もちろん修繕の内容や規模に拠りますが、
一般的に大規模修繕はどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか？
条件付でよいのでアドバイスを頂けるとありがたいです。
７階建て２４戸のマンションになります。
基本的な設備を前提として下さい。
（機械式駐車場等は無し）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2010-03-24 22:22:38
注文住宅のオンライン相談
修繕費いくらかかりますか？
| No.1 |
by 匿名 2010-03-24 22:54:28
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削除依頼
２４世帯なら築年数も関係なく、余裕で１０００万円以下で収まります。
特別な工事(エレベーター交換や貯水タンクの交換)がない限りですが、、 管理会社経由なんですか？ |
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|---|---|---|
| No.2 |
>余裕で１０００万円以下で収まります。
戸当たり４２万円ですか？ ちょっと信じられない数字ですね。 小規模・１回目・１フロアー４戸で平均的な設備であれば 戸当たり７０～１００万。 １７００万～２４００万程度じゃないでしょうか？ |
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| No.3 |
世帯数が少ない小さなマンションですから、外壁塗装と屋上の各ベランダの防水の工事・鉄のベランダや鉄骨階段塗装なら、余裕で１００００万以下で出来ます。
タイル貼りのマンションなら、タイルのはがれチェック交換や目地補修です。 そこに大手の建設会社や管理会社が加わると、２倍～５倍に跳ね上がる仕組みなのです。 下請け下請け下請け孫請けではなく、孫請けに直接に頼むのです。 住民の皆さんで、見積りを沢山多く取る事が肝心です。 ボッタクリボッタクリ工事の蔓延は、皆さんが賢明になって阻止しましょう。 ダイレクトメールで来るボッタクリ業者に頼むのは愚の骨頂ですから！ |
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| No.4 |
書き間違い、１億円ではなく１千万円以下です。
今の不景気の時代は価格競争は激しいです。 昔からですが名のある大きな建設会社に頼むと、丸投げ丸投げの下請け工事です。 建築仕事の私が言うのですから一切の間違はありません！ |
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| No.5 |
1千万では絶対にできません。
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| No.6 |
1千万では絶対にできません。
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| No.7 |
９００万円以下で絶対に出来ます。
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| No.8 |
９００万円以下で絶対に出来ます。
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| No.9 |
建設会社の暴力暴利に気を付けろ！
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| No.10 |
築１３年のマンションです。現在大規模修繕工事の真っ最中です。１７０戸、１４階建。
工期は６ヶ月とちょっとかかります。元請会社は大手ゼネコン、設計・監理は地元の建築事務所。 建設会社の応募については公募、管理会社の手を借りず修繕委員会のメンバーで総合評価方式で元請会社を決めました。 工費は相場としては、１戸当り７０万前後といわれていますが、積立金に余裕があったので１戸当り９０万超を かけております。設計・監理会社への支払は８５０万。 工事内容は、足場を組み外壁塗装やタイルの補修・ベランダのシーリングや補修・通路のやり変え・補修・電気設備の取替え・窓枠のシーリング・屋上防水・ルーバルのシーリング等・エントランスの補修・ＥＶの内部改修・網戸の張替え・玄関扉の塗装等見える部分は殆ど手をいれました。 それに、集会室の塗装等・駐車場（自走式２階）の塗装や補修・敷地内の整理・プールの解体と緊急駐車場への変更・植栽の増加等を行いました。 お陰様で１３年前と殆ど変らないようなマンションに生まれかわろうとしています。（今月で終了） 工費総額は１５，０００万超です。 大手ゼネコンのせいか仕事は丁寧です。仕事内容も安心してまかせられたという感じです。戸建のことを考えれば ９０万程度でこれだけの工事ができるので本当に安いと思っています。 工事業者を募集してどこにするか決めるのは総合評価方式がいいと思います。そして入札評価の計算方法を組合員で 行いそれで決めれば管理会社の手が入らないと思います。計算方法については勉強してください、以外と簡単で素人でもできますので。 余談ですが、長修繕計画表に基づいた予定修繕工事費が出てれば、それで1戸当り月の修繕積立金が計算できますので、それで必要修繕積立金を計算されておかれればいいと思います。 |
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| No.11 |
＞一般的に大規模修繕はどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか？
大変大雑把な質問ですが、それくらいなら御宅のマンションの修繕積立金額の計算根拠となった長期計画修繕表を見てご覧なさい。大規模修繕の次期と各項目毎の概算金額と合計金額が記載されています。 |
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| No.12 |
私も理事長時代に１０年置きの大規模修繕をやりました。
マンションにより修繕箇所は違いますが、やるべき必要な修繕は全てです。 ２８世帯の小規模マンションですが、管理会社も含めて住民の皆さんと見積書を７社取りました。 出てきた見積書が各社バラバラでしたので精査しなおし、工事内容・使用材料・保証内容を統一して再見積もりさせました。 そうしましたら、なんとなんと、なんと、 全くの同じ工事内容が大手ほど高くなり、７００万～２５００万でした。 特に違うのは足場代です、１３０万～８００万です、摩訶不思議でおかしいでしょ！ 足場代で利益を取っているのが見え見えでした～呆れた。 その中から３社に絞りまして総会に出席してもらい、住民の皆さんと業者の面接と工事内容の説明を十分にしてもらってから業者を多数決で決めました。 結局、一番安い７００万円でやりました。 同じ工事内容ですから私は全く不安も心配もありませんでした。 しかし、マンションでも有名なワアワアうるさい１人の口先住民から、なんだかんだと横やりが入りました、安かろう悪かろうではないか…大丈夫か…業者変えろ～… そして自分の出した見積書が通らなかった為に、役員に内緒で個別で住民を呼び出しては、決まった業者をキャンセルさせようと必死に工作するのです。 その口先人間は業者と癒着していて、自分の指名業者に決まったら、何割かを懐に入れようと企んでいたのでしょう！ 何故なら、その人間は前回の大規模修繕時も、安い業者で皆さんで決めようとしたら、そのワアワアうるさい口先人間の一声で、その人間の指名業者に２０００万で決まったそうです。 そんな悪質・悪徳人間には一切ひるみません。 何とか皆さんを説得して大ドンデン返しを阻止しました。 結局、全ての工事が終わりましたら住民の皆さんから大感謝大感激されました。 住民達は最初あの口先人間がワアワアとうるさいから不安だったそうです。 大規模修繕工事には目には見えない、色々と沢山の苦労や悪質な企みが介在して来ます。 業者や管理会社にお任せは絶対にダメです。 工事価格も各社様々です。 またどこのマンションにもいる悪質な口先人間に騙されないよう、ある程度の専門的な勉強もして総会に望みましょう。 マンション住民の皆さんの大事な財産の管理費・修繕費なんですから、大切に使って貰いたい限りです。 |
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| No.13 |
長いのは読みません。
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| No.14 |
大規模修繕工事で小さなマンションほど一番費用がかさむのが 足場 なのです。
一般に ７０万円 といわれているのは、大手のゼネコンなどが請負、設計管理や管理会社のペーパーマージンも含めた基本的な工事内容で、１００戸前後の一般的な一棟の建物での金額の目安です。 ゼネコンでなくて設計管理などを省けば、大幅に無駄を省けますので、一戸当りで表現しますと ５０万円 程度になります。 ただこちらは７階建てで２４戸ですので、工事費で占める足場の金額が少し割高になりそうです。 ワンフロア４戸、エレベーター１基のようですので、屋上の防水はおそらく何も手を入れなくていいでしょうからトップコートを塗るだけですね。 外装がタイルが主だとると、現在、浮いていたり白い液体が垂れているような部分が少なければ、タイルの貼り替えなども少なくて済みますので、それほど費用も掛からないです。 良く有るのは、タイル１枚浮いているからと、１ｍ四方のタイルを剥がして貼り替えるように言ってくるのですが、大抵の場合、そんな工事は無用ですし、そんな工事をするとせっかくの外装がツギハギ柄になってしまいます。 これは、工事会社が工事面積を増やして工事費を吊り上げるための手法です。 そうしないと、後で剥がれたタイルで大変なことになるなどと脅かして工事を承認させるのです。 おそらく、こちらのマンションだと、基本的な工事代金は １０００万円前後 でしょう。 それから、設計管理と言うのは、まず必要がありません。 つまり、天下り先が作られたのと同じような理屈だからです。 責任を持たせ、安心を与えると言うだけで、工事費の上前を跳ねるのです。 まともな業者さえ選べば、しっかりした工事をしてくれますので、工事後のトラブルなども非常に少ないのです。 アフターサービスを強調している業者は要注意です。 つまり、工事に自信がないので、良くアフターサービスで工事を常にしている会社だからです。 最近、ゼネコンも値段を下げて来ていますので、ゼネコンに頼んだとしても無駄な設計管理を省き、管理会社へのペーパーマージンだけで済ませば １２００万円戦後 で できると思います。 後は予算との相談で、使っていて不自由な部分を改良する費用に充てたり、共用部分のグレードアップに充てたり出来ます。 また、今後のことを考えて、無駄なお金は使わず貯めておき、皆さんから徴収する修繕積立金を上げなくても良いかも知れませんし、最初の修繕工事の計画が少し高額に考えていたとしたら、もしかすると修繕積立金を下げることも可能でしょう。 自分たちの資産ですので、自分たちが知ろうとしないと ぼったくり されますよ。 だって、公に言われている内容自体が ぼったくり の内容なのですから。 |
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| No.15 |
先ほどレスした７００万円と書いた者です。
書き漏れですが、鉄骨階段の塗装が５０万円追加されて、最終的な支払いは合計７５０万円でした。 また我がマンションも２８世帯の７階建てです。 色々と面倒くさいですが、見積書を沢山取りますと勉強になりますし、皆様の大切なお金をボラないようになります。 |
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| No.16 |
すみません、また間違いで８階建てでした。
７５０万円工事の内訳 工事内容は…高圧洗浄後に ①外壁と踊り場の内壁塗装 ②下地剥離後のウレタン防水塗装(屋上･ベランダ･踊り場･階段) ③換気穴全個にステンレス換気扇の取付 ④ベランダの鉄フェンス塗装 ⑤門塀塗装 ⑥各窓枠のシーリング交換 ⑦外壁のヒビ埋め ⑧外壁のシーリング埋め⑨玄関ドアの表裏塗装 ⑩高架漕と貯水タンクの外壁と鉄部塗装 ⑪エントランスの天井塗装 ⑫１階店舗の外壁塗装 一番は雨漏りしてましたので大変な工事でした。工期は約３ヶ月でした。 |
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| No.17 |
No.10です。設計・監理はいらないといっている者もいますが、元請会社に設計とかを依頼すればチェックをする者とかの人権費等もいりますからね。。
なにか工事費を安く安くいう方がおられるようですが、工事の日数と人数で日当を計算してもかなりかかりますよね。 まともな建設会社に依頼すれば工事は金額をかければかけるほどきれいになりますよ。 又、修繕周期にしても早くやればそれだけきれいで快適ですし。全て積立金次第です。 |
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| No.18 |
>12のマンションの大規模修繕工事が足場を組んでも７５０万だったということだけど、そんな筈ないでしょう。
３０日間ぐらいかけて５人の作業員と交通整理員１名でやったんでしょう。殆ど工事はしないのでは？ |
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| No.19 |
スレ主さんのマンションは小規模なので１戸当り１００万程度はかけた方がいいのではないでしょうか。
１戸当り７０万の相場は、１００戸～２００戸のマンションの相場です。又１５階以上の建物は足場が組めず ゴンドラでの作業になりますのでもっと高くなります。 |
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| No.20 |
やはり、これだけ現実を知らない方々が多いのだと強く実感しました。
ボラれている方が多いと言うのが現実かも知れません。 丸投げされた下請け孫請けは、毎回にこんな安い価格で完璧な工事を強いられている訳です。 公共事業も含めまして中間搾取が余りにも大き過ぎるのが、昔から変わらない建設関係の仕組みなのかも知れませんね。 |
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| No.21 |
私の住むマンションは、６階建ての４４戸でして、今ちょうど大規模修繕工事をしている最中です。
前面に足場を立てて工事費は２１００万円です。 一番高かった見積もりは大手ゼネコンの２８００万円でした。 その他の工事会社はリフォーム専門にやっている関東に支店のある会社と、地元中心の会社などで、一番安かったのが１８００万円でしたがどうも信用できず、中ほどのこの会社にしました。 管理会社は最初からノータッチで、理事会に対して何度かこれらの会社がプレゼンテーションをして煮詰めて行き、その経緯を議事録として知らせてもらっていて、最終に残った３社で、総会の場で簡単なプレゼンテーションをしてもらい、後日、住民投票をして決めました。 実は、一人の住人からの推薦で、この掲示板で良く実名が出ている「Ｇ社」の見積もりが出されプレゼンテーションもあったのですが、金額は４５００万円で、プレゼンテーションでは、「１戸当り７５万円と言われていますが、安いと手抜き工事をするので１戸当り１００万円くらい掛けたほうが絶対にいいです、理事の皆さん、安いと後で責任問題になりますよ。」と言う脅されているような内容で、建築関係の理事からの質問に対しては、理屈を並べるだけで答えにはなっていないようでした。 お金が有り余っているのなら、１戸当り１００万円でもいいなんて言えませんよね。 余っているのなら、そのまま貯蓄しておくべきです。 会社さえちゃんと選べば１戸当り５０万円でできます。 |
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| No.22 |
修繕工事の時期ですが、１０年で行う必要はないです。
環境が良く、作りが良いマンションだと、屋上のトップコートがあるのならその部分だけ５年後とに塗り直し、大規模は１５年くらいで行うようにすれば良いのです。 １０年でも１５年でも、大規模修繕工事の金額で大きなウエイトを占める足場代金は変わらないからです。 １０年毎と１５年毎の場合を６０年間で考えると １０年毎 ５回の大規模修繕工事 １５年毎 ４階の大規模修繕工事 １回の違いだけにしか見えないですが、金額にするとマンションの規模にもよりますが、数千万円の違いになるのです。 工事会社は、短いサイクルで工事をしてもらいたいため、１０年でやったほうが良いと、色々な理屈をつけて説得してくるのです。 でも、このように、数千万円の違いが出ますので、修繕費の額を途中から上げたり一時金として数十万円を徴収したりする事になりますので要注意です。 ぼったくられないようにして下さい。 |
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| No.23 |
●長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント （平成２０年６月策定）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p... |
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| No.24 |
古いマンションになればなるほど早めの工事が必要です。
下地の風化で劣化が激しいからです。 １０年置きをアル事情で伸ばしていたら、１３年目に雨漏り浸水被害が各部屋で続出してしまった(焦) 原因は窓枠シーリング！ |
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| No.25 |
>>22
確かに修繕周期は修繕積立金に大きく影響してきます。１年でも工事を延ばせば節約できるでしょう。 しかし、工事を行い、グレードアップを図ればマンションはきれいになりますし、資産価値はあがり 快適な生活をすることができます。 要はそのマンションの修繕積立金に大きく影響してくるでしょう。 余裕のあるマンションは早めに工事をすることができますし、グレードアップ化もできます。 積立金の少ないところは工事費を抑え、少々きたなくなってもできるだけ工期を延ばすということになるのではないですか。 第１回目の大規模修繕工事を１０年でやろうが２０年でやろうがそのマンションの積立金次第です。 又、工事のグレードにしても１戸当り５０万でやるか１００万でやるかも積立金次第です。勿論それにあった 工事がされた場合での話しです。手抜きとかぼられたとかいうのは度外視して。 |
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| No.26 |
一戸建ての最初の塗装は５年前後が理想と言われています。
２回３回と家を建て替えた方なら十分に理解しています。 何故なら、塗装の必要性や家の痛み具合を把握しているからです。 これは業者の都合ではなく、新築時の作りにも問題があります。 一番はクラック(ヒビ割れ・目地の隙間)が、手抜きと言うか、納期優先のやっつけ突貫仕事のツケです。 実際は大切な一番高い財産なんですから、築年数など関係なく、１年でも痛みが出たなら直すのが常套手段です。 手抜きや突貫工事もありますから、一戸建てやマンションの修繕工事は…築年数で判断するのではなく… 痛み・劣化・風化度合いで判断しましょう！ |
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| No.27 |
スレ主です。
沢山の回答ありがとうございます。 こんなにレスがあるとは思いませんでした。 大体５０万～９０万／戸くらいと理解しました。 とりあえずうちのマンションの修繕費が大きくは間違っていないということが わかりました。（かなり下のギリギリのラインですが・・・） ちなみにうちのマンションに修繕計画なるものはありません。 （管理組合が機能していない） 管理会社も悪徳で、今まで修繕費から理由をつけてお金を持って行こうとした事が ３回もありました。（殆ど詐欺） 何とか阻止しましたが、気が付かなかったら今頃は修繕費の半分は持って行かれていました。 |
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| No.28 |
世帯数が少ないですから余裕綽々で自主管理が出来ます。
出来る限り早く悪質・悪徳な管理会社はクビ切りましょう！ 住民のために、、、 |
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| No.29 |
兎にも角にも、建設会社の丸投げによるマージン搾取の利幅には気を付けて下さいね～
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| No.30 |
そして、相手は素人だと考えているので「これをやらないと後で大変なことになるかも知れません。」という殺し文句で、やらなくてもいい工事、やらなくてもいい範囲まで承認したりしてしまわないように、そして、これこそ素人だからともっともらしい説明を用意した上での「金額のぼったくり」にも十分注意して下さいね。
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| No.31 |
２５にうまくまとめられているんじゃないですか。
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| No.32 |
一世帯当たり５０万円前後と考えて置けば間違いないと思います。
世帯数が増えれば当然に一世帯当たりの単価は下がります！ それ以上した場合は完全にボラれたと自覚しましょう！！！ |
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| No.33 |
>32
あなたの考えは間違っていますよ。 １戸当り100万でもグレードアップとかバリアフリー化とか工事内容を増やせば高くなりますよ。 できることなら１戸当り７０万～８０万はかけたいですね。 そうすれば見える部分は殆ど新しくなりますよ。 ５０万以上かかる工事はぼられたという偏見はやめた方がいいですよ。 |
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| No.34 |
ある悪徳管理会社は大規模修繕工事の際に、管理会社委託の工事に仕向けるよう役員を丸め込み、管理会社と役員の関係を悪の＊＊の伏魔殿にしようとしています！
管理会社には親会社から報奨金が支払われ、役員にはバックマージンを支払っているそうです！ クズ管理会社がクズ役員を増殖させて、関係がナアナアにならないよう、益々と組合員(住民)は管理会社と役員を厳しく管理監督する目が必要です！ |
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| No.35 |
私のところの大規模修繕工事は大手ゼネコンでやりました。
２５０戸のマンションです。１戸当り８３万かけました。 ２億の工事でしたが、理事長と修繕委員会の委員長を兼ねた私に贈り物がきたのはお歳暮で５０００円の 詰め合わせセットがきただけです。 おかげさまで工事は住民の評判も良かったようです。新築みたいにきれいになり、グレードもあがりました。 本当に丁寧な工事がされたと思っています。 普通の会社であればちゃんと工事をしてくれますよ。 中には悪徳工事会社もあるだろうし、悪徳理事もいるでしょう。しかしそれは稀有なケースですよ。 |
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| No.36 |
８３万円も掛ければ、このご時世ですので、ゼネコンは諸手を挙げて左団扇で最高の工事ショーを見せてくれたことでしょう。
２億円だと言うことなら、少なくとも４千万円ほどの利益がゼネコンにあったでしょうね。 それとも、基本的な修繕工事とは別に、共用部分を改良したりされたのでしょうか？ 例えば、共用廊下の床がモルタル仕上げだったので、長尺シートを貼ったとか、エントランスからの導線を出来るだけバリアフリーに改造したとかの工事を追加で依頼した金額なのでしょうか？ 追加工事を含めてなら、この金額になってもおかしくないです。 |
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| No.37 |
いやいや普通に考えてゼネコンの粗利益は半分の１億です、これ業界の常識だよ！
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| No.38 |
架空の話に花が咲く。
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| No.39 |
↑悪徳管理会社とボッタクリ業者は、もみ消しにヤッキだな(笑)！
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| No.40 |
ゼネコンの粗利益は半分ていうのは何が粗利益なのかわからない。
俺が普通の現場できいたのは工事の原価率は99％。1億の工事で１００万位。 天候などによる遅れ、資材の価格などですぐ赤字になる危険があるとのこと。 今日日そんなに粗利益が高ければ、左うちわ儲かってしょうがないような気がするが。 |
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| No.41 |
＞＞３６
廊下のシールを全部剥がし新しいのに張替えたり、子供用プールを緊急用駐車場にしたり、植栽を増やしたり、 バリアフリー化、細かいとこで言えば通路の電気設備を全部やり変えたり、玄関扉の塗装、網戸の張替え等見える部分は全てやり変えましたよ。 当然基本工事は全て入ってますよ。７ヶ月の工事期間です。設計・監理会社も入れてます。 お陰様で出来た当時のマンションに生まれかわりました。 ２億で４０００万の利益が大手ゼネコンにいったといっていますが、２０％の利益は適正ではないのですか？ 慈善事業で工事をやる訳ではないでしょうから。 工事にかける費用はそれぞれのマンションによって大きく違うとおもいますよ。お金を掛ければ掛けただけきれいに なるのは当然のことでしょう。 お金をかけて資産価値を保ち、快適な生活をおくるか、積立金を出来るだけ抑え少々きたなくなってもがまんするかだと思います。 当然この判断をする場合は適正な工事がおこなわれたことが前提条件になります。工事費の中抜きにあったり、暴利を取られたといったら判断が難しくなりますので。 |
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| No.42 |
付帯工事があって８３万円と言うのなら理解できますが、外壁がタイルで平均的な形の建物であるのなら基本的な工事は、ゼネコンで５０万円くらいが首都圏での工事としての基準ですよ。
２億円の工事での利益が２０％が妥当だと、何を根拠に仰っているのでしょうか？ １千万円くらいの工事なら２０％くらいになるでしょうが、２億円くらいの工事だと多くて１０％ですよ。 設計管理会社が入っていると言う事なので、その余分な支払いを含めて２億と言う事ですね。 もし、その内容でその金額を信じているのなら、あなたが知らない場所で、おそらく５～１０％近くの金額が工事に関わった数名が山分けしている可能性もありそうですね。 これは、公共工事では刑事事件になりますが、民間工事ですので「謝礼金」とか「紹介料」として支払われるのです。 |
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| No.43 |
公共工事なら政治家に回るでしょ！
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| No.44 |
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| No.45 |
そうだとしたら、ゼネコンの担当営業と現場代人、そして設計管理に入った担当責任者は、かなりのボーナスがもらえたでしょうね。
だって、追加工事の内容がよくわかりませんが、３千万とか４千万になるとは思えないからです。 でも、皆さんが納得しているのなら、それもいいでしょうが、それを他に人に言わないで欲しいです。 そうでないと、そんなに高額なのが当たり前になってしまうので、相場がどんどん上がってしまうからです。 そもそも、１戸当り７０万円などと発表した金額こそ、バブル時期かのような高額なのです。 それに今は、設計管理などを省いた普通の修繕工事をしたのなら、１戸当り５０万円以下は当たり前になるのです。 ５０戸の小さいマンションで昨年、大規模修繕工事があったのですが、４社の入札形式をとり、追加工事を含めない基本工事の金額は、１９００万円～２３００万円だったそうです。 おそらく２３００万円が大手ゼネコンでしょう、入札相手が地元の業者だと知っていたので、値段を合わせてきたようです。 つまり大手ゼネコンは、競争相手により、値段を変える事が出来るのですよ。 他の多くのマンションが、こんな情報から、１戸当り７０万円８０万円が当たり前だと思い込まされ、無駄なお金を搾取されるのを見たくありません。 |
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| No.46 |
マンション住民は早くに賢明になり勉強や努力をして、世間を知って欲しい限りですなんです、、、
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| No.47 |
良し悪しが判断できるインターネットと言う情報源が一杯あるからね。
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| No.48 |
>>45 46さん
マンションの住民にとってはありがたいことですが、やはり工事の額は積立金に影響されると思いますよ。 裕福なマンションはそれなりにお金をかけてもいいのではないでしょうか。 １戸当り１００万とかいえばすぐ悪徳だ、ぼられただというのも納得できません。 工事の内容とどこまで工事をするかによって工事費は違うでしょう。 私どものマンションも現在工事中ですが、納得いく工事を大手ゼネコンさんはやってくれてますよ。 入札は６社だったのですが（内地元業者は２社）地元業者の見積りは同じ仕様の場合でかなり割高でした。 却って大手ゼネコンの方が安いのではないでしょうか。 |
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| No.49 |
悪徳な役員と悪徳管理会社と悪徳な業者のカモリストにだけはなるなと仰りたいのでしょう。肝に銘じます。
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| No.50 |
悪徳とかがなければ工事費の額は関係ないということですよね。
１戸当り５０万でも７０万でも１００万でもそのマンションの実力に応じて工事をすればいいということに結局はなりますね。 お金を掛ければ掛けただけきれいに又グレードもあがるということです。 |
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| No.51 |
それとは考え方が違います。
築３０年位までのマンションでしたら、やるべき必要最低限の工事の全てを、完全に抜かりなく大規模修繕をしましても、平均５０万前後で完璧に出来ると発言しています。 必要、不必要な工事は築年数や規模により変わりますが、貯水タンクやエレベーターの交換の話しになれば別途ですよ。 |
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| No.52 |
>>51
あなたは頑固な方ですね。 あなたのところは５０万で工事をしてください。 ５０万でどこまで工事ができるかということで、見積りを取られたらいかがですか。 マンションの工事はやろうとすればすごい幅がありますよ。 全てやろうとすれば工事費はかなりの額になるでしょうから。 |
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| No.53 |
頑固な固過ぎる頭は貴方そのものですよ(笑)
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| No.54 |
>>53
私どものマンションの大規模修繕工事は１戸当り１００万の範囲内で どこまでの工事ができるかということも参考にしましたけどね、見積りの段階で。 そして、約９０万ちょっとでやることにしました。 工事内容や質を落せば５０万でも６０万でもできましたよ。 しかし、積立金に余裕があったので、例えばルーバルの工事でも今までの内容とは全然違う方法で かなりグレートの高い工事でした。 今までは単なるコンクリート打ちっ放しでしたけど、今回のはみるからにグレードが高くきれいでですよ。 通路にしても今までとはグレードがかなりあがっています。 大雑把にいえば、マンションの見える部分は全て改修やグレードアップをしましたよ。 戸建の改修工事は５０万では何もできません。マンションは本当にビックリするぐらい安い工事費で きれいになるもんだと感心させられました。 あなたのマンションは修繕積立金が少ないのではないですか。長期修繕計画表に基づいた工事分の積立金は とてもじゃないけどないのだと思います。しかし、全ての工事をしなければそれでも大丈夫ですよ。 身の丈にあった工事をすればいいのですから。 |
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| No.55 |
工事費は工事原価に仮設費と諸経費と利益を加えて算出します。
見積上の仕分けにもよりますが工事原価は仕様・数量に違いが無ければそれほど大きくは違わないでしょう。 ただし大手・準大手クラスだと設計上求められていなくとも自社基準による品質仕様により原価を見込むため、 当該工事費が高くなることもあります。 そして工事完了後に引き渡されるのはこの工事原価部分です。 実際に引き渡されない部分である仮設・諸経費・利益部分については、 仮設であれば、大手ほど自社基準による安全手順や安全設備の設置があり、原価を押し上げる要因となります。 また諸経費では、間接部門を多く抱える大手は高くなる傾向があるでしょう。実際職員の給料も高いでしょうし。 利益はその時の企業の経営状況により判断されるので、 タイミングがよければ赤字でもやってくれるかもしれないですし、 競争が無ければ営利企業ですから最大限の利益を見込むでしょう。 工事原価を押し上げるこれらの社内基準は、これまでの事故や瑕疵のフィードバックから 定められたものが多く、企業のノウハウといっても良いでしょう。 悪徳・暴利だけを理由として見るとかえって目を曇らせてしまいます。 相見積もりは当然ですが、なぜ金額に違いがあるのか理由を確認して見るのも勉強になるのでは。 「ぼったくり業者必死だな」って言われるんだろうな・・・ |
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| No.56 |
頭の悪い理解力のない方に何度話しを繰り返してても、無意味で無駄骨でありました(泣)
皆様、悪質な管理会社か悪質な業者が、必死に弁解投稿しているのかも知れません。 皆様、兎にも角にもダマされボラれないよう十二分にお気を付け下さりませ。 管理費＆修繕費は皆々様の大切な財産です。 |
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| No.57 |
>>56
一般住民です。 あなたのレスを見ていると兎に角、ぼられる、悪徳、手抜き等の言葉が出てきますが、大手ゼネコンだから 全て悪質だ、高いといっているような気がします。 １戸当り５０万以上の工事は考えられない、それは管理会社や理事達が中抜きしてるととられますね。 しかし、実際は決してそうではないと思いますよ、中にはそういうところもあるでしょう。 一部の悪徳業者や管理会社、理事達のいる組合は不幸だと思ってあきらめることです。 それを決める理事を選んだのは組合員ですから。 普通の組合では悪徳理事はいませんし、元請会社にしても悪徳ばかりではありません。 偏見をもった考えだけを押し通そうとしても無理があるようです。 |
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| No.58 |
工事費は工事の箇所やグレードが大きく影響するんだということを理解できない者がいる。
工事費は工事の箇所やグレードが大きく影響するんだということを理解できない者がいる。 工事費は工事の箇所やグレードが大きく影響するんだということを理解できない者がいる。 |
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| No.59 |
↑
マントラ？ |
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| No.60 |
理解力の無い方々に説明します。
修繕費の積立額とか、身の丈とか、グレードアップとか色々と言い訳がましい投稿ですが… 修繕費も余裕残高があり、身の丈以上で、グレードアップした工事をしたとしても、 一戸当たり５０万円前後で立派で完璧な抜かりない工事が出来ます！ と再三に繰り返し話しているのです。 何かを新たに追加工事するとか、エレベーターの交換、高架漕や貯水タンクの交換、モルタル壁からタイル壁にする工事ではなく、 ◎どこのマンションも定期的に行う、必要不可欠で必要最低限の大規模修繕工事の話しです。 必死な貴方々は理事長職をやって、 全く同じ工事内容 全く同じ材料 全く同じ工程 全く同じ保証内容 で、見積りを何社も取ってみたり、話しを聞いてみたり建設会社の実情を勉強したり精査した事はありますか？ 組合員(住民)の中には、ゼネコン、大手ハウスメーカー、大手デベ、中小建設会社、大工、防水、塗装、タイル、エレベーター、水道、リフォーム等の経営者や業者に勤めている社員はいませんか？ 組合員一人一人に聞いてご覧なさいませ。 現実を理解し勉強してから真実を話しましょう！兎に角、現実を知って唖然と驚かされる事でしょう。 |
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| No.61 |
>>60
あなたは何故そんなにむきになって１戸当り５０万以内の工事にこだわっているんですか。 そのマンションの身の丈にあった工事をすればいいでしょう。 例えば外壁の補修にしても、洗浄やタイルの交換、塗り替えをやらず、ただひび割れのシーリングだけだったら それこそ足場代と若干のシーリング代ぐらいしかかかりません。 全てそういう最小限の工事なら１戸当り２０万でもできますよ。 大規模修繕工事は雨漏れ防止や窓枠のシーリングだけとかの補修だけではないのですよ。 きれいにすることも、資産価値を高め快適なマンション生活が送れるようにすることも、グレードアップを することも含まれているのです。 あなたのマンションの長期修繕計画で第１回目の工事費はいくらになっているのですか？ その計画分だけでも1戸当り５０万では計算してないでしょう（これは高めの見積りになっている筈です） しかし、その長期計画案だけではなくもっと多くの工事内容はあるのです。 各戸の玄関扉の塗り替えとか、網戸の張替え、通路の電気器具の交換、ＥＶ内の改装、植栽の見直し等々 手直しやグレードアップを図ればはかるほど、建物はきれいになります。 お金に余裕のあるところは１戸当り１００万の工事費であってもいいのでは。 こういうと又あなたはぼられてるだ悪徳だというのでしょうね。 |
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| No.62 |
>>60
見積りをとる時は、設計・監理会社が同じ工事内容・同じ素材・同じ工程・同じ保証でやるのは 当たり前のことでしょう。 そして見積りに参加する建設会社が大規模修繕委員会のメンバーに説明をします。 そして、専門委員会のメンバーで総合評価方式で採点をします。（入札評価の計算方法で） そして一番いい建設会社が決まるのです。 工事に関しては、設計・監理会社が工事仕様とかのチェックをして手抜き等がないようにしますよ。 工事をしていく中で予算に余裕があれば追加工事も可能です。 だからあなたのように固定観念で１戸当り５０万以内ということには無理があるのです。 |
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| No.63 |
グレードアップや壊れた部分を直すとか水漏れが発生したのでその部分をお金をかけるような部分を除く基本的な工事だけなら、無意味に等しいおこぼれ頂戴の設計監理を入れたりするのでないのなら、１戸当たり５０万円掛からないのです。
そこを勘違いしてるんですよ。 それから、やれデータだとか官僚や天下り先が作った評価などに支配されて、天下り先が潤おうような値段を信じて工事を認める、無知からの無駄も良く考えて欲しいですね。 つい邪魔くさいので、言いなりになって無駄金を支払うのが当たり前、税金を無駄に使われても仕方ないと諦めるような事に慣れてしまっている、麻痺していると言うか、そう言うようにすれば搾取しやすいからと躾けられて来たのですよ。 その自分たちの利益を守りたいが故、このように１戸当たり１００万円でも満足している綺麗になったと吹聴して当たり前だと思いこませようとしているのです。 これ以上、大儲けしている輩を守るような事をしなくてもよいでしょう。 日本くらいですよ、権力を持つと金持ちになれると言うのは、そろそろ目を覚ましましょう。 |
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| No.64 |
間違いなく業者も投稿してますからね！住民の方は気をつけてね。
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| No.65 |
>>63
あなたは一体何者なんですか？ 何が何でも１戸当り５０万以下でないと、その工事は悪徳業者や管理会社、悪徳理事に中抜きされていると いいはってるようだけど。 私のところの第１回目の大規模修繕工事は９０万ちょっとでやってもらいました。 大手ゼネコンが７社の候補から選ばれました。 地元の業者も参加したけど、総合評価の点数が低かったのと見積り額がかなり高かったようでした。 ２億の工事費で計画し、設計・監理会社も当然入れました。 以前は大手ゼネコンは大規模修繕工事はやりたがらなかったようですが、現在は積極的に受注活動を やっているようです。 １戸当り９０万かけただけあって、入居当時のマンションに生まれ変わりました。決して高いとは思っていません。 私は単なるマンションの住民で建設会社の肩をもつ必要はないんですが、徹底した丁寧な工事をそこまでやるのかというぐらい感心させられました。 工事はその組合の積立金に大きく影響されると思っています。お金の余裕のあるところはお金をかけて工事を すればいいじゃないですか。そこのところがあなたは融通性が全然ないのですね。 当初１戸当り１００万の範囲でどこまでやれるかという提案をしたのですが、組合の希望通りやっても９０万で おさまるということになったのです。 |
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| No.66 |
それは、グレードアップを含めた値段だと言うのがどうして理解できないのですか？
基本的な金額で、無駄な設計管理や、これまでの流通がと問屋が幾つも入り中間マージンばかりが掛かっていた状態ではなく、メーカー直販のような形式に出来るのですから、そうした場合なら、十分、５０万円以下になるのですよ。 この金額は、必要最低限の下請け業者などが入った金額です。 これまでは、元請業者は営業と管理をするだけで大きな利益を得るような仕組みになっているのです。 ゼネコンの係長クラスでも、毎月、下請け業者から月給相当のものを手にして当たり前だったのですよ。 そのぶんがなくなるだけでも工事費がどれだけ安く出来るか、更に、その下請け業者も同様の行いをしていますので、まともに工事をしているのは孫請け業者からでしょうから、この３重に上乗せされた無駄なお金を除くだけでどれだけ安くできるかはご想像の通りです。 最近の大手スーパーで自社製品をとても安く販売していますよね、どうして同じような品質なのに、そんなに安く出来るのか、それは、自社で作るので、中間マージンが無いからですよ。 ただ、建築の場合、完全に一社が営業から職人まで全て社員としているのは、大変少ないので、数社が協力して１つの工事を完成させるのが一番効率が良くて安心なのです。 設計管理は、自分たちの立場を維持しないといけないし、利益も上げないといけないので、素人相手に必死に自分たちを誇示しようと、自分達が手にする分のお金を如何に払わせるか、あの手この手で来るのです。 設計管理が無いほうが、業者は伸び伸びと良い仕事を適正価格で行えるのです。 設計管理が指定するような、設計士が一度使ってみたいという時には無駄に高価な材料を使うように仕向けるからです。 普段の材料で十分で、しかも実績のある安定した材料を使えば作業も早くミスも少ないのに、初めて使うような材料を指定されたら、作業などの無駄も多くなり、ミスもし易く時間も掛かるのです。 まして、出来立てはいいですが、後後、どうなるのか、実績がない材料なら尚更、跡が困るのですよ。 つまり、設計管理の実験台にされたわけですね。 と言う事ですよね。 |
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| No.67 |
全く進歩のない固定観念人間は、未だに自分が無知で世間知らずと分からず、一生死ぬまで直らんよ。
もう死ぬまでほっとけば！ |
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| No.68 |
あんな一刻坊主が業者や役員だったら、住民の大事な財産は泣きを見て浮かばれないわ！
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| No.69 |
イオンに行っても自社商品が多く値段が安い、品質が悪いどころかこれまでの大手メーカーと変わらないのに値段は半分近い。
自社で作って中間マージンが発生しないようにしただけでこんなに値段は下げられるのですね。 直販の形態はネット販売も同様ですね。 ネットで直接消費者と繋がるので、これまでのように問屋が入らなくなるからとても安くなりましたね。 売る側は、これまでより安定して利益も取れるが、買う側はこれまでと同じ品質の商品がより安く買うことが出来るので、どちらにも良いのです。 これで困るのは、これまで中間マージンで儲けていた人たちです。 その人たちは、真っ向逆らうでしょうね。 だって、これまでのように、楽して儲けて暮らせなくなるからです。 つまり、やれ届けがいるとか許可が必要だとか、その都度お金がとられる無意味なシキタリを押し付け、その収入で高額な収入を確保できた悪徳役人、年金を湯水のように無駄遣いしたり、漢字検定の実例などのように、真実が分かり初めて我々は無駄だと認識するまで騙され搾取されていたのです。 悪い慣習は早くなくなれば良いのは当然となりましたので、我々が黙っている必要はないのです。 振り込め詐欺も、単に法律に反するかどうかの違いだけで、やっていることは同じですからね。 |
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| No.70 |
大規模な工事では元請がいなければ工事はできないでしょう。誰が総括して管理するのですか。
工事をするには、元請会社の下に下請け会社、孫請け会社、曾孫請け会社が必ず存在します。 このシステムがなかったら工事費はべらぼうに高くなりますよ。 設計・監理がいない方が伸び伸び仕事ができるとか、数社が協力して工事をやるとかいってるけど、元請の場合でも数社が協力して仕事をしているのですよ。 ゼネコンの場合下請けや孫請け会社からお金をもらっているとか、設計・監理はいらないとかいっているけど 笑っちゃいますね。 そういう悪徳業者はもし孫請け業者や曾孫請け業者だけでやるとしても同じことが起こるのではないですか。 小さい会社になればなるほど、受注するのに必死ですからね。だから元請会社が必要なのです。 設計・監理会社が入るとグレードをあげるとか試験台になるとか頓珍漢なことでは笑われるだけです。 |
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| No.71 |
>>69
イオンの自社ブランド（ＰＢ商品）が安いといっておられますが、確かに同じ商品を大量に作れば ２～３割程度は安くなるでしょう。 しかし、ファッションとはそういうものではありません。 イオンで安かろう悪かろう（素材・縫製・大量生産）の商品で満足しない顧客は多数います。 例えば、イオンで扱っている「コムサイズム」とコムサデモードとは同じコムサでも全然内容が違ってきます。 資生堂の化粧品でも、デパートで扱う商品と量販店で扱う商品は違います。 ギフトにしても、花王の洗剤の詰め合わせやカルピスの詰め合わせにしても、見た目は一緒でも内容がちがっています。 見た目が変らないんであれば価格が安い方がいいという顧客はイオンで十分でしょう。 しかし、ギフトにしてみればスーパーから届けられた商品より、デパートから届けられた商品の方が中味が違う というのが分かっている方にとっては感謝の度合いは違うと思います。 それぞれ自分の身の丈にあった買物をすればいいのだと思います。 |
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| No.72 |
だっ～かっ～らっ～！
完璧＆丁寧で良心的な業者選びを、役員や組合員の厳しい目で精査選択して… 丸投げの下請け・孫請け・曾孫請けではない、一番下の直工事を行えさえすれば ……と今まで何度も何度も何十回も話しているのですが…理解は無理なようで～(^_^;)(大汗) ◎やはり既得権益を必死に守りたい業者の攻勢投稿としか考えられません！ マンション住民の皆様方、ご注意下さりませ～～～～m(_ _)m。 |
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| No.73 |
>>72
誰が丸投げするといいましたか。 孫請けや曾孫請けの作業員がちゃんとした仕事ができるはずがないでしょう。 それをチェックしているのが元請会社であり、設計・監理会社でしょう。 実際作業をするのは単なる作業員ですよ、与えられた素材をつかい、与えられた仕事をする。 曾孫請けの作業員も雇われですよ。だから手を抜かないようにチェックする必要があるのです。 大規模修繕工事は非常に多岐にわたっていますよ。それをどうやって作業員を雇うのですか？ その組み立てをするのは誰なんですか？勝手に仕事をするんですか？ 分からない人ですね。 あなたみたいな人が１戸当り５０万以上はありえないといっているんですね。もう少し勉強してください。 私はマンションの住民ですよ。 |
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| No.74 |
マンションとは集合住宅なのであるから、他の人と協調やコミュニケーション能力は必要だ。
どんなに正しい意見や考えであっても、他の人の賛同が得られなければ意味のないもの。 相手が管理会社だろうとデベだろうと下請け業者だろうと、派遣のスタッフであろうと、コミュニケーションの大前提として「信頼信用」は不可欠。 そもそも疑うことから入るスタイルでは、他人が自分を信用しろっていうのは無理があるだろう。 掲示板では、姿形や役職・職業など飾りの見えない中でのコミュニケーションであり、 文章・文体・言葉というすごく単純な意思の表示で、相手とスムーズな議論ができないなら、現実ではもっと苦労してると思われる。 |
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| No.75 |
＞マンションとは集合住宅なのであるから、他の人と協調やコミュニケーション能力は必要だ。
そんなのせいぜい５０人どまりよ。その為に管理規約があり法律があるのだぜ。 透明性さえ確保で来ていれば、後は、通常総会で普通議決か特別議決で決めるのが原則よ。 |
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| No.76 |
管理・監督・段取りは全て直工事の会社の社長がやりますから、何ら問題ありません。
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| No.77 |
零細企業のおっさんがやるんだ、ぼられまくるだろうね。
しかし、そのおっさんに誰が頼むの、合い見積りはとらないの？ 訳のわからない零細企業のおっさんで仕事はできるの？ 素材を決めたりするのは誰がするの？そしてそのチェックはどうするの？ それこそ任せっぱなしだね。 仕事が雑だった時は誰がチェックしてやり直させるの。 おもしろい人だね。 |
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| No.78 |
ぼったくりが出来なくなる危機感から、やけに必死ですね。 本当に嘆かわしいことです。 |
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| No.79 |
子供手当てで収入ふえるひとおおいから、多少の無駄は問題になりません。
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| No.80 |
カモリストからそんなにボリたいか！
ボッタク８９３商売の阿呆業者め～！ 賢明な住民は掲示板を見て、２度と８９３商売人には騙されんぞ～！ ざまあ見ろ～！ |
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| No.81 |
同じセリフの繰り返しの田舎役者みたいね。
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| No.82 |
マンション住民の中に建設や建築の社長がいましたから、防水工事内容・材料・工程や段取りも全て把握していました…
前レスを読んでないのですね…！？ |
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| No.83 |
こんなご時世で不景気極まりないですから、非常に安く素晴らしい工事が出来た事例を
必死に否定をしたい、ボッタクリ業者の気持ちは十二分に理解できます。 しかし住民は馬鹿ではありません。 ２度とボッタクリ業者には引っかかりません。 今度の大規模修繕時には必ずや参考にしてくれるでしょう。 毎回に無意味なイチャモンしか言わない、一部の管理会社や口先住民はどこのマンションにもいます。 役員と組合員さんの協力で、そのような騒音は跳ね飛ばして頑張って欲しい限りです。 |
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| No.84 |
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| No.86 |
↑
答えられないで逃げる無意味な典型人間か（笑） |
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| No.88 |
↑
こんな住民がいるマンションは、住民とのコミュニケは崩壊してる、資産価値もないだろう（笑） まあ根暗な性格ばかりがいるマンションだからやっていけるのかな？ 俺管理会社でも建設会社でもねーよ。 善良で見識のある住民だよ。（笑） |
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| No.90 |
自分の境遇に不満分子が多いのが良くわかるね。
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| No.93 |
結論としては、大規模修繕工事費は１戸当り７０万が相場で、そのマンションの積立金次第で
工事を早めたり、グレードアップしたり、又はその逆もあるということですね。 分かりやすい常識的な説明ですね。 |
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| No.94 |
基本的な大規模修繕工事の相場が７０万円だと、かなり高額な設定となりますので、基本的な修繕工事が４０～５０万円で、グレードアップなどや基本的な範囲外の防水などの工事が発生したりしますので、基本的な工事プラス追加工事を合わせて行うのが一般的なのです。
基本的な工事 ＋ 一般的なグレードアップ工事や改修工事 ＝ ６０～７０万円／戸 ４０～５０万円 １０～３０万円 内容によって大きく変わる と言うのが、首都圏などでの相場と言えるでしょう。 地域によって、工事のし易さ、し難さでも値段は変わりますし、同じ建物であっても、建っている場所、振動が多くコンクリートの中性化を促進する環境の環状７号線通りに面して建っている場合、郊外の時折自動車が通るくらいで綺麗な空気の環境に建っているのとでは、痛むスピードもかなり違いますし、特に振動による建物の劣化は桁違いですので、環７では１０年で、郊外だと２０年で行うくらいの違いが出ますし、直す内容も環７のほうが金額の掛かる内容になりますので、相場と言う言葉に騙されないようにしてください。 |
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| No.95 |
子供でも分かることを長々と書くわねー。
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| No.96 |
誰にでもわかってもらえるように書かないと、どこかの輩が、言葉巧みに利用して間違った解釈を押し付け、ぼったくりバーの如く、高額の工事金額を認めさせ、後になってそれが高いと判明しても、合法とされてしまうようにするのを防ぎたいからです。
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| No.97 |
↑大賛成です！
マンション住民の正義の味方だからね♪ 必ずいい死に方はしない非常に悪質な、管理会社・役員・業者にダマされっぱなしカモリストマンションからは、 組合員の皆さんの協力で早めに脱皮し卒業して下さいませ。 マンション住民の皆々様に幸あれ♪♪♪ |
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| No.98 |
相場は70万程度だが
但し、現状はマンション改修工事に関わる監督官庁 業者 管理会社 コンサル 万管理士 npo全部 営利目的と思って間違いありません。マンのことよりも穏便に1日1日儲かることしか考えていません。 趣味で手弁当でやってくれる方も時々おります。お勧めですが、そんな方の紹介する業者も注意を要します。 また、偏った知識 経験しかありません。医師の世界とおなじです。 |
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| No.99 |
延々とこどもダマしね。
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| No.100 |
マンション住民の皆々様へ
◎既得益を守りたい！ 世間に何としても真実を知られたくない！ が為に、ボッタクリ悪の枢軸のヤカラ達が何かと企んでも、世間を知れば最後には正義が勝つのです(^_^)v ◎組合員(住民)は常々に、管理会社と役員、役員と業者の癒着がなきよう、探偵のように厳しい目で見張る努力は欠かさないで下さいm(_ _)m |
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| No.101 |
＞マンション住民の皆々様へ
本文には申し訳程度に書いてるが間違いね、組合員にしか権利はありません。 |
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| No.102 |
大規模修繕を管理会社任せの役員や組合員は職務怠慢の典型ですわ！
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| No.103 |
１０２番に賛同します。
管理会社のＧ社からの大規模修繕工事の見積金額が約四千三百万円でした、色々と悪い噂が多い管理会社でしたので理事会に合い見積もりをとるように提案があり、たまたま地元の業者を知っている人がいたのでその人からその業者を紹介してもらいお願いし、それに加えてネットで調べた大手の業者２社、そして理事長宛に大規模修繕工事の営業をしていた大手の会社があったのでその業者の計４社に、Ｇ社の見積もり金額を隠した同じ内容を渡して見積もりを依頼しました。 営業に来た会社以外、見積もりをするのに必要な無料の建物調査をした上で、見積もりが出てきました。 地元の業者とネットで調べたうちの１社から、Ｇ社が提出した見積もり内容に対して疑問が出されました。 その疑問内容は２社とも同じような内容で、「工事内容に不要な項目がある。」「今現在、しなくても良い工事内容がある。」「数量が多すぎる。」と言う疑問でした。 見積もり内容を揃えての合い見積もりでしたが、この２社には、「見積もり内容と同じ見積もり。」と「不要な部分を除いた見積もり。」を出してもらいました。 ネットで依頼して疑問を言わなかった業者の見積もり金額は、約四千四百万円。 営業で現れて疑問を言わなかった業者の見積もり金額は、約四千百万円。 だったのですが。 ネットで依頼して疑問を言ってきた業者の見積もり金額は、約二千六百万円。 同じく、不要な部分を除いた見積もり金額は、約二千万円。 居住者が知っている地元の業者の見積もり金額は、約二千八百万円。 同じく、不要な部分を除いた見積もり金額は、約千八百万円。 いろいろと噂されている内容と同じ結果がでました。 四千万円台の２業者（１業者はカタカナの「〇クシー」と言う会社でした。）は、Ｇ社と関係している業者なのでしょう。 同じ内容と同じ数量で見積もっても、２６００～２８００万円、と、４１００～４４００万円、の違いが出ました。 更に、不要な部分を除いたら、１８００～２０００万円。と。４１００～４４００万円、も違うのです。 管理会社にこの見積もりを見せたら、「１戸当り１００万円と言うのが相場で、安く工事をする業者は無責任で工事の後クレームが多く皆さん困りますよ。」と言うのです。 わずか５階建て３８戸のマンションなのに、こんなに金額が違うのには驚きました。 理事のほとんどが管理会社を信用できないと言い出し、大規模修繕工事に管理会社を介入させないほうが良いので臨時総会を開き居住者全員にこの内容を知ってもらい、決議にすることになりました。 臨時総会には管理会社も出たのですが、何故か管理会社の工事担当とかエリアのトップも理事には知らされずに出てきたのです。 管理会社はかなり強引に自分たちがいいと訴え、なんか脅しのような、「他の業者で工事を行うと、我々は責任をもてませんし管理も出来ません、後でなにか起こっても知りませんがいいのですか？」や、不要だといわれた内容がどうして必要なのか、どうして数量が多いのかなどの説明をしていたのですが、皆から疑問がでて質問がでてそれに対して説明すればするほど不信感がでてきたのです。 結局、管理会社が自己弁護ばかりをして会場を借りていた時間がなくなり決議は取らず、まずは理事会が他の業者の説明を受けてその内容を議事録にし、皆に配布したあとで、もう一度改めて臨時総会を開くようにしました。 定期理事会でも管理会社は、うるさいくらい安い金額の２社を批判していました。 そうしていると、ネットで依頼した金額の安い業者から突然、「すいません、仕事が一杯で、そちらの工費が出来なくなりましたので辞退します。」と連絡があったのです。 それから、個別に説明を受ける直前に、管理会社の見積もりや他の四千万円台の１社の見積もり金額が下がったのです。 ２社とも、必要だと言っていた見積もり内容から不要だと指摘された部分をなくし、どちらも約二千五百万円前後の金額でしたので、二千万円くらい下がったのです。 あんなに必要だと訴えていたのにこんなに変わったのです。 もう１社はちゃんと理由もいわずに辞退しました。 その内容を議事録にして臨時総会を開いたら、出席者のほとんどが男性になっていて、普段２５～３０名なのに、夫婦での出席があったりして３５戸が出席で、普段の２倍の５０名くらいの出席者でした。 ほとんどが管理会社への不安を訴え信用できないと言うことになり、賛成者多数で値段の安い業者で進めるように決まりました。 その後、管理会社の担当者が急に変わり工事管理だけはしたいというこので、管理会社の管理料を上乗せした内容で話を進めています。 小さいマンションですが、１戸当りでいうと約４５万円くらいです。 修繕積立金にも余裕が出来ましたので、共用部分を綺麗にする追加工事を考えています。 バリアフリーに近付けるよう、低い階段をスロープにしたり、エントランスに手摺を増やしたり、廊下が塗装なのでシートを貼ったりしたいと考えています。 全ての工事を含めても三千万円以内で出来そうです。 いま、管理会社を変えようかと言う意見も出てきていますので、管理会社を除いた理事だけの理事会を開いています。 ちゃんと自ら調べないと大損しますので皆さん十分ご注意下さい。 １戸当り１００万円で良い工事が出来たといっているのは、実際の値段や内容を知らないからだと思います。 |
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| No.104 |
大規模修繕工事で見積りをとる場合は、同じ仕様・同じ工事内容・同じ資材・同じ人数や日数等の
条件を業者に提示して見積りをとらなければ何の意味もありません。 ただ見積もり額が高いとか安いとかいっているけどそんな幼稚なことではいけませんよ。 勿論管理会社が絡めばバックリベートが取られるのは当たり前のことですがね。 あなたのところの工事に関しては、１戸当り４５万の工事費ということですが、多分３０万程度の工事しか されないのではと思われます。 １戸当り７０万が相場といわれてますが、その工事内容がどんなものかご存知ないのでは？ 私どのマンションも今年工事をしましたが、それは丁寧な工事がされましたよ。 今までの仕様よりかなりいい素材と仕様が施されました。 工事の内容を掴んでないのに高いとか安いとかの判断はできません。これだけははっきりしています。 あなたのところの工事仕様と他所との比較を一度されてみてはどうですか。 |
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| No.105 |
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| No.106 |
役員が職務怠慢だと管理会社や業者に、いいようにダマされボラレてしまいます。
十二分にお気を付け下さいませ。 うちの小規模マンションでは、１０年保証で何ら問題ない完璧な工事でありましたが、一戸当たり３４万円で出来ましたからね！ マンション住民の大事な財産を使う訳ですから、 当然に皆様で一致団結と協力をして、 全くの同じ条件で見積りを沢山取り、ユックリジックリと時間を掛けて決めました。 一戸当たり、いくらだったら、いい加減、いくらだったら完璧などの決まりも全くありません。 この話しは間違いなく管理会社や業者が勝手に言っているだけの話しですから、 役員や組合員は決してダマされないで下さいませ。 管理費や修繕費はマンション住民の大事な大事な財産ですから！ |
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| No.107 |
>>106
組合で業者を決めたということですので教えてください。 大規模修繕時の総合評価方式はどうすればいいのですか。 又、入札評価の計算方法を教えてください。うちのマンションで参考にしたいので。 １０年保証は建物が建設された時なので勘違いされているのではないですか。 修繕工事の保証はその箇所によって違うとおもいますけど。 長期修繕計画があると思いますが、それによるとあなたのマンションの１戸当り月の修繕積立金はいくら なんですか。私のところは月11,800円になりました。 |
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| No.108 |
相場なんて言う話しは、高くやりたい業者が勝手に言っている、何の意味も根拠もない、いい加減な話しなんです！
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| No.109 |
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| No.110 |
５階建て３８戸のマンションで、普通の当たり前の大規模修繕の防水工事でしたら、、、
１５００万前後～２０００万円前後が妥当な工事価格でしょう！ 最近、他のマンションの大規模修繕費用を聞いてみましたら、６０世帯で２０００万円でやったと話していました。 それが大手デベの管理会社を通しますと１億円前後に化けますから、末恐ろしい現実です！ 役員と住民さえシッカリとしていれば、何ら問題ない大規模修繕工事が安く出来るカラクリなんですから！ |
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| No.111 |
>>110
いくら大手の管理会社をとおしても、2000万が１億にはなりませんよ。 管理会社のバックリベートは１０％～２０％ですよ。 それに管理会社を通さなくても、管理会社へのバツクリベートは１０％前後はいってますよ。 ２０００万の工事はそれだけの工事しかしてないんです。 ２０００万の工事 管理会社へ２００万 実際の工事費 １８００万 ５０００万の工事 管理会社経由の場合 高くみて１０００万が管理会社へ 実際の工事費４０００万 |
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| No.112 |
>>110
外壁補修工事だけの費用なんですか。 大規模修繕工事は修繕箇所によって大きく違ってくるでしょう。 外壁補修工事でも、タイルの剥落分の箇所にもよりますし、ベランダの補修や塗装工事、シーリング工事 ベランダの物干し台の交換等いろいろありますけどね。 外壁補修工事は単なる洗浄だけでごまかされてるのではないですか。 |
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| No.113 |
デベの計画表に入っている工事ですと、色々と不要な工事も沢山入ってきますから、１億円に化けてしまうのです！
入札業者の決め方ですが、先ずは住民の皆様で個々に見積り業者を探してもらい(管理会社・タウンページ・インターネット・親戚・知り合い・友人等) その後、臨時総会を開いて皆様の見積書を集めて検証に入りました。 そこで、うちのマンションに建築関係に詳しい塗装工事・防水工事・タイル工事・その他工事に精通している方が何人かいましたので、、、 その方達のアドバイス通りに、使用する塗料が何で何回塗りか・何工程の何防水をするか・タイル工事の内容・現状から判断してどこまでの工事が必要か否か・保証内容の説明をジックリと受け、、、 大規模修繕工事で、やるべき必要な全ての内容を統一しました。 そして、もう一度皆様が個々に頼んだ業者に、工事内容・工程・使用材料・保証内容を全て統一しまして、再度の見積書を提出してもらいました。 その中から安い３社に絞りまして、 その業者を臨時総会に出席させて、マンション住民さんとの面接と質問会を開きました。 その後、皆様の多数決で業者決定の運びとなりました。 一件落着♪ |
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| No.114 |
>>113
大規模修繕工事にムダなものはありません。 ただグレードアップ化とかバリアフリー化、修繕周期の早い遅いがあるだけです。 積立金に余裕があれば早くやることも可能ですし、修繕をやればきれいになるのは間違いないことです。 それをどの時期にやるかを判断するのが組合員ですよ。 外壁修理や塗装は１０年でやろうが、２０年でやろうが雨漏りや危険度においてはそんなに変りません。 通路のやり変えにしても早くやっても遅くやっても関係ないでしょう。 要は資産価値を高め、きれいにして、快適な生活をしたいかどうかだと思います。 それは全て積立金の額にかかっています。 お金のあるマンションは早めにやり、お金のないマンションは多少汚くても我慢して工事を遅らせれば いいだけのことです。 |
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| No.115 |
兎にも角にも、デベ関連の管理会社や業者などは、
必ず危機感を煽って、 今直ぐにやる必要のない工事もやらせようとしますから、 一番は美観と防水工事を頭に置いて、 役員や住民の皆様で延々と厳しく精査されて下さい。 うちのマンションでは車検と同じで痛みがなくとも、１０年周期と決めています。 雨漏りしてからでは後の祭りですから… 実際に何年か延ばして雨漏りしてしまったし～… |
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| No.116 |
通常のマンションで１０年程度で雨漏りすることはありません。
勿論雨漏りする危険性があれば早急に工事をすべきです。 雨漏りの原因はひび割れが大半です。 修繕工事と並行してグレードアップと美観を保つには工事費が必要です。 やはり美観を保つ一番の対策としては早期に工事をすることです。 修繕積立金の額の設定にかかっています。 長期修繕計画で１戸当り月の積立金が出ますのでそれを基準に設定すればまず大規模修繕工事は 順調にできるでしょう。 やはり余裕のある大規模修繕工事をおこなうには１戸当り７０万～８０万程度は必要と思います。 |
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| No.117 |
勝手に意味不明で根拠が全くないにも関わらず、一戸当たりの単価発言をするなよ、悪徳ゴキブリ未満の人間のクズ管理会社と人間のクズ業者め！
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| No.118 |
>>117
私は組合員でして管理会社の人間ではないよ。 工事にかける金額はまともな仕事をしてくれるのであれば、より多くの金額をかけた方が ずっときれいになるしグレードアップやバリアフリーとかの工事もできるしね。 長期修繕計画に沿った修繕周期まで待たずに余裕があれば早く工事をすることもできるしね。 又、計画分以外の修理についても当然積立金に余裕があればできるよ。 各人の部屋についても、天井や壁紙の張替え、畳の交換、カーテンの交換等余裕のあるところは 早く又いい材料を使ってできるけど、お金がなければいつまでも入居したままになるからね。 それと同じことだよ。 お金がないんだったら工事はしなければいいんだよ。あなたのとこがそうかな？ |
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| No.120 |
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| No.121 | ||
| No.123 |
>>122
私はマンションの住民といっているでしょう。 ただ、去年自己啓発でマン管士の資格はとりましたけど。 しかし、理事の経験もまだありません。 近いうちに輪番制の理事が回ってきますので少しでもお手伝いができればいいと思っています。 私どもの委託している管理会社は別に問題はないようです。 |
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| No.125 |
>>124
あんたはただ批判するのを楽しみにしているＱ２タイプの人間だね。 あなたはこのスレにくる資格のない者だよ、Ｑ２にいって思う存分力を発揮しなさい。 つまらないスレを繰り返す同じ仲間達とね。 あなたをみているとたいした職業にはついてないようだし、学歴も当然高卒だろうしね。 ダメ人間の象徴（笑）かわいそう。同情はするけどね、社会が悪いんだね。 |
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| No.127 |
>>126
そうだよね、あなたにとってマン管の資格は羨望に値するだろうからね。 残念ながら私は一応一流大学を出てますけどね。 マン管の資格はあまり必要もないしなくてもいいけどね。 暇つぶしにマンションの管理に興味があったので受験したら合格しただけのこと。 今でも資格は何の役にもたっていないけどね、欲しかったらあげてもいいよ。 ところでＱ２にはいかないの。 あなたのレベルではここのスレにはついていけないのでは。 |
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| No.129 |
どうやらマン管士さんに軍配があがったようですね。
コミュニケーションのとれない人っているんですね。 修繕費どうこう以前の問題ですね。 |
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| No.131 |
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| No.133 |
２ちゃんねるのことじゃないの？
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| No.134 |
なんか高卒とか学歴云々をいわれても反論しないということはやはり高卒なんだろうね。
学歴で人は評価したくはないけど、大学にいかなかったんだったら少しは勉強もしてほしいね。 人の批判や資格の批判ばかりしてるようだけど、くやしかったら資格を取ればいいんじゃないの。 役に立たない資格といってばかりいないで、自分で取ればいいんだけどね、受験資格に制限はないんだから。 勉強はしたくない、資格は認めたくないということですね。 |
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| No.135 |
資格趣味の頭でっかちだけで、世間知らずで役員の経験無しでは誰が何と言おうと、説得力は皆無なんですがね。
趣味が資格取りなんだから別にいいんじゃない！ |
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| No.136 |
乱入でスレタイが乱れましたが、
兎にも角にも修繕費はマンション住民の皆さんで業者を見つける努力さえすれば、きっと安くて良心的な業者に巡り会えます。 一番やってはいけない事は、面倒くさいと言って何もかも役員＆管理会社＆業者任せにする事だけですから。 |
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| No.137 |
大規模修繕工事は基本的には住民が行うということです。
業者を決めるに際しても管理会社や建築士の紹介は絶対にだめです。 業者選定の総合評価方式や入札の計算方法等は知らなければ専門家に聞けばいいでしょう。 しかし、業者からのヒアリングにしても全て組合員が主導して行い評価して決めていかねばなりません。 修繕箇所や修繕周期についても当然組合員がジャッジすべきです。 それぐらいはちょっと勉強すれば素人でもできますよ。 兎に角管理会社や建築士を介入させないことが大切です。 |
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| No.138 |
↑同感と共感です！
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| No.139 |
こんな奴が施工業者紹介して、業者からバックマージンもらって売り逃げする奴や。
残された住民は、一元業者にアフターサービスも対応してもらえず、泣き寝入りするんやろうなぁ。 こんな投稿に共感する奴は最大級のアホや。 |
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| No.141 |
>>129
業者からバックマージンを貰うのは業者まかせにしても組合が自主的にやるにしても どちらも発生します。 しかし、組合主体にした方がその可能性は小さくなるのでは。 組合主体で業者を決め、修繕箇所や修繕周期、予算を決めていく。 この基本は絶対死守しなければ工事額が上乗せされますよ。バックリベートどころではありません。 勿論、どちらも賄賂等はないものと考えてください。 |
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| No.142 |
良心的で安い大規模修繕工事は決して難しくありません。
そのためにはマンション住民の業者選択をする努力が必要不可欠です。 絶対に厳禁は管理会社や業者任せにする事です。 |
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| No.143 |
業者まかせにするのは絶対だめだけど、組合員にそれだけの能力があるかどうかということでしょう。
できることなら、組合員の中にマン管や管業の資格を取るぐらいの者がひつようですね。 マンションの管理に関する勉強をするというその意識が必要でしょうね。 そうすることによって自覚が生まれ、いろんな勉強をしていくことになりますから。 |
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| No.144 |
信頼できる地元の建築業者、３社くらいで見積もりを取り、全員でよく検討するあるいは質問する。
簡単なようだがこれがうまく出来ないのがマンション。 『金』が動くところ不正が起きるのだから、注意。 善人がああだこうだと言ってる間に、 不正を働く者はエサがあればスグまとまるから注意。 善人を一人でも多く参加させられるかが、成功への鍵。 |
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| No.145 |
役員ですが我がマンションも今年中に大規模修繕工事の段取りを決めなくてはいけません。
ここを読んで大変に参考になりました。 今までは管理会社にやらせていましたが、今回は参考レス通りに組合員みんなで業者選択をすることに決めました。 |
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| No.146 |
組合員みんなで業者選択を決めた。素晴らしいと思います。
余計なことかもしれませんが、一言。 決め方。投票方法ですが・・・ 無記名で、投票箱に入れるやり方が良いと思います。 |
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| No.147 |
>>144
地元の建設業者だけですか？ 元請会社を募集するのは、公募じゃないとダメですよ。 私どものマンションは大規模修繕工事を現在やっている途中ですが、元請会社については公募をしました。 そこで大手ゼネコン５社、地元建設会社３社が応募しました。 管理会社等の紹介は受け付けませんでした。 業者を集めての説明会を実施し同じ仕様での見積もりをとりました。 元請会社選定の方法は、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法（ヒアリング時の点数含む）で決めました。 その時の点数での上位は大手ゼネコンで地元業者は７位と８位でした。 現在は大○建設さんにお願いすることになりましたが、すごく丁寧で安心して仕事をしてもらってまして 住民の評判もすごくいいようです。 |
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| No.148 |
地元の建設会社と大手ゼネコンを比較すること自体が無理。
地元の建設会社では価格面だけ捉えても太刀打ちできないのはわかりきったことだし。 ただ、地元なので顔の繫がりがあるので頼まれれば断りにくいのは確かだけど。 大手だろうが地元の建設会社だろうが、下請けや孫請けは地元の者がやるんだけどね。 |
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| No.149 |
下請けや孫請けに支払う金額はどこが元請になっても大してかわらないんだけどね。
地元の建設会社は元々設備とか人材が手薄だからね。 高益率じゃないと経営がうまくいかないこともあるだろうが。 その点大手はローコストで運営できるメリットはあるね。 |
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| No.150 |
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| No.151 |
地元の建設新聞で募集しました。
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| No.152 |
私達のマンションでは組合員が業者を探してきました。
初めての経験でしたが驚いたことに意外と数多く探せました。 管理会社も含めて１２社。 今の時代は情報も氾濫してますから意外と簡単なんでしょう。 |
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| No.153 |
大手ゼネコンには組合から連絡して見積りに参加するよう要請をすればいいでしょう。
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| No.154 |
公募や任意の呼びかけで施工者候補を集め、あとは価格だけで決められたのでしょうか。
法で瑕疵担保保障が整備されたとはいえ、やはり当初施工した会社（できれば担当者）があとあとフォロー（有償無償に関わらず）するメリットは我々には大きいことです。そういう意味で、例えばその会社の株価や施工実績などを選定の評価に入れた例がありましたら、どのように選定されたか教えてください。 |
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| No.155 |
価格も当然参考にはなりますが、まず適正な見積り業者かどうかの判断が必要になります。
そのためには、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法で採点して決めなければなりません。 この入札評価の計算の中に入札額も入っています。 総合評価方式と入札の計算方法を記しておきます。 |
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| No.156 |
総合評価方式
＊施工業者選定協議（ヒアリング時）・・・・・６０点満点 ＊企業の技術力 ・・・・・１５点満点 ＊企業経営力 ・・・・・１０点満点 ＊配置予定技術者の能力 ・・・・・１５点満点 入札評価の計算方法 ①合計点（ヒアリング時の） １００点満点中 ②得点評価 ３０×①/１００ 加算点 満点３０点 ③技術評価点 １００+② ④入札額（円） ⑤入札評価値 ③/④ × 1,000,000 ⑤の最高得点を出した儀容赦を中心に契約をする。 予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。 ※入札額については、同じ仕様でやる必要があります。これについては、設計・監理に依頼しました。 |
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| No.157 |
>>155、156
ていねいなご説明ありがとうございます。 私の心配している修繕部門撤退（倒産を含む）の評点は、「企業経営力」に含まれるのでしょうね。 おかげで、総合評価方式について勉強できました。下の国のＨＰもありましたので、参考にしたいと思います。 http://www.nilim.go.jp/lab/peg/sougou_guideline.htm ちなみに、①～⑤までの説明は、例えば次のような理解でよいのでしょうか。 入札評価の計算方法 ①技術能力合計点（ヒアリング、資料選考）（100点満点） ②技術評価点 ①/100×30 （30点満点） ③入札額（円） ④価格評価点 入札最低価格/③×70 （70点満点） ⑤入札評価点 ②＋④ （100点満点） |
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| No.158 |
>>157さん
総合評価のガイドライン（簡易型）に添って評価されたらいいと思います。 細かい採点方法がありますので、専門委員会のメンバーで採点すればいいでしょう。 私どもの組合でもこの方法を採用しましたが、大手ゼネコンが上位にくるのは仕方ないですね。 勿論これには、見積り価格も加味されてますから、仕方ないことでしょう。 大規模修繕工事の業者選定にあたって、皆さんといろいろ意見のバトルをやったことがありますが、 この総合評価方式を採用されたというか、理解されない方が大半でした。 やろうとすれば素人でもできるんですけどね。 ただ、見積り額については同じ仕様で見積もってもらう必要はあります。これについては、専門家に依頼すべきでしょうね。 私も技術的には全くの素人でしたが、マンションの住民でもあり、マン管の資格を自己啓発で取った手前 マンションの管理に関しては理解しようと努力しました。 理解者が出てきて嬉しく思っています。頑張っていい工事をしてください。 |
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| No.159 |
平成１６年の消防法改正によりすべての住宅に住宅用火災警報器の設置及び維持が義務付けられた。 平成１８年６月から全国で義務化された新築住宅に続き、市町村条例で定めることとされた既存住宅への義務化についても、平成２３年６月までには全国で義務化される。 【推計普及率】 北海道 58.5% 宮城県 74.7% 埼玉県 52.1% 千葉県 55.7% 東京都 65.8% 神奈川県 42.7% 愛知県 68.3% 京都府 61.6% 大阪府 49.7% 兵庫県 53.8% 広島県 48.9% 徳島県 27.4% 香川県 23.1% 愛媛県 36.2% 高知県 33.7% 福岡県 65.2% 佐賀県 33.1% 長崎県 62.7% 沖縄県 27.9% 【推計普及率】 (東日本) 北海道 58.5% 東北 47.0% 関東 54.3% 東海 61.3% (西日本) 東近畿 55.0% 近畿 51.2% 中国 40.3% 四国 30.9% 九州 49.6% 合計 52.0% |
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| No.160 |
みなさん、大規模修繕の時は自分達で業者を選び
管理会社や業者にバックリベートが取られたり ぼられたりしないように気をつけましょう。 そのためには勉強が大事です。 ここのスレは大変役にたつので 是非参考にしましょう。 |
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| No.161 |
10年以上経過しているマンションは、規約と使用細則の洗い直しをして、組合員に再交付
すべきじゃないかな。 古い規約しかもってないのでね。 |
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| No.162 |
そういえばうちの規約も業者にあてがわれた規約で、いろいろ改正もあったけど
新しい規約はもらってないので、改正分は何が変ってるのか分からないね。 |
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| No.163 |
中古マンションの購入契約時の重要事項説明には管理規約のうち重要事項の説明が含まれ、最新規約を渡さない売買自体が違法です。
規約改正で管理費値上げやペット禁止となったマンションに、古い情報で説明されて購入した場合も、最新管理規約が優先しますので、トラブルとなります。 改正した場合は、新しい規約を全区分所有者に配布するのが当然ですが、怠っている管理組合もあるのですね。 |
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| No.164 |
>>163
規約改正は法改正や総会での規約改正等がありますが、その都度規約をつくり直して全員に配布というのは 難しいと思います。 議事録には記載されてますが、中々それまでは見ないし組合員は以外と総会で議決された規約を忘れたり しますからね。 １０年程度ごとに作りかえるというのも一法ではあります。 |
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| No.165 |
163
なぜ配布が難しいのか、理解に苦しみます。規約を遵守する義務をどう考えてられるのでしょうか。 次回配布までに売却した方が古い規約を引き継いだらどうするのですか。 意味不明です。 |
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| No.166 |
上の163は164の間違いです。
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| No.167 |
>>165
＞なぜ配布が難しいのか、 紙に印刷して配布、 1枚10円 × 細則含めて全100ページ × 組合員(予備含む)500部 ＝ 50万円(1回、郵送別)。 毎年、規約の部分変更はあるけど、全てを再配布するのは、無駄です。 ＞規約を遵守する義務をどう考えてられるのでしょうか。 総会議案書のほか、総会議事録には規約変更部分は明記され配布されるし、遵守する義務と配布頻度は関係なし。 ＞次回配布までに売却した方が古い規約を引き継いだらどうするのですか。 うちの場合は、PDFにして物件用サイトに理事会議事録などと一緒にアップされている。 古い規約を引き継ごうが、内容の解釈も含めて誤認してようが、組合と多くの組合員が最新と認識する規約の内容が有効。 尚、当組合でも差し替え可能なバインダー方式も検討したけど、議論未了で頓挫した。 |
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| No.168 |
売却する時は、それまでの規約改正分も含めてパソコンに打ち込んであるので
それを不動産屋に渡します。 規約改正分は組合員が議決した分であり、了承はしています、ただ、まとめた規約はありませんが。 だから１０年ぐらいたったら、規約改正と使用細則を洗い直し全組合員に配布すべきです。 |
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| No.169 |
大規模修繕時の工事費の額はそのマンションのグレードや住民の考え方によって大きく違ってきます。
修繕周期にしても、８年でやるとこ、１３年でやるとこ、２０年でやるとこがあるでしょう。 修繕やグリードアップは早くやっても遅くやってもいいでしょう。問題は快適なマンション生活を おくるためには早くやるにこしたことはありませんが。 修繕箇所や補修、やり替え等にしてもできることなら全てやるにこしたことはありません。 問題は修繕積立金次第です。お金の余裕のあるところは早めの工事が出来るでしょうが、積立金の少ないところは 最低限の修繕箇所とできるだけ修繕周期を先延ばしすることです。 平均的にいえば、第１回目の大規模修繕工事は１２～１３年目というところでしょう。 １年工事を先延ばしすれば１戸当り月の必要修繕積立金をかなり抑えることができますが。 これも簡単に計算できるでしょう。 |
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| No.170 |
167
＞差し替え可能なバインダー方式も検討したけど、議論未了で頓挫した。 これが不思議。100均バインダー＋差替え分配付で安価で対応できる話で、どこでも普通にやっている。 168 ＞規約改正分は組合員が議決した分であり、了承はしています、ただ、まとめた規約はありませんが。 規約の閲覧請求があったらどうする？議事録添付資料の規約案は閲覧対象ではない。 |
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| No.171 |
>>167
規約の閲覧要求があったら、一番新しい規約と議決書をみせますよ。 |
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| No.172 |
修繕積立金は、当初入居しやすいように安く設定され、7、8年立つころに管理会社の提案により引き上げられ、各不動産、管理会社のいいようにされているのが現状です。
特に大規模修繕は、管理会社の利益だけでなく、それに寄生する設計会社、建設会社他の利益、トータルするとぼったくりの構図です。 管理組合個々自主性を持ってぼったくりに対抗し、自分の資産を守りましょう！ |
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| No.173 |
>>172
でもね、考えようによっては修繕積立金は安いにこしたことがないかもね。 どうせ１２～１３年後は買い替えするでしょう、普通は。 私も現在は２軒目ですが、後１回は買い替えをしますからね。 しかし、今のマンションは１３年が経過し大規模修繕工事も終了しました。 修繕積立金も余裕があったので、１戸当り100万ということで全てやり替えました。 お陰様で、入居時のようにきれいになりましたけどね。 現在私は５８才ですので後３～４年で買い換える予定です。 修繕積立金の安いマンションは、大規模修繕工事は最小限の工事しかしないですからね。 汚くなっても我慢すればマンションは住めますがね。要は快適な生活ができるかどうかでしょう。 価値観は人それぞれですから。 |
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| No.174 |
＞価値観は人それぞれですから。
そういう価値観の違う住民が一緒に住む共有財産だからこそ、あなたの価値観でなく、だれでも納得のいくであろう妥当なラインで修繕積立金を設定しなければならない、ということなのです。 |
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| No.175 |
長期修繕計画の目安は協会から発せられているでしょう。
第１回目の大規模修繕工事の目標は１２～１３年目ということでしょう。 これより早くても遅くても構いません。 より快適なマンション生活を送りたければ早くやるべきです。 お金がなければ、少々汚くても我慢して工事の先延ばしをすればいいだけのことです。 工事の時期や修繕箇所が早いとか遅いとかいって批判される方がおられますが、その時期の判断や 修繕箇所、バリアフリー化とかのグレードアップ化をするのはそのマンションの積立金次第です。 誰でも納得いく妥当なラインというのは、マンション管理センター等が出している目安を参考にすべきでしょうね。 |
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| No.176 |
修繕積立金の１戸当り月の目安は、12,000円程度といわれています。
勿論これで十分ではありませんが、余裕のあるマンションはそれだけお金をかけることができます。 積立金の少ないところは、修繕周期を遅らせ、修繕箇所も最低限に抑えればすみます。 ただそれだけのことです。 |
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| No.177 |
お金の余裕のあるマンションはいつもきれいでいいなあ。
それに比べうちのマンションは修繕費が少ないものだから、絶対必要な修繕箇所しかやらないので どんどんスラム化していく、資産価値もなくなってきている。 賃貸に出そうにも借り手がいない。 |
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| No.178 |
汚いマンションには住みたくないよね。
ちゃんと修繕や改良工事ができないマンションはスラム化するだけ。 |
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| No.179 |
今年大規模修繕工事をやりました。
見える部分は全て工事をやり、グレードアップ化も図りました。 新築時とかわらないというか、かえって良くなったような気がします。 建物がきれいになるということは気分がいいですね。 後は自分の部屋をきれいにするばかり。 |
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| No.180 |
最近修繕積立金の額とか、大規模修繕工事の１戸当り相場とかはあまりいわれなくなったみたいだね。
ようやく理解されてきたのかな。 修繕積立金の額の設定や工事に要するお金のかけ方は各マンションで大きく違ってくるというのが分かって きたんだね。 お金のあるマンションは早めの工事と修繕箇所やグレードアップ化もできるけど、積立金の少ないマンションは それなりの工事しかできない。 汚くてもいいかきれいで快適な方がいいかだけど、結局それもお金次第。 |
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| No.181 |
以前は修繕積立金が１戸当り７０万とか１００万とかいうとすぐぼられてるとかいって反発する
レスが多かったけどね。 工事の周期や内容は積立金次第というのがわかってきたからだと思うね。 |
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| No.182 |
修繕積立金の額の設定をもう一度考え直さないといけないような気がしてきました。
今まではただ安ければいいと思っていましたので。 やはり、いつまでもきれいなマンションに住みたいですから。 |
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| No.183 |
修繕積立金の相場は12,000円程度とのことだが、うちは少し足りないな。
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| No.184 |
私のマンションでは修繕積立金は平均１万程度ですが、駐車場の収入がありますので
それで十分賄えるようです。 |
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| No.185 |
修繕積立金の額はそのマンションのレベルに合わせて決めるべき。
積立金が多くあつめられないマンションであれば、修繕や改修が最低限しかできないだけ。 単純なこと。 |
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| No.186 |
修繕積立金の余裕のあるマンションは駐車場をイッパイもっているとこかな。
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| No.187 |
平ら置きならそうでしょう。機械式駐車場は10年ぐらいで一台あたり200万円のメンテ費用が必要になってくるから駐車場代は修繕積立金とは別に積立ておいたほうがよいとマンション選びの本に書いてありましたよ。
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| No.188 |
機械式駐車場はだめだね。
金食い虫。 自走式でないと修繕積立金に回すお金は出てこないし。 |
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| No.189 |
機械式駐車場が金食い虫なのは事実
ただ、稼働率さえ計画値を下回っていなければ、まず大丈夫でしよう。 問題なのは、むしろ駐車料金が不当に安い場合の自走式のほうです。 |
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| No.190 |
駐車場代を管理費に組み込んでしまっているのは大丈夫ですか？
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| No.191 |
駐車場については、駐車場の年間の収入から駐車場経費を差し引いた残額を修繕積立金に
回したんではないの。 |
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| No.192 |
自走式の場合、修繕積立金問題がまだでてないだけですよ
平面駐でないなら（立体駐の場合）、自走式の修繕は、長い目でみたら、機械駐より少し安い程度です 大規模修繕でかなり大きな金額がかかります。 建て直しになるので しかし、自走式の場合、ランニングコストがかからないことや初期の修繕計画で、建て直しの計画まで入らないため、修繕積立金を集めないケースが多いです タワーマンションの建て直し問題と同様に、将来的に問題になる可能性が高いです そこまでに売ってしまえばいいのでしょうが。。。 |
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| No.193 |
自走式駐車場のマンションですけど、現在１５年経過してますが、毎年修繕等はやってますが、
経費はそんなにかかりませんよ。 建て直すとかいっておられますが、手入れがよければ建て直すことはありませんよ。 |
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| No.194 |
> 建て直すとかいっておられますが、手入れがよければ建て直すことはありませんよ。
これは、ありえませんよ マンションと同様に耐久年数があります 手入れがよければ、長持ちはするでしょうが、いつかはかならず建て直しになります 問題は、それを想定して修繕積み立てをある程度しているかどうかだと思います マンション自体は、全住民が対象になりますが、駐車場の場合、車のない人からもお金を取るのかが問題になり、もめると思います |
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| No.195 |
>そこまでに売ってしまえばいいのでしょうが。。。
と１９２さんはおっしゃっているのだが。 |
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| No.196 |
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| No.197 |
ひょっとして、ばば抜きのばばを誰につかまそうかって話なんですか？
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| No.198 |
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| No.199 |
１９８ あなたが正しい！
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| No.200 |
>192
自走式か機械式かは別にして、立体駐車場の建て替えはお金がかかって大変なら 必要があるならよく検討して、予算を確保できるようにして、立て替えればいいのでは？ ちなみに自分としては、駐車場建替えで使う人だけが費用を出すというのなら、 自分１人で10台分とか確保するのもいいと思う。 駐車場を使わない人がいるなら、この先20年でも30年でもその部屋の人は 駐車場使用権はずっと無いことになる。 そうなると、売るときも少しマイナスだと思う。 |
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