修繕費いくらかかりますか？

[大手企業サラリーマンさん]

もちろん修繕の内容や規模に拠りますが、
一般的に大規模修繕はどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか？
条件付でよいのでアドバイスを頂けるとありがたいです。
７階建て２４戸のマンションになります。
基本的な設備を前提として下さい。
（機械式駐車場等は無し）

よろしくお願いします。

[133: 匿名さん]

２ちゃんねるのことじゃないの？

[134: 匿名さん]

なんか高卒とか学歴云々をいわれても反論しないということはやはり高卒なんだろうね。
学歴で人は評価したくはないけど、大学にいかなかったんだったら少しは勉強もしてほしいね。
人の批判や資格の批判ばかりしてるようだけど、くやしかったら資格を取ればいいんじゃないの。
役に立たない資格といってばかりいないで、自分で取ればいいんだけどね、受験資格に制限はないんだから。
勉強はしたくない、資格は認めたくないということですね。

[135: 匿名]

資格趣味の頭でっかちだけで、世間知らずで役員の経験無しでは誰が何と言おうと、説得力は皆無なんですがね。
趣味が資格取りなんだから別にいいんじゃない！

[136: 匿名]

乱入でスレタイが乱れましたが、
兎にも角にも修繕費はマンション住民の皆さんで業者を見つける努力さえすれば、きっと安くて良心的な業者に巡り会えます。
一番やってはいけない事は、面倒くさいと言って何もかも役員＆管理会社＆業者任せにする事だけですから。

[137: 匿名さん]

大規模修繕工事は基本的には住民が行うということです。
業者を決めるに際しても管理会社や建築士の紹介は絶対にだめです。
業者選定の総合評価方式や入札の計算方法等は知らなければ専門家に聞けばいいでしょう。
しかし、業者からのヒアリングにしても全て組合員が主導して行い評価して決めていかねばなりません。
修繕箇所や修繕周期についても当然組合員がジャッジすべきです。
それぐらいはちょっと勉強すれば素人でもできますよ。
兎に角管理会社や建築士を介入させないことが大切です。

[138: 匿名]

↑同感と共感です！

[139: 匿名さん]

こんな奴が施工業者紹介して、業者からバックマージンもらって売り逃げする奴や。
残された住民は、一元業者にアフターサービスも対応してもらえず、泣き寝入りするんやろうなぁ。
こんな投稿に共感する奴は最大級のアホや。

[141: 匿名さん]

>>129
業者からバックマージンを貰うのは業者まかせにしても組合が自主的にやるにしても
どちらも発生します。
しかし、組合主体にした方がその可能性は小さくなるのでは。
組合主体で業者を決め、修繕箇所や修繕周期、予算を決めていく。
この基本は絶対死守しなければ工事額が上乗せされますよ。バックリベートどころではありません。
勿論、どちらも賄賂等はないものと考えてください。

[142: 匿名さん]

良心的で安い大規模修繕工事は決して難しくありません。
そのためにはマンション住民の業者選択をする努力が必要不可欠です。
絶対に厳禁は管理会社や業者任せにする事です。

[143: 匿名さん]

業者まかせにするのは絶対だめだけど、組合員にそれだけの能力があるかどうかということでしょう。
できることなら、組合員の中にマン管や管業の資格を取るぐらいの者がひつようですね。
マンションの管理に関する勉強をするというその意識が必要でしょうね。
そうすることによって自覚が生まれ、いろんな勉強をしていくことになりますから。

[144: 匿名さん]

信頼できる地元の建築業者、３社くらいで見積もりを取り、全員でよく検討するあるいは質問する。
簡単なようだがこれがうまく出来ないのがマンション。
『金』が動くところ不正が起きるのだから、注意。
善人がああだこうだと言ってる間に、
不正を働く者はエサがあればスグまとまるから注意。

善人を一人でも多く参加させられるかが、成功への鍵。

[145: 匿名さん]

役員ですが我がマンションも今年中に大規模修繕工事の段取りを決めなくてはいけません。
ここを読んで大変に参考になりました。
今までは管理会社にやらせていましたが、今回は参考レス通りに組合員みんなで業者選択をすることに決めました。

[146: ハチャメチャ爺さん]

組合員みんなで業者選択を決めた。素晴らしいと思います。
余計なことかもしれませんが、一言。
決め方。投票方法ですが・・・
無記名で、投票箱に入れるやり方が良いと思います。

[147: 匿名さん]

>>144
地元の建設業者だけですか？
元請会社を募集するのは、公募じゃないとダメですよ。
私どものマンションは大規模修繕工事を現在やっている途中ですが、元請会社については公募をしました。
そこで大手ゼネコン５社、地元建設会社３社が応募しました。
管理会社等の紹介は受け付けませんでした。
業者を集めての説明会を実施し同じ仕様での見積もりをとりました。
元請会社選定の方法は、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法（ヒアリング時の点数含む）で決めました。
その時の点数での上位は大手ゼネコンで地元業者は７位と８位でした。
現在は大○建設さんにお願いすることになりましたが、すごく丁寧で安心して仕事をしてもらってまして
住民の評判もすごくいいようです。

[148: 匿名さん]

地元の建設会社と大手ゼネコンを比較すること自体が無理。
地元の建設会社では価格面だけ捉えても太刀打ちできないのはわかりきったことだし。
ただ、地元なので顔の繫がりがあるので頼まれれば断りにくいのは確かだけど。
大手だろうが地元の建設会社だろうが、下請けや孫請けは地元の者がやるんだけどね。

[149: 匿名さん]

下請けや孫請けに支払う金額はどこが元請になっても大してかわらないんだけどね。
地元の建設会社は元々設備とか人材が手薄だからね。
高益率じゃないと経営がうまくいかないこともあるだろうが。
その点大手はローコストで運営できるメリットはあるね。

[150: 匿名さん]

>>147
＞元請会社については公募をしました。
公募の方法について教えてください。どのように募集したのですか？

[151: 匿名さん]

地元の建設新聞で募集しました。

[152: 匿名さん]

私達のマンションでは組合員が業者を探してきました。
初めての経験でしたが驚いたことに意外と数多く探せました。
管理会社も含めて１２社。
今の時代は情報も氾濫してますから意外と簡単なんでしょう。

[153: 匿名さん]

大手ゼネコンには組合から連絡して見積りに参加するよう要請をすればいいでしょう。

[154: 匿名さん]

公募や任意の呼びかけで施工者候補を集め、あとは価格だけで決められたのでしょうか。
法で瑕疵担保保障が整備されたとはいえ、やはり当初施工した会社（できれば担当者）があとあとフォロー（有償無償に関わらず）するメリットは我々には大きいことです。そういう意味で、例えばその会社の株価や施工実績などを選定の評価に入れた例がありましたら、どのように選定されたか教えてください。

[155: 匿名さん]

価格も当然参考にはなりますが、まず適正な見積り業者かどうかの判断が必要になります。
そのためには、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法で採点して決めなければなりません。
この入札評価の計算の中に入札額も入っています。
総合評価方式と入札の計算方法を記しておきます。

[156: 匿名さん]

総合評価方式
　＊施工業者選定協議（ヒアリング時）・・・・・６０点満点
　＊企業の技術力　　　　　　　　　　・・・・・１５点満点
　＊企業経営力　　　　　　　　　　　・・・・・１０点満点
　＊配置予定技術者の能力　　　　　　・・・・・１５点満点

入札評価の計算方法
　①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
　②得点評価　　　３０×①/１００　　加算点　　満点３０点
　③技術評価点　　１００+②
　④入札額（円）
　⑤入札評価値　　③/④　×　1,000,000

　　⑤の最高得点を出した儀容赦を中心に契約をする。
　　予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。
※入札額については、同じ仕様でやる必要があります。これについては、設計・監理に依頼しました。
　

[157: 匿名さん]

>>155、156
ていねいなご説明ありがとうございます。
私の心配している修繕部門撤退（倒産を含む）の評点は、「企業経営力」に含まれるのでしょうね。
おかげで、総合評価方式について勉強できました。下の国のＨＰもありましたので、参考にしたいと思います。
http://www.nilim.go.jp/lab/peg/sougou_guideline.htm

ちなみに、①～⑤までの説明は、例えば次のような理解でよいのでしょうか。

入札評価の計算方法
　①技術能力合計点（ヒアリング、資料選考）（100点満点）
　②技術評価点　　①/100×30　　　　 　（30点満点）
　③入札額（円） 　　
　④価格評価点　　入札最低価格/③×70 （70点満点）
　⑤入札評価点　　②＋④　　　　　　　　　（100点満点）

[158: 匿名さん]

>>157さん
総合評価のガイドライン（簡易型）に添って評価されたらいいと思います。
細かい採点方法がありますので、専門委員会のメンバーで採点すればいいでしょう。
私どもの組合でもこの方法を採用しましたが、大手ゼネコンが上位にくるのは仕方ないですね。
勿論これには、見積り価格も加味されてますから、仕方ないことでしょう。
大規模修繕工事の業者選定にあたって、皆さんといろいろ意見のバトルをやったことがありますが、
この総合評価方式を採用されたというか、理解されない方が大半でした。
やろうとすれば素人でもできるんですけどね。
ただ、見積り額については同じ仕様で見積もってもらう必要はあります。これについては、専門家に依頼すべきでしょうね。
私も技術的には全くの素人でしたが、マンションの住民でもあり、マン管の資格を自己啓発で取った手前
マンションの管理に関しては理解しようと努力しました。
理解者が出てきて嬉しく思っています。頑張っていい工事をしてください。

[159: 匿名]

平成１６年の消防法改正によりすべての住宅に住宅用火災警報器の設置及び維持が義務付けられた。

平成１８年６月から全国で義務化された新築住宅に続き、市町村条例で定めることとされた既存住宅への義務化についても、平成２３年６月までには全国で義務化される。

【推計普及率】

北海道 58.5%
宮城県 74.7%
埼玉県 52.1%
千葉県 55.7%
東京都 65.8%
神奈川県 42.7%
愛知県 68.3%
京都府 61.6%
大阪府 49.7%
兵庫県 53.8%
広島県 48.9%
徳島県 27.4%
香川県 23.1%
愛媛県 36.2%
高知県 33.7%
福岡県 65.2%
佐賀県 33.1%
長崎県 62.7%
沖縄県 27.9%


【推計普及率】

(東日本)
北海道 58.5%
東北 47.0%
関東 54.3%
東海 61.3%

(西日本)
東近畿 55.0%
近畿 51.2%
中国 40.3%
四国 30.9%
九州 49.6%

合計 52.0%

[160: 匿名さん]

みなさん、大規模修繕の時は自分達で業者を選び

管理会社や業者にバックリベートが取られたり

ぼられたりしないように気をつけましょう。

そのためには勉強が大事です。

ここのスレは大変役にたつので

是非参考にしましょう。

[161: 匿名さん]

10年以上経過しているマンションは、規約と使用細則の洗い直しをして、組合員に再交付
すべきじゃないかな。
古い規約しかもってないのでね。

[162: 匿名さん]

そういえばうちの規約も業者にあてがわれた規約で、いろいろ改正もあったけど
新しい規約はもらってないので、改正分は何が変ってるのか分からないね。

[163: 匿名さん]

中古マンションの購入契約時の重要事項説明には管理規約のうち重要事項の説明が含まれ、最新規約を渡さない売買自体が違法です。
規約改正で管理費値上げやペット禁止となったマンションに、古い情報で説明されて購入した場合も、最新管理規約が優先しますので、トラブルとなります。
改正した場合は、新しい規約を全区分所有者に配布するのが当然ですが、怠っている管理組合もあるのですね。

[164: 匿名さん]

>>163
規約改正は法改正や総会での規約改正等がありますが、その都度規約をつくり直して全員に配布というのは
難しいと思います。
議事録には記載されてますが、中々それまでは見ないし組合員は以外と総会で議決された規約を忘れたり
しますからね。
１０年程度ごとに作りかえるというのも一法ではあります。

[165: 匿名さん]

163
なぜ配布が難しいのか、理解に苦しみます。規約を遵守する義務をどう考えてられるのでしょうか。
次回配布までに売却した方が古い規約を引き継いだらどうするのですか。
意味不明です。

[166: 匿名さん]

上の163は164の間違いです。

[167: 164じゃないけど]

>>165
＞なぜ配布が難しいのか、
紙に印刷して配布、　1枚10円 × 細則含めて全100ページ × 組合員(予備含む)500部 ＝ 50万円(1回、郵送別)。
毎年、規約の部分変更はあるけど、全てを再配布するのは、無駄です。

＞規約を遵守する義務をどう考えてられるのでしょうか。
総会議案書のほか、総会議事録には規約変更部分は明記され配布されるし、遵守する義務と配布頻度は関係なし。

＞次回配布までに売却した方が古い規約を引き継いだらどうするのですか。
うちの場合は、PDFにして物件用サイトに理事会議事録などと一緒にアップされている。
古い規約を引き継ごうが、内容の解釈も含めて誤認してようが、組合と多くの組合員が最新と認識する規約の内容が有効。

尚、当組合でも差し替え可能なバインダー方式も検討したけど、議論未了で頓挫した。

[168: 匿名さん]

売却する時は、それまでの規約改正分も含めてパソコンに打ち込んであるので
それを不動産屋に渡します。
規約改正分は組合員が議決した分であり、了承はしています、ただ、まとめた規約はありませんが。
だから１０年ぐらいたったら、規約改正と使用細則を洗い直し全組合員に配布すべきです。

[169: 匿名さん]

大規模修繕時の工事費の額はそのマンションのグレードや住民の考え方によって大きく違ってきます。
修繕周期にしても、８年でやるとこ、１３年でやるとこ、２０年でやるとこがあるでしょう。
修繕やグリードアップは早くやっても遅くやってもいいでしょう。問題は快適なマンション生活を
おくるためには早くやるにこしたことはありませんが。
修繕箇所や補修、やり替え等にしてもできることなら全てやるにこしたことはありません。
問題は修繕積立金次第です。お金の余裕のあるところは早めの工事が出来るでしょうが、積立金の少ないところは
最低限の修繕箇所とできるだけ修繕周期を先延ばしすることです。
平均的にいえば、第１回目の大規模修繕工事は１２～１３年目というところでしょう。
１年工事を先延ばしすれば１戸当り月の必要修繕積立金をかなり抑えることができますが。
これも簡単に計算できるでしょう。

[170: 匿名さん]

167
＞差し替え可能なバインダー方式も検討したけど、議論未了で頓挫した。
これが不思議。100均バインダー＋差替え分配付で安価で対応できる話で、どこでも普通にやっている。

168
＞規約改正分は組合員が議決した分であり、了承はしています、ただ、まとめた規約はありませんが。
規約の閲覧請求があったらどうする？議事録添付資料の規約案は閲覧対象ではない。

[171: 匿名さん]

>>167
規約の閲覧要求があったら、一番新しい規約と議決書をみせますよ。

[172: 匿名キリン]

修繕積立金は、当初入居しやすいように安く設定され、7、8年立つころに管理会社の提案により引き上げられ、各不動産、管理会社のいいようにされているのが現状です。
特に大規模修繕は、管理会社の利益だけでなく、それに寄生する設計会社、建設会社他の利益、トータルするとぼったくりの構図です。
管理組合個々自主性を持ってぼったくりに対抗し、自分の資産を守りましょう！

[173: 匿名さん]

>>172
でもね、考えようによっては修繕積立金は安いにこしたことがないかもね。
どうせ１２～１３年後は買い替えするでしょう、普通は。
私も現在は２軒目ですが、後１回は買い替えをしますからね。
しかし、今のマンションは１３年が経過し大規模修繕工事も終了しました。
修繕積立金も余裕があったので、１戸当り100万ということで全てやり替えました。
お陰様で、入居時のようにきれいになりましたけどね。
現在私は５８才ですので後３～４年で買い換える予定です。
修繕積立金の安いマンションは、大規模修繕工事は最小限の工事しかしないですからね。
汚くなっても我慢すればマンションは住めますがね。要は快適な生活ができるかどうかでしょう。
価値観は人それぞれですから。

[174: 匿名さん]

＞価値観は人それぞれですから。
そういう価値観の違う住民が一緒に住む共有財産だからこそ、あなたの価値観でなく、だれでも納得のいくであろう妥当なラインで修繕積立金を設定しなければならない、ということなのです。

[175: 匿名さん]

長期修繕計画の目安は協会から発せられているでしょう。
第１回目の大規模修繕工事の目標は１２～１３年目ということでしょう。
これより早くても遅くても構いません。
より快適なマンション生活を送りたければ早くやるべきです。
お金がなければ、少々汚くても我慢して工事の先延ばしをすればいいだけのことです。
工事の時期や修繕箇所が早いとか遅いとかいって批判される方がおられますが、その時期の判断や
修繕箇所、バリアフリー化とかのグレードアップ化をするのはそのマンションの積立金次第です。
誰でも納得いく妥当なラインというのは、マンション管理センター等が出している目安を参考にすべきでしょうね。

[176: 匿名さん]

修繕積立金の１戸当り月の目安は、12,000円程度といわれています。
勿論これで十分ではありませんが、余裕のあるマンションはそれだけお金をかけることができます。
積立金の少ないところは、修繕周期を遅らせ、修繕箇所も最低限に抑えればすみます。
ただそれだけのことです。

[177: 匿名さん]

お金の余裕のあるマンションはいつもきれいでいいなあ。
それに比べうちのマンションは修繕費が少ないものだから、絶対必要な修繕箇所しかやらないので
どんどんスラム化していく、資産価値もなくなってきている。
賃貸に出そうにも借り手がいない。

[178: 匿名さん]

汚いマンションには住みたくないよね。
ちゃんと修繕や改良工事ができないマンションはスラム化するだけ。

[179: 匿名さん]

今年大規模修繕工事をやりました。
見える部分は全て工事をやり、グレードアップ化も図りました。
新築時とかわらないというか、かえって良くなったような気がします。
建物がきれいになるということは気分がいいですね。
後は自分の部屋をきれいにするばかり。

[180: 匿名さん]

最近修繕積立金の額とか、大規模修繕工事の１戸当り相場とかはあまりいわれなくなったみたいだね。
ようやく理解されてきたのかな。
修繕積立金の額の設定や工事に要するお金のかけ方は各マンションで大きく違ってくるというのが分かって
きたんだね。
お金のあるマンションは早めの工事と修繕箇所やグレードアップ化もできるけど、積立金の少ないマンションは
それなりの工事しかできない。
汚くてもいいかきれいで快適な方がいいかだけど、結局それもお金次第。

[181: 匿名さん]

以前は修繕積立金が１戸当り７０万とか１００万とかいうとすぐぼられてるとかいって反発する
レスが多かったけどね。
工事の周期や内容は積立金次第というのがわかってきたからだと思うね。

[182: 匿名さん]

修繕積立金の額の設定をもう一度考え直さないといけないような気がしてきました。
今まではただ安ければいいと思っていましたので。
やはり、いつまでもきれいなマンションに住みたいですから。