新浦安の中古ってどうですか？＜３棟目＞

[新浦安]

最後とされる新築マンションの販売・建設がとうとう始まりました。
新築物件の設定価格に影響し、上振れした感のある中古物件の価格はどう推移して行くでしょう？
中古物件で、施工状態に問題を抱えているマンションはないでしょうか？

また、駅近くの大規模マンションらは築３０年を迎え、共用排水管修繕の必要が問われているようです。
費用、工法、工事期間の検討など困難な対応が予想されます。無事に修繕をすます事はできるでしょうか？
一方、様々な共用施設を持った築浅中古マンションの維持管理は問題なく出来ているのでしょうか？
駅遠くのマンションは駅近くのマンションの様に世代交代がうまく進むのでしょうか？

マンションは管理を買えと言います。
管理状態、体制など客観的で有益な情報も交換できれば幸いです。

お願い１
東西線 浦安駅周辺の話題はこちらのスレッドでお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7766/

お願い２
この掲示板には「架空の話を元に脈略のない非難」が書き込まれるケースがありますが、レスしても
支離滅裂な話が続くだけで他の方が迷惑します。（過去スレ参照）
その投稿があった時はスルーしてください。

参考
新浦安の中古ってどうですか＜その２＞http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7762/all
新浦安の中古ってどうですかhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7861/all

[430: 市民]

>>426

>>液状化がひどかったのは、今川・高洲の戸建エリアと、道路（歩道）部分。

そちら本当に市民ですか？
シンボルロード、駅前のバス・ロータリー、そして最大の江液状化エリアであるTDRの園内を除く舞浜エリアが抜けている。総合体育館の敷地の液状化もかなり酷かった。
震災当日はJRが動かなかった為、終夜営業運転をしていた有楽町線で帰宅し新木場から徒歩で歩いていると液状化の変化が手に取る様にわかりましたが。
舞浜大橋を渡り終わるところで、液状化が激変します。
葛西臨海公園が全くと言っても良いほど液状化していなかったのは不思議でした。

[431: 匿名さん]

今現在は、液状化うんぬんの地域は買いたい人もそんなにいないんじゃないの？
ただ、不安感につけこんで、買い叩いて、後で転売しようという姑息な不動産屋はいるかもしれない。

ライフラインが復旧して、液状化も整備されて、建物も損傷がなければ、それなりに不動産価格は回復するのでは？

ただ、先月までの不動産価格に戻ることは難しい。
それと海辺…というだけで、今は恐怖心が先立つから。

しばらくは内陸のほうが重視されるでしょうね。

[432: 430]

>>431

>>それと海辺…というだけで、今は恐怖心が先立つから。

>>しばらくは内陸のほうが重視されるでしょうね。

そう書かれている事自体不動産業者である事を推測されてしまいますよ。

内陸？
だから、液状化しないて言うのは誤り。

実際に中越地震時に新潟県内で上越新幹線の高架橋の橋脚のそばで液状化現状が発生しています。

また中越沖地震時でも緩い傾斜地で地盤の地滑りが発生しています。

従って、日本の国土ではもはや安全な所はどこにも無いと認識するべきです。
特に不動産業者は、、、


いずれまた今回の太平洋プレートの巨大なエネルギーが解放されましたが、今度はフィリピンプレートの巨大なエネルギーが解放される時、つまり東海・南海連動の巨大地震、そして富士山の再噴火とか、そこまで考えていますかね？
もちろん駿河湾沿いにも原発がありますけどね。

[433: 431]

>>432

ただの不動産好きの素人ですけど…


素人目線では、買いたくない。
玄人目線では、今が買い…
株と同じですかねぇ。

現時点では、あの被害状況目の当たりにしてしまうと、内陸のほうが…と思うのが、自然な流れでしょう。
海辺の家、今は住みたいと思いますか？

実家が海辺ですけど、台風でさえイヤなのに、津波の不安が追加された感じです。

どこに住んでもリスクはあるのは承知しています。
今は、過剰な不安も仕方ないかな。

[434: ご近所さん]

>>430

＞そちら本当に市民ですか？
＞シンボルロード、駅前のバス・ロータリー、

だから、「道路」って書いてるでしょ？


＞そして最大の江液状化エリアであるTDRの園内を除く舞浜エリ＞アが抜けている。総合体育館の敷地の液状＞化もかなり酷かった。

えーっと、このスレ「新浦安」が対象ですよね。

[435: 匿名]

つっても新浦安の定義も曖昧だけどね。

普通に考えれば、最寄り駅が新浦安駅なら新浦安エリアといってよいように思うが、更に狭く定義したがる人もいるし。

液状化した途端に、新浦安と言わず浦安だと言い出す人もいるな。
自宅マンションが新浦安だと言うと、損した人って見られちゃうから嫌なんだろうね。

[436: 匿名さん]

＞大規模マンションは、敷地にあらかじめ徹底的にサンドコンパクションを施していることもあり、ほとんど被害はありませんでしたよ。


シンボルロード沿いの某人気マンション中層階、道路側北寄りの壁面一帯にⅩ字状の応力クラックが派手に入っている。これは躯体が傷んで構造強度も低下したサイン。ここまで傷んだ建物は今回の地震では初めて見た。

これから表面は補修して何食わぬ顔で中古市場にも出て来るのだろうが、次の地震ではこの部分を中心に損壊が広がる可能性が高い。そうでなくても雨水や潮風で内部の鉄筋鉄骨が発錆、膨張して周辺の強度は更に弱くなるだろう。

[437: いつか買いたいさん]

道も広いし空き地があるようだからいいよね。新浦の余裕のあるところだよね。
同様の状態が密集地で起きたら、もっと大変だもの。

[439: 街民]

液状化が新町・中町では酷い事から、どうみても猫実の震度計が記録した震度5強じゃないのではないか？
と思っています。
猫実の震度計は、埋め立てが比較的古く液状化も殆ど発生していない。
ただ、新町・中町は軟弱地盤故にそれより大きくなり震度6弱ではなかったのか？　と。
でなければ、耐震壁にX状のひび割れが本当にあったかどうか確認していないけど、説明が
付かないと思います。

[440: 匿名さん]

地下の堅い部分は震度5だったけど、
その上にのっかってたゆるゆる部分が自分で震えて増幅したとかそんな感じ？

[442: 周辺住民さん]

436さん

シンボルロード沿いの某人気マンション中層階、道路側北寄りの壁面一帯にⅩ字状の応力クラックが派手に入っているとは、どのマンションのことでしょうか？周辺を見渡した限りでは、大規模の建物そのものには影響がみられないと思っていたのですが、どの建物ですか？シンボルロード沿いといいますと三井の○○街区ですか？海風の街？

[443: 入居済み住民さん]

エルシティ、壁にクラックらしきものが入っているのを見かけました。

[444: 匿名さん]

>443
この掲示板の趣旨の一つである「中古マンションの購入時に注意すべき事柄」ということで書き込んだが、住んでいる人のことを考えると実名までは晒すべきじゃないだろう。

ところでこのマンションは地震に強いと言われたＳＲＣ造だが、その短所である自重の大きさが裏目に出て、揺れで生じる慣性力が増幅されてこうなったんじゃないかなと思う。

[445: 市民]

>>444
>>ところでこのマンションは地震に強いと言われたＳＲＣ造だが、その短所である自重の大きさが裏目に出て、
>>揺れで生じる慣性力が増幅されてこうなったんじゃないかなと思う。

設計荷重は、RC＞SRC で無かったでしたっけ？
RCの方が必然的に柱が太くなってくるとも。

[446: 匿名]

新町辺りの売り物件増えてきたよね？

実際の売価がどうなるか…

[447: 匿名さん]

はっきり言った方がいいよ。騙されて買う人が出る前に。
新町では断トツでプラウド新浦安の敷地（駐車場）の被害が酷かった。

[448: 匿名さん]

浦安の中古価格って23区の練馬・板橋辺りより高いね。
かたや23区で駅距離も近く震災の影響も殆ど無いんだけどね。

[449: 匿名さん]

＞　No.428　さんは浦安の特殊事情を知らないのでは？

業者ではなくても、だあれも反論しないのは、あまり知られたくない目的があるからです。いつだったか、100億円かけて市庁舎を新築しようという計画に対する市民の反対決起大会がありました。他にも急いでなすべき事があるではないかということです。これを軽視していると、どんなことになるかは、火を見るよりは明らかですね。いま、県知事にさからって選挙を後回しにしてまでも、なぜ市長が必死で復興工事に注力している理由かわかりますか？　事は選挙だけではすみませんよ。新浦安は、必ず防災都市に変貌すると思います。元禄関東震災の時だって、六義園に津波が押し寄せ、葛飾郡の地盤沈下は０.４ｍでした。いま、どうなってるでしょう？

[450: 匿名さん]

地盤調査のN値とは、63.5kgのハンマーを76cmの高さから落として金属シャフトを打撃し、地中に30cmめり込ませるのに要した打撃回数のことです。
これを地下の各層ごとに計測していくのですが、ここのような砂質であれば50回で「非常に密な地盤」、以下回数が少なくなるとだんだん「ゆるい」と判断され、5回以下だと「非常にゆるい地盤」となります。

日の出の場合、地下55メートル位までこのN値が1～4で、「非常にゆるい地盤」だそうです。こんなゆるい地盤は数ある埋立地を探してもなかなか無いとのこと。これだと舗石でも街灯でも建造物でも埋設物でも、手の込んだ施工やら特殊な製品が必要になってしまいます。

話は変わってライフラインを頑丈にするには海浜幕張のような共同溝がいいんですが、これも道路や敷地を深く掘り返してまわりの地盤を固めた上でコンクリート製トンネルを作るので、出来上がってしまった街ではなかなか工事が難しい。なにより1キロ当り5～6億円と莫大な費用がかかるので市が単独でできる事業じゃないです。

このように防災都市建設といっても現実には難しいと思いますよ。今回ズタズタになった下水道でさえ深い所にあるので修理ができず、市は応急のものを浅く埋めて恒久化しようとしているのですから。

[451: 匿名さん]

新浦安の中古はインフラが復旧するまでは、外部からの流入は難しいと思う。
せめて水道や下水が使えるようになるのが最低条件、
道路などの整備されるまで待った方が良いと思う。
しかもプレミア価格なので地盤の良い杉並、練馬、板橋が十分狙える。

[452: 匿名さん]

＞４５０　さん、そうですね。

　共同溝がベストでしょうが、おっしゃるとおり、これは特殊と考えたほうがいいですね。基幹管路については、厚生省が進めている上下水道の耐震化計画の策定状況（基幹管路、基幹施設）が公表されています。これは既存の設備を耐震管にリプレースする計画のことですが、例えば、千葉県では、５０事業所の中で、具体的整備計画がある事業所が４（１０％）で全国平均１１％と同程度になっております。

　問題点は、現在の浦安市ではこのインフラ整備計画がどうなっているのか？ということです。市は、新町の埋立地（沿岸部）では耐振管を使用してあるのでインフラ被害がなかった（どの程度？）と発表しています。

　ということは、これまでのわれわれは、「砂上の楼閣・ハリボテ都市・浦安」に騙されていたのではなかというような気がしています。「住みよさ日本一」「浦安の日本一を探そう」というのは不動産屋のお金儲けのためのキャッチフレーズであって、このことばは「パームガーデンの完売と共に去りぬ」ということになりませんか。シーガーデン完売後は住みたい街ベスト５から消えてしまったという前科があります。

　TDLの運命だってわかりませんね。格安航空券が普及すれば、地方の客は、いつ香港や北京のTDLにお株を奪われるかしれません。浦安がイメージダウンすれば富裕層は離れ、住宅は暴落、税収は落ち込み、街はさびれて行く。これは放置できませんよね。

[453: 匿名さん]

TDLはどうでもいい。私のマリちゃん（実名）、中国男にさらわれちまっただ！

[454: 匿名さん]

>>452さん
住人の大部分は年末調整受けてる勤め人が大半で、PBが相手するような富裕層なんていませんよ。
でもこの10年でちょっと羽振りの良さそうな人が増えたのも事実。と同時に見られるようになった現象が駅前バス停でのスーパーのカート放置、シンボルロードやスーパー駐車場で人より前に出たモン勝ちの運転マナー。いずれも昔住んだことのある関西ではよく見かけた光景ですが、自分の地元で見られるとは思わなかった。彼らは田都線とか横浜方面が好きで東側には住まないと思っていたのですが・・・・。まぁ、こんな「富裕層」とやらがいなくなるのであれば前から住んでる人にとっては万々歳です。

[455: 匿名]

浦安市は、平成17年に、阪神淡路並みの直下型が来た場合のインフラの被害と復旧予測を調査発表してるけど、下水道は10日で復旧すると調査結果をまとめてた。

阪神淡路並みの直下型で、10日で復旧？
実際は、震度5で１ヶ月以上かかる見込み。

市長、いつ辞任するかな。

[456: 匿名さん]

恥ずかしながら無知なもので教えてください。
自分は新浦安を気に入っていますし、マンション躯体自身には今回の震災でも影響なかったので、転売する気も
さらさらなく永住するつもりなのですが、資産価値＝土地の価格が下がった場合、それに応じて、固定資産税も下がるものなのでしょうか？

[458: 市民]

>>456

>>さらさらなく永住するつもりなのですが、資産価値＝土地の価格が下がった場合、
>>それに応じて、固定資産税も下がるものなのでしょうか？

そんな事を考えているのは、東北の被災した方々にとって大変失礼。

こんな市民が居ては欲しくない。

[459: 住まいに詳しい人]

>>456
路線価が下がれば、固定資産税も下がります。

>>458
何がどう被災者に失礼なのか、さっぱりわかりませんが？
あなたのような人こそ出て行って欲しい。

[460: スレ主]

＞土地の価格が下がった場合、それに応じて、固定資産税も下がるものなのでしょうか？
土地の固定資産税評価額が下がれば税も下がります。

[461: 458]

>>459

HNから不動産業者でしょうか？

>>何がどう被災者に失礼なのか、さっぱりわかりませんが？

資産価格を考えているヒマなんかないって事です。
今、起こっている現状を見ると自分の物件のみ資産価格を考えているところですか？
東北地方の企業が件並被災し、海外への大企業へも影響を受けているほどです。
しかも、原発の状況は悪化するばかり。

>>あなたのような人こそ出て行って欲しい。

顧客に対して良く言ったもんだ。
こちらモンスター住民ではないですよ。

元町があるからこそ、中町があり、そして新町があると解釈していますが。

[462: 匿名さん]

ここ中古板だし、資産価値や固定資産税の話しはまともだと思うけど？？？？

[463: 匿名さん]

>>459さん
>>460さん

ご教示有り難うございました。

[464: スレ主]

>>459>>462
スレ最初>>00のお願い２を参照下さい。458と461は対象の人物です。
普通の会話は望めません。
ご立腹ごもっともですが、スルーでお願いします。

＞463
おやすい御用でした。

[465: 匿名さん]

小さなところでは、破損したパソコンやプリンターの修理依頼出しても、被災地扱いで、半額とかで
メーカーが修理してもらえますよ。

[466: 匿名]

市議戦出馬の人のツイッターコメント
新浦安は液状化している場所としていない場所で差が激しい。しかし駅直結のエアレジデンスは全く被害なし。ちなみにエアレジより後にできた海側マンションの駐車場は液状化で水浸しでした。駅から遠くて液状化。可哀そうです。

[467: 新浦安住民]

私の住んでいるところは、新浦安海側のマンションですが、マンション自体はもちろん駐車場含めまわりの歩道＆車道もまったく液状化してなく問題ないですよ。可哀そうといわれるのが？？？です。

[468: 匿名さん]

>>467

あなたの住んでいる周辺が液状化していなくても

肝心要の顔というべき表玄関の新浦安駅周辺が液状化している

[469: 匿名]

新浦安駅の周りヒドいね。
以前はたまに新浦安駅を使ってたけど、埃っぽいから浦安駅ばかり使うようになった。

新浦安駅組だったはずの人を、最近浦安駅で見かけるんだよね。
引っ越したのか、或いは、自宅の修繕のために一時的に中町元町あたりに間借りしてるんだろうな。

[470: 匿名さん]

なんやかんやいっても、新浦安駅の物件である以上
エアレジの資産価値＝中古価格も大幅に下がったな。

[471: 周辺住民さん]

羽田―浦安に定期航路計画　災害時、陸路の代替ルートに
５年後めど、30分で結ぶ

http://goo.gl/R5d46
またここら辺の価値が増大してしまいますね

[472: 賃貸住まいさん]

>>471
面白い話だと思いますが、羽田空港に行くなら近くのホテルまで来てくれるバスの方が
便利だと思います。

竹芝桟橋からビックサイトを往復する船を使ったことがありますが、浜松町～ビックサ
イト行きのバスに比べると観光以外（料金倍、便数、時間など）にメリット感じません。

先日不動産屋と話す機会がありましたが、中古の取引価格は間違いなく下落しています。

液状化と無縁になるようなインフラが整わない限り、不動産価格は下がることはあって
も上がることはないと思います。

[473: 購入検討中さん]

　液状化といってもマンション自体は何ともないんですよね。そして生活もすぐに正常化しているので安く売る必要もない。今回の地震で勉強になったことはインフラが寸断されたときその寸断された機能不全をどこかがカバーしてくれると本当に助かる。具体的に言うと私のセカンドハウスが江戸川の比較的安定した場所にあったので被害はない。しかし地震は当然内陸部でもあることですので内陸も被害をうけてしまったらやはり海からの物資輸送がある場所は非常に大切になる。そういった意味では今後新浦安は元町が被災した時の為の援護地域になるような機能を持たせるように浦安市は発展していくでしょう。
　そういった意味では新浦安地域は今が買い時でしょうね。この時期を逃すと再び上昇していきます。
　この私が言うのだから間違いない。

[474: 匿名]

以前はいわゆる新浦安地区の中で住み替えるケースが多かったけど、今となってはどーお？

以前から狙ってた物件が売りに出たら、やっぱり住み替えるのかな？


もし答えがYESなら、ちょっと理解に苦しむなぁ。

[475: いつか買いたいさん]

新町で震災後、売買が未だ発生していないって本当ですか？
主要不動産屋さん曰く、1割程度の値下げ中との事ですが・・・

チラシを見る限り、そんなに下がっていないようですが。。。

買いなのかな？？

[476: 周辺住民さん]

マンションは買いだと思います．戸建ては次の液状化をどうリスクとして盛り込むか．地盤改良費用を引いた金額が落としどころでは．それ以上に安ければ買いだと思います．

[477: 匿名]

今回ほどの大きな地震はそうそうないだろうから、新浦安信者の人はこれからも買えばいいんじゃないでしょうか？自己責任なわけだし。

信者じゃない人にとっては安くても買いたくないけど。

[478: 新町民]

>>477

>>今回ほどの大きな地震はそうそうないだろうから、新

えっ!?

今、現状そんなどころじゃなくなったのではないですか？

3/11を境にもう余震とは言えない首都圏の活断層(未知も含む)が動くタイミングが早まったのではないですか？

[479: 匿名]

>>478
そんなこと言ってたら今後日本にいる限り家なんて買えなくなよ。
なんたってプレートの真上にある島なんだから。

家買うっつーのはバクチと一緒。
昔、業平に安い土地を買って家建てた親戚は、スカイツリーで立ち退きを迫られて億単位の金を手に入れたよ。

人生何があるかわからんものです。

浦安もまたTDLを誘致した時に匹敵する計画が持ち上がれば地価が上がるんじゃないの？