新浦安の中古ってどうですか？＜３棟目＞

[新浦安]

最後とされる新築マンションの販売・建設がとうとう始まりました。
新築物件の設定価格に影響し、上振れした感のある中古物件の価格はどう推移して行くでしょう？
中古物件で、施工状態に問題を抱えているマンションはないでしょうか？

また、駅近くの大規模マンションらは築３０年を迎え、共用排水管修繕の必要が問われているようです。
費用、工法、工事期間の検討など困難な対応が予想されます。無事に修繕をすます事はできるでしょうか？
一方、様々な共用施設を持った築浅中古マンションの維持管理は問題なく出来ているのでしょうか？
駅遠くのマンションは駅近くのマンションの様に世代交代がうまく進むのでしょうか？

マンションは管理を買えと言います。
管理状態、体制など客観的で有益な情報も交換できれば幸いです。

お願い１
東西線 浦安駅周辺の話題はこちらのスレッドでお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7766/

お願い２
この掲示板には「架空の話を元に脈略のない非難」が書き込まれるケースがありますが、レスしても
支離滅裂な話が続くだけで他の方が迷惑します。（過去スレ参照）
その投稿があった時はスルーしてください。

参考
新浦安の中古ってどうですか＜その２＞http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7762/all
新浦安の中古ってどうですかhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7861/all

[174: 匿名さん]

プラウド１の、１５階、１０７㎡、３ＬＤＫが、７０００万で売りに出てますね。
これどうなんでしょうか？間取りはいたって普通・・・。そんなに広くもないし、
ちょっと高すぎだと思いますが・・・。

エルシティも中古出てますが、築１８年で、超強気価格ですね。
やっぱ駅近だからですかね。個人的には全然魅力感じないです。

[175: 匿名さん]

駅遠で広い物件で景色がものすごくいいところに住んでしまうとそれはそれでやめられないくらい満足感が高いけど、


駅前ですぐに電車に乗れてしまうというのも、これもやめられないくらい満足感が高いんじゃないかな。

[176: 周辺住民さん]

確かに。浦安は風も強いし、徒歩通勤ならベイシティあたりが限界かな

[177: 匿名さん]

いや、歩かないし。時間に正確なバスがあるから、いいじゃない。
せっかく町並みがきれいな新浦安に住んでいるのに、駅近はもったいないと思う。

[178: 周辺住民さん]

>>177

税収で潤っている市が整備する幅が広い遊歩道を休日に散策で歩かないのはむしろ勿体ない。
坂道が全く無いのだからそれほどウォーキングに苦労するとは思えない。
それに自家用車で周辺を走るよりも、ウォーキングしてゆっくり景観を見ていると色々な発見
があります。また、総合公園の遊歩道が墓地公園の三番瀬付近まで延伸されましたし。

>>173

>>豊島区の役所が分譲マンションや商業施設との複合施設になりましたね。
>>浦安市役所も同じようにすれば、建て替えも地域の発展も進むし、やったらいいのにと思いました。

これには市庁舎の周辺が低層住宅街なので、高層建築は困難だと思われます。
建て替え時の高さは高くても現庁舎くらいの高さではないのでしょうか？

それに浦安市は都市景観を重要視する自治体なので市庁舎だけ高層建築にするとは思えないけど。

[179: 匿名さん]

新浦の駅前は、都内並みの価格。
これなら、都内を買う。
新浦のよさは、都内の80㎡の値段で100㎡プラス眺望と環境が買える駅遠のマンション。
その代わり、東西線、京成や京浜急行より正確で頻繁なバス便が整備されていること。
（悪天候時は除く）

[183: 匿名さん]

>>179
駅近分譲賃貸住民です。

新浦の駅前ってエアレジの事ですよね。
物が良いと言うほどでもなく、私もどうせ買うなら都内だと思ってます。

貴殿の言うとおり、新浦のよさが、都内の80㎡の値段で100㎡プラス眺望と環境が買える。
駅遠だけど頻繁なバス便が整備されているなど、私もそれらがポイントだと思います。

でも、人口減少が懸念される将来を鑑みるとバス物件はどうも踏み切れない。
で、駅近エアレジ高すぎ。その他は古すぎ。
一方、子供は他へは引っ越したくない。
いつまた、どこに転勤になるかわからない。などなど。
なかなか方針は定まりません。

[184: 匿名さん]

>>183

果たして人口減少するかな。
東京都は人口増加傾向で、今後も減少には転じないだろうと思う。
そのとなり町である浦安市が減少していくとは思えないな。
むしろ、都市集中がさらに進んで、地方から来た人は、
ごちゃごちゃした町より、海が近くて、広々としている浦安に住みたいんじゃないか？
そして、今の小学生が成人して、独立する20年後の話でもどうかな。
世帯を分けてもまた浦安に住んだりして。
（今もそういう世帯が多いらしいし）

[185: 周辺住民さん]

新町って100平米越えのマンションばっかなんだけど、市はなぜ制限を設けたんだろう？
別にどうでもいいことだけど、ちょっと気になって。

子どもが独立したあと、夫婦２人では広すぎるんじゃないかな？

[186: 匿名さん]

その代わり、子供代わりにペットが来るから、問題ないよ。
猫や犬にとっては、１００平米でも狭いよ。

[192: 匿名さん]

最近日の出、明海の築浅マンションが極端に売りに出されませんね。
特に４０００万円台後半から５０００万円位の物件。

このエリアには倒産した某航空会社に勤務している人が多いから、給与大幅減で
ローンの支払いに困って投げ売りが増えるのではと思っていたけど。

[193: 近所をよく知る人]

近隣の分譲マンションを買っているJALの人は案外少ないと思う。
浦安の社宅から出るときには、もっと職場に近いとこに移り住んでいるのかねえ。
ここら辺を解説してくれる事情通、誰かいませんか？

[194: 匿名さん]

どれくらいが少ないというのかわからないですが、JALの人いますよ。

環境がいいから住んでいる人もいるし、小学校や中学校が変わらないから住んでいる人もいます。
パイロットもいます。
何人か見かけました。
パイロットの制服を着てマンションからでてきたんで驚きました。

[195: 匿名さん]

ＪＡＬに勤務している人はこれからローンの支払いが大変ですよね。
今年は給与カットに賞与ゼロ、来年の賞与も期待薄。

[197: 匿名さん]

>>192さん

６月、７月の夏のボーナス時にローンの支払いが困難になる人が出てくるかもしれませんね。
（年収３割以上減少はさすがに想定していなかったと思う）

その時にお買い得な価格で物件が出てくる可能性はあるんじゃないでしょうか。
夏を乗り切っても、年末に物件が出てくる可能性もあります。

買いたい人にとってはお買い得な物件が出てくるチャンスですし、
売りたい人にとっては投売りで相場が下がるリスクがあるから早めに売却するのも手かと。

[199: 匿名さん]

JALの社員って、いくらくらいのマンション買ってるんでしょうか。

もちろん、一般社員とパイロットはもらっている給料が違うからなんともひとくくりにJALの人とはいえませんけど。

[200: 匿名さん]

総合職で新浦安にマンションを購入するのは新浦安の社宅入居者が大半ではないかと思います。
社宅賃料は安いので、その住宅費で３５歳で年収９００万円以上、４０歳で１２００万円は貰っていただろうから、
マンションを購入する段階で貯金が少なくとも２０００万円は貯まっていると思われます。
そこから頭金１０００万円を入れたとしたら、５５００万円程度の物件を購入しても４５００万円のローン。
これなら、以前の退職金水準が数千万円であったことを考えると楽勝のローンだったのではないでしょうか。

総合職は高学歴（東・京・一・工、最低で早慶）集団であり、子供の教育にもお金をかけているだろから、
子供を私立中学に入れているご家庭も多そう。

新浦安のブランド価値（教育レベルの高さ）はＪＡＬが築いてきたようなものなので、
早く立ち直ってもらいたいものです。

[201: 匿名さん]

JALの人も共働きになり売却せずに良くなったのでしょう。

[202: 匿名さん]

外に逃げ出した人はＮｏ．２００のような高級ではないと言ってました。
ひと昔前のお話だろうね。

[203: 匿名さん]

この街ではＡＮＡの人も見ますよ。

[204: 匿名さん]

年収１０００万前後で４５００万借金なんてのは、
右肩上がりの時代。
自殺行為。
40歳なら、ローン3000万以内におさえなと厳しいよ。

[205: 匿名さん]

>>204
４０歳年収１０００万円で４５００万円ローンは別に問題ないかと。
今後１０年以上は変動金利１％台前半が続く可能性が高い。
年収１０００万円てことは月間給与８０万円位だから月額ローン１２万円台なんて全く問題ない水準。
最初の１０年間で繰り上げ返済を１００万円ずつしていけば６０前にローン完済。
退職金が２０００万円だとしても、それ以外に３０００万円位の貯蓄があれば老後は十分。
（子供を私立中学に入れるとなれば話は別）

ＦＰは１００％絶対に問題ない水準（年収が３割下がっても家計が破綻しないという超保守的水準）
でしか話をしないから、鵜呑みにすると相当グレードを落とす以外にマンションを購入できない。

[206: 匿名さん]

＞＞２０４さん

３０００万円のローンだと、３５年ローン金利１．３％で月額９万円未満
４０歳で年収１０００万円貰っていれば５０歳には１３００万円は貰えるでしょう
どう考えても２０５さんの言うように保守的すぎはしませんか？
老後資金に５０００万円以上も必要ないでしょうし・・・

[207: 匿名さん]

>>205
あなたの考え自体がまさしくダウンサイドリスクそのもの。

>>今後１０年以上は変動金利１％台前半が続く可能性が高い。
年収１０００万円てことは月間給与８０万円位だから月額ローン１２万円台なんて全く問題ない水準。

誰が保証しているか知らないが、ありえないと思う。
過去を考えて３％だって金利がきわめて低い状態。
３％に戻っただけで（正常な経済に戻っただけで）支払いは１２万の３倍。

>>206
ましてこれから年収があがる選定でローン組んでる事が間違い。

結論はこうした無謀なローンを組んで住宅を買った人が破綻する、
叩き売りになりそうな、数年後が買いどきかもしれない。

[208: 購入経験者さん]

＞　結論はこうした無謀なローンを組んで住宅を買った人が破綻する、
＞　叩き売りになりそうな、数年後が買いどきかもしれない。

叩き売りにはならないと思いますが？
普通に、適正価格で中古物件となるだけでしょ。

[209: 匿名さん]

ＪＡＬって２０年前位からマスコミで内部問題を暴露されていた問題企業であるにも関らず、ＪＡＬ神話を信じる人が就職して、潰れてしまっただけのこと。本当に賢い人間はこんな企業に就職しなかったでしょうに。
法的整理によって立ち直っても、以前の水準で給与は支給できないのだろうし、売却して田舎へ越すのが無難だと思う、

[210: 匿名さん]

全期間優遇で△１．５％位を取れれば、支払い金利が３％を越すのは店頭の変動金利は４．５％ということ
経済成長がほぼ見込めない短期金利が４．５％なんて時代は日本にはもうこないのではないでしょうか？
それに経済成長に伴う金利上昇であれば、同時に不動産価格もインフレになるから資産価値は上昇するはず

優遇後金利２．０％（店頭の変動金利が３．５％）に上昇しても老後を含めた資金計画
（６０歳で最低４０００万円貯金）が成り立つのであれば年収の５倍以内のローンは
返済可能だと思います

ただし以下の条件はつきます
・子供の教育に過度のお金をかけない（私立中学進学、海外留学など）
・遊興費に過度のお金をかけない（海外旅行は５年に１回程度に留める）
・車にこだわらない（小型車で我慢する）


年収１０００万円で４５００万円のローンだと、今の住宅ローン減税で４００万円は還付されるから
実質価格は４０００万円程度
過度の贅沢をせず普通の暮らしを心がければ破綻は無いのではないかと思います

[211: 匿名さん]

何かＪＡＬさんやローン金額云々で久しぶりにこのスレッドが盛り上がっていますね。
ローン金額について、あくまで私個人の考えでは、新浦安の中古なら極端に
資産価値が下がることは無いと思いますので、多少ローン金額を引き上げても
万一の場合には損失を出さずに売却が可能なのではないかと思います。
２０４さんはファイナンシャル・プランナーさんでしょうか？
ファイナンシャル・プランナーは、彼らの職責上「絶対に破綻しない」という
レベルのローンしか薦められない。
ローンを抑えて子育て期間中に狭い間取りで我慢させて子育てをしてでも
老後資金を貯める事を優先させるか、
それとも、住環境を最優先して広めの間取りで伸び伸びと生活するか
この辺は家庭の価値観でしょうね。

ただ、少し大きめのローンですぐに破綻云々ってのは飛躍しすぎだと思います。
年収の６倍を超えるローン水準が無謀といえるレベルであり、
年収５倍以内であれば破綻せずにローンの返済は十分に可能だと思います。

[212: 匿名さん]

年収１０００万程度で４５００万の借金が問題ない
と主張している輩が多いが、
年収って手取りか。（税金、年金、保険を引いた後）

手取り１０００万なら可処分所得が80万以上あるから、月20万の支払いでも
問題ないかもしれない。
だけど

>>205
>>４０歳年収１０００万円で４５００万円ローンは別に問題ないかと。

のモデルが税込年収なら、問題あり。

60の定年までに完済するためには、金利２％でさえ月の返済額20万を越える。
まともに税金、年金や健康保険払っていれば、それだけで月15万。
管理費、修繕積立金、駐車場で月5万。
光熱費その他で5万。
８０ー２０ー１５ー５ー５＝３５万
手元に３5万しか残らない。（貯蓄や生命保険は含んでいない）
これで子供がいたり、金利が上がったらどなるんだ。

大体４５００万を無利子で借りたって、20年で返すためには、
毎月19万弱返すんだよ。40歳から60歳まで。

[213: 匿名さん]

年間２５０万円の余裕があれば問題ないんじゃないですか？
最初の１０年でそのうち１００万円を繰り上げ返済に回し、１５０万円を貯金。
加えて、住宅ローン減税分４００万円も繰上げに回す。
変動金利はそう簡単には上がらないから優遇後で当面１．５％程度をウロウロするだけ。

極端に短期金利が上がるケースは日本の財政が破綻するケースのみ（国債の引き受け手が無くなる場合）
そんなこと気にしてたらローン組んでマンションなんて買えませんよ。

[214: 匿名さん]

４０歳で年収１０００万円、４５００万円のローンですか。
４０歳で１０００万円なら会社から評価されているようですし年収はもう少し上がりそうですね。
以下の条件を満たすのであれば返済可能だと思います。

・贅沢をせず繰り上げ返済に勤しむ（過度の外食、海外旅行はご法度）
・会社の破綻リスクが低いこと
・６５歳定年制の会社であること
・変動金利が１％以上上昇しないこと（これはコントロール不能ですが）
・教育費をかけすぎないこと（私立中学受験はご法度。高校は公立）
・車を持たないか、持っても国産小型車

[215: 匿名さん]

年収に関係なく
年間２５０万、月２０万の貯金が出来ている人には、
問題ないでしょう。

[216: 匿名さん]

>>241
税込み年収１０００万で、
７００万の生活に耐えられるなら、OK!。

[217: 匿名さん]

他の事を多少犠牲にしてでも広いマンションに住みたいのであればいいんじゃない？

酒、タバコはやらない
ゴルフをしない
旅行は数年に一回
車は国産小型車
子供は中高公立
外食も控える

ここまでやれば年収１０００万円で５０００万円程度のローンでは破綻することはない。

[218: 匿名さん]

４０歳年収１０００万円、ローン４５００万円さんの奥さんはパートに出る予定は無いのですか？
パートで年間１００万円稼いでもらうだけで生活は全然変わってきますよ。

[219: 匿名さん]

グランデの１２７平米、１２階東南向きシーパレスが、７２８０万で売りに出てますね。
高層階だから海眺望保障されてますね！いいなあー。

でも個人的には２ＬＤＫなのがちょっとイタイ・・。
子どもが乳幼児×２名とかだったらベストでしたね。

まあリフォームすればいいんでしょうけど、３ＬＤＫもしくは４ＬＤＫ希望なんで、
間取り図みるとかなり手を入れていろいろリフォームする必要がありそうですし・・・。

仲介手数料やリフォーム代等、もろもろ諸費用加算すると・・・、
結構な金額にいってしまいます・・・・。

海眺望保障＋１２０平米超＋築浅、だったらこのぐらいが相場なのかな？

[220: 匿名さん]

最近シーガーデンが連続して出てきてますね。
でもシーガーデンの９６平米が５０００万オーバーとか高すぎ。
４６００万円位が妥当な金額だと思うが。

[221: 匿名さん]

>>214
家以外は、最低限の生活か。
周りが人生楽しんでいると、家族が惨め。

[222: 購入経験者さん]

まぁ、無理して住宅は購入するものではないですよ。
それぞれの収入に応じた物件はあるものですから。
身分相応ということもあります。

[223: 匿名]

シーガーデンであの値段出すくらいだったらプラウド３買うだろ。
一番近くのスーパーがイトーヨーカドー１キロって遠すぎる。
あと修繕積立金すこし上がったみたいだけどまだ安いんじゃない？
大浴場なんて金のかかりそうな施設ちゃんと維持できんの？