修繕費いくらかかりますか？

[大手企業サラリーマンさん]

もちろん修繕の内容や規模に拠りますが、
一般的に大規模修繕はどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか？
条件付でよいのでアドバイスを頂けるとありがたいです。
７階建て２４戸のマンションになります。
基本的な設備を前提として下さい。
（機械式駐車場等は無し）

よろしくお願いします。

[154: 匿名さん]

公募や任意の呼びかけで施工者候補を集め、あとは価格だけで決められたのでしょうか。
法で瑕疵担保保障が整備されたとはいえ、やはり当初施工した会社（できれば担当者）があとあとフォロー（有償無償に関わらず）するメリットは我々には大きいことです。そういう意味で、例えばその会社の株価や施工実績などを選定の評価に入れた例がありましたら、どのように選定されたか教えてください。

[155: 匿名さん]

価格も当然参考にはなりますが、まず適正な見積り業者かどうかの判断が必要になります。
そのためには、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法で採点して決めなければなりません。
この入札評価の計算の中に入札額も入っています。
総合評価方式と入札の計算方法を記しておきます。

[156: 匿名さん]

総合評価方式
　＊施工業者選定協議（ヒアリング時）・・・・・６０点満点
　＊企業の技術力　　　　　　　　　　・・・・・１５点満点
　＊企業経営力　　　　　　　　　　　・・・・・１０点満点
　＊配置予定技術者の能力　　　　　　・・・・・１５点満点

入札評価の計算方法
　①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
　②得点評価　　　３０×①/１００　　加算点　　満点３０点
　③技術評価点　　１００+②
　④入札額（円）
　⑤入札評価値　　③/④　×　1,000,000

　　⑤の最高得点を出した儀容赦を中心に契約をする。
　　予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。
※入札額については、同じ仕様でやる必要があります。これについては、設計・監理に依頼しました。
　

[157: 匿名さん]

>>155、156
ていねいなご説明ありがとうございます。
私の心配している修繕部門撤退（倒産を含む）の評点は、「企業経営力」に含まれるのでしょうね。
おかげで、総合評価方式について勉強できました。下の国のＨＰもありましたので、参考にしたいと思います。
http://www.nilim.go.jp/lab/peg/sougou_guideline.htm

ちなみに、①～⑤までの説明は、例えば次のような理解でよいのでしょうか。

入札評価の計算方法
　①技術能力合計点（ヒアリング、資料選考）（100点満点）
　②技術評価点　　①/100×30　　　　 　（30点満点）
　③入札額（円） 　　
　④価格評価点　　入札最低価格/③×70 （70点満点）
　⑤入札評価点　　②＋④　　　　　　　　　（100点満点）

[158: 匿名さん]

>>157さん
総合評価のガイドライン（簡易型）に添って評価されたらいいと思います。
細かい採点方法がありますので、専門委員会のメンバーで採点すればいいでしょう。
私どもの組合でもこの方法を採用しましたが、大手ゼネコンが上位にくるのは仕方ないですね。
勿論これには、見積り価格も加味されてますから、仕方ないことでしょう。
大規模修繕工事の業者選定にあたって、皆さんといろいろ意見のバトルをやったことがありますが、
この総合評価方式を採用されたというか、理解されない方が大半でした。
やろうとすれば素人でもできるんですけどね。
ただ、見積り額については同じ仕様で見積もってもらう必要はあります。これについては、専門家に依頼すべきでしょうね。
私も技術的には全くの素人でしたが、マンションの住民でもあり、マン管の資格を自己啓発で取った手前
マンションの管理に関しては理解しようと努力しました。
理解者が出てきて嬉しく思っています。頑張っていい工事をしてください。

[159: 匿名]

平成１６年の消防法改正によりすべての住宅に住宅用火災警報器の設置及び維持が義務付けられた。

平成１８年６月から全国で義務化された新築住宅に続き、市町村条例で定めることとされた既存住宅への義務化についても、平成２３年６月までには全国で義務化される。

【推計普及率】

北海道 58.5%
宮城県 74.7%
埼玉県 52.1%
千葉県 55.7%
東京都 65.8%
神奈川県 42.7%
愛知県 68.3%
京都府 61.6%
大阪府 49.7%
兵庫県 53.8%
広島県 48.9%
徳島県 27.4%
香川県 23.1%
愛媛県 36.2%
高知県 33.7%
福岡県 65.2%
佐賀県 33.1%
長崎県 62.7%
沖縄県 27.9%


【推計普及率】

(東日本)
北海道 58.5%
東北 47.0%
関東 54.3%
東海 61.3%

(西日本)
東近畿 55.0%
近畿 51.2%
中国 40.3%
四国 30.9%
九州 49.6%

合計 52.0%

[160: 匿名さん]

みなさん、大規模修繕の時は自分達で業者を選び

管理会社や業者にバックリベートが取られたり

ぼられたりしないように気をつけましょう。

そのためには勉強が大事です。

ここのスレは大変役にたつので

是非参考にしましょう。

[161: 匿名さん]

10年以上経過しているマンションは、規約と使用細則の洗い直しをして、組合員に再交付
すべきじゃないかな。
古い規約しかもってないのでね。

[162: 匿名さん]

そういえばうちの規約も業者にあてがわれた規約で、いろいろ改正もあったけど
新しい規約はもらってないので、改正分は何が変ってるのか分からないね。

[163: 匿名さん]

中古マンションの購入契約時の重要事項説明には管理規約のうち重要事項の説明が含まれ、最新規約を渡さない売買自体が違法です。
規約改正で管理費値上げやペット禁止となったマンションに、古い情報で説明されて購入した場合も、最新管理規約が優先しますので、トラブルとなります。
改正した場合は、新しい規約を全区分所有者に配布するのが当然ですが、怠っている管理組合もあるのですね。

[164: 匿名さん]

>>163
規約改正は法改正や総会での規約改正等がありますが、その都度規約をつくり直して全員に配布というのは
難しいと思います。
議事録には記載されてますが、中々それまでは見ないし組合員は以外と総会で議決された規約を忘れたり
しますからね。
１０年程度ごとに作りかえるというのも一法ではあります。

[165: 匿名さん]

163
なぜ配布が難しいのか、理解に苦しみます。規約を遵守する義務をどう考えてられるのでしょうか。
次回配布までに売却した方が古い規約を引き継いだらどうするのですか。
意味不明です。

[166: 匿名さん]

上の163は164の間違いです。

[167: 164じゃないけど]

>>165
＞なぜ配布が難しいのか、
紙に印刷して配布、　1枚10円 × 細則含めて全100ページ × 組合員(予備含む)500部 ＝ 50万円(1回、郵送別)。
毎年、規約の部分変更はあるけど、全てを再配布するのは、無駄です。

＞規約を遵守する義務をどう考えてられるのでしょうか。
総会議案書のほか、総会議事録には規約変更部分は明記され配布されるし、遵守する義務と配布頻度は関係なし。

＞次回配布までに売却した方が古い規約を引き継いだらどうするのですか。
うちの場合は、PDFにして物件用サイトに理事会議事録などと一緒にアップされている。
古い規約を引き継ごうが、内容の解釈も含めて誤認してようが、組合と多くの組合員が最新と認識する規約の内容が有効。

尚、当組合でも差し替え可能なバインダー方式も検討したけど、議論未了で頓挫した。

[168: 匿名さん]

売却する時は、それまでの規約改正分も含めてパソコンに打ち込んであるので
それを不動産屋に渡します。
規約改正分は組合員が議決した分であり、了承はしています、ただ、まとめた規約はありませんが。
だから１０年ぐらいたったら、規約改正と使用細則を洗い直し全組合員に配布すべきです。

[169: 匿名さん]

大規模修繕時の工事費の額はそのマンションのグレードや住民の考え方によって大きく違ってきます。
修繕周期にしても、８年でやるとこ、１３年でやるとこ、２０年でやるとこがあるでしょう。
修繕やグリードアップは早くやっても遅くやってもいいでしょう。問題は快適なマンション生活を
おくるためには早くやるにこしたことはありませんが。
修繕箇所や補修、やり替え等にしてもできることなら全てやるにこしたことはありません。
問題は修繕積立金次第です。お金の余裕のあるところは早めの工事が出来るでしょうが、積立金の少ないところは
最低限の修繕箇所とできるだけ修繕周期を先延ばしすることです。
平均的にいえば、第１回目の大規模修繕工事は１２～１３年目というところでしょう。
１年工事を先延ばしすれば１戸当り月の必要修繕積立金をかなり抑えることができますが。
これも簡単に計算できるでしょう。

[170: 匿名さん]

167
＞差し替え可能なバインダー方式も検討したけど、議論未了で頓挫した。
これが不思議。100均バインダー＋差替え分配付で安価で対応できる話で、どこでも普通にやっている。

168
＞規約改正分は組合員が議決した分であり、了承はしています、ただ、まとめた規約はありませんが。
規約の閲覧請求があったらどうする？議事録添付資料の規約案は閲覧対象ではない。

[171: 匿名さん]

>>167
規約の閲覧要求があったら、一番新しい規約と議決書をみせますよ。

[172: 匿名キリン]

修繕積立金は、当初入居しやすいように安く設定され、7、8年立つころに管理会社の提案により引き上げられ、各不動産、管理会社のいいようにされているのが現状です。
特に大規模修繕は、管理会社の利益だけでなく、それに寄生する設計会社、建設会社他の利益、トータルするとぼったくりの構図です。
管理組合個々自主性を持ってぼったくりに対抗し、自分の資産を守りましょう！

[173: 匿名さん]

>>172
でもね、考えようによっては修繕積立金は安いにこしたことがないかもね。
どうせ１２～１３年後は買い替えするでしょう、普通は。
私も現在は２軒目ですが、後１回は買い替えをしますからね。
しかし、今のマンションは１３年が経過し大規模修繕工事も終了しました。
修繕積立金も余裕があったので、１戸当り100万ということで全てやり替えました。
お陰様で、入居時のようにきれいになりましたけどね。
現在私は５８才ですので後３～４年で買い換える予定です。
修繕積立金の安いマンションは、大規模修繕工事は最小限の工事しかしないですからね。
汚くなっても我慢すればマンションは住めますがね。要は快適な生活ができるかどうかでしょう。
価値観は人それぞれですから。