市街化調整区域の許可申請について

[建てたいけど建てられない人]

茨城県ひたちなか市に家を建てるべく、土地を購入(契約)しました。
建築会社も決めて、詳細もすべて決まりました。
市街化調整区域なので許可申請を行ってもらったところ、
申請が通らないどころか受理さえしてくれないそうです。
誰であろうと建築自体を不可としているようです。
市が建築しても良いと許可したから売られていた土地ではないのでしょうか？
国の政策などで好条件がそろっている今だからこそ、
頑張って建てようと思い切ったのに．．．
おそらく、市内全てでこのような事態になっているようです。
市街化調整区域で無くても、ケチをつけられ許可がなかなか下りないとか。
マンションとか建売を購入させたいのでしょうか？
今の制度を利用できなくなった場合、損害はかなりの額になると思います。

国の政策を利用させない、いじめじゃないですか？

【スレッド名を修正しました。10.03.24 管理人】

[51: 匿名さん]

てか散々レスを無視しといてまだ質問してるからなぁ。

[52: 匿名さん]

財政が苦しい自治体が増えてますから、
インフラ整備に金をかけたくない市街化調整区域には
新たに住んで欲しくないというのもわかりますよね。

納税者の立場からしても、安い調整区域の土地を買って
同じだけ行政サービスが受けられるのであれば、
皆、わざわざ調整区域の土地を買って住むと思います。

調整区域を宅地として売買するのであれば、>>44さんのような対応を
全ての不動産業者に義務付けさせるべきでしょうね。

[53: 匿名さん]

スレ主さんみたいな人は、素人の私からみてもオカシイと思います。
素人だからこそ、もっと自分で動かないと。勉強してから臨まないと。確認はしっかりとらないと。
厳しい言い方ですが、知らない・わからないなんてのは免罪符になりません。

業者まかせって危険ですよ。これは、信頼してるしてないとは別の話です。
そんな調子では今後、いざ土地の問題が解決して家を建てる時もまた問題がでてくると思います。
そうならない為にも、考え方を切り替えて頑張ってください。

[54: デベにお勤めさん]

経過措置が終了したことを知らない不動産屋ではないですか。



既存宅地確認制度
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

既存宅地確認制度（きそんたくちかくにんせいど）とは、市街化調整区域内の土地に対する制限を緩和し、その土地が「市街化調整区域とされた（線引き）時点で既に宅地となっていた」などの条件を満たした場合に、建築行為許可を免除する制度である。2001年（平成13年）5月18日をもって廃止された。

市街化調整区域は本来、市街化を抑制するために定められる区域であり、無秩序な開発により農地や山林が損なわれるのを防ぐことを本旨としている。この制限を緩和する措置の1つとして、都市計画法第43条第1項第6号は、次の2点を満たした土地については、都道府県知事の建築行為許可を要せず建築物の新築、改築、用途の変更を行うことができると定めていた。

市街化区域に隣接し、または近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね50以上の建築物が連たんしている地域内に存する土地
市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際すでに宅地であった土地であって、その旨の都道府県知事の確認を受けたもの
ここでいう「都道府県知事の確認」に当たるのが、既存宅地確認である。市街化調整区域内においては、開発行為を行わない場合であっても、原則として建築行為の着手に先立って建築行為許可を取得する必要があるが、既存宅地確認を行った土地については当該建築行為許可が不要であるとされた。

2000年（平成12年）に行われた都市計画法の改正により本制度は廃止されたが、改正法の附則は、当該改正法の施行日から5年間（2006年5月17日まで）又は既存宅地確認を取得した日から5年間は、本制度の規定が有効であるとする経過措置を定めていた。

現在は、新たに一定の要件を都道府県等が条例で定め、建築を許容する制度（都市計画法第34条第1項第11号）があるほか、（都市計画法第34条第1項第14号）の都道府県の開発審査会の基準等により、許可を受け、開発行為又は建築行為ができる場合がある。

[55: 匿名さん]

それとは違うんじゃねぇーの?

都市計画法か茨城県条例を知らない業者じゃね?

それとも宅地建物取引業法の規定を知りつつ片っ端からバンバン売っちまう悪徳業者
宅建免許のない素人の地主が所有権を持ったまま反復継続して分筆して
分譲しようとしている土地なら許可しねぇーな

土地を取引する際に宅地建物物取引業の免許が必要な宅地とは次の通りたが
１．現在建物が建っている土地
２．将来建物を建てる目的で取引される土地
３．用途地域内の土地
どれに当たるか知らないが、洗脳されているスレ主に念仏唱えても無理ソーダ

まったく>>49の言うとおりだ!!

[56: 匿名さん]

栃木県ですが市街化調整区域の土地を買いました。で、建築許可ももらえました。
条件が整えば普通に建てられます。
スレ主さんが土地の購入にさいして住宅建築のための条件を確認したのか、どうか？

市街化調整区域っていってもいろいろな土地がありますからね・・・。
ある程度の＊＊が形成されていれば問題ないけど、
田んぼの中、または山の中の一軒家を建てようとするのはむずかしいでしょう。

[57: ご近所さん]

同市建築課
対応遅すぎです

[58: 匿名さん]

津地裁四日市支部判決　平成9年6月25日
（判例集未登載）

《要旨》
　市街化調整区域内の土地について、いかにも建築できるかのように買主を誤信させたとして、媒介業者に1,300万円の損害賠償が命じられた事例

(１)　事案の概要
　買主Ｘは、平成2年5月、客付業者Ｙ2及び元付業者Ｙ3の媒介で、売主Ｙ1から将来住宅を建てる目的で、市街化調整区域内の土地661㎡を、代金2,600万円、「契約交渉金」100万円で買い受けた。
　本件契約の締結に当たり、Ｘは、将来の建築目的をＹ2に告げていたが、Ｙ2はＹ1にその旨を告げなかった。Ｙ1は、Ｙ3に対し、本件土地は市街化調整区域内のため建物が建築できない旨、契約書への明記を求めたが、Ｙ3は、特約として「①地目が山林の為建築の場合開発許可等を要する、②調整区域のため売主は建物について責任をとらない、③①については買主負担とする」と記載した。なお、Ｙ3が作成した重要事項説明書では、「市街化調整区域」、「建築許可等を要す」、「古家有」等と記載されており、Ｘは建築ができるものと信じて契約を締結した。
　平成6年6月になり、Ｘが本件土地の半分を売却しようとして相談したところ、現時点では、建物の建築ができないことが判明し、Ｘは、Ｙ1に対して、錯誤無効を理由に代金の返還を、また、Ｙ2及びＹ3に対して、媒介業者の説明義務違反を理由に損害賠償を求めた。

(２)　判決の要旨
　①Ｙ1については、Ｘの購入動機が伝えられておらず、要素の錯誤があったとは認められない。
　②Ｙ2は、本件土地は市街化調整区域内にあるので、原則として建物は建築不可である旨を明確に説明すべき注意義務を負っているにもかかわらず、これを怠り、いかにも建築ができるかのように誤信させた。
　③Ｙ3は、不動産仲介契約はなかったものの、専門業者として助言・指導すべき義務があるのにこれを怠り、いかにも建築ができるかのように誤信させた。
　④Ｙ2及びＹ3は、Ｘが支払った2,700万円のうち、本件土地の時価相当分を差し引いた1,300万円を連帯してＸに支払え。

(３)　まとめ
　市街化調整区域内の土地をめぐる紛争では、宮崎地裁の事例などがあるが、いずれも損害賠償を命じられている。
　なお、本件は、控訴後、Ｙ2及びＹ3が本件土地を半分ずつ、それぞれ1,200万円で買い受けることで、和解が成立した。

[59: 匿名さん]

>>57 同市建築課対応遅すぎです

スレ主さんの登場でしょうか。

[60: 匿名さん]

Yahoo不動産で検索すると、
ひたちなか市は、
市街化調整区域でも、

「都市計画：調整区域、既　存　集　落　で住宅建設可能
※市街化調整区域の土地は原則として、宅地の造成および建物の建築ができません。一定の条件などに適合した場合、宅地の造成や建物の建築ができる土地もあります。詳しくは不動産会社へお問い合わせください。」

として、坪２～５万円で、調整地域の土地が売られているから、
都市部の常識が通用しない地域なのでしょう。

[61: 匿名さん]

>>60

>>54で
現在は、新たに一定の要件を都道府県等が条例で定め、建築を許容する制度（都市計画法第34条第1項第11号）があるほか、（都市計画法第34条第1項第 14号）の都道府県の開発審査会の基準等により、許可を受け、開発行為又は建築行為ができる場合がある。

と書き込まれているように、市街化調整区域だから、建てられないわけではありません。

問題は、今回のスレ主の土地が
「一定の条件などに適合した場合、宅地の造成や建物の建築ができる土地もあります」
に当てはまっているかどうかです。

[62: 匿名さん]

結局、茨城はどーなのよ?
スレ主が
安い土地狙っていたから
まんまと騙されたと言うわけか
悪徳不動産屋の言い訳に洗脳されちゃったんだ
茨城は坪で2万～5万円の土地がある?
安すぎる!!
俺も買いたい!
去年買った土地
坪80万円だった

[63: 匿名さん]

スレ主は知らんふりか。

[64: 匿名さん]

騙された事に気づいたらまた来るだろ。

[65: 匿名]

茨城県は 坪10000円 あるよ

[66: 他県不動産業者さん]

脳天気な奴やなぁ
こんなアホな奴がゴロゴロ居るから
不動産屋は止められない(^^)

[67: 匿名さん]

結局
どうなったの?

[68: 匿名さん]

ここに書き込むなんてすでに念頭にないほどの、泥沼にはまってたりして。

[69: 匿名さん]

盛り上げておいて

居なくなっちゃうなんて

茨城県の人は無責任なんですね

こんな人は騙されて当たり前です

安物買いはマジ銭失う!

[70: 茨城県民]

茨城県民皆同じにされるのは迷惑だっぺ！。

[71: ご近所さん]

ホントにスレ主さんは
どうなったのでしょうか?

私は去年、申請出して建築中ですが。

[72: 匿名]

茨城・つくば市で調整区域(農地・区域指定)で、すんなり許可されましたよ。

[73: 近所をよく知る関西人 茨木は近くにあるけど・・・]

茨城は
お馬鹿が
多いの?
それとも
不動産
詐欺師が
ウヨウヨ?
きもっ!

[74: 匿名さん]

> 不動産屋さんに落ち度は無いと思っています。
> 市と話し合いをしているそうです。

まだ話し合ってるの？

[75: 匿名さん]

解決したら書き込んでくれるのではないでしょうか。
つまり、まだ難航しているのでは？

[76: 匿名]

いつまでも待たせて最後はアボーン
これが悪徳不動産屋の手口
善人面して素人を洗脳するのは簡単
茨城県はまだ昭和の臭いがする不動産屋が
どうどうと商売しているようだ
懐かしい田舎のニオイがプンプン

[77: 本人不在で外野だけ盛り上がる]

何もコメントが無い様なので諦めてしまったの?
でも、その方が賢明だと思います!
茨城は土地が安いようなので
お金があるなら安心な土地を買われた方が後々も資産価値があるので後悔しないでしょう。

[78: 他県不動産業者]

前の方の言う通りですね
混沌とした時代が安定してくれば
土地の価値観は市街化の方が高まるし
金融機関の評価も当然高いと推測します
予算が無いならアパートに住んでいた方が得策かもしれませんよ
夢のマイホームは夢のまた夢

[79: 匿名]

釣られたんでは？

[80: 匿名]

さぁスレ主は今ごろ家庭菜園に忙しくてネットする暇が無いんじゃ？

[81: 匿名]

それって家を建てられない土地だから、
せめて野菜でも作ろうってこと？

[82: 匿名さん]

最初、不動産屋は神様で
市が悪いとか悪党のようなことを
書いていたスレ主は
どこにトンズラしたんだ?

自分が騙されているのに気が付かないのかな?

可愛そうな人です。

茨城県には悪徳不動産屋が多いのでしょうか??

[83: 建てたいけど建てられない人]

馬鹿とか洗脳されているとか散々言われて、
もうコメントする気もありませんでした。

ほんの数人の方が冷静に読んでくれたので、
最後に結果を書きます。

調整区域の扱いを厳しくしたそうです。
これまで問題なく許可が下りていたケースでも、今は不可だそうです。
何の予告もなく突然そうなったとそうです。
結果、私は家を建てることができません。

この地域限定の話なので、他の地域では気にしなくても良いのかも知れません。
この地域で検討されている方は注意してください。

これでも散々に言われるのでしょう。
ここに書いたことを本当に後悔しています。

[84: 匿名さん]

そうね、書きこんだのが間違いだね。性格直してからね。

[85: 匿名]

まだ目が醒めてないのか。

[86: 匿名]

厳しくしたそうですって誰に聞いたの？
不動産屋？

[87: 匿名さん]

役所に自分で問い合わせたりしたんですかねえ？
まあ、どっちでもいいや。
本人がアドバイスを望んでいないんだから。

[88: 匿名さん]

みんな親身に書き込んでるのにスレ主さんが無視し続けるから多少刺激的な表現に
なってるんだと思う。
そもそも一方的に市を悪者にしておいて最終的は逃げるの？
卑怯、自分勝手、自己中心、あなたのためにある言葉だ。

[89: 隣市]

そんなに厳しくないと思うけど
突然変更？もないない。
少なくても不動産屋は知ってるよ。

[90: 匿名さん]

>>83
役所の場合、何の予告もなく突然の変更というのはあり得ません。
それで不利益を受ける人が出るので、あらかじめ告知して、期間を設けます。

なので、スレ主の買った業者が、役所からの告知を忘れていた、知っていたけどそれほど影響がないと
勝手に思い込んで無視していた、のどちらかだと思います。

「何の予告もなく突然そうなったとそうです」という書き方からすると、自分で直接役所に問い合わせ
たのではなく業者からの説明を書いていると思います。
役所に聞いてみるといいですよ、仮に変更があったとしても「何の予告もなく突然そうなった」なんて
ことはなく、事前に告知してあったと回答されると思います。。

[91: 匿名さん]

>>90

おそらくその通りなんでしょうが、もういいんじゃないでしょうか？
スレ主は情弱の上に甘言にしか耳を傾けようとしない、その程度の知能の持ち主であり、
アドバイスしてくれた人に対する感謝の念もない不誠実な人格でもあられるようなので、
まさに馬耳東風ってやつですよ。

叩いても糠に釘でもあるし、自業自得、身から出た錆・・・放っておきましょうよ。

[92: 匿名さん]

>>91
今のままだと、これからも業者のいうことを聞いて痛い目をみそうですので、せっかく再度でてきた
のですから、コメントだけはしておこうと思いました。

自分で役所に電話すればすぐなんですけどね。
まあ、すぐに担当部署につないでもらえるかは別としても、ちゃんと問い合わせれば回答してもらえる
のに、役所に電話するのの、ハードルが高い人っていますね。

[93: 他市不動産屋さん]

全く洗脳が覚めていないようですね(・・;)
昔話題になったオカルト教団の信者たちを思い出しました
教祖が逮捕されても洗脳から回帰するどころか、より深みにハマって行く様子を目の当たりにしましたよね
その様子に良く似ていると思いませんか?

このスレ主は全く聞く耳を持っていないのでアドバイスしても無駄

自分で市役所を悪者にしておいて途中でトンズラ
特定の市役所の名前出してしまったものだから
スレ主も気が引けたのか削除依頼??
管理人もスレ削除せずの鉄則曲げられないので苦肉のスレ名変更
スレ主はみんなの意見をこの板に求めたはずなのに
書き込んだ皆さんを誹謗中傷する
色々な意見があって良いはず
それがこの板の良い所じゃないのかな??
それを知っていてスレ立ち上げたのに、まったく身勝手だよね
建てたくても建てられない人ではなく
本当は建てる予算が無い人じゃないの?
こんな人良く居るんだよね
自分の非を認めず何でも人のせい
自分や自分が信じた人は何があっても正しくて大好き
それを非難する人は敵で大嫌い
寒い

結局スレ主が大好きで信用している素晴らしい不動産屋はどんな責任を取るのでしょうか?
市が悪かろうが自分に落ち度が無くても良心的な不動産屋なら
新たな物件を手当てするとか
客に迷惑をかけたお詫びをして
手付金を倍返しするとか・・・私ならそうします
市が悪いからと責任転嫁して金を返すのを渋っているのでしょうか?
それは悪徳不動産屋で不動産業界のイメージを悪くするだけだ
迷惑

良い不動産に巡り合うのは良き不動産業者を選ぶことから始まる・・・

不動産の甘い話には必ず何か裏がある・・・

[94: 匿名さん]

> これでも散々に言われるのでしょう。

やっぱり言われちゃったねぇ。言われるような事するからだろ？

レスした人の言いたい事を全部>>93さんが代弁してくれたようだ。
良く読んで真剣に考えてみればいいよ。

[95: 匿名さん]

スレ主さんの様な人のためにトレーラーハウスがあります。
頑張ってくださいね。

[96: 他市不動産業者さん]

ちょっと言い過ぎてしまったかな?
しかし、ひたちなか市のホームページには、県内みな同様でしょうが次のような記述があります。昔も今も変わってはいません。素人でも分る言葉で表現されているので、スレ主がこれを見て、自分が買った土地に建てられない理由が解るのでは?スレ主側に問題が無いと想定した場合、不動産屋がこのどれかに抵触しているので、買った土地に建てられないのかもしれません。うちの近所にも、これを無視して造成して売り出したらNG出され、困り果てて相談に来た素人の工務店社長がいたけど、ちゃんと許可されていないのに建築できるとして売買契約締結したのであれば、確実に違法行為ですので、それだけでも信じるに値しない危ない不動産屋です?重要事項説明書の内容を公開して頂けないでしょうか?それを見ればすぐに分ります。
しかし、自分で確認せず悪徳不動産屋の言葉を信じて、洗脳の呪縛から抜け出せないのは、よほど言葉巧みで商売上手な業者なんでしょうね。見習わなくちゃ。

以下ひたちなか市のホームページより

　昭和30年代に始まる高度経済成長と共に、著しい土地需要が生じたことにより、宅地開発に適しない土地までも宅地化され始め、無秩序に市街地が拡張され始めてしまいました。

　そこで、この無秩序な宅地開発を抑制し、都市施設である道路・水道及び排水などを効率良く配置・整備及び管理するために「都市計画法」が制定されました。

　さらに宅地開発に対しては、一定水準の整備を確保させることで「住みよく働きやすく豊か」な街づくりを行うことを目的としています。

　ここでいう開発行為とは、建築物の建築や特定工作物の建設を目的とした土地の「区画形質の変更（下の表参照）」を行うことを言います。

　開発行為を行う場合には、都市計画法に基づく開発行為の許可を得る必要があります。
　市街化区域内においては、1,000平方メートル以上の開発行為を行う場合。
　
　市街化調整区域においては、規模にかかわらず全ての開発行為について、ひたちなか市長の許可を受けなければ　宅地開発を行うことはできません。

　また、市街化調整区域においては、 開発行為を伴わない建築等の行為についても制限を受け、許可が必要となる　場合がありますのでご注意ください。
　
区画形質の変更とは・・・
　・区画の変更 　道路、水路などによって土地の区画割りをすること
　・形の変更 　1mを超える盛土、2mを超える切土をすること
　・質の変更 　宅地以外(農地、山林など)の土地を宅地として利用すること

[97: 匿名さん]

スレ主はひたちなか市のどこに土地を買ったのか?

売主の不動産屋は何ていう会社なんだ?

それを明らかにして、白黒つけようぜ!

[98: 匿名さん]

それでその後どうなったの？
まだ業者さんが市と交渉してるのかな。

[99: e戸建てファンさん]

原点に戻り
そもそもこの話
本当なの?

[100: 匿名さん]

本当じゃないとしても目的がわからないな。
ただ最初から事実と違うことが書かれていて、軌道修正できなくなって
つじつまが合わなくなって困って逃げた可能性はあるね。

[101: 匿名さん]

ひたちなか市で申請しましたが
問題なく許可されましたよ
知り合いもうちが買った土地の近くに建てていますが
何もトラブルは無かったと言っていましたよ

[102: 地元じゃない不動産業者]

別にスレ主の書いているようなトラブルは他に聞いて無いし
ある特定の不動産業者または土地の問題なのでは?
その後の話が聞きたいものですが消えてしまったようですね

[103: 匿名さん]

市街化調整区域は住宅の建設が基本できないって事だけど、非線引き区域ってどうなの？
調整区域と比べて許可が厳しいとかあるのかな。

[104: サラリーマンさん]

線引きしていない都市で、用途地域の指定のない区域（白地地域）で、地区計画もかかっていないなら、ウハウハだね。

[105: 匿名さん]

なんでウハウハなの？

[106: 匿名さん]

建築確認が不要で工事届だけでよいので、好きな工法・材料で家が建てられる。

まあ、そんな場所は茨木台ニュータウンみたいな立地だったりするわけですが...

[107: 匿名さん]

なるほど、勉強になりました。

[108: 結局アホで無能なスレ主だちったのか？さん]

結局どうなったの？
騙されたのかな？
手付金２倍になって戻ってきたろうから大儲けだよね
結末が知りたい

[109: 一体開発は 駄目よ。]

こんなスレがあったんだ？
これって津田の２１区画分譲のことかな？
だったら結末は　県開発審査会もＮＯを出した。
契約書の特約事項は　２９条許可申請が通る事が契約条件。
手付け返金で幕切れ。
施主も住宅メーカーも泣き寝入りで終息でしたよ。

[110: 土地勘無しさん]

悪徳不動産屋に騙されたってこと??

[111: ご近所さん]

どこの不動産屋?