新浦安の中古ってどうですか？＜３棟目＞

[新浦安]

最後とされる新築マンションの販売・建設がとうとう始まりました。
新築物件の設定価格に影響し、上振れした感のある中古物件の価格はどう推移して行くでしょう？
中古物件で、施工状態に問題を抱えているマンションはないでしょうか？

また、駅近くの大規模マンションらは築３０年を迎え、共用排水管修繕の必要が問われているようです。
費用、工法、工事期間の検討など困難な対応が予想されます。無事に修繕をすます事はできるでしょうか？
一方、様々な共用施設を持った築浅中古マンションの維持管理は問題なく出来ているのでしょうか？
駅遠くのマンションは駅近くのマンションの様に世代交代がうまく進むのでしょうか？

マンションは管理を買えと言います。
管理状態、体制など客観的で有益な情報も交換できれば幸いです。

お願い１
東西線 浦安駅周辺の話題はこちらのスレッドでお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7766/

お願い２
この掲示板には「架空の話を元に脈略のない非難」が書き込まれるケースがありますが、レスしても
支離滅裂な話が続くだけで他の方が迷惑します。（過去スレ参照）
その投稿があった時はスルーしてください。

参考
新浦安の中古ってどうですか＜その２＞http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7762/all
新浦安の中古ってどうですかhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7861/all

[652: 匿名さん]

>>651
＞月１万程度の負担増なら余裕で地震保険で補填できるはず。
そこまで高くないと思うけど？

[653: 匿名さん]

↑
え？
話が噛み合ってないですよ。

[654: 匿名さん]

月１万で７年間なら８４万？確かに地震保険でお釣りくるね。 でも修繕上がらなかったら丸。々だっただろうけどね

[655: 匿名]

>>652
そこまで高くないって何が？

[656: 匿名さん]

>>653>>655
地震保険の掛け金の話かとかんちがいしてました。
ごめんなさい。

>>654
＞月１万で７年間なら８４万？確かに地震保険でお釣りくるね。
うちはマンションそのものの損害が３%未満でマンション地震保険は下りませんでした。
家財地震保険は一部損壊扱いで契約額の５%の５０万どまり。
そちらはマンションそのものが３%以上以上の損害して両方出たということでしょうか。
いずれにしてもお互い大変でしたね。

[657: 匿名さん]

マンションが一部損、家財が半壊認定でした。マンションの認定は保険会社だったり申請内容とかで差があるよね。

[658: 匿名]

うちも交渉の末、建物の一部損認めてもらいました。　

[659: 匿名さん]

>>645
> 住めば都と言うのに意義ありませんが、生活に支障出てないと言えるのだろうか？

ここは中古板でしょ？
中古で買う人には修繕費増加分くらいの値引きはあるだろうから、生活に支障出ないと言えると思う。

[660: 匿名さん]

↑ 確かに。これから買う人や賃貸の人には関係ない話だね。
新浦安は液状化した割には中古も賃貸もまだまだ高い。グランデとか高過ぎて論外。グランデの中古買うくらいなら都内の方がマシ。

[661: 匿名さん]

浦安なんて恥ずかしくて住めない。

ばかで～すっていってるようなものじゃない？

[662: 匿名さん]

レス待ち構ってちゃん、どうぞご自由にねｗ

[663: 匿名さん]

>>646
>ほとんどの人は自分の地震保険で補填できた額っちゃ額ですね 
実のところどうなんでしょうね？

ほとんどの人が自分の地震保険で補填できた額なら、13億円と言われた液状化対策込み修繕なんかチョロいもんでしょう。

でも出来なかった。
何でそれっぽっちの金が用意できなかったのでしょう。
実際は地震保険に入る余裕のない人ばかりで、地震保険で補填できた人は極稀。
地震保険で入ってたふりしている人が工作投稿していだけなのでは？

どのみち「ほとんどの人は自分の地震保険で補填できた額っちゃ額」のソースは僕ちゃんはそう思う程度なんでしょ

[664: 匿名さん]

>>659
>中古で買う人には修繕費増加分くらいの値引きはあるだろうから、生活に支障出ないと言えると思う。
確かに、そうも取れますね。

でも、高々13億円という一戸あたり200万円ぽっちの液状化対策工事に踏み切れなかった結果が気になります。

今、修繕積立の積み増し金は全戸から完全徴収出来ていますか？今後は大丈夫ですか？
給食費の不払いのごとく、難癖つけて踏み倒してる不良住民が居たりしませんか？

月々の支払いは7年続くわけですよね。
NHKみたいに払わない人が多い状態の状況のマンションなら、かなり怖いです。
生活に支障出ないと何故簡単に言えたのでしょう？
配慮が何もできてないからじゃありませんか?
かなり気になります。

[665: 周辺住民さん]

こんばんは。
皆さんの大好きな話題の高洲某マンション住民です。

とりあえず、修繕費の増分は一戸２００万円も全然無いです。
どなたかの書かれてる通りの額。１００万もしないです。

さらにこれまたどなたかが書かれてる通り、自分の地震保険で一括払いできました。３ケタ下りましたので。
地震保険に入る余裕無いとかありますが、地震保険なんて年払いで１２０００円前後程度ですよ。
これが払えないなんて人はいないでしょう。　自身の判断で入らなかった人はいると思いますが。


好き勝手に書いてもらって全然構いません。　実生活で言われるわけじゃないので。　
リアルで悪口言われたらさすがに凹みますが（笑）

とりあえず捏造だけは止めてくださいね。
あとはご自由にどうぞ。

[666: 匿名さん]

664、665
どっちも正しい。
総額と住民負担分の話。

地震保険は埋め立て地に家買ってるんだから普通入るでしょう。入ってたらこの前の震災で使わなかったらいつ使うんだって話だから、プラウドの住民負担分くらいは下りてるってのもおかしい話じゃない。

[667: 購入検討中さん]

市外の人から見れば、震災で新浦安の中古で４５００万以上なんてのは完全に検討外。４５００万以下で見ても築１０年以上なんてのも出てきて信じがたい。　そうすると高洲の物件はまだ築浅なのが魅力的に見えてしまう。　もう１回震災が来たらまた被害がなんて言うけど、その時には新浦安全体の価値が完全に地に落ちる。　そのことを考えると市外の人から見れば新浦安中古で４５００万以上は高すぎ。

[668: 入居予定さん]

新築時に4000万円台も物件は現実にあった。
地価の底と言われた2000年初頭。
それから再上昇したが、リーマンショック、そしてさらに大きい東日本大震災で下落した。
どこまで下がり地価の底を打つかは、これまでとは違うので予測不能。

[670: 匿名]

>>668
>新築時に4000万円台も物件は現実にあった。
それ2000年初頭の話？
2005年位はもっと安い3000万円台も現実にあったと思うが？

>>666
何がどう正しいと、どういった背景で思ったんでしょ？

[671: 668]

>>670

新規大規模物件が、3件あった頃だ。
80平方メートルで3800万円台もあった。
流石に駅前のタワーは、低層階でも狭くて高かったが。
海際に近づくまだ未開の土地だった時代。
間もなく対イラクの戦争が始まる頃。

[672: 匿名さん]

80平米で3,000万切ってた新築物件もあったじゃん。

[673: 671]

>>80平米で3,000万切ってた新築物件もあったじゃん。

それって大規模の3物件だったっけ？
中規模のも販売されていたが射程外だった為、いくらだったかは未確認情報なので覚えていないが…フォローをお願い。

[675: 匿名さん]

逆に中規模物件なんてあったっけ？

[676: to 675]

クレ○ト・フ○ルム新浦安は？

[687: 匿名さん]

エアレジデンスの外壁に写真の様な模様が確認できます。
上の方に行けばいくほど、この模様は少なくなるようです。
これはどういった状態と言えるのでしょう？

なお、誤投稿してしまったプラウド新浦安スレの方の書き込みは削除依頼申請済みです。

[688: 匿名さん]

典型的な構造的クラックです。

コンクリートが受け持つはずの圧縮部分に引張り強度が加わり、
クラック発生。（６０年代の公団住宅によく見られます。）

この後は水分が侵入し、鉄筋が錆びる。
そうすると引っ張りを受け持つはずの鉄筋の強度が持てなくなる。（下手すりゃ崩壊）

工業高校レベルの話です。

こんな事は最近は起こるはずないのですがね。

で対処は鉄筋に錆が発生する前に、対処して錆を防ぐ。
さすがにこれくらいは瑕疵として対処ではないですか。

[689: 匿名さん]

＞さすがにこれくらいは瑕疵として対処ではないですか。
震度0なら瑕疵になるかもしれません。
でも、311を経ての話なら天災扱いで瑕疵にはなりません。
プラウド新浦安もそうであったようにこれもまた、瑕疵免責事扱いになると考えます。

[690: 匿名さん]

>>プラウド新浦安もそうであったようにこれもまた、瑕疵免責事扱いになると考えます。

建物本体はエアレジのような構造躯体にひび割れは無かったよ。
問題は地盤改良をしていない付帯建物。これには瑕疵が効かなかった。
しかし、旧公団の超高層賃貸二棟も低層階で柱の防水塗装の剥がれがあった。
ひび割れは目立ったほど無かったが。
エアレジの梁の鉄筋は水平方向に交錯している部分が耐震性を上げるために当時のパンフレットに載っていた。

[691: 匿名さん]

資産価値など気にするのでは無く構造的な話を進めたい。

長周期地震と超高層建築物との関係はどうか？
エアレジの場合、間組施工で梁の鉄筋の配置が外側の鉄筋では無い内側の鉄筋の数本が中心部でクロスする様な配筋になっていたみたいだ。

これは、剪断破壊に強くするためと当時のパンフレットにあった。
画像を見ると梁で柱付近のひび割れが目立ちスパンの真ん中のひび割れが殆ど無い。
素人的観測だけど、梁の強度が強すぎ地震時の水平方向の変形で柱付近に過大な力がかかりすぎたのでは無いのか？　と。
同じ超高層で明海の3棟はこうした損傷が無かった様な。

ただ、ひび割れは新町で殆どのラーメン構造の建物でもある様だし、0.1mm程度のひび割れでもエアレジの画像を見るとエポキシをオーバーに充填したため、あのような画像になってしまったのではないか？　と

311時の長周期地震動には、遠く離れた大阪の花咲庁舎も構造躯体は問題が無かったもの、大きな変形力で内装が損傷していたこともあるし。

必要以上の心配をするとキリがないかも知れません。

[692: 691]

>>691 だが、大阪府花咲庁舎は大阪府咲洲庁舎の誤りです。申し訳ない。

以下に損傷状況のPDFが記述されている。

http://www.pref.osaka.jp/hodo/attach/hodo-06971_4.pdf#search='%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%BA%9C%E5%92%B2%E6%B4%B2%E5%BA%81%E8%88%8E%E3%81%AE%E6%90%8D%E5%82%B7'

大阪府が震度3だったとは言え連動型超巨大地震時の長周期地震動の大きさが兵庫県南部地震よりも超巨大すぎたと思わせられます。

[693: 匿名さん]

なんで、ほんの隣の江戸川区はなんともなくて、
浦安は液状化しちゃったの？
県と都って、ぜんぜん違うものなの

[694: 匿名さん]

江戸川区は液状化したのは一部だけだったのにな。　豊洲も被害は一部だけ。

[695: 購入検討中さん]

明海のグランファーストの物件を検討中です。
部屋を見せてもらいましたが、展望も良く、両面バルコニーで夏等は窓を開けると風が抜けて良いそうですがどうなのでしょう。
イトーヨーカドーやOKストアーに近く立地も良いのです。
値引き交渉中なのですが、いくらぐまいまで下げてもらえるのでしょうか？
アドバイス等頂ければ幸いです。

[697: 購入検討中さん]

ご回答ありがとうございます。
海展望で50万円／平米だと高いでしょうか？
もう少しまてば、47万円／平米ぐらいになるでしょうか？

[698: 匿名さん]

もう少し待ってたら売れちゃうよ

[699: 匿名さん]

某マンションは液状化で共用施設（確か電気系）が不動沈下してました。説明受けてます？
車寄せは放置駐車をよく以前よく見かけました。
メインエントランス前に並ぶ自転車やバイクも気になりました。
私は縁がなかったようです。
それも含めて50万平米の価値があると思えば買いでしょう。

[700: 匿名さん]

浦安は埋めたて過ぎです。遠浅の海の向こうまで埋め立てています。現に人工海浜が作れないし、船も入れますよね。

[701: 匿名さん]

グランファーストですが、新浦安のマンションの中では車の音も静かで住むには良いところです。
シンボルロード沿いのマンションは窓を開けるとバスの音がうるさくてうんざりします。
ここも地震の際は多少被害はありましたが、大規模改修でキレイになりました。
また来客用駐車場も無料で借りれるのも魅力です。
エントランスや各棟に駐車車両や自転車がめだちますが、逆に言うとエントランスに駐車できる
スペースのあるマンションはなかなかありませんし。
自転車は放置ではなく、来客の自転車なので、それだけ人を集めるマンションだと思います。

Ａ・Ｂ棟の両面バルコニーの物件はなかなか出ないので、買うかどうかは分かりませんが
私はお勧めです。