修繕費いくらかかりますか？

[大手企業サラリーマンさん]

もちろん修繕の内容や規模に拠りますが、
一般的に大規模修繕はどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか？
条件付でよいのでアドバイスを頂けるとありがたいです。
７階建て２４戸のマンションになります。
基本的な設備を前提として下さい。
（機械式駐車場等は無し）

よろしくお願いします。

[178: 匿名さん]

汚いマンションには住みたくないよね。
ちゃんと修繕や改良工事ができないマンションはスラム化するだけ。

[179: 匿名さん]

今年大規模修繕工事をやりました。
見える部分は全て工事をやり、グレードアップ化も図りました。
新築時とかわらないというか、かえって良くなったような気がします。
建物がきれいになるということは気分がいいですね。
後は自分の部屋をきれいにするばかり。

[180: 匿名さん]

最近修繕積立金の額とか、大規模修繕工事の１戸当り相場とかはあまりいわれなくなったみたいだね。
ようやく理解されてきたのかな。
修繕積立金の額の設定や工事に要するお金のかけ方は各マンションで大きく違ってくるというのが分かって
きたんだね。
お金のあるマンションは早めの工事と修繕箇所やグレードアップ化もできるけど、積立金の少ないマンションは
それなりの工事しかできない。
汚くてもいいかきれいで快適な方がいいかだけど、結局それもお金次第。

[181: 匿名さん]

以前は修繕積立金が１戸当り７０万とか１００万とかいうとすぐぼられてるとかいって反発する
レスが多かったけどね。
工事の周期や内容は積立金次第というのがわかってきたからだと思うね。

[182: 匿名さん]

修繕積立金の額の設定をもう一度考え直さないといけないような気がしてきました。
今まではただ安ければいいと思っていましたので。
やはり、いつまでもきれいなマンションに住みたいですから。

[183: 匿名さん]

修繕積立金の相場は12,000円程度とのことだが、うちは少し足りないな。

[184: 匿名さん]

私のマンションでは修繕積立金は平均１万程度ですが、駐車場の収入がありますので
それで十分賄えるようです。

[185: 匿名さん]

修繕積立金の額はそのマンションのレベルに合わせて決めるべき。
積立金が多くあつめられないマンションであれば、修繕や改修が最低限しかできないだけ。
単純なこと。

[186: 匿名さん]

修繕積立金の余裕のあるマンションは駐車場をイッパイもっているとこかな。

[187: 匿名]

平ら置きならそうでしょう。機械式駐車場は10年ぐらいで一台あたり200万円のメンテ費用が必要になってくるから駐車場代は修繕積立金とは別に積立ておいたほうがよいとマンション選びの本に書いてありましたよ。

[188: 匿名さん]

機械式駐車場はだめだね。
金食い虫。
自走式でないと修繕積立金に回すお金は出てこないし。

[189: 匿名]

機械式駐車場が金食い虫なのは事実
ただ、稼働率さえ計画値を下回っていなければ、まず大丈夫でしよう。
問題なのは、むしろ駐車料金が不当に安い場合の自走式のほうです。

[190: 匿名]

駐車場代を管理費に組み込んでしまっているのは大丈夫ですか？

[191: 匿名さん]

駐車場については、駐車場の年間の収入から駐車場経費を差し引いた残額を修繕積立金に
回したんではないの。

[192: 契約済みさん]

自走式の場合、修繕積立金問題がまだでてないだけですよ

平面駐でないなら（立体駐の場合）、自走式の修繕は、長い目でみたら、機械駐より少し安い程度です
大規模修繕でかなり大きな金額がかかります。
建て直しになるので

しかし、自走式の場合、ランニングコストがかからないことや初期の修繕計画で、建て直しの計画まで入らないため、修繕積立金を集めないケースが多いです

タワーマンションの建て直し問題と同様に、将来的に問題になる可能性が高いです
そこまでに売ってしまえばいいのでしょうが。。。

[193: 匿名さん]

自走式駐車場のマンションですけど、現在１５年経過してますが、毎年修繕等はやってますが、
経費はそんなにかかりませんよ。
建て直すとかいっておられますが、手入れがよければ建て直すことはありませんよ。

[194: 契約済みさん]

> 建て直すとかいっておられますが、手入れがよければ建て直すことはありませんよ。

これは、ありえませんよ
マンションと同様に耐久年数があります
手入れがよければ、長持ちはするでしょうが、いつかはかならず建て直しになります

問題は、それを想定して修繕積み立てをある程度しているかどうかだと思います
マンション自体は、全住民が対象になりますが、駐車場の場合、車のない人からもお金を取るのかが問題になり、もめると思います

[195: 匿名さん]

>そこまでに売ってしまえばいいのでしょうが。。。
と１９２さんはおっしゃっているのだが。

[196: 匿名さん]

>>195
しかし、建物が残っている以上誰かが住んでいる訳ですからね。
まあ少なくともあと３０年はもつと思います。

[197: 匿名]

ひょっとして、ばば抜きのばばを誰につかまそうかって話なんですか？

[198: 匿名さん]

>>192

タワマンを比較にあげているけど、そもそもマンションの建て替え費用は、修繕積立金には含まれない（管理組合は建物の維持管理までで、建て替えは建替組合の仕事）ということを理解している？

[199: 匿名さん]

１９８　あなたが正しい！

[200: 匿名さん]

>192
自走式か機械式かは別にして、立体駐車場の建て替えはお金がかかって大変なら
必要があるならよく検討して、予算を確保できるようにして、立て替えればいいのでは？


ちなみに自分としては、駐車場建替えで使う人だけが費用を出すというのなら、
自分１人で10台分とか確保するのもいいと思う。

駐車場を使わない人がいるなら、この先20年でも30年でもその部屋の人は
駐車場使用権はずっと無いことになる。　そうなると、売るときも少しマイナスだと思う。

[201: 匿名]

>>197
建て替えまでに売り逃げ
後は野となれ山となれ

[202: 匿名]

建築会社の経営者から一言…

業者が勝手に決めているだけの、一戸当たりの坪単価など完全に無視しなさい。

一戸当たりの坪単価を出す会社は、悪質で悪徳なのは間違いない。
どこの会社の見積書でも、先に値決めをしてから、後は都合上の数字合わせでしかないのだよ。

業界の常識だよ！

[203: 匿名さん]

丸投げ工事をする業者には一切合切、絶対に頼んではいけません。
坪単価いくらだと騙されてしまうのがオチです。
中間に会社が沢山介在しないよう直工事で頼むのが一番です。
直工事は情報過多の時代ですから、容易に役員や組合員で探すことが出来ます。
また直工事ならグレードの高い材料を使用しても安く出来ます。

しかし中間会社が入りますと、入る度に２割～３割づつ上乗せされ、ピンハネされる仕組みです。

５０世帯前後のマンションで直工事なら２０００万円で出来る工事が、いくつもの中間搾取会社の介在で１億円に化けてしまうカラクリなんですから…。

[204: 匿名さん]

>>203
マンションの管理というものが全然分かっていない方なんですね。
それに、大規模修繕の仕方も分かっていないんですね。
基礎から勉強してください。

[205: どっかの理事長]

内容が判りませんが2000万位でしょうか？
積算できる人を頼むか業界新聞に○○マンション大規模修繕工事業者求むで広告を出す（無料ですよ）

入札してもらい価格だけの比較じゃなくて会社の信用度も勘案して決定下さい。

以外に業界は、暇みたいなので大手のゼネコンも入札してきます。

有名ゼネコンでも良いし中堅で堅実な業者選定するかは、理事会/総会で決めてください。

[206: 匿名さん]

出来の悪い物は費用がより掛かるのが当然で、一般的な数字等ある筈がない。

[207: 匿名さん]

>>205
総合評価方式のガイドラインを検索すれば、業者選定方法とか入札評価の採点方法が分かりますよ。
会社の信用度とか、経験、見積り額等いろんな角度から評価しますので、余計な心配をすることもあり
ませんよ。
業者の募集は公募で仕様書だけは統一させるために、専門家に頼むべきです。
それだけできれば後は全て自分達でやれますよ。

[208: どっかの理事長]

うちも積算から入札まで専門家に頼んでますよ

後は、理事頼みです。

205さん　グッド　アンサー

[209: 匿名さん]

>>208
総合評価方式と入札評価の計算は素人で十分できますよ。
そこを専門家に頼んでは丸投げと一緒ですよ。
もっと勉強しなくちゃいけませんね。
仕様書だけを専門家に頼めばいいだけのことです。
見積りの募集に参加してくるのは、大手ゼネコンが中心ですよ。
地元の建設業者は太刀打ちできないのが現状です。
一度この総合評価方式を活用してみたらどうですか。
今までの無能ぶりが分かりますよ。

[210: 匿名さん]

勉強に掛ける時間はプライスレスではないし、
勉強しても所詮未経験の素人だから間違った結論にたどり着くかもしれない

そう考えると金を払って専門家を雇うのは十分ありえる選択

[211: 匿名さん]

>>210
総合評価方式は間違った結論は出ません。
未経験者がやろうとプロがやろうと結論は同じです。
食わず嫌いをしなくて、まずやってみることです。
全然難しくもなく、奥様でもそれぞれが思った通りに点数をつけるだけですから。
項目ごとに評価するだけです。それを合計して、後は各社の見積り額も計算しますが、
それは入札評価の計算方法の簡単な公式にあてはめて計算するだけです。
こういうと難しいようですが、全くの素人でも簡単にできます。
ガイドラインをみてみることですね。
お金を払って専門家に頼むということは丸投げになりますよ。
自分達で大規模修繕工事をした方がいいでしょう。

[212: 匿名さん]

そんなにすぐ分かるんならもったいぶらずにここで説明してみたら？
どうせよく分かんなくて、書いてみたら突っ込まれそうだから書きたくても書けないんでしょ？

[213: 匿名]

勉強しない無知な世間知らず住民を騙すのは簡単です！
早く世間を知って下さい！

世間を知ったなら、どんな理由が有ろうとも、大規模修繕工事を管理会社には絶対に任せません！

[214: 匿名さん]

>>212
もったいないけどお教えしましょう。
総合評価方式・・・公共工事における総合評価方式活用ガイドラインを参照
　　　　評価基準及び得点配分の設定例はこれに掲載されています。
　　　　これで専門委員がそれぞれ点数をつけます。
　＊施工業者選定協議（ヒアリング時）・・・・・６０点満点
　＊企業の技術力　　　　　　　　　　・・・・・１５点満点
　＊企業経営力　　　　　　　　　　　・・・・・１０点満点
　＊配置予定技術者の能力　　　　　　・・・・・１５点満点

入札評価の計算方法
　①合計点（総合評価の）　　１００点満点中
　②得点評価　　　３０×①/１００　　加算点　満点３０点
　③技術評価点　　１００+②
　④入札額（円）
　⑤入札評価値　　③/④　×　1,000,000

　※⑤の最高得点を出した業者を中心に契約をする。
　　　予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。

　※入札額については、専門家に頼み仕様書を同一にした中での見積もりを出させる。　

これができれば大規模修繕工事は適正に行われますよ。　

[215: 匿名さん]

>>214は間違いです。意味不明。
正しい入札評価計算方法は以下のとおり。

　①技術能力合計点（ヒアリング、資料選考）（100点満点）
　②技術評価点　　①/100×30　　　　 　　（30点満点）
　③入札額（円） 　　
　④価格評価点　　入札最低価格/③×70 　　（70点満点）
　⑤入札評価点　　②＋④　　　　　　　　　（100点満点）
　※②④を30点、70点の配分とするのか、40点、60点とするか等は、工事内容に応じて発注者が適宜設定します。

[216: 匿名さん]

215ですが、これは考え方の一例。色んなタイプの総合評価式があり、>>214の考え方ならこうなるという意味です。

[217: 匿名さん]

>>215
あなたの計算式が正しいと思います。
私共の大規模修繕工事の時はこの総合評価方式でやったんですが、手元に資料がなかったので
アバウトに書いてしまいました。
この総合評価方式を採用されてる管理組合もあるんですね。
全部の組合がこの方法で大規模修繕工事をやればいいんですけどね。
自分達の組合でやろうと思えば簡単にできることなんですけどね。

[218: 匿名さん]

>>216
総合評価については、マンションですから簡易型でやっています。

[219: 匿名さん]

何が教えましょうだか

単に概念を説明しただけじゃん
そんなのちょろっと調べりゃ誰だって分かる

ちょろっと調べても分からない個別の評価基準はどうやってするんですかね？

たとえば技術能力。ヒアリング＋書類選考とありますが、
何をどのようにヒアリングしてその結果をどう評価するんですか？
書類選考では何を見てそれをどのように点数化するんですか？

そういうのをちょっと勉強するだけで分かるといってるんですよね？
まさかさっきの数十行がすべてですなんて落ちじゃないですよね？

[220: 匿名さん]

>>219
やはりあなたには無理ですね。
ちょっと調べれば分かるといってるけど、調べ方も考えも思いもつかないでしょう。
何をどのように評価するかは、ガイドラインを参照しなさいといっているでしょう。
まずガイドラインを検索してみることですね、そうすれば雛形が出てきますから。
でもあなたにはレベルが高すぎて無理でしよう。

[221: フットワークが重い電気工事士]

日々コツコツと大規模修繕計画の勉強を努力している方に、わずか数行の書き込みで否定するのは、余りに優しさに欠けていると思います。

また、簡単に大規模修繕計画が理解出来れば誰も苦労はしないと思います。

フットワークが重い電気工事士

[222: 匿名さん]

ちゃんと検索をすれば分かるんですよ。
それを検索もしないで全てここに書き込めとはどういう神経をしてるんでしょうね。
評価項目だけでも４０以上あるんですよ。
だからそれはガイドラインで検索すれば出てくるといっているのですよ。
それを見れば簡単に理解できますよ、普通の頭があれば。
それに人に教えをこうのに態度が横柄だしね。

[223: 匿名さん]

総合評価方式は確かに役にはたつかもな。
大規模修繕工事の時、この方法を使っているマンションはどれぐらいあるんだろう。
そんなのがあることすら知らなかったからね。
組合だけでできそうでもあるしね。

[224: 購入検討中さん]

総合評価方式は、役に立ちますね

数社入札してもらい面接
工事担当者と営業で判断します。

積算表を元に見積もりを照らし合わせ協議します。

見積もりの中の積算数字などが間違っていることが多いです。
大抵は、仕様変更したい部分もありますので再見積もりをお願いします。

その後理事会に掛け推薦業者を決める。

臨時総会を開催し推薦業者でよいか決議をとる

それでも監督を監督するのは、理事会の中の工事部会が目を光らせ手抜きや執行状況　仕様変更　追加工事など最後まで手は、抜けません！

ダメだしは、ガンガン行きましょう

[225: 匿名さん]

私どものマンションでは、設計・監理会社に同じ仕様書を作成させ、それを基に建築業者に
見積りを出してもらいました。
総合評価方式で建築業者を選びましたが、その採点者は修繕委員会のメンバーだけで点数をつけ
一番点数のよかった業者に決めました。
工事中は設計・監理会社が工事をチェックしますので、手抜き等はなかったですよ。

[226: 購入検討中さん]

225>>
説明不足ですみません。
完全自主管理マンションです。

外部委託は、基本　消防点検/水質検査/水槽清掃/配管清掃でほとんど自ＭＣで簡潔しています。

うちもお宅とほぼ同様な流れと思います。

設計・監理会社　積算見積（基準）仕様書作成（基準を設定し公募を募り入札をして頂く
設計・監理会社担当者と理事会で綿密に見積もり積算をチェック+数量チェックを行う

私の組合では、設計・監理会社を別に雇っていますが受注業者の監督の目+設計・監理会社担当監督の目+理事会工事部担当+理事長の監督の元作業を進めました。

住民（工事部）が監督しているのでより品質の良い状態にもって行けました。

素人でも手順判断できる工夫もしています。
例）塗装の例をあげるとプライマーから数えて5回塗装しましたが、その際一回一回色を変え一般住民でもわかる様工夫しました。

[227: 匿名]

５回とは屋上防水でしょうか？
塗装の場合は、下地処理・乾燥時間・塗料缶数が、防水の寿命の大きな決め手ですから、
手抜きがなければメーカー工程の３回で十分なんです。
何回も塗れば良いかの話しは、嘘の営業トークだけで防水性には全く関係ないのですが…