新浦安の中古ってどうですか？＜３棟目＞

[新浦安]

最後とされる新築マンションの販売・建設がとうとう始まりました。
新築物件の設定価格に影響し、上振れした感のある中古物件の価格はどう推移して行くでしょう？
中古物件で、施工状態に問題を抱えているマンションはないでしょうか？

また、駅近くの大規模マンションらは築３０年を迎え、共用排水管修繕の必要が問われているようです。
費用、工法、工事期間の検討など困難な対応が予想されます。無事に修繕をすます事はできるでしょうか？
一方、様々な共用施設を持った築浅中古マンションの維持管理は問題なく出来ているのでしょうか？
駅遠くのマンションは駅近くのマンションの様に世代交代がうまく進むのでしょうか？

マンションは管理を買えと言います。
管理状態、体制など客観的で有益な情報も交換できれば幸いです。

お願い１
東西線 浦安駅周辺の話題はこちらのスレッドでお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7766/

お願い２
この掲示板には「架空の話を元に脈略のない非難」が書き込まれるケースがありますが、レスしても
支離滅裂な話が続くだけで他の方が迷惑します。（過去スレ参照）
その投稿があった時はスルーしてください。

参考
新浦安の中古ってどうですか＜その２＞http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7762/all
新浦安の中古ってどうですかhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7861/all

[225: 匿名さん]

新浦安の標準的な中古マンションは５５００～６０００万円。
この金額でローンを３０００万円に抑えようとすると、頭金２５００～３０００万円必要。
夫婦で正社員共働き世帯か、親が資産を持っていて援助してくれるかでも無いと無理では？
一人で年収１０００万円を超えるビジネスマンは日本で上位一割に入る。
それだけ稼いでいるにも関わらず、新浦安の中古すらまともに買えないなんて世知辛いですね。

[226: 匿名]

＞２２５
そんなこと言ったらプラウドシティ池袋本町を買った人はどうでしょう？
購入者の７５％が年収１０００万未満だそうです。
親の援助があったとして頭金はそれなりにあるかもしれませんが、４０００万くらいのローンを組んだ人はたくさんいるのでは？
しかもここの３ＬＤＫ以上の価格帯はパームコートより高いですよ。

[227: 匿名さん]

購入者の７５％が年収１０００万未満だそうです。

ソースは？
そんな情報が漏れるなんて、ありえない。

○村が言ってるとすれば、相当問題な会社だな。
CRSの基本ができていない。

[228: 匿名さん]

会社の同僚や大学の同級のケースですが、35歳で年収1000～1200万円、ローン4500万円越えが複数人います。
都心から通勤300分圏内のファミリー層向けのエリア（新浦安、武蔵小杉、新百合ヶ丘辺り）だと
3ＬＤＫで5500万円くらいですが、親から相当金額の援助が無ければローンは4000万円を超えるのが普通。

一昔前はローンの限界は年収4倍と言われていたが、それは高金利時代の話。
変動金利1％台前半が10年以上続いている現在では、年収5倍を超えるローンでも十分支払いができる状況。

ローン3000万円が上限だと、親援助が無い人は海浜幕張が精一杯になる。

[229: 匿名さん]

それが日本のサブプライム問題。
金利が上がる可能性も、
年収が下がる可能性も全く考えていない。

[230: 匿名]

＞２２８
ネタはこれ
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2010&d=0310&f=business_...

[231: 匿名さん]

229さん

金利が上がるリスク、会社が経営危機に陥るリスク・・・

そんなこと考え始めたら、マンションなんて購入できませんよ。
一生賃貸しか選択肢は無くなりますね。

[232: 匿名さん]

ローンの総額の話をけっこうしているけどさ、家賃を払い続けるっていうことと比較したらどうなのさ。
家賃１０万円でどの程度の家に住める？
しかも、家賃というのは収入に関わらず、住み続ける限り払い続けなければならない。
年金生活になった時、住める家があるのか？
ローンを抱えるのと、家賃を払い続ける総額をよく考えて、購入できる時期に買ったほうがいいと思う。
あまり年取ってからでは、ローンも組めなくなるんだから。
定年時のローン残額と支払方法などはよくシュミレーションしたほうがいいけどな。

[233: 匿名さん]

＞223
シーガーデンは駅はともかく、スーパーが遠いし、バル眺望は砂風舞う学校側が大半で、海眺望は玄関側か、バル斜め方向でしたよね。

自分も、もう少し安くならないと買う気にはなれないと踏んだ物件です。

ただ長期修繕計画って一般的に修繕費を５年毎に徐々に値上する計画にしていませんか？
不安要素の大浴場の存在が有るも、当初計画通り値上げできてる管理組合があるならそれは立派な話だと思いますがいかがでしょう？
修繕費が既にヤバくて値上したなんてソースをお持ちで書かれた訳じゃないですよね？
良かったら教えていただけないでしょうか。

[234: 匿名]

>233
この地区の中古マンションを見学している時に、不動産屋に聞きました。
今年５年目で計画通り値上げしたものの、このままではヤバいので２０１２年にもう一度値上げするようです。
当初計画通り値上げするのは管理組合としては当たり前だと思うが、さらに軌道修正のため値上げができるなんて
ここの管理組合はしっかりしているんだろうけど。
ただ２０１２年の値上げでもセレナヴィータやアールフォーラム位の価格なんだよね・・・

いずれにせよ、ここの中古をこれから買う人はいままで安すぎた修繕積立金のツケを払うことになるでしょう。

[235: 匿名]

>いずれにせよ、ここの中古をこれから買う人はいままで安すぎた修繕積立金のツケを払うことになるでしょう。

と書いたものの大した額ではないか。失礼しました。
最初に安すぎる額を設定した売主が悪いんだろう。

[236: 匿名さん]

シーガーデンは、高洲にOKや公民館が出来た今では、
新町でもっとも僻地になってしまった。

[237: 匿名さん]

＞235
興味深い情報の提供ありがとうございます。
でも、しっかりした管理組合ですね。
以前に見学に行った時、コスモやセレナよりもエントランスやラウンジが格段に綺麗に管理されいました。
そこら辺がうまく回ってるってことですかね？

＞236
それ言われてみると一理ありますね。
ただ、新浦安ダイエーやイトヨに比べると高洲ＯＫストアの夕方の混雑状況に大きな開きが気になります。
そしてあの大浴場気になるんですよね。
浦安万華鏡を使う方が安いかな。

[238: 匿名さん]

そしてあの大浴場気になるんですよね。
浦安万華鏡を使う方が安いかな。

どういう意味ですか。

[239: 匿名さん]

＞238
何番さんですか？
何の目的で質問しているのか教えてください。
返答なければ無視します。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[240: 匿名さん]

>>236

> シーガーデンは、高洲にOKや公民館が出来た今では、
> 新町でもっとも僻地になってしまった。

せめて新浦安の奥座敷と呼んでもらいたいところですな。
風呂もあるし。

[241: 匿名さん]

＞240
奥座敷とは優雅な言い様ですね。
実際、奥まった所にあって車通りがこの一帯でもっと少なくて静かとも言えそうですしね。

[242: 匿名さん]

アールフォーラムはもっと静かだよ。

マンション横のバス停降りると、空き地の手前で
降ろされるので、なんだか途方に暮れたかんじになる。

今後、高校施設や戸建て住宅の工事が行われるだろうから、
しばらくは工事車両や工事の音でうるさくなるだろうけど。

[243: 匿名さん]

静かなところでいいじゃない。
これで波の音なんか聞こえてきたら本当にリゾートなんだけどね。

[244: 匿名さん]

奥座敷は、普通座敷があるんだよ。
シーガーデンは墓場に近いだけ。
不便極まりない。

だけど今の干潮時は潮干狩りが目のまえで出来る。
これだけはリゾートかもしれない。

[245: 匿名]

＞244
え？あそこ潮干狩りやっていいの？

[246: 匿名さん]

244さんの情報提供ありがたく読んでます。
あまり感情的にならないで。
今後も楽しくやりとりしましょうよ。

[247: ご近所さん]

なにやらシーガーデンがやけに叩かれてますが
別段問題があるとは思えませんね。

住人の知人曰く所大浴場の使用割合は半々で
使う人は毎日、そうでない人は全く利用しないという状況みたい。

ヨーカ堂までの距離も大したことないですね、殆ど散歩レベル程度。

[248: 匿名さん]

日の出地区の中古マンション人気はこんな感じ？

１　パークシティ
２　アールフォーラム
３　セレナビータ
４　コスモ
５　シーガーデン
６　海風
７　ベイシティ
８　新ベイシティ

誰か教えてください。　

[249: 匿名さん]

そんなの、それぞれの価値観によって全然変わるじゃん。

[250: 匿名さん]

じゃ個人見解
１　パークシティ
２　シーガーデン
３　アールフォーラム
４　セレナビータ
５　コスモ
６　新ベイシティ
７　ベイシティ
８　海風

[251: 250]

シーガーデンが墓地公園が近いだけで不便って書き込みあったけど、
墓地が近いというなら、むしろトイザらス、Ｄ２、ケーズ電気、イトーヨーカドはもっと近いでしょ。

で、非難対象外のアールフォーラムやセレナの方がどちらかと言えば墓が近い。

[252: 匿名さん]

私の個人評価（日の出地区）

１　パークシティ
２　コスモ
３　アールフォーラム
４　セレナビータ
５　シーガーデン
６　マリナテラス
７　新ベイシティ
８　ベイシティ
９　海風

質感が高そうなマンションが好みです。（外装も重視）
低層に興味が無いのでマリナテラスの評価は下げました。

[255: 250]

先のリストの中に入れなかった自分が言うのもなんだけど、マリナテラスは建物外観、エントランス、
中庭、立地（公園前、スーパーそばなど）などＮＧ眺望以外はかなり好きです。
割高に感じ値引き交渉してたら、あれよあれよと売れてしまったのは意外だった。

１　パークシティ
２　マリナテラス
３　シーガーデン
４　アールフォーラム
５　セレナヴィータ
６　コスモ
７　新ベイシティ
８　ベイシティ
９　海風

[256: 250]

>>253　>>254
自分はこう思うに押さえておきませんか。
価値観は人それぞれですし。

[257: ご近所さん]

中古物件検討時のマイナス要因（あくまで個人の見解）

マイナス★★★
ベランダふとん干しが目立つ
駐車場内に改造車がある
ベランダ、共用廊下側のアルコーブに”イナバの物置”が置いてある
１階住戸に庭がある物件で草ボーボー状態＆生活臭が薫る
敷地内の植栽が枯れているもしくは手入れがされていない
資源ごみの内容（第３のビール比率高、安いウイスキーの大瓶、一升瓶の焼酎や日本酒）
ゴミ置き場が乱雑で汚く、ゴミ出しマナーも悪い

マイナス★★
大規模物件（管理組合での意志疎通が困難）
共有廊下に子供の自転車や遊び道具がはみ出している
郵便受け付近が雑然としている
過剰な共有設備（温泉・住人専用シャトルバス・プール・施設内の売店など）
エレベーター内の落書き　および　異臭

マイナス★
管理費・修繕積立金・駐車料金等が安すぎる物件
立体駐車場
　

[258: 匿名さん]

私の個人評価（日の出地区）

１　パークシティSEA
２　セレナビータ
３　アールフォーラム
４　シーガーデン
５　コスモ
６　パークシティCOCO
７　新ベイシティ
８　ベイシティ
９　海風
１０　マリナテラス

眺望重視です。東京湾が見えるのは最高ですね。

[259: 匿名さん]

私の評価はこうです

＜日の出地区＞
1.パークシティ東京ベイSea
2.アールフォーラム
3.パークシティ東京ベイCoco
4.セレナヴィータ
5.シーガーデン

＜明海地区＞
1.パークシティグランデ
2.パークシティ東京ベイSol
3.ラ・フィネス

＜高洲地区＞
1.パークシティモアナヴィラ
2.プラウドパームコート
3.プラウド

[260: 匿名さん]

パークシティSeaって人気あるんだね。
会社の同僚は、一昨年の夏に海眺望の部屋をポンと買えたくらいだから、
そんなに競争率が高いイメージはなかったんだが。

ちなみに、そいつは本当はプラウドが一番気に入っていて、ただ、
眺望の良い部屋の値段に手が出ず、パークシティに落ち着いたんだと。

もう少し待てれば、値下げ始まったのにね。

[261: 賃貸住まいさん]

私の評価はこうです

＜日の出地区＞
1.パークシティ東京ベイSea
2.アールフォーラム
3.パークシティ東京ベイCoco
4.セレナヴィータ
5.シーガーデン

＜明海地区＞
1.パークシティグランデ
2.パークシティ東京ベイSol
3.ラ・フィネス

＜高洲地区＞
1.プラウド
2.パークシティモアナヴィラ
3.プラウドパームコート
4.レジアスフォート
5.ラディアンコースト

[262: 匿名さん]

いろいろ人によってランキングがあるようだけど、
良い中古が出るといいですね。
売り物件がなければお話しになりませんからね。

[263: 匿名さん]

売り広告見たこと無いと言うとマリナテラスぐらい。
あとはどこもパラパラで出ていますね。
金さえあれば問題ないと思うけど。

[264: 賃貸住まいさん]

海眺望で間取りがいいのが、なかなか出ませんよね。
あったとしても、それなりの金額だし・・。

やっぱり、居心地がいいと買い替えは考えないのでしょうかね。

[265: 匿名さん]

いくらなんでも、マリナテラスは元々売却益を狙って買った人なんていないだろうから、
転勤とか無い限り、売り物は出てこないだろうね。

にしてもパームコートも坪単価は殆どⅠと変わらずで、それなりの売れ行きみたいだね。
土地の仕入れなんて全然安いし、仕様も落としてきているのに・・。
やはり「最後の大型マンション」ってのに飛びつく人はいるんだね。

[266: 賃貸住まいさん]

いえ、海眺望で間取りが良い部屋、とういうのはマリナテラスの話のつもりで書いたわけではないです。
新町全体の話です（日の出、明海、高洲）。

南東向きの高層階で、割安な部屋がなかなか出ないですね、と言いたかったのですが。

[267: 匿名さん]

割安というのが難しいところですよね。

人によっては、100平米超えで眺望よくて6000万強で買えるなら
ＯＫという人（特に都内在住者）も多いだろうし、昔からの
新町のマンション群の値段を知ってる人は、暴利むさぼりすぎとか
思ってしまるだろうし。

[268: 周辺住民さん]

>>266
グランデの眺望の良い部屋がオープンルームやっていたけれど、
即売れたと。１２０で７２だったけれど。

[269: 周辺住民さん]

グランデは１年近く売り物が出なかったので、待ってる客が瞬間蒸発させたのでしょう。

[270: 匿名さん]

７０００万オーバーの物件が瞬間蒸発ですか。
新浦安は金持ちが多いんですね。

[271: 匿名さん]

根強い需要があるね。
人気はこのまま続いていくだろうね。

・都心へのアクセスが良し
・街並みが近隣の町とは比較にならないほど整備されている
・治安良し
・交通の便良し
・デパートこそないが、そこそこ買い物できる施設あり
・自然豊か（公園だらけ）
・スポーツ施設多数あり
・温泉（二箇所も）あり
・リゾート（海）あり
・エンターテイメント（TDL）あり

人がもっとも住みたいと思う場所だろうよ。
個人的には、さらに芸術文化が根付き、TDL以外の観光客が来たら、最強の街だと思っている。

[272: 近所をよく知る人]

新浦安は都内よりも行政サービスは行き届いているし、
保育園なども都内と比べものにならない充実ぶりです。補助も含め。。
公園が多いは危険は少ないわで、子供をのびのび遊ばせられるし、
公民館の充実ぶりも必見です！
しかも都心への便はそこそこ良い。
知らない人には教えてあげたい自慢の街です！

[273: 入居済み住民さん]

確かに。
でも駅から遠いからやっぱり不便だよ。

通勤通学はちゃんとバスがあるが、
日中と土日は極端にバス便少ないし、
っていか、京葉線自体が本数ないし。

時刻表見ながらの生活は、東北に住んでいたときと大差ないかも。

時刻要らずの都心とはぜんぜん違う。

[274: 周辺住民]

とは言え、京葉線の風対策が最大の問題。

それさえ無ければ最強。
それにしても何故、新浦安駅の始発と駅止めの
最終が無いのか疑問。
東京駅方面にクロッシングポイント
設置すれば折り返し可能になると思う。
ホームは東京駅に次に二面四線の大規模駅なんだから。