修繕費いくらかかりますか？

[大手企業サラリーマンさん]

もちろん修繕の内容や規模に拠りますが、
一般的に大規模修繕はどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか？
条件付でよいのでアドバイスを頂けるとありがたいです。
７階建て２４戸のマンションになります。
基本的な設備を前提として下さい。
（機械式駐車場等は無し）

よろしくお願いします。

[106: 匿名さん]

役員が職務怠慢だと管理会社や業者に、いいようにダマされボラレてしまいます。
十二分にお気を付け下さいませ。

うちの小規模マンションでは、１０年保証で何ら問題ない完璧な工事でありましたが、一戸当たり３４万円で出来ましたからね！

マンション住民の大事な財産を使う訳ですから、
当然に皆様で一致団結と協力をして、
全くの同じ条件で見積りを沢山取り、ユックリジックリと時間を掛けて決めました。

一戸当たり、いくらだったら、いい加減、いくらだったら完璧などの決まりも全くありません。

この話しは間違いなく管理会社や業者が勝手に言っているだけの話しですから、
役員や組合員は決してダマされないで下さいませ。

管理費や修繕費はマンション住民の大事な大事な財産ですから！

[107: 匿名さん]

>>106
組合で業者を決めたということですので教えてください。
大規模修繕時の総合評価方式はどうすればいいのですか。
又、入札評価の計算方法を教えてください。うちのマンションで参考にしたいので。
１０年保証は建物が建設された時なので勘違いされているのではないですか。
修繕工事の保証はその箇所によって違うとおもいますけど。
長期修繕計画があると思いますが、それによるとあなたのマンションの１戸当り月の修繕積立金はいくら
なんですか。私のところは月11,800円になりました。

[108: 匿名]

相場なんて言う話しは、高くやりたい業者が勝手に言っている、何の意味も根拠もない、いい加減な話しなんです！

[109: 匿名さん]

>>108
だから入札業者の決め方を教えてくださいよ。
何の基準もなくて業者を決めればその工事費が高いのか安いのかも分からないので。
総合評価方式と入札評価の計算方法が分かれば自分達で決めれるので。

[110: 匿名さん]

５階建て３８戸のマンションで、普通の当たり前の大規模修繕の防水工事でしたら、、、
１５００万前後～２０００万円前後が妥当な工事価格でしょう！

最近、他のマンションの大規模修繕費用を聞いてみましたら、６０世帯で２０００万円でやったと話していました。

それが大手デベの管理会社を通しますと１億円前後に化けますから、末恐ろしい現実です！

役員と住民さえシッカリとしていれば、何ら問題ない大規模修繕工事が安く出来るカラクリなんですから！

[111: 匿名さん]

>>110
いくら大手の管理会社をとおしても、2000万が１億にはなりませんよ。
管理会社のバックリベートは１０％～２０％ですよ。
それに管理会社を通さなくても、管理会社へのバツクリベートは１０％前後はいってますよ。
２０００万の工事はそれだけの工事しかしてないんです。

２０００万の工事　　　管理会社へ２００万　　　実際の工事費　１８００万
５０００万の工事　　　管理会社経由の場合　高くみて１０００万が管理会社へ　　実際の工事費４０００万

[112: 匿名さん]

>>110
外壁補修工事だけの費用なんですか。
大規模修繕工事は修繕箇所によって大きく違ってくるでしょう。
外壁補修工事でも、タイルの剥落分の箇所にもよりますし、ベランダの補修や塗装工事、シーリング工事
ベランダの物干し台の交換等いろいろありますけどね。
外壁補修工事は単なる洗浄だけでごまかされてるのではないですか。

[113: 匿名さん]

デベの計画表に入っている工事ですと、色々と不要な工事も沢山入ってきますから、１億円に化けてしまうのです！

入札業者の決め方ですが、先ずは住民の皆様で個々に見積り業者を探してもらい(管理会社・タウンページ・インターネット・親戚・知り合い・友人等)

その後、臨時総会を開いて皆様の見積書を集めて検証に入りました。

そこで、うちのマンションに建築関係に詳しい塗装工事・防水工事・タイル工事・その他工事に精通している方が何人かいましたので、、、

その方達のアドバイス通りに、使用する塗料が何で何回塗りか・何工程の何防水をするか・タイル工事の内容・現状から判断してどこまでの工事が必要か否か・保証内容の説明をジックリと受け、、、

大規模修繕工事で、やるべき必要な全ての内容を統一しました。

そして、もう一度皆様が個々に頼んだ業者に、工事内容・工程・使用材料・保証内容を全て統一しまして、再度の見積書を提出してもらいました。

その中から安い３社に絞りまして、
その業者を臨時総会に出席させて、マンション住民さんとの面接と質問会を開きました。

その後、皆様の多数決で業者決定の運びとなりました。
一件落着♪

[114: 匿名さん]

>>113
大規模修繕工事にムダなものはありません。
ただグレードアップ化とかバリアフリー化、修繕周期の早い遅いがあるだけです。
積立金に余裕があれば早くやることも可能ですし、修繕をやればきれいになるのは間違いないことです。
それをどの時期にやるかを判断するのが組合員ですよ。
外壁修理や塗装は１０年でやろうが、２０年でやろうが雨漏りや危険度においてはそんなに変りません。
通路のやり変えにしても早くやっても遅くやっても関係ないでしょう。
要は資産価値を高め、きれいにして、快適な生活をしたいかどうかだと思います。
それは全て積立金の額にかかっています。
お金のあるマンションは早めにやり、お金のないマンションは多少汚くても我慢して工事を遅らせれば
いいだけのことです。

[115: 匿名さん]

兎にも角にも、デベ関連の管理会社や業者などは、
必ず危機感を煽って、
今直ぐにやる必要のない工事もやらせようとしますから、
一番は美観と防水工事を頭に置いて、
役員や住民の皆様で延々と厳しく精査されて下さい。

うちのマンションでは車検と同じで痛みがなくとも、１０年周期と決めています。

雨漏りしてからでは後の祭りですから…
実際に何年か延ばして雨漏りしてしまったし～…

[116: 匿名さん]

通常のマンションで１０年程度で雨漏りすることはありません。
勿論雨漏りする危険性があれば早急に工事をすべきです。
雨漏りの原因はひび割れが大半です。
修繕工事と並行してグレードアップと美観を保つには工事費が必要です。
やはり美観を保つ一番の対策としては早期に工事をすることです。
修繕積立金の額の設定にかかっています。
長期修繕計画で１戸当り月の積立金が出ますのでそれを基準に設定すればまず大規模修繕工事は
順調にできるでしょう。
やはり余裕のある大規模修繕工事をおこなうには１戸当り７０万～８０万程度は必要と思います。

[117: 匿名]

勝手に意味不明で根拠が全くないにも関わらず、一戸当たりの単価発言をするなよ、悪徳ゴキブリ未満の人間のクズ管理会社と人間のクズ業者め！

[118: 匿名さん]

>>117
私は組合員でして管理会社の人間ではないよ。
工事にかける金額はまともな仕事をしてくれるのであれば、より多くの金額をかけた方が
ずっときれいになるしグレードアップやバリアフリーとかの工事もできるしね。
長期修繕計画に沿った修繕周期まで待たずに余裕があれば早く工事をすることもできるしね。
又、計画分以外の修理についても当然積立金に余裕があればできるよ。

各人の部屋についても、天井や壁紙の張替え、畳の交換、カーテンの交換等余裕のあるところは
早く又いい材料を使ってできるけど、お金がなければいつまでも入居したままになるからね。
それと同じことだよ。
お金がないんだったら工事はしなければいいんだよ。あなたのとこがそうかな？

[120: 匿名さん]

>>118
無駄金使って無駄なハコモノつくりたがる役人と同じ発想のように思えるが。
それとも競争入札を嫌うゼネコンかな。

[121: 匿名さん]

>>119
批判するのが趣味のつまらない奴だな（笑）

>>120
マンションの住民といっているでしょう。
それに大手ゼネコンであろうが地元の業者であろうが競争入札は当然やるべきだよ。
総合評価方式や入札の計算方法を駆使してね。
全て組合が主導権をとってやることが大事だよ。
グレードの高いマンションに住んでいるので積立金も豊富だよ。

[123: 匿名さん]

>>122
私はマンションの住民といっているでしょう。
ただ、去年自己啓発でマン管士の資格はとりましたけど。
しかし、理事の経験もまだありません。
近いうちに輪番制の理事が回ってきますので少しでもお手伝いができればいいと思っています。
私どもの委託している管理会社は別に問題はないようです。

[125: 匿名さん]

>>124
あんたはただ批判するのを楽しみにしているＱ２タイプの人間だね。
あなたはこのスレにくる資格のない者だよ、Ｑ２にいって思う存分力を発揮しなさい。
つまらないスレを繰り返す同じ仲間達とね。
あなたをみているとたいした職業にはついてないようだし、学歴も当然高卒だろうしね。
ダメ人間の象徴（笑）かわいそう。同情はするけどね、社会が悪いんだね。

[127: 匿名さん]

>>126
そうだよね、あなたにとってマン管の資格は羨望に値するだろうからね。
残念ながら私は一応一流大学を出てますけどね。
マン管の資格はあまり必要もないしなくてもいいけどね。
暇つぶしにマンションの管理に興味があったので受験したら合格しただけのこと。
今でも資格は何の役にもたっていないけどね、欲しかったらあげてもいいよ。
ところでＱ２にはいかないの。
あなたのレベルではここのスレにはついていけないのでは。

[129: 住まいに詳しい人]

どうやらマン管士さんに軍配があがったようですね。

コミュニケーションのとれない人っているんですね。

修繕費どうこう以前の問題ですね。

[131: 匿:名さん]

>>127
>ところでＱ２にはいかないの。

ところで、「Ｑ２」ってなんじゃらほい？

[133: 匿名さん]

２ちゃんねるのことじゃないの？

[134: 匿名さん]

なんか高卒とか学歴云々をいわれても反論しないということはやはり高卒なんだろうね。
学歴で人は評価したくはないけど、大学にいかなかったんだったら少しは勉強もしてほしいね。
人の批判や資格の批判ばかりしてるようだけど、くやしかったら資格を取ればいいんじゃないの。
役に立たない資格といってばかりいないで、自分で取ればいいんだけどね、受験資格に制限はないんだから。
勉強はしたくない、資格は認めたくないということですね。

[135: 匿名]

資格趣味の頭でっかちだけで、世間知らずで役員の経験無しでは誰が何と言おうと、説得力は皆無なんですがね。
趣味が資格取りなんだから別にいいんじゃない！

[136: 匿名]

乱入でスレタイが乱れましたが、
兎にも角にも修繕費はマンション住民の皆さんで業者を見つける努力さえすれば、きっと安くて良心的な業者に巡り会えます。
一番やってはいけない事は、面倒くさいと言って何もかも役員＆管理会社＆業者任せにする事だけですから。

[137: 匿名さん]

大規模修繕工事は基本的には住民が行うということです。
業者を決めるに際しても管理会社や建築士の紹介は絶対にだめです。
業者選定の総合評価方式や入札の計算方法等は知らなければ専門家に聞けばいいでしょう。
しかし、業者からのヒアリングにしても全て組合員が主導して行い評価して決めていかねばなりません。
修繕箇所や修繕周期についても当然組合員がジャッジすべきです。
それぐらいはちょっと勉強すれば素人でもできますよ。
兎に角管理会社や建築士を介入させないことが大切です。

[138: 匿名]

↑同感と共感です！

[139: 匿名さん]

こんな奴が施工業者紹介して、業者からバックマージンもらって売り逃げする奴や。
残された住民は、一元業者にアフターサービスも対応してもらえず、泣き寝入りするんやろうなぁ。
こんな投稿に共感する奴は最大級のアホや。

[141: 匿名さん]

>>129
業者からバックマージンを貰うのは業者まかせにしても組合が自主的にやるにしても
どちらも発生します。
しかし、組合主体にした方がその可能性は小さくなるのでは。
組合主体で業者を決め、修繕箇所や修繕周期、予算を決めていく。
この基本は絶対死守しなければ工事額が上乗せされますよ。バックリベートどころではありません。
勿論、どちらも賄賂等はないものと考えてください。

[142: 匿名さん]

良心的で安い大規模修繕工事は決して難しくありません。
そのためにはマンション住民の業者選択をする努力が必要不可欠です。
絶対に厳禁は管理会社や業者任せにする事です。

[143: 匿名さん]

業者まかせにするのは絶対だめだけど、組合員にそれだけの能力があるかどうかということでしょう。
できることなら、組合員の中にマン管や管業の資格を取るぐらいの者がひつようですね。
マンションの管理に関する勉強をするというその意識が必要でしょうね。
そうすることによって自覚が生まれ、いろんな勉強をしていくことになりますから。

[144: 匿名さん]

信頼できる地元の建築業者、３社くらいで見積もりを取り、全員でよく検討するあるいは質問する。
簡単なようだがこれがうまく出来ないのがマンション。
『金』が動くところ不正が起きるのだから、注意。
善人がああだこうだと言ってる間に、
不正を働く者はエサがあればスグまとまるから注意。

善人を一人でも多く参加させられるかが、成功への鍵。

[145: 匿名さん]

役員ですが我がマンションも今年中に大規模修繕工事の段取りを決めなくてはいけません。
ここを読んで大変に参考になりました。
今までは管理会社にやらせていましたが、今回は参考レス通りに組合員みんなで業者選択をすることに決めました。

[146: ハチャメチャ爺さん]

組合員みんなで業者選択を決めた。素晴らしいと思います。
余計なことかもしれませんが、一言。
決め方。投票方法ですが・・・
無記名で、投票箱に入れるやり方が良いと思います。

[147: 匿名さん]

>>144
地元の建設業者だけですか？
元請会社を募集するのは、公募じゃないとダメですよ。
私どものマンションは大規模修繕工事を現在やっている途中ですが、元請会社については公募をしました。
そこで大手ゼネコン５社、地元建設会社３社が応募しました。
管理会社等の紹介は受け付けませんでした。
業者を集めての説明会を実施し同じ仕様での見積もりをとりました。
元請会社選定の方法は、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法（ヒアリング時の点数含む）で決めました。
その時の点数での上位は大手ゼネコンで地元業者は７位と８位でした。
現在は大○建設さんにお願いすることになりましたが、すごく丁寧で安心して仕事をしてもらってまして
住民の評判もすごくいいようです。

[148: 匿名さん]

地元の建設会社と大手ゼネコンを比較すること自体が無理。
地元の建設会社では価格面だけ捉えても太刀打ちできないのはわかりきったことだし。
ただ、地元なので顔の繫がりがあるので頼まれれば断りにくいのは確かだけど。
大手だろうが地元の建設会社だろうが、下請けや孫請けは地元の者がやるんだけどね。

[149: 匿名さん]

下請けや孫請けに支払う金額はどこが元請になっても大してかわらないんだけどね。
地元の建設会社は元々設備とか人材が手薄だからね。
高益率じゃないと経営がうまくいかないこともあるだろうが。
その点大手はローコストで運営できるメリットはあるね。

[150: 匿名さん]

>>147
＞元請会社については公募をしました。
公募の方法について教えてください。どのように募集したのですか？

[151: 匿名さん]

地元の建設新聞で募集しました。

[152: 匿名さん]

私達のマンションでは組合員が業者を探してきました。
初めての経験でしたが驚いたことに意外と数多く探せました。
管理会社も含めて１２社。
今の時代は情報も氾濫してますから意外と簡単なんでしょう。

[153: 匿名さん]

大手ゼネコンには組合から連絡して見積りに参加するよう要請をすればいいでしょう。

[154: 匿名さん]

公募や任意の呼びかけで施工者候補を集め、あとは価格だけで決められたのでしょうか。
法で瑕疵担保保障が整備されたとはいえ、やはり当初施工した会社（できれば担当者）があとあとフォロー（有償無償に関わらず）するメリットは我々には大きいことです。そういう意味で、例えばその会社の株価や施工実績などを選定の評価に入れた例がありましたら、どのように選定されたか教えてください。

[155: 匿名さん]

価格も当然参考にはなりますが、まず適正な見積り業者かどうかの判断が必要になります。
そのためには、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法で採点して決めなければなりません。
この入札評価の計算の中に入札額も入っています。
総合評価方式と入札の計算方法を記しておきます。