都心回帰について語る

[マンション投資家さん]

大阪圏での都心回帰が顕著になってきました。

ディベロッパーや不動産業者に釣られ、団塊の世代〜バブル時代で
拡大したニュータウンも風前の灯となっております。

北摂の一部・阪神間・尼崎を除く大阪通勤圏＝奈良県、三重県、大阪東部、大阪北部、
兵庫県（川西・伊丹・三田・神戸市西北部、その他）、和歌山県、等の郊外地域は
高齢化と人口減のダブルショックを受けており、悲惨な状況であります・

大阪市内においても勝ち組エリアと＊＊＊エリアが分かれていますが、
勝ち組エリアでは、開発や人口流入が止まらない勢いで成長しており、
不動産不況のダメージが最も少ないエリアでもあります。

ここでは都心回帰で勝ち組と呼ばれる地域＝大阪市中心部について
大いに語り合いたいと思います。

個人的な定義させて頂きますが、人口急増する流入エリア＝
中央区・北区・西区・天王寺区・福島区・浪速区が第１グループ、
その他の成長エリア、都島区・城東区・阿倍野区を第２グループ、
議論の余地のあるエリアを此花区・旭区・鶴見区・住之江区・住吉区・
港区・東成区・大正区とさせて頂きます。

また真剣な議論をしたいので
煽り・貶し・荒らし行為や、営業目的・自演行為・差別発言は一切禁止とし、
削除対象とさせて頂きます。

それでは、大いに議論して下さい。

[422: マンコミュファンさん]

>>413 匿名さん

>>413 匿名さん
ありがとうございます。勉強になりました！
すごい高級仕様ですね。
総戸数が30いかないぐらいみたいですね、容積率とか高さ制限とかあんですか？タワーみたいに上に伸ばせばもっと坪単価さがるのにって思っちゃいました。

[423: 匿名さん]

>>387 匿名さん

郊外＝車を持たないと生活できない場所
都心＝車を持たなくても生活できる場所

これが貧困さんの考え方なんだよなあ。
素直にお金がありませんって言えばいいのに。笑

地方で軽自動車で生活してるような所得層なんだろうね。

都心のマンションに一台置きっ放し、駅徒歩10分の戸建てに三台もってるけど、なくても生きていけるよ。生活はつまらなくなるから手放さないけど。

まあでもいいこと言ってるよ。

この子みたいに、都心回帰は効率とかコスパとか社畜で通勤時間が五分ですら惜しいとか、そういう余裕のないは人が増えたということもあるだろうね。貧困化の一面を表してるんだよ。

[424: 匿名さん]

>>422 マンコミュファンさん

第1種低層地域では、タワーどころか4階建以上は無理ですね。何百戸も入れる土地も出てこない。環境にお金を払う層なので高いビルは誰も望んでません。

[425: マンコミュファンさん]

>>424 匿名さん

なるほど住宅地って感じですね！
商業地の高層タワーがば立ってる市内とはそもそもニーズが違いそうですね〜

[426: 匿名さん]

>>418 匿名さん
家族連れ転勤族が大阪市内を避ける理由は、住環境よりも、大阪人キャラがこわいからみたいよ。
特に奥さんが。

[427: 匿名]

>>413
関西マンションのトレンドって「大阪都心部タワーマンション」「京都田の字」の2点。

[428: 匿名さん]

共働きなんで。
貧困化！となじられても困っちゃうん。

[429: マンコミュファンさん]

>>423 匿名さん
芦屋の第1種低層地域でも駅近ならマンションが建つみたいですし時は金なりの時代ですかね〜

[430: 匿名さん]

宝くじが3枚当たっても、芦屋の高級マンションは買わないワン。大阪のタワマン買う。

そういう世帯が増えたから人気なんでしょ。

[431: 通りがかり]

>>413 匿名さん

わかりやすい

[432: 通りがかり]

>>413 匿名さん

小規模戸数で 管理費は、毎月7万円超え？

[433: 匿名さん]

>>399 匿名さん

天王寺にさしたるポテンシャルはない。
阿倍野に30年で5000億突っ込んでもあの様。
ミナミから大阪南部の人向けのローカルタウン。
その人たちが回帰する街としては勿論あり。
神戸みたいなもの。

梅田とは全く違う。

[434: 匿名さん]

>>426 匿名さん

その通りだね。大阪しか知らない人が多い地域はローカル臭がきつくてほんとしんどい。キタとビジネス街以外はほばそんな感じ。大阪人しか流入しないからどんどん濃くなる負の循環。

実需は超絶インバウンド。関西以外、海外、阪神間北摂京都からはまず流れてこない。

なのでその臭さを生かして観光客ビジネスが有効。たこ焼きお好み通天閣でんがなまんがな最高タウン。これ。

[435: 匿名さん]

>>427 匿名さん

ほんまそうやね。

しかも大阪のタワーは仕様が低いものが多い。
せこいコスパさん向けで、アッパー向けはグラフロなど極一部。
外国人需要も世界的に見て低いから、ラグジュアリーなのは売れない。


マンションもパークコートなどのハイブランドの展開はほばない。
大阪都心部高級低層マンションもない。

悲しいね。

[436: 匿名さん]

>>428 匿名さん

共働きでないと生きていけないのと、キャリア追求とアッパーを目指すための共働きは違うよ。

20代共働きなら大手リーマン世帯で最低1500万ほしいけど、いくら稼いでる？まさかブラック企業500万＋派遣200万とかじゃないよね？前者は郊外も選べるが、後者は都心でないと生きていけないでしょ。大阪は後者の街だと思ってるけど。

[437: 匿名さん]

>>430 匿名さん

宝くじで梅田のタワマン買いませんよ。
余裕資金は余裕な生活に使うものです。

大阪のタワマンは優良な与信のある人が低金利のフルローン使って投資で買うものです。ましてや高い教育レベルのファミリー世帯がメイン住居のために買いませんよ。梅田で子育て？きょうきですね。

[438: 匿名さん]

>>403 評判気になるさん

飲み会のために都心に住むというのが、大阪都心の低所得者の発想ですね。飲み会を得て住環境を捨てる。象徴的。せちがないですね。

貧困さんはワタミで明け方で徒歩帰宅ですか？お金があれば新地から郊外にタクシーで帰りますよ。

[439: 匿名さん]

>>429 マンコミュファンさん

芦屋川まできて駅近でマンションという発想はないので売れてませんね。そんなものを誰も求めてないからです。相続対策とコレクション感覚だけですね。まともな実需はありません。芦屋川なら戸建てを買います。

これがJR芦屋駅前ならニーズが違うのでマンションがすぐ売れます。

つまり、利便性を求める動きは確実にあっても、全員ではないし、その行き先が大阪市内を意味してるわけではないのですよ。だから西宮北口や千里中央のタワマンが中古で坪単価300万を超えても、住宅街としての四天王のタワマンはそうはならないなが、現実でしょう。梅田は繁華街なので違いますがね。

[440: マンコミュファンさん]

なるほど、実需と紐付いているわけではないのですね。
現状の関西だと資金に余裕があっても住環境と時間はトレードオフになりやすく個人のバランス感覚に委ねられる状況なんですかね？
その中で坪250-300前後を購入時できる層では販売個数的に時間をとる方が増えてきたって感じですかね？

[441: 通りがかり]

>>433 匿名さん


神戸はローカル色が強いってこと？

三ノ宮界隈も、平日は、梅田と比較すると
かなり人数は閑散として 少ないのにはびっくりした。
飲食店も、グランフロント大阪と比較して
並ぶことはない。

印象として人が少ないな。

[442: 通りがかりさん]

>>426

ヒョウ柄のスパッツのおばちゃん、こわ〜い！からかしら。
でも、そんなの怖がってらら起業できませんよ〜。

[443: 匿名さん]

>>434

東京の表参道で30年強過ごした生粋の大阪人。
東京は首都直下地震のリスクを除けは素敵。

でも、串カツ、たこ焼き、通天閣、ヒョウ柄おばちゃんの大阪はもっと大好き。
全てが東京ナイズされると金太郎飴みたいて魅力半減。

星のリゾートがあいりん地区のお向いの新今宮駅前に進出するのも
大阪らしさの魅力＋関空と超都心へのアクセスでしょう。

数十年後の首都直下大地震で東京に集中した本社機能は機能不全に。
その後大阪も見直されるだろう。

これから都心回帰の本命は新今宮。
さあ、新今宮へ！

東南海地震は５００年後かな。

[444: 匿名さん]

>>401 匿名さん

単純に阪急の実力不足だと思いますよ。流動客メインの百貨店経営ならうまくいくんだろうけど。
市外から滋賀県の上客まで引っ張ってくる大丸なんかとは実力が全然違う。実際神戸間の富裕層にしても「大丸さん」ばっかりだし。
高島屋も関西なら京都以外にミナミ以南の富裕層をたくさん抱えてるし、阪急は勝てないでしょ

[445: 匿名さん]

神戸しんどいよね。
京都にブランドとして追いつけないし
大阪にはある活気がない。
買い物も観光もビジネスもパッとしないから
セカンドでリゾートマンション買うか
潤沢な資金で戸建買うかしかない。
高齢化が進んでさらに街には若者が減り老人と中華圏ばかり。

[446: トレーダーさん]

>>438
年収には十分余裕があるけれど、新地から市内の北畠に帰ってます。
新地から郊外には帰りません。
時間の無駄。

ちなみにセカンドニーズのタワマンはKITAHAMA。

[447: 通りがかり]

神戸はしんどいよ。街力が。
イタリアンも 閑散としてたね。

京都は、観光含め、四季折々 人多しで
昔のように、まったり行くことができなくなりました。

[448: 通りがかり]

>>445 匿名さん

ほっともっとスタジアム方面の
神戸西区を 三ノ宮から10キロトンネルを
通過した山にある街を

神戸と呼ばれても。汗

[449: 通りがかり]

>>446 トレーダーさん


遠からず、近からず
車通勤で
ちょうど よい地区ですね。

[450: 匿名さん]

>>439 匿名さん

あなたの考えは面白いし正しいと思いますが、
その論理でいくと最終的に芦屋全体の価値は下がる（ＪＲも含め）
という帰着になると思うのですがどうなんですかね？

不動産価値の下落を指をくわえて見ていられる事こそが富裕層なのだと言われればそれまでですけど

[451: 匿名さん]

>>445 匿名さん
そんなことないでしょう。
どちらも阪急文化圏だし、京都線より神戸線は格上ですよ。

[452: 通りがかり]

インフラでは、空港ありますからね。

阪急電車、JR、阪神電鉄 ありますから。

[453: 匿名さん]

格上です、なんて発言そのものが必死だなあと。

[454: 匿名さん]

神戸市。そんだけ交通インフラ整備されてるのに人口減ってるってね。まさに没落都市ですな。

[455: 匿名さん]

>>445 匿名さん

それは京都線の客より神戸線の客の方が格上というだけなんでは…
三ノ宮、ぎりハーバーまではその客がやって来るとしても
西からくる客は数少ないですからね。北もダメだし南は海だし

京都みたいに観光客そんな呼び込めないし、やっぱり神戸港の没落が致命的ですね。
三ノ宮の再整備と姫路城のおこぼれが数少ない望みですが…
今後どうなるんでしょうね

[456: 匿名さん]

>>440 マンコミュファンさん

そんな感覚を持ってます。

2040年の人口動態の予測をみても、西宮や芦屋は数%減だけですね。近郊から奥池や名塩などの山の上も含んでですから、マンションが建つような地域は総じてプラスでしょう。

http://www.jinkoudata.com/detail.php?code=28204&capital=兵庫県&city=西宮市


というわけで全く郊外の高級住宅街が破綻するという事実はないですね。

大阪市内は北区や天王寺区は10%増で都心回帰の影響大です。

西区、中央区、城東区は芦屋、西宮と同じぐらいしかないです。

都島区、福島区、浪速区で10パーセント減でいまいち。

阿倍野区、生野区、住之江区、住吉区、大正区、港区、淀川区、東淀川区、西成区、此花区、旭区、東成区は数十%減で壊滅的ですね。

http://www.jinkoudata.com/list.php?capital=大阪府

つまり市内といっても局所的なところにしか回帰しないということです。

じゃあどこから回帰しているのかというと、人口の減っている市内や府下は確実でしょう。阪神間は現状維持ななのか、都心に流出するが流入も大きくて維持なのかはこれではわからない。

まあなんにせよ、調べもせず、おらが村最高！便利で最高！とか言っても意味ないですね。市内も選ばないとわざわざ人口減少のスラムを選ぶようなことになりますね。

[457: マンコミュファンさん]

西宮市6万人と芦屋市9万人と足して城東区16万人よりちょっと少ない人口なんで。
増加率が同じなら人数的には西宮、芦屋市合わせて城東区よりちょっと人気ないってことですかね。

[458: 匿名さん]

457は何を言ってるの？

[459: 匿名さん]

そらアホも混じってきますわな。

[460: マンコミュファンさん]

人口同じで増加率一緒ならこれから増える人数いっしょ！

[461: 匿名さん]

一度環状線内側に住んでみれば良い

住んだこともないのに文句言っても説得力なし。

玉造から徒歩5分の所に住んでいるが

近くに大阪城公園や真田山公園もあるし、静かで便利。

キタやミナミから酔い覚ましに歩いて帰宅することもできるし

土日の市内は車の渋滞もないし、人も少ない。

趣味はアウトドアで色々と車で遠出するが、

市内の環状線内側が一番便利だよ。

子供も二人いるが、習い事や病院の選択肢も多く、

子育てには最高の環境だと思いますよ。

[462: 匿名さん]

>>457 マンコミュファンさん

頭悪すぎるやろ。
大阪の義務崩壊の象徴か。

[463: 匿名さん]

>>461 匿名さん
ミナミはともかくキタは酔い覚ましレベルじゃないでしょ。

[464: 匿名さん]

ここ面白いね

神戸は灘、東灘は山が多くても微減程度で人気が伺えるのは想像通り。阪急沿線崩壊論者は反省するように。

兵庫、須磨、垂水はダメダメなのに、田舎の西区は東灘灘レベルで健闘している。おそらく学園都市から西神中央までのニュータウンのせいだと思うが、このあたりの地区の受け口になっているのかな。

http://www.jinkoudata.com/list.php?capital=兵庫県

つまり、ある一点に対して集中するのではなく、その界隈の便利で住み良い地域にに集まってくるということだね。繁華街、住宅街、都心、郊外関係なく。

それにしても、大阪市内の二極化は酷いね。市内で30-40%も減るなんて神戸市にはなかったね。狭い市内でスラムと人気地区が別れるのかな。

[465: 匿名さん]

>>461 匿名さん

環状線内側は住んだことあるよ。
玉造の辺りは否定されてないんじゃない？

とはいえ、お近くの鶴橋、今里、桃谷、森ノ宮をオススメできないよね。

ポジトークもほどほどにね。

[466: 匿名さん]

>>463 匿名さん

たしかに。笑

[467: 匿名さん]

人口データのサイトおもしろいね。
大阪市内でも中央区は減少するんやね。意外。

[468: 匿名さん]

>>465 匿名さん
確かに。
環状線内側でひとくくりは無理があるよね。
環境に差がありすぎる。
環状線自体は不便やしね。

[469: マンコミュファンさん]

>>462 匿名さん
人数も大切ちゃうかなー
同じ１パーで１００人で１人増えるのと
１００００人で１００人増えるのじゃ
全然影響力ちがうー
100

[470: 匿名さん]

>>469 マンコミュファンさん
ただいま計算中のようです。

[471: 匿名さん]

人口推移データを良く分かってる近畿圏で見てみたんだけど、
大規模開発（戸建、マンション問わず）のある地域は、あと30年ぐらいは人口は増えるが、その後が問題となる。
世代交代・住替えが順調に進むかだね。

そういう意味では、すでに熟成された地域で、30年後10％減ぐらいなら、選ばれた地域と思うね。