新浦安の中古ってどうですか？＜３棟目＞

[新浦安]

最後とされる新築マンションの販売・建設がとうとう始まりました。
新築物件の設定価格に影響し、上振れした感のある中古物件の価格はどう推移して行くでしょう？
中古物件で、施工状態に問題を抱えているマンションはないでしょうか？

また、駅近くの大規模マンションらは築３０年を迎え、共用排水管修繕の必要が問われているようです。
費用、工法、工事期間の検討など困難な対応が予想されます。無事に修繕をすます事はできるでしょうか？
一方、様々な共用施設を持った築浅中古マンションの維持管理は問題なく出来ているのでしょうか？
駅遠くのマンションは駅近くのマンションの様に世代交代がうまく進むのでしょうか？

マンションは管理を買えと言います。
管理状態、体制など客観的で有益な情報も交換できれば幸いです。

お願い１
東西線 浦安駅周辺の話題はこちらのスレッドでお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7766/

お願い２
この掲示板には「架空の話を元に脈略のない非難」が書き込まれるケースがありますが、レスしても
支離滅裂な話が続くだけで他の方が迷惑します。（過去スレ参照）
その投稿があった時はスルーしてください。

参考
新浦安の中古ってどうですか＜その２＞http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7762/all
新浦安の中古ってどうですかhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7861/all

[623: 土地勘無しさん]

>市民なのに、今だにシンボルロードのボコボコに慣れて無いの？（笑）
うわ、未だデコボコなんですか？シンボルと言われる道路が？
もう2年ですよ？
>まだ不便に感じてるなんて大変ですね。
>そういう不満を感じてる人はとっくに引っ越して、今も残ってる人はもはや何とも思ってないよ。
それは痩せ我慢でしょう？
そうでないなら、それ諦めの境地ですよ。事実ならかなり深刻。

[624: 匿名さん]

シンボルロードってボコボコだったっけ？
全く気にならないから直ったのか直ってないのかすら分からん。

[625: 匿名さん]

>>622
>東側は煉瓦のタイルではなく、一般的なタイルで固定されているからあまり補修していない。
いつの話してますか？その口ぶりからして、最近見に行った事ないのでは？
シンボルロード東側道はケーズや海風の街前はだいぶ補修して段差マシになってます。
でも、入船4丁目に面するシンボルロードはまだまだひどい凸凹が残ってます。
西側道はガス管の耐震仕様品入れ替えが着々と進んでいます。
でも、継ぎ接ぎや段差だらけは事実です。
肝心の道路や下水管の液状化対策はこれからですから、ビシッと綺麗に治す段階ではないのでしょう。

[630: 匿名さん]

エアレジの1億3000万の中古が出ているそうだけど果たして売れるのでしょうか？
ビューの方向が南西側の様だけど。
日の出が出る南東側はどうだろうか？

[632: 匿名さん]

>>625

>>肝心の道路や下水管の液状化対策はこれからですから、ビシッと綺麗に治す段階ではないのでしょう。

そういえば、市内千鳥は液状化が酷い地域だったが、鋼矢板を地下深く打ち込む山止め工事の本格復旧工事みたいなのが始まっていた。
運動公園の近くの下水管は地平剥き出しみたいなところがあるけど、千鳥からインフラ復旧の土音が始まるような気もするけどかつて弁天4丁目にあった下水処理場は、現在どこに移動したんでしたっけ？

[633: 匿名さん]

↑意味わかんない

[634: 632]

>>633

現在の弁天４丁目の弁天触れ合いの森公園は、かつて下水処理場だったらしい情報を聞いている。
空中写真の画像は以下で左上に見られる。

http://archive.gsi.go.jp/airphoto/ViewPhotoServlet?workname=CKT794&...

調べてみたけど、現在は以下の処理場でやっているようです。

http://www.pref.chiba.lg.jp/gs-edogawa/jigyou/index.html
つまり下水道路のポンプで市川市南行徳の江戸川第二終末処理場で処理している事を改めて知った。

[637: 匿名さん]

>>615
その平均ってYahoo!不動産に出てる価格の平均出して意味あるのかな？
売出価格は売主が決めるから、実際の成約価格で比較しないと意味ないんじゃないの。

[638: 匿名さん]

>>615
高洲はやっぱりやすい傾向にあるよね。
特に被災インパクトの大きかったところは売り出し価格も低いなあ。
実際はもっと安く取引されるんでしょうね。

[640: 匿名さん]

>>611

>>はっきり言って余震の度に液状化が進行している今の新浦安辺りの物件を購入しようとしている人は、

311後、現在で2年近く経過し中規模の地震が何回かあったけど、どこに液状化が進行したの？

[641: 匿名さん]

>>638
レインズ見たらインパクト大の某マンション、直近取引実績は37~40万円平米でしたよ。
住めば都です。検討してみては？

[643: 匿名さん]

>>642
＞何故か日の出から高洲に買い換える人もいるみたいね。　なんでかなー？
何でだろうね。
高洲だけは平成27年完了の液状化対策工事対象外と発表されていたのに。
知らなかったのかな。
http://www.city.urayasu.chiba.jp/secure/29889/zumen-2.pdf

[644: 匿名さん]

>>641

俺もそう思う。
敷地内液状化なんてうちのマンションでも起こってるし、今は生活に支障ないだろうし。
新浦安は部屋が広いのが魅力だから、「新浦安」という場所に抵抗無いなら良いと思う。他のは震災を考えると強気過ぎると正直思う。

[645: 匿名さん]

>>644
＞敷地内液状化なんてうちのマンションでも起こってるし、今は生活に支障ないだろうし。
そこのマンション、震災の修繕費用確保のため一時金（月額約1万円／120平米）が2019年4月までかかるようになったって知ってました？
住めば都と言うのに意義ありませんが、生活に支障出てないと言えるのだろうか？

[646: 匿名さん]

>>645
そんなの誰でも知ってる話なのでもちろんですよ。
たしかに支障出てると言えますね～　うちのマンションもそこまでじゃないけど修繕費上がってるし　泣
ほとんどの人は自分の地震保険で補填できた額っちゃ額ですね

[647: 匿名さん]

>>646
＞ほとんどの人は自分の地震保険で補填できた額っちゃ額ですね
それは何よりでした。

地震保険ってマンションそのものが相当壊れないと支払われないですよね？
地震保険につける家財保険で補てん出来たと言うことでしょうか。
良かったら教えてください。

[648: 匿名さん]

Yahoo不動産で売りに出ていたマンションの平均平米単価の実績を再度集めてみました。
こんな感じです。

＞前回　2012-09-04
＞高洲　プラウド43万円（13件）、レジアス45万円（7件）
＞明海　グランデ51万円（7件）
＞日の出　パークシティ47万円（4件）、セレナ48万円（6件）、シーガーデン49万円（11件）

今回　本日
高洲　プラウドファーストとサード↑47万円（↓10件）、レジアス→45万円（↑10件）
明海　グランデ↑53万円（↓4件）
日の出　パークシティ↑51万円（→4件）、セレナ↑49万円（↓4件）、シーガーデン↓48万円（↓10件）

高洲のプラウドは43万円から47万円に上昇しました。
安い物件がはけたのでしょうか？それとも震災の修繕が終わり強気に動いたのでしょうか？
他は多少の↑↓はありますが、大きな変化はないようです。
4月は異動の時期です。
下がるのか上がるのかどうなりますかね？

[649: 匿名さん]

YAHOO不動産よりも地元の不動産屋の方が詳しいですよ。

市内の住み替え組も居るので。
でも、もう新築大規模物件は震災前に終わりましたが。

[650: 匿名さん]

>>643

URLを見ると市内千鳥も下水道管の液状化対策はしないようだ。
学校給食センターや倉庫群、浦安クリーンセンター、産経新聞あったっけ？　の排水が想像されるけど、やらないと言う事は市は調査した結果なのだろうか？

市川市の江戸川第二終末処理場までの管路がどういう風に接続されているか気になります。

[651: 匿名さん]

>>647
もちろん家財です。
月１万程度の負担増なら余裕で地震保険で補填できるはず。
もちろん加入してればですが…

[652: 匿名さん]

>>651
＞月１万程度の負担増なら余裕で地震保険で補填できるはず。
そこまで高くないと思うけど？

[653: 匿名さん]

↑
え？
話が噛み合ってないですよ。

[654: 匿名さん]

月１万で７年間なら８４万？確かに地震保険でお釣りくるね。 でも修繕上がらなかったら丸。々だっただろうけどね

[655: 匿名]

>>652
そこまで高くないって何が？

[656: 匿名さん]

>>653>>655
地震保険の掛け金の話かとかんちがいしてました。
ごめんなさい。

>>654
＞月１万で７年間なら８４万？確かに地震保険でお釣りくるね。
うちはマンションそのものの損害が３%未満でマンション地震保険は下りませんでした。
家財地震保険は一部損壊扱いで契約額の５%の５０万どまり。
そちらはマンションそのものが３%以上以上の損害して両方出たということでしょうか。
いずれにしてもお互い大変でしたね。

[657: 匿名さん]

マンションが一部損、家財が半壊認定でした。マンションの認定は保険会社だったり申請内容とかで差があるよね。

[658: 匿名]

うちも交渉の末、建物の一部損認めてもらいました。　

[659: 匿名さん]

>>645
> 住めば都と言うのに意義ありませんが、生活に支障出てないと言えるのだろうか？

ここは中古板でしょ？
中古で買う人には修繕費増加分くらいの値引きはあるだろうから、生活に支障出ないと言えると思う。

[660: 匿名さん]

↑ 確かに。これから買う人や賃貸の人には関係ない話だね。
新浦安は液状化した割には中古も賃貸もまだまだ高い。グランデとか高過ぎて論外。グランデの中古買うくらいなら都内の方がマシ。

[661: 匿名さん]

浦安なんて恥ずかしくて住めない。

ばかで～すっていってるようなものじゃない？

[662: 匿名さん]

レス待ち構ってちゃん、どうぞご自由にねｗ

[663: 匿名さん]

>>646
>ほとんどの人は自分の地震保険で補填できた額っちゃ額ですね 
実のところどうなんでしょうね？

ほとんどの人が自分の地震保険で補填できた額なら、13億円と言われた液状化対策込み修繕なんかチョロいもんでしょう。

でも出来なかった。
何でそれっぽっちの金が用意できなかったのでしょう。
実際は地震保険に入る余裕のない人ばかりで、地震保険で補填できた人は極稀。
地震保険で入ってたふりしている人が工作投稿していだけなのでは？

どのみち「ほとんどの人は自分の地震保険で補填できた額っちゃ額」のソースは僕ちゃんはそう思う程度なんでしょ

[664: 匿名さん]

>>659
>中古で買う人には修繕費増加分くらいの値引きはあるだろうから、生活に支障出ないと言えると思う。
確かに、そうも取れますね。

でも、高々13億円という一戸あたり200万円ぽっちの液状化対策工事に踏み切れなかった結果が気になります。

今、修繕積立の積み増し金は全戸から完全徴収出来ていますか？今後は大丈夫ですか？
給食費の不払いのごとく、難癖つけて踏み倒してる不良住民が居たりしませんか？

月々の支払いは7年続くわけですよね。
NHKみたいに払わない人が多い状態の状況のマンションなら、かなり怖いです。
生活に支障出ないと何故簡単に言えたのでしょう？
配慮が何もできてないからじゃありませんか?
かなり気になります。

[665: 周辺住民さん]

こんばんは。
皆さんの大好きな話題の高洲某マンション住民です。

とりあえず、修繕費の増分は一戸２００万円も全然無いです。
どなたかの書かれてる通りの額。１００万もしないです。

さらにこれまたどなたかが書かれてる通り、自分の地震保険で一括払いできました。３ケタ下りましたので。
地震保険に入る余裕無いとかありますが、地震保険なんて年払いで１２０００円前後程度ですよ。
これが払えないなんて人はいないでしょう。　自身の判断で入らなかった人はいると思いますが。


好き勝手に書いてもらって全然構いません。　実生活で言われるわけじゃないので。　
リアルで悪口言われたらさすがに凹みますが（笑）

とりあえず捏造だけは止めてくださいね。
あとはご自由にどうぞ。

[666: 匿名さん]

664、665
どっちも正しい。
総額と住民負担分の話。

地震保険は埋め立て地に家買ってるんだから普通入るでしょう。入ってたらこの前の震災で使わなかったらいつ使うんだって話だから、プラウドの住民負担分くらいは下りてるってのもおかしい話じゃない。

[667: 購入検討中さん]

市外の人から見れば、震災で新浦安の中古で４５００万以上なんてのは完全に検討外。４５００万以下で見ても築１０年以上なんてのも出てきて信じがたい。　そうすると高洲の物件はまだ築浅なのが魅力的に見えてしまう。　もう１回震災が来たらまた被害がなんて言うけど、その時には新浦安全体の価値が完全に地に落ちる。　そのことを考えると市外の人から見れば新浦安中古で４５００万以上は高すぎ。

[668: 入居予定さん]

新築時に4000万円台も物件は現実にあった。
地価の底と言われた2000年初頭。
それから再上昇したが、リーマンショック、そしてさらに大きい東日本大震災で下落した。
どこまで下がり地価の底を打つかは、これまでとは違うので予測不能。

[670: 匿名]

>>668
>新築時に4000万円台も物件は現実にあった。
それ2000年初頭の話？
2005年位はもっと安い3000万円台も現実にあったと思うが？

>>666
何がどう正しいと、どういった背景で思ったんでしょ？

[671: 668]

>>670

新規大規模物件が、3件あった頃だ。
80平方メートルで3800万円台もあった。
流石に駅前のタワーは、低層階でも狭くて高かったが。
海際に近づくまだ未開の土地だった時代。
間もなく対イラクの戦争が始まる頃。

[672: 匿名さん]

80平米で3,000万切ってた新築物件もあったじゃん。

[673: 671]

>>80平米で3,000万切ってた新築物件もあったじゃん。

それって大規模の3物件だったっけ？
中規模のも販売されていたが射程外だった為、いくらだったかは未確認情報なので覚えていないが…フォローをお願い。

[675: 匿名さん]

逆に中規模物件なんてあったっけ？

[676: to 675]

クレ○ト・フ○ルム新浦安は？

[687: 匿名さん]

エアレジデンスの外壁に写真の様な模様が確認できます。
上の方に行けばいくほど、この模様は少なくなるようです。
これはどういった状態と言えるのでしょう？

なお、誤投稿してしまったプラウド新浦安スレの方の書き込みは削除依頼申請済みです。

[688: 匿名さん]

典型的な構造的クラックです。

コンクリートが受け持つはずの圧縮部分に引張り強度が加わり、
クラック発生。（６０年代の公団住宅によく見られます。）

この後は水分が侵入し、鉄筋が錆びる。
そうすると引っ張りを受け持つはずの鉄筋の強度が持てなくなる。（下手すりゃ崩壊）

工業高校レベルの話です。

こんな事は最近は起こるはずないのですがね。

で対処は鉄筋に錆が発生する前に、対処して錆を防ぐ。
さすがにこれくらいは瑕疵として対処ではないですか。

[689: 匿名さん]

＞さすがにこれくらいは瑕疵として対処ではないですか。
震度0なら瑕疵になるかもしれません。
でも、311を経ての話なら天災扱いで瑕疵にはなりません。
プラウド新浦安もそうであったようにこれもまた、瑕疵免責事扱いになると考えます。

[690: 匿名さん]

>>プラウド新浦安もそうであったようにこれもまた、瑕疵免責事扱いになると考えます。

建物本体はエアレジのような構造躯体にひび割れは無かったよ。
問題は地盤改良をしていない付帯建物。これには瑕疵が効かなかった。
しかし、旧公団の超高層賃貸二棟も低層階で柱の防水塗装の剥がれがあった。
ひび割れは目立ったほど無かったが。
エアレジの梁の鉄筋は水平方向に交錯している部分が耐震性を上げるために当時のパンフレットに載っていた。

[691: 匿名さん]

資産価値など気にするのでは無く構造的な話を進めたい。

長周期地震と超高層建築物との関係はどうか？
エアレジの場合、間組施工で梁の鉄筋の配置が外側の鉄筋では無い内側の鉄筋の数本が中心部でクロスする様な配筋になっていたみたいだ。

これは、剪断破壊に強くするためと当時のパンフレットにあった。
画像を見ると梁で柱付近のひび割れが目立ちスパンの真ん中のひび割れが殆ど無い。
素人的観測だけど、梁の強度が強すぎ地震時の水平方向の変形で柱付近に過大な力がかかりすぎたのでは無いのか？　と。
同じ超高層で明海の3棟はこうした損傷が無かった様な。

ただ、ひび割れは新町で殆どのラーメン構造の建物でもある様だし、0.1mm程度のひび割れでもエアレジの画像を見るとエポキシをオーバーに充填したため、あのような画像になってしまったのではないか？　と

311時の長周期地震動には、遠く離れた大阪の花咲庁舎も構造躯体は問題が無かったもの、大きな変形力で内装が損傷していたこともあるし。

必要以上の心配をするとキリがないかも知れません。

[692: 691]

>>691 だが、大阪府花咲庁舎は大阪府咲洲庁舎の誤りです。申し訳ない。

以下に損傷状況のPDFが記述されている。

http://www.pref.osaka.jp/hodo/attach/hodo-06971_4.pdf#search='%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%BA%9C%E5%92%B2%E6%B4%B2%E5%BA%81%E8%88%8E%E3%81%AE%E6%90%8D%E5%82%B7'

大阪府が震度3だったとは言え連動型超巨大地震時の長周期地震動の大きさが兵庫県南部地震よりも超巨大すぎたと思わせられます。

[693: 匿名さん]

なんで、ほんの隣の江戸川区はなんともなくて、
浦安は液状化しちゃったの？
県と都って、ぜんぜん違うものなの

[694: 匿名さん]

江戸川区は液状化したのは一部だけだったのにな。　豊洲も被害は一部だけ。

[695: 購入検討中さん]

明海のグランファーストの物件を検討中です。
部屋を見せてもらいましたが、展望も良く、両面バルコニーで夏等は窓を開けると風が抜けて良いそうですがどうなのでしょう。
イトーヨーカドーやOKストアーに近く立地も良いのです。
値引き交渉中なのですが、いくらぐまいまで下げてもらえるのでしょうか？
アドバイス等頂ければ幸いです。

[697: 購入検討中さん]

ご回答ありがとうございます。
海展望で50万円／平米だと高いでしょうか？
もう少しまてば、47万円／平米ぐらいになるでしょうか？

[698: 匿名さん]

もう少し待ってたら売れちゃうよ

[699: 匿名さん]

某マンションは液状化で共用施設（確か電気系）が不動沈下してました。説明受けてます？
車寄せは放置駐車をよく以前よく見かけました。
メインエントランス前に並ぶ自転車やバイクも気になりました。
私は縁がなかったようです。
それも含めて50万平米の価値があると思えば買いでしょう。

[700: 匿名さん]

浦安は埋めたて過ぎです。遠浅の海の向こうまで埋め立てています。現に人工海浜が作れないし、船も入れますよね。

[701: 匿名さん]

グランファーストですが、新浦安のマンションの中では車の音も静かで住むには良いところです。
シンボルロード沿いのマンションは窓を開けるとバスの音がうるさくてうんざりします。
ここも地震の際は多少被害はありましたが、大規模改修でキレイになりました。
また来客用駐車場も無料で借りれるのも魅力です。
エントランスや各棟に駐車車両や自転車がめだちますが、逆に言うとエントランスに駐車できる
スペースのあるマンションはなかなかありませんし。
自転車は放置ではなく、来客の自転車なので、それだけ人を集めるマンションだと思います。

Ａ・Ｂ棟の両面バルコニーの物件はなかなか出ないので、買うかどうかは分かりませんが
私はお勧めです。

[704: 匿名さん]

ロイヤルハウジングってどうですか？
やはり、三井のリハウスや明和地所の方が良いのでしょうか。
教えて頂けると助かります。

[705: 匿名さん]

↑
どれも一緒です。

最近、動いてきたね。

[706: 匿名さん]

アドバイスありがとうございます。
最近動いてきましたが、価格はまだ厳しい状態の様です。

[708: 匿名さん]

新浦安の物件が数が少なくなってきているようです。
不動産屋は、売る事より物件確保の方に力を入れているようです。
価格は今が底値でこれから徐々に上がって行くと思われます。

[709: ご近所さん]

>>価格は今が底値でこれから徐々に上がって行くと思われます。

嘘は止めようよ。日曜のチラシ掲載の物件数や長期放置物件？の価格の下がり方、更にはレインズの資料を見ればどんな状況か瞬時にわかるんだし。
浦安市の集団液状化対策が発表されてからは、戸建ては投売り状態だし。あの今川でも戸建てが2980万、舞浜でも4000万だよ。

[710: 匿名さん]

すみません。
マンション関係のみ調べていましたので、戸建は考えておりませんでした。
今が底値というのも、あくまで予想ですので、嘘はついていませんよ。
戸建に何しては、新築物件が割安で出るようですが、どうなのでしょう。

[711: 匿名さん]

>>710

戸建は不同沈下による建物の傾斜もあるとおもいます。
何分にも地盤改良、支持層までの基礎杭の対策が取られてなかった為か、と。

[712: 匿名さん]

＞浦安市の集団液状化対策が発表されてからは、戸建ては投売り状態だし。あの今川でも戸建てが2980万、舞浜でも4000万だよ。

ほんとにレインズ見ているの。
昨年から、中古戸建を探しているけれど、
条件のいい物件は舞浜、美浜、今川の5000～7000万の物件でも
すぐなくなっていて買えない。

今川で3000万以下の物件なんて、ペンシルハウスだし、
舞浜で4000万で売れ残っているなんてのは、古家で坪単価100万以上かつ駅から15分なんてものばかり。

舞浜、入船、美浜で駅から10分以内で築浅で坪120万位なら、瞬時になくなってるよ。

[713: 匿名さん]

「瞬時」になくなるかどうかわかるなんて、まるで地場の不動産屋さんみたいですね（笑）

[714: 匿名さん]

＞７１３
中古のことを全く分かっていない。
特定の中古住宅が欲しい時は
不動産屋に希望を伝えておく→不動産屋から連絡が入る→
物件を見に行く→検討する→申込を入れる

良い部件は、物件を見に行く前や、数日間検討している間に、なくなってしまうの。
この一年間に舞浜で3件、今川で1件、数日間迷っているうちに買われてしまった。

だから不動産屋でなくても実際に探しているものには、中古市場がわかる。
ネットに乗る物件は、こういった過程では、売れなかったもの。

[715: 匿名さん]

>>「この一年間に舞浜で3件、今川で1件、数日間迷っているうちに買われてしまった。」

そんな決断力の無さを自慢されると言葉を失ってしまいます。

[716: 匿名さん]

>>714
ちなみに今どちらにお住まいですか？やっぱり市内？

[717: 匿名さん]

＞そんな決断力の無さを自慢されると言葉を失ってしまいます。
と新浦安の不動産価格とどう関係があるの？
自慢なんかしていないし。
数日考えないで不動産を買うのは、衝動買い。

＞７１６
市内のマンションです。
311前は、舞浜、美浜、碧浜の戸建てが億以上で
手が出せなくて考えたことがなかったのですが、
出が出せる金額になったので、昨年からずっと探していました。
でも良い物件は中々買えないですよ。
良い物件の流通は早いです。

[718: 匿名さん]

法務省浦安総合センターあたりなんていいと思う。

[719: 検討中の奥さま]

>>でも良い物件は中々買えないですよ。 良い物件の流通は早いです。

新浦安駅前の不動産屋さんで同じセリフを耳にしましたが、もしかしてあのイケメンお兄さんですか？

[720: 匿名さん]

新浦安に住むならマンションの方が安全な気がするのですが
最近は戸建の方が人気があるのでしょうか。

[722: 匿名さん]

市内のあちこちで道路工事が始まり,バスの延着がすごいと聞きました.
高洲からバスを使って朝8時12分新浦安駅発の電車に乗るとしたら,何分くらい前のバスに乗ればいいでしょうか.