新浦安の中古ってどうですか？＜３棟目＞

[新浦安]

最後とされる新築マンションの販売・建設がとうとう始まりました。
新築物件の設定価格に影響し、上振れした感のある中古物件の価格はどう推移して行くでしょう？
中古物件で、施工状態に問題を抱えているマンションはないでしょうか？

また、駅近くの大規模マンションらは築３０年を迎え、共用排水管修繕の必要が問われているようです。
費用、工法、工事期間の検討など困難な対応が予想されます。無事に修繕をすます事はできるでしょうか？
一方、様々な共用施設を持った築浅中古マンションの維持管理は問題なく出来ているのでしょうか？
駅遠くのマンションは駅近くのマンションの様に世代交代がうまく進むのでしょうか？

マンションは管理を買えと言います。
管理状態、体制など客観的で有益な情報も交換できれば幸いです。

お願い１
東西線 浦安駅周辺の話題はこちらのスレッドでお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7766/

お願い２
この掲示板には「架空の話を元に脈略のない非難」が書き込まれるケースがありますが、レスしても
支離滅裂な話が続くだけで他の方が迷惑します。（過去スレ参照）
その投稿があった時はスルーしてください。

参考
新浦安の中古ってどうですか＜その２＞http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7762/all
新浦安の中古ってどうですかhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7861/all

[389: 匿名さん]

浦安住宅管理組合連合会報を読んだんだでど、固定資産税が戸建てよりもマンションのが高いし、公共的な事業で不当な扱いがあるらしいな。

[390: 匿名さん]

最近は浦安は　金　が有る人が住む町になりましたね

[391: 匿名さん]

駅前の入船エステートには、耐震診断をしっけりとしてフラット35Sが適用できるマンションもあるようですね。10年後には現状維持か、建替えかその検討をしっかりとシミュレーションを管理組合は行う必要がありそうですね。しかし新浦安駅周辺の入船エステートが一気に建替えをおこなうようなことになると、受け皿の住居の問題もあり、行政上の支援も望まれるのではないでしょうか。

[392: 匿名さん]

コスモのミュージシャン部屋がまたまた値下げして７９８０万になったね。
当初の１億２８００万は何だったんだ？
でも、こんなに値下げするくらいならオリジナルに原状回復したほうがいいんじゃないのかな？

[393: 匿名さん]

もしかすると、コスモのあの部屋は4000万円から5000万円くらい防音工事と音響関係に
お金をつぎ込んでいるのかもしれませんね。

[394: 匿名さん]

しかし、購入者はかなり限定されていますしね・・。
新浦安はファミリーの街だから、今のままだと難しいかも。
それとも、有名ミュージシャンに売り込みに行った方が早いかも。

[395: 周辺住民さん]

最近、飛行機の騒音、大きくなってないですか？

[396: 入居予定さん]

このまま発着回数が増えると、まずいね。
もっと海の方にいってもらわないと！

松崎市長に陳情しましょう！

[397: 匿名]

プラウドのマリナテラスは売りでないですかね？
それともチラシに出る前に売れているのでしょうか。

[398: 周辺住民さん]

プラウドのマリナテラスと、三井のグランデはチラシに出ないね～

[399: 匿名]

このスレすげーな。

[401: 匿名さん]

↑なにがすげーと思ったの？

[402: 匿名さん]

グランデ、一番広い部屋のチラシ、入ってたよ。
マリナテラスは、そもそも戸数が少ないしね。

[403: 土地勘無しさん]

今月に2件、出たみたいですね。

http://mansion-data.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/4744

売出時期 専有面積　 向き 間取り 階数 築年 価格 坪単価
2011年2月 142.08m2 南東 4LDK 9階 2007 7970万円 185.45万円
2011年2月 140.6m2 南西 2SLDK 10階 2007 7990万円 187.86万円

[404: 匿名さん]

これ、ひょっとして発売当初価格割れ起こしとる？

[405: 匿名さん]

えぇ、買いにいかなくっちゃあ！

[406: 匿名さん]

南東はすぐ売れそう。
南西は景色いまいちな上に、この広さの２ＳＬＤＫは購入者限られるから、
難しいと思う。

[407: 匿名さん]

それよりも、モアナが全然売りに出ない。
ものすご～く遅いエレベーター付いてるのって、モアナだっけ？

[408: 物件比較中さん]

>>405

当初販売価格＋１千万円くらいでは。そもそも、この物件は、新浦安の地価が緩や
かに上昇した後ながら、リーマンショック前のアホ上がりよりは前に売り出された
物件だから（新浦安では野村物件の前）、当初販売価格は、比較的安めで、瞬間蒸
発してしまったという経緯があったはずです。


>>406

南西は、位置次第かなあ（北側でなければ、結構海ビュー）。この物件、いくつか
オープンハウスをみましたが、向きというよりは何階かで全然景色が違いました。
中層階以上は海が見える物件が多いのですが、４～５階以下の低層階だと、「向か
いのホテルビュー」（南東）、「向かい（高洲）の公団ビュー」（南西）になって
しまいます。

[409: 匿名さん]

405ですが、本気で言ってるわけではないです。
元の価格にプラスで購入するのは抵抗がありますので。

[410: 匿名さん]

>>408
そうでしたっけ？グランデも広さがある良い部屋は8000万越えをしていた覚えがあるのですが、
最上階かそれに近い高層階に限られていたのかもしれませんね。
いずれにせよ、中層階以下で＋1000万は、このご時世、どのように売りさばかれるのか気になる
ところです。

ちなみに南西側は、基本、西側の眺望はプラウドにふさがれて、湾岸ビル群、葛西臨海公園の観覧車
東京タワーや花火などまず見えませんよね？確かに、南側の部屋なら海は見えることは見えるでしょうが。

[411: 購入検討中さん]

>>410
発射台（元の売値）が安いから＋１千万になるだけで、坪１８０万円弱という価格自体は
ここいらの相場としてはまあ妥当なんじゃないですかねえ。

なお、南西の眺望は、数少ないオープンハウスをみた限りでは、南半分の棟の中層階以上
では、プラウドにさえぎられるという感じではなかったですね（プラウドに隠れるのは
ちょうど鉄鋼団地の部分で、花火の方向＝富士山＆都心の方向はうまく見えるという感じ）。
まあ、具体的には、下見して個別の物件を確認する必要があると思いますが。

ちなみに、>>403のリンク先の物件、どの不動産屋が扱っているのでしょうか。ネットで
見る限り、発見できませんでした（あまり有名でない地元の業者なんでしょうか）。

[412: 匿名さん]

妥当といっても、販売価格は絶対に検討者は調べるだろうから、
中古で＋1000万を、都心の一等地ならともかく、この辺りで選ぶ人は
いるのだろうか？　仲介手数料もバカにならないし。

[413: いつか買いたいさん]

都心の一等地は、坪１８０万円では買えません。

[414: 匿名さん]

そんなことは周知の通り。グランデのような比較的新しい物件、すなわち、新浦安マンションの販売価格が
ワンランク上がった物件に、わざわざ1000万＋手数料まで上乗せして欲しい人間がいるのかってこと。
そもそもグランデの中では広さはあっても、特別に良い条件の部屋ではないのに。

何と言っても、まだ発売中のパームコートのほうが新築且つ値段も安いのに。あちらはディスポーザー、
シャトルバスも運行される。せめてパームコート完売後に販売すれば良かったのに。

[415: 匿名さん]

まぁ、都内と比べると全然安いですよね。
それで、この広さ！

都内だとせいぜい80平米あればいいですよね・・。

[416: 匿名さん]

8000万近くなら、都内の条件良い地域、物件でも90平米くらい買えるよ。

[417: いつか買いたいさん]

１４０平米と９０平米じゃ全然違うでしょ。ま、利便性をとるか広さをとるかは
それぞれの価値判断の問題ですやね

[418: 匿名さん]

中古で＋1000万も出して購入する人なんているかなあ。いくら坪単価は都内より安くてもグロスで8000万弱を。
グランデ以前の物件なら（例えばモアナやSeaやSol)なら、1000万くらい上乗せしてももともと都内を検討していた人間には割安感があるけれど。近くには、設備も新しい新築物件が販売中なのに。

[419: 匿名さん]

はいはい。

[420: 匿名]

液状化しちゃぁなぁ。

[421: 入居済み住民さん]

どこまで相場が下がるか検討もつきませんな。

[422: 匿名さん]

都内の物件と比べないでよ！
新浦安の中古なんて、今さら買う人なんていないのだから（笑）

[423: 賃貸住まいさん]

いや、安かったら買うヤツはいる。ソースは俺。

[424: 匿名さん]

液状化してもそれで死ぬ奴はいない。
が、首都圏直下型地震が来た場合、都内のごみごみした所は火炎旋風が怖い。
首都圏に通いやすく、スーパーなど充実して区画整理で綺麗な街並みのところで
埋め立て地でないところあればベストなのだが。

有明がもう少し施設が充実してくればだけど、都内価格となるので高くなるし。

[425: 購入経験者さん]

そんなわけなく売れないけど・・・

[426: 周辺住民さん]

液状化がひどかったのは、今川・高洲の戸建エリアと、道路（歩道）部分。

大規模マンションは、敷地にあらかじめ徹底的にサンドコンパクションを施して
いることもあり、ほとんど被害はありませんでしたよ。

道路部分に埋められている水道管の被害による断水では困りましたが、最終的には
液状化に耐えられるような水道管に取替えられれば解決するはず。

[427: ご近所さん]

被災地発：埋め立て時期で明暗？千葉・浦安の液状化
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/const/news/20110321/546531/?P=1
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/const/news/20110321/546531/?P=2
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/const/news/20110321/546531/?P=3


被害状況を整理すると、最も液状化被害が大きいのは新しい埋め立て地の内陸側で、
次に被害が大きいのは古い埋め立て地である駅周辺、最も被害が小さいのは新しい
埋め立て地の海側だった。

とのこと。

[428: 匿名]

建物大丈夫でもライフラインが破綻してるしね。
震度5〜6程度であの惨状で、マンションは環境で買えの原則からすると、新浦安は対象外だよ。

でも、国や県や市がもっと良い環境を作ってくれるから今まで以上に資産価値があがる！と真剣に言ってる輩の多いこと多いこと。


新浦安住民の特徴だけどね。

[429: 匿名]

古い埋め立て地の陸側(浦安駅側)が一番被害少なかったんだよ。

[430: 市民]

>>426

>>液状化がひどかったのは、今川・高洲の戸建エリアと、道路（歩道）部分。

そちら本当に市民ですか？
シンボルロード、駅前のバス・ロータリー、そして最大の江液状化エリアであるTDRの園内を除く舞浜エリアが抜けている。総合体育館の敷地の液状化もかなり酷かった。
震災当日はJRが動かなかった為、終夜営業運転をしていた有楽町線で帰宅し新木場から徒歩で歩いていると液状化の変化が手に取る様にわかりましたが。
舞浜大橋を渡り終わるところで、液状化が激変します。
葛西臨海公園が全くと言っても良いほど液状化していなかったのは不思議でした。

[431: 匿名さん]

今現在は、液状化うんぬんの地域は買いたい人もそんなにいないんじゃないの？
ただ、不安感につけこんで、買い叩いて、後で転売しようという姑息な不動産屋はいるかもしれない。

ライフラインが復旧して、液状化も整備されて、建物も損傷がなければ、それなりに不動産価格は回復するのでは？

ただ、先月までの不動産価格に戻ることは難しい。
それと海辺…というだけで、今は恐怖心が先立つから。

しばらくは内陸のほうが重視されるでしょうね。

[432: 430]

>>431

>>それと海辺…というだけで、今は恐怖心が先立つから。

>>しばらくは内陸のほうが重視されるでしょうね。

そう書かれている事自体不動産業者である事を推測されてしまいますよ。

内陸？
だから、液状化しないて言うのは誤り。

実際に中越地震時に新潟県内で上越新幹線の高架橋の橋脚のそばで液状化現状が発生しています。

また中越沖地震時でも緩い傾斜地で地盤の地滑りが発生しています。

従って、日本の国土ではもはや安全な所はどこにも無いと認識するべきです。
特に不動産業者は、、、


いずれまた今回の太平洋プレートの巨大なエネルギーが解放されましたが、今度はフィリピンプレートの巨大なエネルギーが解放される時、つまり東海・南海連動の巨大地震、そして富士山の再噴火とか、そこまで考えていますかね？
もちろん駿河湾沿いにも原発がありますけどね。

[433: 431]

>>432

ただの不動産好きの素人ですけど…


素人目線では、買いたくない。
玄人目線では、今が買い…
株と同じですかねぇ。

現時点では、あの被害状況目の当たりにしてしまうと、内陸のほうが…と思うのが、自然な流れでしょう。
海辺の家、今は住みたいと思いますか？

実家が海辺ですけど、台風でさえイヤなのに、津波の不安が追加された感じです。

どこに住んでもリスクはあるのは承知しています。
今は、過剰な不安も仕方ないかな。

[434: ご近所さん]

>>430

＞そちら本当に市民ですか？
＞シンボルロード、駅前のバス・ロータリー、

だから、「道路」って書いてるでしょ？


＞そして最大の江液状化エリアであるTDRの園内を除く舞浜エリ＞アが抜けている。総合体育館の敷地の液状＞化もかなり酷かった。

えーっと、このスレ「新浦安」が対象ですよね。

[435: 匿名]

つっても新浦安の定義も曖昧だけどね。

普通に考えれば、最寄り駅が新浦安駅なら新浦安エリアといってよいように思うが、更に狭く定義したがる人もいるし。

液状化した途端に、新浦安と言わず浦安だと言い出す人もいるな。
自宅マンションが新浦安だと言うと、損した人って見られちゃうから嫌なんだろうね。

[436: 匿名さん]

＞大規模マンションは、敷地にあらかじめ徹底的にサンドコンパクションを施していることもあり、ほとんど被害はありませんでしたよ。


シンボルロード沿いの某人気マンション中層階、道路側北寄りの壁面一帯にⅩ字状の応力クラックが派手に入っている。これは躯体が傷んで構造強度も低下したサイン。ここまで傷んだ建物は今回の地震では初めて見た。

これから表面は補修して何食わぬ顔で中古市場にも出て来るのだろうが、次の地震ではこの部分を中心に損壊が広がる可能性が高い。そうでなくても雨水や潮風で内部の鉄筋鉄骨が発錆、膨張して周辺の強度は更に弱くなるだろう。

[437: いつか買いたいさん]

道も広いし空き地があるようだからいいよね。新浦の余裕のあるところだよね。
同様の状態が密集地で起きたら、もっと大変だもの。