

[495: 都心回帰大好きさん]

>>486 匿名さん

大阪の都心回帰の最良の選択は？
もちろんプラウド天王寺真田山でしょう。
決断は何時？
今でしょう！

[496: 匿名さん]

>>490 トレーダーさん

さすが三流は日本語も書けないのですなあ。
短絡的の意味も間違ってるし。デイトレ？笑

[497: 匿名さん]

眺望有無って、重要ね。

[498: 匿名さん]

>>494 匿名さん

スーモ関西版7月11日号の価格MAP、最寄駅で見る70㎡あたりの新築マンション価格です。

西宮北口　5379万円
清水五条　5818万円

マンション価格で判断すると、もうすでに阪急神戸線は京都に劣っています。
ニシキタは京阪の五条にも劣ってるのでビックリです。
価格MAP全体を見ても、京都烏丸御池7209万円を筆頭に京都烏丸線は4駅で6000万円越え。
一方阪急神戸線・宝塚線は6000万円オーバー無し。恐ろしいです。

[499: 匿名さん]

近鉄南大阪線は？

[500: 名無しさん]

>>498 匿名さん
阪急ブランドが高いわけじゃなかったのね。

[501: 通りがかり]

>>486 匿名さん


なんで 都心回帰が真田山なんだ！

市内の住居街で たぬきやイタチが住み、静かではあるが、田舎だよ！


地下鉄支線の駅まで遠いし。

[502: 名無しさん]

>>499 匿名さん

河堀口で3828万円だって。

[503: 匿名さん]

>>498 匿名さん

この数字そもそも何？

単価で比べないと意味ないよ。
調べたけど芦屋の350-500と比べても
その物件と単価と同じか高いぐらいだね。
グロスになると90平米が平均なので
芦屋の方が圧倒的に高値。京都は狭い。

阪神間なら他は岡本住吉と同程度ぐらい。
夙川や苦楽園、甲子園口は負ける感じか。

まあ確かに京都中心部は確かに高いけど、
そもそも阪急神戸沿線は郊外なのでね。
地価の高い市街地と比べても意味ないよ。
京都の郊外を引き合いに出さなきゃ。

まあ、京都は外国人需要があるから
投資にはいいよね。

あと、西北は西宮で部●だらけの
下層の幹線道路沿いの街だから
そんなとこ引き合いに出されると
見識を疑うよ。

広尾と麻布の話をしてるのに
武蔵小杉を出されても場違いでしょ。

[504: デイトレさん]

>>496 匿名さん

ご名答！
それも三流のデイトレです。
よくわかりましたね〜。

[505: 匿名さん]

>>498 匿名さん

ああ、70平米平均か。
駅でまとめても外国人向けのイベント物件も
混ざるから意味ないよね。

この2年でも五条は坪200前半の街だね。
阪神間なら阪神の香櫨園や芦屋ぐらいで
阪急神戸沿線の高級住宅街ではかえないね。

阪急コンプはみっともないよ。

[506: 匿名さん]

>>490 トレーダーさん
すんません、トレーダー自慢は他所でお願いします。
トレーダーが北畠住んでてもなーってシラケるんで。

[507: 匿名さん]

>>491 匿名さん
格上、ブランド力、これをアピールせなあかん時点で、今はすでにないんだよ。
昔は京都線は皆憧れてたよ。今は多くの選択肢のひとつ。

[508: 通りがかり]

>>506 匿名さん

最低ラインがグランフロント大阪かな。

[509: 名無しさん]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[510: 匿名さん]

>>498 匿名さん

都心といってもいい烏丸とか清水五条と、地方都市の西北では
そもそもニーズが違うんで比較対象にならないと思いますが…
そもそも491さんの言っている格ってのは価格じゃなくて伝統や格式の事でしょうし

まあ個人的には芦屋とか苦楽園とかが今503さんが言うような
「下層の」西北に大負けしてるのは愉快で仕方ないですけどね。
それと同じような事が、今後京都線と神戸線でも起こるかもって事です

[511: 匿名さん]

503 匿名さん
あなたはここを立ち去らなくてはならないことがわかりました。さようなら。

[512: 名無しさん]

>>505 匿名さん

何の客観的データもなくあなた自身の感想をコメントされてもねぇ…

阪急ブランドが高いというデータでもあるの？そんな指標があるの？

[513: 匿名さん]

509 名無しさん
あなたもクズでしたか。

[514: 匿名]

>>501 通りがかりさん
都心近くで田舎って最高ちゃうの？
こういう人がいるから大阪市内に緑が少ないんやろなー。

[515: 評判気になるさん]

>>498 匿名さん
ありがとうございます。
こんなマップがあるんですね。
大阪版も作れば良いのに。駅が多過ぎて無理なんでしょうか？

[516: 都心回帰大好きさん]

大阪城＆OBP
やっぱり都心回帰は大阪城から西の谷四で決まりでしょう。

[517: 都心回帰大好きさん]

大阪城＆天神祭り
都心回帰はやはり天神祭りの花火が見えるエリアで決まりでしょう。

[518: 匿名]

>>512 名無しさん
同感です。
阪急推しをするのなら具体的な説明をしてほしいですよね。

[519: 匿名さん]

神戸と京都じゃ誰がどう考えても京都のほうが将来有望でしょ。

外国や東京からの観光需要が大違い。
企業も大学も（東京ほどじゃないにしても）外から人を呼べるぐらいのところが残ってる。

少子化が進んでる中では、地元の人は基本的に親の資産を相続してそこに住むんだから、
外部の人からどれだけ評価されるかがポイントですね。

[520: 都心回帰大好きさん]

阪急の路線の格付けなんてどうでもいいことですね。
このスレには暇な方がなんと多いこと。
要は都心回帰の意味を全く理解されていないようですね。

[521: 匿名]

>>519 匿名さん
京都の方が旅行客が多いから需要があって資産的には有利だとは思うけど。
住みたい？
住んでみて居心地がいいのは神戸でしょ。
別宅や投資目的なら話は別だけど。

[522: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[523: 匿名さん]

>521

違いますよ。

住んでみたいと日本で多くの人が憧れるのが京都。
それが資産価値につながるんです。

神戸（・西宮）なんて誰も見向きもしませんよ。

少子化の時代では人が集まる場所はそれだけで正義ですよ。

[524: 匿名]

>>520 都心回帰大好きさん
すみません。その写真があるせいで説得力ないんですけど。大阪城越しに天神祭の花火がきれいで感動したのは伝わりました。

[525: 匿名]

>>523 匿名さん
だから別宅や投資目的ならって書いてあるやん。
住んでみたいって別宅レベルでしょ。京都に年中住むなんて拷問。

[526: 匿名さん]

>525

だから、それは大阪の人間の感覚ですよ。

東京の人間や外国人には何もない神戸より
近くに寺社仏閣がある京都のほうが住んで快適なんですよ。

[527: 匿名]

>>522 匿名さん
差別的発言はやめていただきたい。不愉快です。

[528: 匿名]

>>526 匿名さん
分からん人やなー。
別宅って書いてるやん。
別宅としての価値はあると思うよ。
東京の人もそういう使い方してる人は多いし。
ただ常時住んだら京都は拷問やん。

[529: 匿名さん]

>>522 匿名さん

西北の歴史ぐらいは知ってます

夙川に関しては西北に負けてないと思いますよ
だから夙川という言葉はあえて出してないし。
利便性と景観で西北とプラマイゼロってとこでしょう

そうゆう土地差別が時代の変遷と共に無視されていって
地価という嘘偽りない形で評価されるのが愉快ってことです

[530: 匿名さん]

>528

大阪以外に住んでみたら言ってることがわかると思うよ。

[531: 匿名]

>>530 匿名さん
すみません、東京住みです。

[532: 匿名さん]

>>512 名無しさん

はあ？単価なんかネットからアプリまでに山ほどあるのに知らないということは、本気でスーモとか見てるんだろうな。笑 不動産テックも貧困大阪アナログおばさんには関係のないゴミなんだねえ。そもそも阪急ブランドが高いなんて誰も言ってない。笑 阪神間にはJRも阪神もあるのに何故阪急の話ばかり。おまけに西北連発。爆笑

でおまえはどこ住んでんの？どこに住んでたの？住之江から福島に15階建の安物分譲買ってママチャリライフみたいな感じ？笑

[533: 匿名さん]

お里が知れますなぁ。
阪急ブランド泣いてまっせ。

[534: 匿名さん]

>>529 匿名さん

はあ？負けないのではなく、別物だというのにww知らないならもう黙れよカスwwwww

雲井、菊谷、殿山、南郷、松ヶ丘、名次、北名次、松園、、どこが西北の祇園w、両度w、深津w、高松w、田代w、芦原wに似てるわけ？

西北は5年前までマンション単価は阪神沿線クラスの街なんだよ？地価？地価だけなら全国指折りの納税所得数の芦屋山手町の方が西北より遥かに安いんだよ？乗ってる上物が根本的に違うんだよ？そもそも商業地の方が高いのは当たり前なんだよ？はあ？爆笑

[535: 匿名]

>>532 匿名さん
すみません、阪急ブランドの指標があるのかないのかについて、かいつまんで教えてください。ママチャリライフには興味ありません。

[536: 匿名]

>>534 匿名さん
西北のイメージダウンには貢献しましたね。

[537: 匿名さん]

>>527 匿名さん

差別？過去の事実でしょ？君は阪急コンプ、いや阪急差別主義者じゃないの？こちらは梅田にも田舎にも家は持ってるよ？君はストリートビューで西北のぞいてるだけでしょ？笑

[538: 匿名]

>>537 匿名さん
すみませんが削除願い出しときました。さようなら

[539: 匿名さん]

>>535 匿名さん

誰と会話の相手間違えてんの？
そもそも阪急ブランドの指標って日本語としておかしいよ？笑

阪神間にはさくら夙川、甲南山手、甲子園口、住吉、摂津本山、六甲道などJR以北阪急以南も山手とは異なる高級住宅街なんだが？

阪急阪急阪急って、コンプ炸裂させて一人で盛り上がんなよ。爆笑

で、どこに住んでるの？

[540: 匿名]

>>539 匿名さん
こわいよ。あなた。

[541: 名無しさん]

>>513 匿名さん
509は自分で削除依頼を出しました。不愉快な思いをさせてごめんなさい。

[542: 匿名さん]

>>538 匿名さん

あらあら、逃げ出しちゃった。
無知ならでしゃばりなさんな。笑

大阪のおらが村自慢につらられて、京都市街地のおらが村自慢。こいつら地元しか知らないし、論理の破綻したポジトークばかり。

しょーもな。

[543: 匿名さん]

まとめると、

資産価値なら大阪北区か天王寺区。他の市内は都心回帰でも人口減少の格差が大きく二極化。京都の海外からの人気は落ちないが価格が投機的で資産としてはリスクもあり。阪神間は高値安定だがアップサイドはない。

住居なら阪神間か大阪市内の天王寺区。他の大阪市内はスラムみたいなところかビジネス街かガラの悪いところしかない。京都は地縁がないならセカンド一択。住むには排他的でせめて学生からでないと手遅れ。

異論ある？

[544: 匿名さん]

>>495 都心回帰大好きさん

野村のステマはやめとけや。
あちらが荒れるぞ？

[545: 通りがかりさん]

>>538 匿名さん

誰が見ても西宮北口をコケにし始めたのは君だな。京都を自慢するために負の歴史を知っててあたかも西宮北口を高級街のようにあえて引き合いに出した。正義面してるが差別的なのは君だよ。そう見える。

[546: 通りがかり]

>>543 匿名さん

結論ですね。

[547: 通りがかり]

>>543 匿名さん

大阪市内は、中央区でも道路渡れば
柄が良くない。
天王寺区でも、住宅地区と商業地区とあるので
大阪人でも 知る人しか良さはわからない。

[548: 検討さん]

>>547 通りがかりさん

具体的にどこがよい？
町レベルでよろしく。

[549: 匿名さん]

>>538 匿名さん

個人的には異論ありますね
北区や天王寺区の現在の価格は既に今後の需要も織り込み済みですから
大淀なんかは今でも割安とは思いますが

むしろ高齢化による人口減少が見込まれる
そのわりに都心に近い

それが将来的にはお買い得な地域なんでは

[550: マンコミュファンさん]

>>543 匿名さん
北区、天王寺区以外の大阪都心6区不憫です。
阪神間よりデータ的には人口が増える予定みたいなのに・・・

[551: 匿名さん]

>>549 匿名さん

大淀は三件もってます。

確実に値上がりしますし、北区ではまだましな住宅街ですが、北ヤードからなにわ筋までの賃貸や零細ビルがいつ変化するか読めません。少なくとも品格や歴史は元からないので一層して欲しいのですが。

天王寺区なんかはまだ安くないですか？最近追えてないのですが。

[552: 匿名さん]

>>550 マンコミュファンさん

他に住居の視点と資産価値の視点でどの区もしくは駅がよさそうですか？

[553: 匿名さん]

そもそも都心とは都市地域の中心部。
関西圏なら大阪。
神戸・京都は都心のイメージではない。

谷町線の天王寺から天六付近まで、
四つ橋線の天王寺から西梅田付近までの囲まれた地域。
そして、その中心部は御堂筋線であり、梅田～なんばまでが本来の都心です。
江戸時代なら大阪城半径5Km以内を都心と呼べたけどね。

都心には阪急沿線はないよ。
なぜ大阪中心部にＪＲ・私鉄がないのか皆さん知っているのか。

[554: 匿名さん]

>>551 匿名さん

北ヤード周辺はなんかややこしそうですからね（笑）
まぁ皆さんそう簡単には土地を手放さないんでしょう
うめきた２期後は周辺にも確実に変化あるでしょうし、それに期待ですね。

天王寺区も中古はまだ現状でも割安だとは思いますが、新築は高いなぁと思うのが正直な所です。

[555: 通りすがりさん]

>>552 匿名さん

資産価値の視点では京橋駅が穴場ではないでしょうか。
ターミナル駅かつ観光地である大阪城の徒歩圏ですので、昨今の海外からの観光客を考えると、いずれ天王寺のような大規模再開発は実現するかと。
いつ実現するかはわかりませんが、期待値は高いと思います。
住居の視点でも個人的には良いと思ってますが、それは価値観によって変わるものではないでしょうか？
高級感は皆無ですしね。

[556: 匿名さん]

>>553 匿名さん
エラい勝手なイメージだなあ（笑）

[557: 匿名さん]

うめきた二期は既に周知の事実として期待値も含めて既に折り込まれつつあるでしょうね。
事実、新築マンションの価格はかなり騰がってますから。
京橋などはイメージでは好まれる場所ではないですが、大規模に開発されれば便利そうなので穴場かもしれませんね。

[558: 匿名さん]

>>553 匿名さん

そもそも、から全て間違ってるのが天然最高さんだよね。爆笑 どこにも通用しない定義を元に勝手に都心回帰トークされても。三宮は都心じゃない、烏丸は都心じゃない、あーそう、僕ちゃん、wikiぐらい見てみようか？爆笑

[559: 匿名さん]

>>555 通りすがりさん

京橋は大規模再開発ぎ確定しましたね。
京橋はいつも汚いJR前の広場を通り過ぎるだけですが、駅周りに住むところはありますか？

[560: 匿名さん]

京都は知らんけど、三宮は、
かつての都心かなぁ。
京都の公立がすごいってニュース見たよ。

[561: 匿名]

>>558 匿名さん
爆笑、爆笑って、煽りは禁止ですよ。