修繕費いくらかかりますか？

[大手企業サラリーマンさん]

もちろん修繕の内容や規模に拠りますが、
一般的に大規模修繕はどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか？
条件付でよいのでアドバイスを頂けるとありがたいです。
７階建て２４戸のマンションになります。
基本的な設備を前提として下さい。
（機械式駐車場等は無し）

よろしくお願いします。

[154: 匿名さん]

公募や任意の呼びかけで施工者候補を集め、あとは価格だけで決められたのでしょうか。
法で瑕疵担保保障が整備されたとはいえ、やはり当初施工した会社（できれば担当者）があとあとフォロー（有償無償に関わらず）するメリットは我々には大きいことです。そういう意味で、例えばその会社の株価や施工実績などを選定の評価に入れた例がありましたら、どのように選定されたか教えてください。

[155: 匿名さん]

価格も当然参考にはなりますが、まず適正な見積り業者かどうかの判断が必要になります。
そのためには、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法で採点して決めなければなりません。
この入札評価の計算の中に入札額も入っています。
総合評価方式と入札の計算方法を記しておきます。

[156: 匿名さん]

総合評価方式
　＊施工業者選定協議（ヒアリング時）・・・・・６０点満点
　＊企業の技術力　　　　　　　　　　・・・・・１５点満点
　＊企業経営力　　　　　　　　　　　・・・・・１０点満点
　＊配置予定技術者の能力　　　　　　・・・・・１５点満点

入札評価の計算方法
　①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
　②得点評価　　　３０×①/１００　　加算点　　満点３０点
　③技術評価点　　１００+②
　④入札額（円）
　⑤入札評価値　　③/④　×　1,000,000

　　⑤の最高得点を出した儀容赦を中心に契約をする。
　　予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。
※入札額については、同じ仕様でやる必要があります。これについては、設計・監理に依頼しました。
　

[157: 匿名さん]

>>155、156
ていねいなご説明ありがとうございます。
私の心配している修繕部門撤退（倒産を含む）の評点は、「企業経営力」に含まれるのでしょうね。
おかげで、総合評価方式について勉強できました。下の国のＨＰもありましたので、参考にしたいと思います。
http://www.nilim.go.jp/lab/peg/sougou_guideline.htm

ちなみに、①～⑤までの説明は、例えば次のような理解でよいのでしょうか。

入札評価の計算方法
　①技術能力合計点（ヒアリング、資料選考）（100点満点）
　②技術評価点　　①/100×30　　　　 　（30点満点）
　③入札額（円） 　　
　④価格評価点　　入札最低価格/③×70 （70点満点）
　⑤入札評価点　　②＋④　　　　　　　　　（100点満点）

[158: 匿名さん]

>>157さん
総合評価のガイドライン（簡易型）に添って評価されたらいいと思います。
細かい採点方法がありますので、専門委員会のメンバーで採点すればいいでしょう。
私どもの組合でもこの方法を採用しましたが、大手ゼネコンが上位にくるのは仕方ないですね。
勿論これには、見積り価格も加味されてますから、仕方ないことでしょう。
大規模修繕工事の業者選定にあたって、皆さんといろいろ意見のバトルをやったことがありますが、
この総合評価方式を採用されたというか、理解されない方が大半でした。
やろうとすれば素人でもできるんですけどね。
ただ、見積り額については同じ仕様で見積もってもらう必要はあります。これについては、専門家に依頼すべきでしょうね。
私も技術的には全くの素人でしたが、マンションの住民でもあり、マン管の資格を自己啓発で取った手前
マンションの管理に関しては理解しようと努力しました。
理解者が出てきて嬉しく思っています。頑張っていい工事をしてください。

[159: 匿名]

平成１６年の消防法改正によりすべての住宅に住宅用火災警報器の設置及び維持が義務付けられた。

平成１８年６月から全国で義務化された新築住宅に続き、市町村条例で定めることとされた既存住宅への義務化についても、平成２３年６月までには全国で義務化される。

【推計普及率】

北海道 58.5%
宮城県 74.7%
埼玉県 52.1%
千葉県 55.7%
東京都 65.8%
神奈川県 42.7%
愛知県 68.3%
京都府 61.6%
大阪府 49.7%
兵庫県 53.8%
広島県 48.9%
徳島県 27.4%
香川県 23.1%
愛媛県 36.2%
高知県 33.7%
福岡県 65.2%
佐賀県 33.1%
長崎県 62.7%
沖縄県 27.9%


【推計普及率】

(東日本)
北海道 58.5%
東北 47.0%
関東 54.3%
東海 61.3%

(西日本)
東近畿 55.0%
近畿 51.2%
中国 40.3%
四国 30.9%
九州 49.6%

合計 52.0%

[160: 匿名さん]

みなさん、大規模修繕の時は自分達で業者を選び

管理会社や業者にバックリベートが取られたり

ぼられたりしないように気をつけましょう。

そのためには勉強が大事です。

ここのスレは大変役にたつので

是非参考にしましょう。

[161: 匿名さん]

10年以上経過しているマンションは、規約と使用細則の洗い直しをして、組合員に再交付
すべきじゃないかな。
古い規約しかもってないのでね。

[162: 匿名さん]

そういえばうちの規約も業者にあてがわれた規約で、いろいろ改正もあったけど
新しい規約はもらってないので、改正分は何が変ってるのか分からないね。

[163: 匿名さん]

中古マンションの購入契約時の重要事項説明には管理規約のうち重要事項の説明が含まれ、最新規約を渡さない売買自体が違法です。
規約改正で管理費値上げやペット禁止となったマンションに、古い情報で説明されて購入した場合も、最新管理規約が優先しますので、トラブルとなります。
改正した場合は、新しい規約を全区分所有者に配布するのが当然ですが、怠っている管理組合もあるのですね。

[164: 匿名さん]

>>163
規約改正は法改正や総会での規約改正等がありますが、その都度規約をつくり直して全員に配布というのは
難しいと思います。
議事録には記載されてますが、中々それまでは見ないし組合員は以外と総会で議決された規約を忘れたり
しますからね。
１０年程度ごとに作りかえるというのも一法ではあります。

[165: 匿名さん]

163
なぜ配布が難しいのか、理解に苦しみます。規約を遵守する義務をどう考えてられるのでしょうか。
次回配布までに売却した方が古い規約を引き継いだらどうするのですか。
意味不明です。

[166: 匿名さん]

上の163は164の間違いです。

[167: 164じゃないけど]

>>165
＞なぜ配布が難しいのか、
紙に印刷して配布、　1枚10円 × 細則含めて全100ページ × 組合員(予備含む)500部 ＝ 50万円(1回、郵送別)。
毎年、規約の部分変更はあるけど、全てを再配布するのは、無駄です。

＞規約を遵守する義務をどう考えてられるのでしょうか。
総会議案書のほか、総会議事録には規約変更部分は明記され配布されるし、遵守する義務と配布頻度は関係なし。

＞次回配布までに売却した方が古い規約を引き継いだらどうするのですか。
うちの場合は、PDFにして物件用サイトに理事会議事録などと一緒にアップされている。
古い規約を引き継ごうが、内容の解釈も含めて誤認してようが、組合と多くの組合員が最新と認識する規約の内容が有効。

尚、当組合でも差し替え可能なバインダー方式も検討したけど、議論未了で頓挫した。

[168: 匿名さん]

売却する時は、それまでの規約改正分も含めてパソコンに打ち込んであるので
それを不動産屋に渡します。
規約改正分は組合員が議決した分であり、了承はしています、ただ、まとめた規約はありませんが。
だから１０年ぐらいたったら、規約改正と使用細則を洗い直し全組合員に配布すべきです。

[169: 匿名さん]

大規模修繕時の工事費の額はそのマンションのグレードや住民の考え方によって大きく違ってきます。
修繕周期にしても、８年でやるとこ、１３年でやるとこ、２０年でやるとこがあるでしょう。
修繕やグリードアップは早くやっても遅くやってもいいでしょう。問題は快適なマンション生活を
おくるためには早くやるにこしたことはありませんが。
修繕箇所や補修、やり替え等にしてもできることなら全てやるにこしたことはありません。
問題は修繕積立金次第です。お金の余裕のあるところは早めの工事が出来るでしょうが、積立金の少ないところは
最低限の修繕箇所とできるだけ修繕周期を先延ばしすることです。
平均的にいえば、第１回目の大規模修繕工事は１２～１３年目というところでしょう。
１年工事を先延ばしすれば１戸当り月の必要修繕積立金をかなり抑えることができますが。
これも簡単に計算できるでしょう。

[170: 匿名さん]

167
＞差し替え可能なバインダー方式も検討したけど、議論未了で頓挫した。
これが不思議。100均バインダー＋差替え分配付で安価で対応できる話で、どこでも普通にやっている。

168
＞規約改正分は組合員が議決した分であり、了承はしています、ただ、まとめた規約はありませんが。
規約の閲覧請求があったらどうする？議事録添付資料の規約案は閲覧対象ではない。

[171: 匿名さん]

>>167
規約の閲覧要求があったら、一番新しい規約と議決書をみせますよ。

[172: 匿名キリン]

修繕積立金は、当初入居しやすいように安く設定され、7、8年立つころに管理会社の提案により引き上げられ、各不動産、管理会社のいいようにされているのが現状です。
特に大規模修繕は、管理会社の利益だけでなく、それに寄生する設計会社、建設会社他の利益、トータルするとぼったくりの構図です。
管理組合個々自主性を持ってぼったくりに対抗し、自分の資産を守りましょう！

[173: 匿名さん]

>>172
でもね、考えようによっては修繕積立金は安いにこしたことがないかもね。
どうせ１２～１３年後は買い替えするでしょう、普通は。
私も現在は２軒目ですが、後１回は買い替えをしますからね。
しかし、今のマンションは１３年が経過し大規模修繕工事も終了しました。
修繕積立金も余裕があったので、１戸当り100万ということで全てやり替えました。
お陰様で、入居時のようにきれいになりましたけどね。
現在私は５８才ですので後３～４年で買い換える予定です。
修繕積立金の安いマンションは、大規模修繕工事は最小限の工事しかしないですからね。
汚くなっても我慢すればマンションは住めますがね。要は快適な生活ができるかどうかでしょう。
価値観は人それぞれですから。

[174: 匿名さん]

＞価値観は人それぞれですから。
そういう価値観の違う住民が一緒に住む共有財産だからこそ、あなたの価値観でなく、だれでも納得のいくであろう妥当なラインで修繕積立金を設定しなければならない、ということなのです。

[175: 匿名さん]

長期修繕計画の目安は協会から発せられているでしょう。
第１回目の大規模修繕工事の目標は１２～１３年目ということでしょう。
これより早くても遅くても構いません。
より快適なマンション生活を送りたければ早くやるべきです。
お金がなければ、少々汚くても我慢して工事の先延ばしをすればいいだけのことです。
工事の時期や修繕箇所が早いとか遅いとかいって批判される方がおられますが、その時期の判断や
修繕箇所、バリアフリー化とかのグレードアップ化をするのはそのマンションの積立金次第です。
誰でも納得いく妥当なラインというのは、マンション管理センター等が出している目安を参考にすべきでしょうね。

[176: 匿名さん]

修繕積立金の１戸当り月の目安は、12,000円程度といわれています。
勿論これで十分ではありませんが、余裕のあるマンションはそれだけお金をかけることができます。
積立金の少ないところは、修繕周期を遅らせ、修繕箇所も最低限に抑えればすみます。
ただそれだけのことです。

[177: 匿名さん]

お金の余裕のあるマンションはいつもきれいでいいなあ。
それに比べうちのマンションは修繕費が少ないものだから、絶対必要な修繕箇所しかやらないので
どんどんスラム化していく、資産価値もなくなってきている。
賃貸に出そうにも借り手がいない。

[178: 匿名さん]

汚いマンションには住みたくないよね。
ちゃんと修繕や改良工事ができないマンションはスラム化するだけ。

[179: 匿名さん]

今年大規模修繕工事をやりました。
見える部分は全て工事をやり、グレードアップ化も図りました。
新築時とかわらないというか、かえって良くなったような気がします。
建物がきれいになるということは気分がいいですね。
後は自分の部屋をきれいにするばかり。

[180: 匿名さん]

最近修繕積立金の額とか、大規模修繕工事の１戸当り相場とかはあまりいわれなくなったみたいだね。
ようやく理解されてきたのかな。
修繕積立金の額の設定や工事に要するお金のかけ方は各マンションで大きく違ってくるというのが分かって
きたんだね。
お金のあるマンションは早めの工事と修繕箇所やグレードアップ化もできるけど、積立金の少ないマンションは
それなりの工事しかできない。
汚くてもいいかきれいで快適な方がいいかだけど、結局それもお金次第。

[181: 匿名さん]

以前は修繕積立金が１戸当り７０万とか１００万とかいうとすぐぼられてるとかいって反発する
レスが多かったけどね。
工事の周期や内容は積立金次第というのがわかってきたからだと思うね。

[182: 匿名さん]

修繕積立金の額の設定をもう一度考え直さないといけないような気がしてきました。
今まではただ安ければいいと思っていましたので。
やはり、いつまでもきれいなマンションに住みたいですから。

[183: 匿名さん]

修繕積立金の相場は12,000円程度とのことだが、うちは少し足りないな。

[184: 匿名さん]

私のマンションでは修繕積立金は平均１万程度ですが、駐車場の収入がありますので
それで十分賄えるようです。

[185: 匿名さん]

修繕積立金の額はそのマンションのレベルに合わせて決めるべき。
積立金が多くあつめられないマンションであれば、修繕や改修が最低限しかできないだけ。
単純なこと。

[186: 匿名さん]

修繕積立金の余裕のあるマンションは駐車場をイッパイもっているとこかな。

[187: 匿名]

平ら置きならそうでしょう。機械式駐車場は10年ぐらいで一台あたり200万円のメンテ費用が必要になってくるから駐車場代は修繕積立金とは別に積立ておいたほうがよいとマンション選びの本に書いてありましたよ。

[188: 匿名さん]

機械式駐車場はだめだね。
金食い虫。
自走式でないと修繕積立金に回すお金は出てこないし。

[189: 匿名]

機械式駐車場が金食い虫なのは事実
ただ、稼働率さえ計画値を下回っていなければ、まず大丈夫でしよう。
問題なのは、むしろ駐車料金が不当に安い場合の自走式のほうです。

[190: 匿名]

駐車場代を管理費に組み込んでしまっているのは大丈夫ですか？

[191: 匿名さん]

駐車場については、駐車場の年間の収入から駐車場経費を差し引いた残額を修繕積立金に
回したんではないの。

[192: 契約済みさん]

自走式の場合、修繕積立金問題がまだでてないだけですよ

平面駐でないなら（立体駐の場合）、自走式の修繕は、長い目でみたら、機械駐より少し安い程度です
大規模修繕でかなり大きな金額がかかります。
建て直しになるので

しかし、自走式の場合、ランニングコストがかからないことや初期の修繕計画で、建て直しの計画まで入らないため、修繕積立金を集めないケースが多いです

タワーマンションの建て直し問題と同様に、将来的に問題になる可能性が高いです
そこまでに売ってしまえばいいのでしょうが。。。

[193: 匿名さん]

自走式駐車場のマンションですけど、現在１５年経過してますが、毎年修繕等はやってますが、
経費はそんなにかかりませんよ。
建て直すとかいっておられますが、手入れがよければ建て直すことはありませんよ。

[194: 契約済みさん]

> 建て直すとかいっておられますが、手入れがよければ建て直すことはありませんよ。

これは、ありえませんよ
マンションと同様に耐久年数があります
手入れがよければ、長持ちはするでしょうが、いつかはかならず建て直しになります

問題は、それを想定して修繕積み立てをある程度しているかどうかだと思います
マンション自体は、全住民が対象になりますが、駐車場の場合、車のない人からもお金を取るのかが問題になり、もめると思います

[195: 匿名さん]

>そこまでに売ってしまえばいいのでしょうが。。。
と１９２さんはおっしゃっているのだが。

[196: 匿名さん]

>>195
しかし、建物が残っている以上誰かが住んでいる訳ですからね。
まあ少なくともあと３０年はもつと思います。

[197: 匿名]

ひょっとして、ばば抜きのばばを誰につかまそうかって話なんですか？

[198: 匿名さん]

>>192

タワマンを比較にあげているけど、そもそもマンションの建て替え費用は、修繕積立金には含まれない（管理組合は建物の維持管理までで、建て替えは建替組合の仕事）ということを理解している？

[199: 匿名さん]

１９８　あなたが正しい！

[200: 匿名さん]

>192
自走式か機械式かは別にして、立体駐車場の建て替えはお金がかかって大変なら
必要があるならよく検討して、予算を確保できるようにして、立て替えればいいのでは？


ちなみに自分としては、駐車場建替えで使う人だけが費用を出すというのなら、
自分１人で10台分とか確保するのもいいと思う。

駐車場を使わない人がいるなら、この先20年でも30年でもその部屋の人は
駐車場使用権はずっと無いことになる。　そうなると、売るときも少しマイナスだと思う。

[201: 匿名]

>>197
建て替えまでに売り逃げ
後は野となれ山となれ

[202: 匿名]

建築会社の経営者から一言…

業者が勝手に決めているだけの、一戸当たりの坪単価など完全に無視しなさい。

一戸当たりの坪単価を出す会社は、悪質で悪徳なのは間違いない。
どこの会社の見積書でも、先に値決めをしてから、後は都合上の数字合わせでしかないのだよ。

業界の常識だよ！

[203: 匿名さん]

丸投げ工事をする業者には一切合切、絶対に頼んではいけません。
坪単価いくらだと騙されてしまうのがオチです。
中間に会社が沢山介在しないよう直工事で頼むのが一番です。
直工事は情報過多の時代ですから、容易に役員や組合員で探すことが出来ます。
また直工事ならグレードの高い材料を使用しても安く出来ます。

しかし中間会社が入りますと、入る度に２割～３割づつ上乗せされ、ピンハネされる仕組みです。

５０世帯前後のマンションで直工事なら２０００万円で出来る工事が、いくつもの中間搾取会社の介在で１億円に化けてしまうカラクリなんですから…。

[204: 匿名さん]

>>203
マンションの管理というものが全然分かっていない方なんですね。
それに、大規模修繕の仕方も分かっていないんですね。
基礎から勉強してください。

[205: どっかの理事長]

内容が判りませんが2000万位でしょうか？
積算できる人を頼むか業界新聞に○○マンション大規模修繕工事業者求むで広告を出す（無料ですよ）

入札してもらい価格だけの比較じゃなくて会社の信用度も勘案して決定下さい。

以外に業界は、暇みたいなので大手のゼネコンも入札してきます。

有名ゼネコンでも良いし中堅で堅実な業者選定するかは、理事会/総会で決めてください。

[206: 匿名さん]

出来の悪い物は費用がより掛かるのが当然で、一般的な数字等ある筈がない。

[207: 匿名さん]

>>205
総合評価方式のガイドラインを検索すれば、業者選定方法とか入札評価の採点方法が分かりますよ。
会社の信用度とか、経験、見積り額等いろんな角度から評価しますので、余計な心配をすることもあり
ませんよ。
業者の募集は公募で仕様書だけは統一させるために、専門家に頼むべきです。
それだけできれば後は全て自分達でやれますよ。

[208: どっかの理事長]

うちも積算から入札まで専門家に頼んでますよ

後は、理事頼みです。

205さん　グッド　アンサー

[209: 匿名さん]

>>208
総合評価方式と入札評価の計算は素人で十分できますよ。
そこを専門家に頼んでは丸投げと一緒ですよ。
もっと勉強しなくちゃいけませんね。
仕様書だけを専門家に頼めばいいだけのことです。
見積りの募集に参加してくるのは、大手ゼネコンが中心ですよ。
地元の建設業者は太刀打ちできないのが現状です。
一度この総合評価方式を活用してみたらどうですか。
今までの無能ぶりが分かりますよ。

[210: 匿名さん]

勉強に掛ける時間はプライスレスではないし、
勉強しても所詮未経験の素人だから間違った結論にたどり着くかもしれない

そう考えると金を払って専門家を雇うのは十分ありえる選択

[211: 匿名さん]

>>210
総合評価方式は間違った結論は出ません。
未経験者がやろうとプロがやろうと結論は同じです。
食わず嫌いをしなくて、まずやってみることです。
全然難しくもなく、奥様でもそれぞれが思った通りに点数をつけるだけですから。
項目ごとに評価するだけです。それを合計して、後は各社の見積り額も計算しますが、
それは入札評価の計算方法の簡単な公式にあてはめて計算するだけです。
こういうと難しいようですが、全くの素人でも簡単にできます。
ガイドラインをみてみることですね。
お金を払って専門家に頼むということは丸投げになりますよ。
自分達で大規模修繕工事をした方がいいでしょう。

[212: 匿名さん]

そんなにすぐ分かるんならもったいぶらずにここで説明してみたら？
どうせよく分かんなくて、書いてみたら突っ込まれそうだから書きたくても書けないんでしょ？

[213: 匿名]

勉強しない無知な世間知らず住民を騙すのは簡単です！
早く世間を知って下さい！

世間を知ったなら、どんな理由が有ろうとも、大規模修繕工事を管理会社には絶対に任せません！

[214: 匿名さん]

>>212
もったいないけどお教えしましょう。
総合評価方式・・・公共工事における総合評価方式活用ガイドラインを参照
　　　　評価基準及び得点配分の設定例はこれに掲載されています。
　　　　これで専門委員がそれぞれ点数をつけます。
　＊施工業者選定協議（ヒアリング時）・・・・・６０点満点
　＊企業の技術力　　　　　　　　　　・・・・・１５点満点
　＊企業経営力　　　　　　　　　　　・・・・・１０点満点
　＊配置予定技術者の能力　　　　　　・・・・・１５点満点

入札評価の計算方法
　①合計点（総合評価の）　　１００点満点中
　②得点評価　　　３０×①/１００　　加算点　満点３０点
　③技術評価点　　１００+②
　④入札額（円）
　⑤入札評価値　　③/④　×　1,000,000

　※⑤の最高得点を出した業者を中心に契約をする。
　　　予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。

　※入札額については、専門家に頼み仕様書を同一にした中での見積もりを出させる。　

これができれば大規模修繕工事は適正に行われますよ。　

[215: 匿名さん]

>>214は間違いです。意味不明。
正しい入札評価計算方法は以下のとおり。

　①技術能力合計点（ヒアリング、資料選考）（100点満点）
　②技術評価点　　①/100×30　　　　 　　（30点満点）
　③入札額（円） 　　
　④価格評価点　　入札最低価格/③×70 　　（70点満点）
　⑤入札評価点　　②＋④　　　　　　　　　（100点満点）
　※②④を30点、70点の配分とするのか、40点、60点とするか等は、工事内容に応じて発注者が適宜設定します。

[216: 匿名さん]

215ですが、これは考え方の一例。色んなタイプの総合評価式があり、>>214の考え方ならこうなるという意味です。

[217: 匿名さん]

>>215
あなたの計算式が正しいと思います。
私共の大規模修繕工事の時はこの総合評価方式でやったんですが、手元に資料がなかったので
アバウトに書いてしまいました。
この総合評価方式を採用されてる管理組合もあるんですね。
全部の組合がこの方法で大規模修繕工事をやればいいんですけどね。
自分達の組合でやろうと思えば簡単にできることなんですけどね。

[218: 匿名さん]

>>216
総合評価については、マンションですから簡易型でやっています。

[219: 匿名さん]

何が教えましょうだか

単に概念を説明しただけじゃん
そんなのちょろっと調べりゃ誰だって分かる

ちょろっと調べても分からない個別の評価基準はどうやってするんですかね？

たとえば技術能力。ヒアリング＋書類選考とありますが、
何をどのようにヒアリングしてその結果をどう評価するんですか？
書類選考では何を見てそれをどのように点数化するんですか？

そういうのをちょっと勉強するだけで分かるといってるんですよね？
まさかさっきの数十行がすべてですなんて落ちじゃないですよね？

[220: 匿名さん]

>>219
やはりあなたには無理ですね。
ちょっと調べれば分かるといってるけど、調べ方も考えも思いもつかないでしょう。
何をどのように評価するかは、ガイドラインを参照しなさいといっているでしょう。
まずガイドラインを検索してみることですね、そうすれば雛形が出てきますから。
でもあなたにはレベルが高すぎて無理でしよう。

[221: フットワークが重い電気工事士]

日々コツコツと大規模修繕計画の勉強を努力している方に、わずか数行の書き込みで否定するのは、余りに優しさに欠けていると思います。

また、簡単に大規模修繕計画が理解出来れば誰も苦労はしないと思います。

フットワークが重い電気工事士

[222: 匿名さん]

ちゃんと検索をすれば分かるんですよ。
それを検索もしないで全てここに書き込めとはどういう神経をしてるんでしょうね。
評価項目だけでも４０以上あるんですよ。
だからそれはガイドラインで検索すれば出てくるといっているのですよ。
それを見れば簡単に理解できますよ、普通の頭があれば。
それに人に教えをこうのに態度が横柄だしね。

[223: 匿名さん]

総合評価方式は確かに役にはたつかもな。
大規模修繕工事の時、この方法を使っているマンションはどれぐらいあるんだろう。
そんなのがあることすら知らなかったからね。
組合だけでできそうでもあるしね。

[224: 購入検討中さん]

総合評価方式は、役に立ちますね

数社入札してもらい面接
工事担当者と営業で判断します。

積算表を元に見積もりを照らし合わせ協議します。

見積もりの中の積算数字などが間違っていることが多いです。
大抵は、仕様変更したい部分もありますので再見積もりをお願いします。

その後理事会に掛け推薦業者を決める。

臨時総会を開催し推薦業者でよいか決議をとる

それでも監督を監督するのは、理事会の中の工事部会が目を光らせ手抜きや執行状況　仕様変更　追加工事など最後まで手は、抜けません！

ダメだしは、ガンガン行きましょう

[225: 匿名さん]

私どものマンションでは、設計・監理会社に同じ仕様書を作成させ、それを基に建築業者に
見積りを出してもらいました。
総合評価方式で建築業者を選びましたが、その採点者は修繕委員会のメンバーだけで点数をつけ
一番点数のよかった業者に決めました。
工事中は設計・監理会社が工事をチェックしますので、手抜き等はなかったですよ。

[226: 購入検討中さん]

225>>
説明不足ですみません。
完全自主管理マンションです。

外部委託は、基本　消防点検/水質検査/水槽清掃/配管清掃でほとんど自ＭＣで簡潔しています。

うちもお宅とほぼ同様な流れと思います。

設計・監理会社　積算見積（基準）仕様書作成（基準を設定し公募を募り入札をして頂く
設計・監理会社担当者と理事会で綿密に見積もり積算をチェック+数量チェックを行う

私の組合では、設計・監理会社を別に雇っていますが受注業者の監督の目+設計・監理会社担当監督の目+理事会工事部担当+理事長の監督の元作業を進めました。

住民（工事部）が監督しているのでより品質の良い状態にもって行けました。

素人でも手順判断できる工夫もしています。
例）塗装の例をあげるとプライマーから数えて5回塗装しましたが、その際一回一回色を変え一般住民でもわかる様工夫しました。

[227: 匿名]

５回とは屋上防水でしょうか？
塗装の場合は、下地処理・乾燥時間・塗料缶数が、防水の寿命の大きな決め手ですから、
手抜きがなければメーカー工程の３回で十分なんです。
何回も塗れば良いかの話しは、嘘の営業トークだけで防水性には全く関係ないのですが…

[228: 匿名さん]

マンションは何千万円や何億円と掛かる修繕費であるのに…
相見積りすらせず、管理会社に全て任せている、、、
怠慢役員や怠慢組合員ばかりの、世間知らずお馬鹿住人のマンションでは…
世も末です！

[229: 匿名]

↑同感、共感、賛成

[230: 匿名さん]

マンションの大規模修繕業者ですが、、、

悪徳業者が売り上げを高くしたいが為に、業者が勝手に決めた、ご都合主義の一戸当たりの単価など、業界で決まっていませんし有りません。

マンション住人は悪質・悪徳の管理会社や業者の口車に乗せられて、嘘八百ウソっぱちの営業トークに簡単にダマされないよう心して下さい。

[231: 匿名]

うちのマンション５０世帯以下ですが、一戸当たり５０万円未満で、住人の皆さんが大変に喜び感謝する完璧な工事が出来ましたからね。

[232: 匿名さん]

>>231
レベルの低いマンションではそういう方が中心で生活されているのでしょうから
ちょっとした修繕だけでも満足度は高いのだと思いますよ。
工事費に限度はありません。
お金をかければかけるほどいいマンションに生まれ変わるのは当然のことです。

[233: 匿名さん]

まあ金に群がる物乞いの業者が、売り上げを高くやりたいだけのウソ八百の投稿や理由でマンション住人を騙し続けても、賢明に業界や世間を知っているマンション住人に取りましては、何一つもクソの役にも立たないですね。

[234: 匿名さん]

>>233
工事にかける費用はそのマンションの積立金次第です。
自分の部屋でも、お金に余裕があれば壁紙のグレードをあげることもできるし、家具やカーテンの取替え
もできます。絵画を飾ったりもできます。
網戸の張替えや畳の交換もできるでしょう。
お金がなければ、最小限の修繕・模様替えしかできません。カーテンや家具の交換は考えられないでしょう。
それと一緒で工事費が高いとか安いとかは関係ありません。
どこまで工事をするかによって工事費は変ってきます、そんなこともわからず、ちょっと工事費が高いと
すぐぼられてるとか、業者の意見だとかいってますが、それぐらいの発想しかできない人なんですね。
ちなみに私は業者じゃありません、純然たるマンションの住民ですよ。

[235: 匿名さん]

またまたグレードとか何もトンチンカンな事を…良くもまあ当たり前の話しを、恥も外聞もなく抜け抜けと…恥ずかしい

誰しも必要最低限の通常の定期的に行う大規模修繕の話しをしています…

無意味な付録やオプション工事の話しなど誰一人していませんが…

[236: 匿名さん]

>>235
修繕箇所にもよるでしょう。
例えば屋内通路については、修繕は必要ないけど、この際きれいにしようという場合は経費はかかります。
玄関扉の塗り替えや網戸の張替え、屋内通路の壁や天井の塗り替え等も別にやらなければやらなくてもいいし
やればきれいになる。
つまりそういうことだよ。

[237: 匿名さん]

２３５は基本的な悪いとこしか工事はしないんじゃないの。
きれいにするとかバリアフリー化とかはやるつもりはないのだから。
当然敷地の傷んだとこや駐車場、駐輪場等の修理や手直しはやらないというかできないんだろうね。
大規模修繕工事はただ、傷んだとこだけするんじゃないんだけどね。
だから工事費は積立金次第といわれてるのじゃないの？

[238: 匿名さん]

小規模のマンションでは、足場を組むにしても割高になります。
全ての工事費合計でも500戸のマンションと２０戸のマンションの１戸当り工事費は全然ちがってきます。
だから、工事費が高いとか安いとかの比較は一概にはできません。
施工業者の公募をし、同じ仕様で見積り額を出させ、ヒアリングを行い、その中で総合評価方式で一番
点数の高かった業者を選べば問題点は解消するでしょう。
そして、基本部分での見積もりとは別に、積立金の額によって修繕箇所を広げていけばいいでしょう。
要は、総合評価方式をやる意思があるかないかです。
素人だからできない思わずにまずチャレンジしてみることです。
素人でも簡単にできますよ。

[239: 匿名さん]

大規模修繕工事を１度や２度経験した役員の人間なら誰でも分かります。

またまた意味の無い机上の空論だけの投稿三昧ですか！？
次から次へと？？？

[240: 匿名]

大規模修繕を一度二度担当しても上辺しか理解できないもの
理解していると錯覚しているだけ

[241: 匿名さん]

>>239
総合評価方式の入札評価の計算方法を教えてください。
経験が豊富ということですから当然お分かりでしょうから。

[242: 匿名さん]

総合評価方式を知らないのに知ったかぶりをしている者がいるけど、それを採用すれば
ぼられたとか、癒着とか関係ないのが分かるんだけどな。
それ何？とかいっている者は一度勉強する価値はあるよ。

[243: 匿名さん]

役員や組合員さんは一戸当たりの単価の設定など、管理会社や業者の言い分ですから決して鵜呑みにせず見積りを取るよう心がけて下さい。

[244: 匿名さん]

>>242
例えばマトリックス表のどの項目を加重配点したらいいですか？
技術力？流動性？営業年数？工事実績？


参考までに教えてください。ね。

[245: 匿名さん]

>>238

で公募要件や仕様書は誰が作るの？
公共事業や電力会社・総合商社の調達部門の予算の３割は、それに費やされてることは知ってるよね。

[246: 匿名さん]

>>245
公募要件は募集に必要ありません。
仕様書に関しては、設計・監理会社か設計事務所に依頼します。
その仕様書を基にして設計業者は工事に参加するために見積りを提出します。
そして、出てきた見積り額や会社の規模、経験・技術力等をヒアリングして点数をつけるのです。

[247: 匿名さん]

設計・監理会社・設計事務所の採用のための公募要件や選定基準はどうなるの？

[248: 匿名さん]

>>247
設計事務所はどこでもいいでしょう。
ただ仕様書を書くだけですから。

[249: 匿名さん]

247さんが論破してしまった！

[250: 匿名さん]

>247設計・監理会社・設計事務所の採用のための公募要件や選定基準はどうなるの？

正に基本はそこですね。当ＭＳで数年前に第２期の大規模修繕工事を行いました。
住宅金融支援機構から紹介された数社と管理会社（一応仲間に入れました）会社経歴書、ＭＳ大規模修繕実績、決算書３期分の提出と面談で決定しました。
管理会社は金額は無料同然だが、ヒアリングでの説明で他の設計事務所と専門知識の格差が大きく敗退。

工事会社は公募せず（応募数が多いと混乱する）理事と修繕委員が県内の有力企業等々（縁故関係は没として）１人３社程度推薦でピックアップ。
これに設計事務所推薦の数社で合計20社程度となり、見積提出の意思の有無を聞き15社へ同一の仕様により見積書を提出させ、設計事務所選定と同手法で数社に絞り込んだ。

この絞込み時に一番注意をしたのは、設計事務所推薦の会社ばかりと成らない様に、2社ほど理事、委員推薦の会社を入れた。
見積書の提出を受け設計事務所抜きで比較したところ、設計事務所推薦各社は一目見ただけでどの会社が落札するか明解な見積書であった。

最終のヒアリング前に、理事、委員の推薦会社から良いと思われる1社と設計事務所抜きで事前交渉し仕様書は変更せず大幅な値引きに成功。
ヒアリングで本命と談合されていた会社、設計事務所のあわてぶりは予想を超えていた。

設計事務所が推薦と言いながらキックバック先を落札させようとする手口は見ていて面白かった。
但し、設計事務所には、仕様内容の責任と工事監理は契約済みなので、その契約の範囲内できっちり仕事をして頂いたと感謝している。

最終決定した工事会社はＴＤＫの信用調査資料を取り寄せ問題の無いことを確認し決定した。

管理会社にしろ、設計事務所にしろ、理事会や修繕委員が、自分のお金意識が薄いとバカ高い工事になりますね。

[251: マンション住民さん]

最終決定した工事会社が本命予定の工事会社に丸投げしてたりしてね(笑）

[252: 匿名さん]

>>250
まず建築会社の20数社というのはあまりにも多すぎますね。それに大手ゼネコンは見積り業者に参加しないのですか。
公募が一番公平だと思いますよ。公募して多すぎれば、組合で審査して絞ればいいだけです。
同じ条件にするために、設計事務所に仕様書を作ってもらい、それで見積り書を提出してもらえばいいでしょう。
後は専門委員会だけで、業者からのヒアリングを受けて総合評価方式で採点し、入札評価の計算方法で（見積り額
も当然計算されます）一番点数の高かった業者に決めれば、だれの推薦とかも関係ないでしょう。
総合評価方式を知らない管理組合は、いろんな憶測や弊害等を考えなければならないですよ。

[253: 匿名さん]

>>252
だからマンション修繕の総合評価方式のマトリックス表の項目をあげてみてよ。加重項目も含めて。

経験者なんでしょ？なんで逃げるの？