今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[84: 匿名さん]

>>82
それはフルローンってことね。
フルローンでも利益がでていればその事業は成功なんですよ。
何回も出てきてるけど「借入金利＜運用利回り」である限りは儲かるのです。
しかし、今のご時世ではいわゆる「フツーの人」にはフルローンはおりない。

[85: 匿名さん]

>>71さんの補足です。
1億自己資金ある場合。
たとえば、5千万で土地を仕入れて5千万でアパートを立てた場合と
1億で倍の土地を求め土地と建物を担保に1億借りてアパートを建てた場合ではどうなるでしょうか？
土地も建物も2倍の価格ですが、実際は1億で5千万の建物の3倍以上のスケールのアパートが建ちます。そして、借入金返済後には倍の土地が残る訳です。
土地と建物で1億5千万くらいの融資も可能です。

10さんに噛み付いてる人の言い分たとえば>>70は算数レベルの話。10さんの話しは高等数学です。

70さん、あらためて強調することではないですよ。

[86: 匿名さん]

無借金の方が税金を払っても得、という比較の話をしている。
都合が悪くなり別の話を持ち出しているのだろうか、。

８５は何だよ、高等数学って？　これは算数だろ。
教育受けた人？

なんか、１０も８５もまともに教育を受けてないジーさんのように思える。
（別に教育を受けてなくてもよい、差別はしない）

[87: 匿名さん]

70の計算は間違っていませんよ。借金1億でアパート建てるより、1億の自己資金で、無借金でアパートを建てた方が税金を払っても借金するより見入りが良いのは当たり前でしょ。口角泡を飛ばして議論するほどのことではないですね。あなたの話は正しいですよぉ！が、算数レベル・・・というより常識ですね。
実際の不動産投資となると算数のようには行きません。応用力が試されます。ややっこしくなってきます。そうゆう意味で高等数学と言ったまでです。何人かの方が書いてますがその意味があなたはわからないようですね。応用力の話をしてるのです。
ことばづかいでその人の品性、教養レベルが判ってしまいます。
気を付けましょうね。

[88: 匿名さん]

クロス張替、１メートル四方９５０円税込。
室内クリーニング、フローリング（約８畳）、キッチン（３畳）、風呂、トイレ。
２２，０００円（税込）

最安値はこんなもんですかね？

[89: １０]

>>88
クロスの張替は、対象となる素材で異なりますが、特別安いものでなければ妥当な金額ではないですか。
表示単位は「平方メートル」とした方が解り易いですね。
クロス本当に貼替する必要があるかどうかの確認はしましたか？
業者は最大限の見積をしてくる場合が多いです。現地を確認して必要な部分とそうでない部分を仕訳する必要があります。最近はやりの事業仕訳です。
見送った部分は将来張替が必要になるわけですから、ちゃんと書面でどこをどう直したかを整理しておくことをお勧めします。

クリーニングに関しては、その素材の仕様と汚れの程度で大きく変わりますのでなんとも言えません。
大家の負担すべき自然劣化による部分と、賃借人が汚した部分をちゃんと確認して、費用負担の対応をしないといけませんよ。

[90: ７１]

８５さん
本当にどうしてみんなわからないのでしょうねぇ。
８７さんなんか１億円あって無借金で経営するのと、お金がなくて１億円借りて経営するのとを比較してますよー。

そりゃ１億円あって無借金で経営するのと１億借りて経営するなら無借金の方がいいに決まってますよね。
私だって１億円ほしいわ。
同じ元手でっていう概念がなんでないんだ？？
１億あるのとないのじゃ違うでしょ。
１億あってさらに１億借金して、手元に残した１億円で株か何かで運用するなら、最初から運用だけすればいいじゃん。
１億円で株運用して利益が金利以上に運用できるのになんでアパート経営するんだ？？
考えられませーん。

[91: １０]

>>88
管理会社さんが介在されているのであれば、まず管理会社さんに８９投稿のような内容を説明して、管理会社に事業仕訳などの対応をさせることです。
管理会社も大家の資質を見て、それなりの対応をしてきます。

しかし、やはり現地を確認しておくことは重要で、次回以降の管理会社の対応が良くなります。

[92: １０]

>>90
いいこと書いているね。
＞１億円で株運用して利益が金利以上に運用できるのになんでアパート経営するんだ？？
資産の分割運用の典型例で、不動産でそれなりに稼いで、有価証券でもそれなりに稼げれば、理想的ですね。
そこまでは私はやりませんけどね。
１億円借入金があっても、投資信託（すぐに換金できるＭＭＦ）３０００万円、株式１０００万円、その他２５００万円くらいは持っています。

[93: 匿名さん]

分散投資が普通でしょ。
90みたいに株だけで１億突っ込むとかいう考えは理解できないね。
まあ、「机上の空論」でしょうけど。

[94: 87]

同じ元手の話じゃないと比較できませんわ。
90さんよく読んでくださいな。1億をたがいに持っての話に決まってるでしょ

[95: １０]

>>93
株式に数千万円つぎ込む場合はありますね。
今の状況だと、株式に１０００万円くらい入れていますが、ＭＭＦも証券会社に連絡すれば次の日には買い付け代金につぎ込めるので、株式を５０００万円くらいに資金シフトすることも考えています。

[96: 70]

>>87
このスレを通しで読んでもらえば判ってもらえると思うが、要は８６さんのレスにある通りです。
若干１名算数が極端に苦手な人の為だけに、常識というか、小学生でも判ることをわざわざ数字を使って説明したまでです。他の人にとってみれば、こんな当たり前のことわざわざ数字使って説明するなんて、お前は小学生以下かとお叱りを受けることも覚悟の上で書いているのでそこはご勘弁を。
一つつけ加えるならば、レバに関しては否定してません。
肯定もしてないけれど。
基本中の基本に誤りのある奴が、しゃしゃりでてあーだ、こーだ言ってるのが、どーも我慢できなくて一連のレスになっているだけです。

[97: １０]

>>96
＞若干１名算数が極端に苦手な人の為だけに
それってだれ？
あなたはかなり算数も高等数学も得意でしょうが。
はっきり書きなよ。

不動産経営に関してのことがなにも書かれていないけど、そっちはどうなの？
スレでは危ない大家がいることについての、大家がどう考えているかの話が中心ですよね。

[98: ９６]

>>97
不動産経営の薀蓄、ご自分の財産の自慢、それはそれで結構なんですが、
税金払うより、借金しよう！
の持論の根拠を数字を使って説明してもらえませんか？
高等数学ではなく（頭悪いんもんで）算数使って！

[99: １０]

>>96
まずは、９６投稿で「若干１名算数が極端に苦手な人」というのが私のことであることですか？
それを確認します。
お答えください。

[100: ９８]

>>99
ご自分で算数が極端に苦手だなと思う人がその人です。因みに私も算数が極端に苦手な人です。

[101: １０]

>>100
算数や数学は大得意ですよ。物理も含めて。
うちのかみさんは算数が大の苦手です。その分はこっちが補っています。

あなたも含めて、暇人が多いようですね。

[102: 100]

>>101
それでは、私の質問に答えて下さい。（NO.98）

[103: 匿名さん]

賃貸経営（大家）って簡単。
ごちゃごちゃ言うほどのことはない、現に普通の人が簡単に新規参入できる唯一(これは言いすぎ)の業種。

あまり頭を使わず簡単に金さえあればできる、でも本業にすべきじゃないな。
定年後に本業としてやるならいいけどさ。

その大家業をウンチク語っていかにも経営論もどきの話をするのはどうかと思うね。

[104: １０]

>>102
だれが答えるか。
そういうことは自分で考えなさいね。

今までの投稿の中にいくらでも答えはあるよ。

[105: １０]

>>103
スレ主の思惑にはまるぞ。

条件が恵まれていれば、それなりに稼げる。そうでないとそんなに簡単にはいかない。

戦略的なことの肝の部分以外と戦術的な部分は教えてあげるよ。
それ以外は自分で考えな。

[106: 匿名さん]

>>103
簡単だと思うなら自分でやってみれば？
口で言うだけならそれこそ簡単。

[107: 100]

>>10
国語力が極端に低いことはよく判っていたが、算数も実はチョー苦手だったんだね。
人に逆質しといて、自分は知ったことか！なんて道徳力も最悪。
厚顔無恥力と見栄っ張り力は最高なんだがな。

[108: 匿名さん]

１０３の発言は１０に捧げたものです。

[109: 匿名さん]

>>106
やってますよ。
頭使いません。
サルでも大家はできるとは言いません、しかし素人でも簡単にできます。
経営論らしきことを言う必要なしです。

ハッキリ言って１０さんみたく、ウンチクたれてる人笑っちゃいます。

[110: 匿名さん]

>>109
アタマ使わないでやるというのは丸投げしちゃってるのかね、どこかに？

[111: ９０]

じゃ、借金して残った１億はどうするの？
寝かしておく？

大体、１億程度を分散投資しても、大した収益にならんでしょう？
大した収益になるならそうすればいい訳で、何も不得手な不動産業をやるよりいいと思うけどな。
逆に不動産運営するのに１億じゃカツカツでしょ。
１億だけで不動産経営で利益どうやって出すの？
それなら、安全な国債でも何でもかって、地道に働いた方が早いと思う。

義理の親がやっているがマンション経営は結構きついぞ。
東京の私鉄駅から徒歩２分くらいのところに店舗と住居とのマンションだが店子はうるさいし、管理業務を自分でやらないと収益上がらないし、安いバイトでは話にならんし。

[112: １０]

>>111
不動産は場所によって、投資の最小単位が異なります。

＞１億だけで不動産経営で利益どうやって出すの？
あなたならどうする？＞安全な国債でも何でもかって、地道に働いた方が早いと思う。
これが答えか？
頭がどうも半分も働いていないようだな。

＞店子はうるさいし、管理業務を自分でやらないと収益上がらないし
あなたの義父である大家さんが、店子にそういう評価をされているんですよ。
管理会社を使っても、管理会社に同じように評価をされますよ。

店舗は住宅よりも利益率は高くておいしいのですけど、うまく経営しないと大家さんの資質が問われます。

定期借家、一般借家の契約を１０数年間（定期借家は法律施行からだからまだ７年程度）自分で書面まで作って実施し、新たな建物を建設する際には、店舗の立退きも交渉から全て自分でやりました。
店舗の場合は立退料がかなりの高額になりますから、長期戦になる場合が多いです。ある店舗の場合ですが、立退料がこっちは４００万円、相手は８００万円と主張、結局６００万円で４年前に手打ちとなりましたが、実質こっちは税金の還付も受けられ実質は４００万円の負担で整理ができました。

遊んで儲けるわけではないし、管理会社に丸投げでいいわけでもないし、そういう意味ではスレ主さんの最初の言葉は自分にも身にしみることです。
共稼ぎのサラリーマンを数十年続けながらやっていますが、それなりにしんどいことはあります。

[113: １０]

>>103
その投稿内容だと、税務署さんかお役人さんですか？

不動産所得にたいする税制が、そういうふうに出来てるね。
今回の相続税評価での８割減から５割減への変更も、「不動産経営は頭を使わずに出来る商売で、事業所得を生む経営とは差別化する。」っていう考え方からきているね。

[114: 匿名さん]

クレーマーって店子だけじゃなく、大家にもいるんだね。
算数もろくに出来ないくせに、いちいち講釈たてて、結局オチはいつも自慢話。
脳みそないのに、頭なんか使えないと思うんだがな。

[115: 匿名さん]

↑　こういうのが典型的なクレーマー
ケチツケだけ

[116: 匿名さん]

>>111
大した収益にならなくても普通は分散投資するでしょ。
株だけに1億とか怖くてできませんね。

[117: 匿名さん]

１０は味音痴のグルメ評論家。
笑っちゃう。

[118: 匿名]

スレタイトルではないですが、賃貸経営はこれからは厳しいですね。だからこそ学ばねば！
やられる！！
１０さんのレスはとても参考になりましたし、同じ大家として勉強しなければ！との思いがあらためて募りました。
匿名掲示板の心ないレスにいつも（人間てしょうがないなぁ！）とあきらめてる者ですが…
人間の性（さが）おろかさをみてしまうからです。
１０さんこれからもよろしくぅ！

[119: 匿名さん]

株にみんなとは言ってませんよ。
というか、分散投資っていっても、業種の違うものをやるのはどうかなということ。
得意な分野で分散投資でしょう、普通。

八百屋さんで儲けがでたから株をやるっているのを勧める？
株だろうが外債だろうがなんでも、やれば儲けるなんて簡単なものはなくて、ちゃんと動向を読まなくちゃいけない。
だから八百屋さんが株をやるなら、食品関連企業とかにすれば、まあいい訳だし。

サラリーマンをやって大家もやって株もやっていたら、普通はものすごく大変だけれどね。
私はそういうことを器用にこなすようにはできないのでご遠慮してます。
１０さんはサラリーマンと大家だけでも立派だと思いますよ。
専業大家さんである程度以上は本業の収入を確保した方がいいという事で、そうしたらある程度の借入金なくしてあり得ない。

それに義父ではありません。
店子さんがどういうものか、私は知りませんが、排水管が詰まったとか、換気扇が壊れたとかうるさくて、見たらただ掃除していないだけだったとか、退去するときに見たらカビをすごく生やしていたとか、世の中賃貸の人ってそういうものなんだなぁと思っただけです。
そういう常識が少ない方々と接するのは結構大変というか、やりたくないな、というのが正直です。

[120: １０]

>>119
＞サラリーマンをやって大家もやって株もやっていたら、普通はものすごく大変だけれどね。
ふうん、そんなに大変ではありませんね。
昔は簡単にはイタも見れないから、いちいち証券会社に連絡してイタの状況を教えてもらって売買注文を出す苦労がありましたが、今はイタを見ながら指値注文が簡単に出来るので、カマボコ（イタに張りついているからこのように言う）売買だってそんなに難しくはありません。

大家業では、建物管理と賃貸管理があります。どちらも管理会社にやらせていますし、賃貸管理についてはサブリース物件と一般管理物件の両方があります。
賃貸管理はサブリース物件では扶養ですが、建物管理については管理会社にかなりのモノ申すをしないと、うまくはやれませんよ。
＞排水管が詰まったとか、換気扇が壊れたとかうるさくて、見たらただ掃除していないだけだったとか、
＞退去するときに見たらカビをすごく生やしていたとか
これは建物管理の問題ですよね。
排水管がつまったら、詰まった原因を調べて賃借人の負担なのか大家の負担なのかを明確にするんじゃないですか？
換気扇は普通に使用していて壊れたら大家の責任範疇ですよね。こっちは掃除うんぬん言えませんね。
退去の時のカビですが、これはどうしてそうなったかをキチッと調べておかないと、建物の保全に悪影響がある場合があります。
うちでは管理会社が直接の対応はしていますけど、やばそうな場合は必ず現地確認して、管理会社が怠けないようにしています。管理会社も黙っている大家には勝手に都合がいいように処理して大家が割食っているケースがあります。そうならないように、普段から建物や設備の知識も身につけておき、マメに意見疎通をはかるような心がけをしておくべきです。

[121: 匿名さん]

ところで１０さんは、普段の生活でも上から目線で人に接しているのですか？
もういい年（老人）でしょうから年下の人と話す機会が多いのでしょうが。

[122: 匿名]

>上から目線！？
そんなこと全く思いませんね。
>>121がそう感じるのはなぜ？
ひがみだろ？
それとも………

[123: 匿名さん]

上から目線てことはないでしょう。
いろいろ参考になる書き込みをしてくださって重宝してますよ。

[124: 匿名さん]

No.１２２は１０さんですか？

[125: 匿名さん]

１０を褒め称えるレスが時々あるが、１０って要領の得ない焦点ボケにしか見えんがなー。

[126: 匿名さん]

１０さんへ
配管つまりはパイプ清掃剤でも投入すればいいような問題、換気扇は壊れたのではなくあまりに掃除しないのでフィルターなどが目詰まりして喚起していなかったというお粗末な始末。
その程度でいちいち業者を呼んだら高くついてしまうだけだったらしい。

カビなどは店舗の排気とその部屋の使い方の問題で店舗（とその休憩室に使っていた部屋）が変わったら解消。
自分たちでカビ生やしても黙っていた。
飲食業は儲かるのか支払いはいいが、そういう問題もあるのだと反省したそうだ。

[127: 匿名さん]

>１０を褒め称えるレス
一人二役だったり

[128: １０]

>>126
店舗での建物管理は業種にもよりますけど確かに大変です。

うちでは十数年間自分でやっておりましたし、今でもやっています。

建物の構造によって、大家として出来ることと出来ないことがありますから、そういうところは賃借人さんに理解してもらうことと、約定にもある程度のことは盛り込んでおくことが大切です。
賃料にもそういうことを反映させて、ちゃんと説明すれば賃借人さんも納得してくれると思います。

うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが、同じ建物にある店舗部分の緊急対応も特別な負担費用無しでやってもらっています。
事象を確認して以降の対応は、建設会社などとの対応となりますから、自分でやっています。

店舗の場合に管理会社に頼むと、「緊急対応で処置させてもらいました。」で済めばいいですけど、「その分の対応費用をいただきます。」とやられると、カチンときますよね。
建物管理に関しての管理会社との約定はどうなっていますか？

[129: １０]

>>127
語るに落ちますよ。
あなた自身のこのスレに関するアンカーを正直につけなさいよ。

[130: 匿名さん]

>>10
>うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが
何度読んでも意味不明だぞ！
建物管理と賃貸管理の違いって何だ？
店舗と住居で使い分けしてるのかな？
でもどっちも賃貸だろ？
また、やってくれたね！
１０信者さん、説明よろしく！
１０は説明しないでいいよ。
余計わかんなくなるから。

[131: 匿名さん]

>うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが

10信者じゃないけど意味はわかるよ。
「建物管理」ってのは、共用部の電球を取り替えたり清掃したり設備が壊れた場合に修理したりという、メンテナンスのことですよね。
「賃貸管理」ってのは、借りてくれる人を募集したり内覧とか賃貸契約全般を管理する、不動産仲介のことですよね。

業務の内容が違う（事務系と現場系）ので、1つの会社がやっていたとしても部署は別だし、大手の不動産会社だと子会社やグループ会社として業務分離しているので、「建物管理」と「賃貸管理」を分けて考えるのは変ではないと思う。
「建物管理」を更に細かく分けて、日常管理業務とリフォーム業務を別々に考えてもいいと思う。


>店舗と住居で使い分け

店舗募集に強い不動産屋と住宅募集に強い不動産屋は違うから、別々の会社に委託しても不思議ではない。

[132: １３０]

>>131
こう書いてくれると判り易いです。
有り難うございます。

[133: １０]

>>130
あなたは大家さんを実際にやっていますか？

なかには賃貸管理のみしかやらない業者もおります。管理契約の内容をよく読みましょう。
「大家さん、水漏れしたから早く修理してください。」
「トイレの水漏れいくらだったっけな？あ、あのコマーシャル５０００円だった。」

どんな管理契約しているのでしょうか？

[134: １３０]

１０
出てくるな！
何言ってるか、さっぱりわからん。
いつものこと、だけど。
解決済みだし、１０は説明不要って言ったよね？
何でしゃしゃり出てくるかな！
１３１さんみたいに書けるんならいいけど、どうせ無理なんだから。
国語力ないの、判らんかなー。
あっと、その前に算数の勉強が先だった。

[135: 匿名さん]

私も正直１０さんの書く内容が理解できないです。
全然関係ない話が出てきたりで、、、

１０さんはしばらくお休みしてはいかがでしょう？

[136: 匿名さん]

住環境かわってきてますからね～
みんな持家（マンション）になると
青年層の一時的な賃借人しか需要が無くなるかな
古い木造の建物は昭和４０,５０年代で終わっていると思うのですが
いまだに生き延びているんでしょうか
賃貸経営はプロの不動産会社がやっていくしかないね
普通の大家は賃貸業にみきりをつけて
別の投資を検討した方が賢いかもね

[137: １０]

>>136
＞みんな持家（マンション）になると
その根拠は？

＞古い木造の建物は昭和４０,５０年代で終わっていると思うのですが
まだ、いっぱいありますよ。賃借人がいなくなった物件の売却では「古屋あり土地のみ物件」もありますし、まだ賃借人がいるアパートも多く、うちの自宅や職場の近く（どちらも東京２３区内ですが）にゴロゴロそのような建物があります。
２０年前くらい前まではアパートの廊下から空がスッぴんで見えるような建物も、実際にありました。
今でも玄関の下駄箱に靴が散乱していて外壁は木丸だしのボロアパートありますね。

このようなアパートは、賃貸管理は賃料値下げでの対応となり、建物管理は極力手間はかけなくして賃借人には我慢を強いることになります。
以前は低所得の老人がいいお客様でしたが、公営住宅の方にお引っ越しされる方が多くなりました。

＞賃貸経営はプロの不動産会社がやっていくしかないね
だれが賃貸物件を持つか、それをだれが管理するか、そのあたりが認識不足です。

賃貸経営は物件を持つ人の仕事です。プロの不動産屋さんが全ての賃貸物件を持つのでしょうか？そうではないですね。
投資マンションの一部を購入される大家さんや分譲マンションの一部を賃貸に転用される大家さんは、賃貸管理を不動産屋さんに委託されることが多いですが、建物管理は管理組合に委託することになります。

ＲＥＩＴは賃貸経営を證券化した投資信託ですが、この場合は物件を持っている人ではなくてＲＥＩＴの受託者が賃貸経営を行います。

[138: １０]

>>136
全てがボロアパートというわけではなくて、なかには既に３０年以上建っている木造アパートでも、メンテナンスが良い物件ではそれなりの収益を上げているものも多いです。
ただし水周りや設備・間取りなどを大幅に変更したりとかの対応をして、それなりの経営努力をしています。
木造家屋は基礎や梁がしっかり作られていると、改造が比較的自由に出来るので、コストと効果を考えると多様な変更が可能なのです。

ＲＣ造のマンションなどと似た対応ですが、ＲＣ造では梁の太さや梁の間隔は当時のままで変更出来ないので、そのことがリニューアルの制約条件となり、木造のリニューアル物件よりも見劣りがすることが多いです。

建物施工の良否などや、物理的な環境（土地の地盤の良否、煤煙や海岸からの潮風の有無、法面の有無、などなど）で、それぞれの状況は異なります。

[139: １０]

>>134
わかっていて、敢えて質問する。
それに（だれかが）回答する。
そしてそれに応じる。
東海道中膝栗毛かい？

４０分くらいで東海道中膝栗毛は完結しました。

投稿で、「１０は説明しないでいいよ。」「出てくるな！ 」とかの文言って言っていいのかい。
規則を読んで国語力がある人ならわかることだと思うけどな。

亀田さんの親父みたいにならないことは祈ります。

[140: 匿名さん]

10さんとアンチ10さんのバトルみたいな様相になってきたけど本来のスレに戻りましょうよ。
ちなみに私は中立派です。

[141: １０]

>>140
１３９投稿は疑問を持ったことに関しての投稿です。
それ以外は、不動産投資に関する普通の投稿です。

どうして、そういう対立を煽るような投稿をするの？

[142: 匿名さん]

都心区の新築分譲所有、賃貸にだしましたところ、２～３月内覧客４人中２人に値切られました。（礼１、敷１でも値切る！）
近隣築１０年大手不動産物件と同等な価格で貸し出しましたので、値切られても困るんですけど。
ですから、値切らなかった某法人と契約しました。
うちは２ＬＤＫなので、なんとかお客がついた感じです。
安価で貸し出しても、けっこう大変でしたし、苦戦しました。

この地域の賃貸はあぶれていると思います。
特に１ＬＤＫはだぶついています。

[143: 匿名さん]

横からすまんが、１４０さんは何も煽ってないぞ。

[144: 匿名さん]

家賃って値切れるの？　って思ってる人も多いけど最近は借りる方から
いくらなら借りるとかいう達人?もいますからね。

[145: 匿名さん]

とりあえず値切ろう・・そんな客が多いそうですよ。

でも２～３月はお客もつくので、売れ残った４月から値切ればよいのでは？

うちの内覧客は、賃貸契約申込書を提出してから値切りにきたので、無視しました。
書類書く前に言ってほしいわ。
それなら最初から断ります。

客も悪どいんですよ。

[146: 匿名さん]

>142
そろそろ礼金取る悪習をやめたら？
礼0敷2（不安なら敷3）なら値切らないよ。
礼金部分は必要ないと思うから値切られるし苦戦するんじゃない？
自分は選ぶときに礼金アリの物件は最初に切り捨てる。
ガメツイ大家は敷金返還でもゴネそうだしね。

[147: 匿名さん]

礼金は不動産屋への広告料になるので、大家には1円も入りません。

[148: 匿名さん]

大家が払うべき広告料（必要経費）を他人に払わせようというのが悪習だしガメツイと思うんだよ。

[149: 匿名さん]

ガメツイと言われても、大家にお金が入るわけじゃないのです。

ちなみに、親戚は、礼ナシで家賃を上乗せした広告と、礼１で今までどおりの家賃で募集したところ、礼１で決まったそうです。
同じ物件での別口募集です。

[150: 匿名さん]

更新料も大家には１円も入って来ない。　
地域や不動産屋にもよるのかな？

[151: 匿名さん]

大家ががめついと思う人は、礼金なしを契約すればよいんじゃないの。
それで解決でしょう。

[152: 匿名さん]

うちの更新料は、半分は不動産管理業者に、半分はうちに入ります。
更新料は家賃の1ヶ月分です。

[153: 匿名さん]

すべては家賃相場が決めること。
大家は敷金３礼金２で決まるならそうするよ、家賃が高くても決まるなら
いくらでも上げる。
借りる側も同じで、同様の物件なら安い方を選ぶ、たとえ敷金３礼金２でも
トータルで安いと判断すればそっちを借りる。
それは当たり前の話、家賃に限らず物の値段は皆同じで相場で決まる。

だから礼金がガメツイとかの話は全くの的ハズレ

[154: 匿名さん]

うちの更新料は１カ月分、だけど火災保険料込。
だから約半分が火災保険料、残りの分が不動産屋の取り分、大家ゼロ。

[155: １０]

>>154
火災保険料って賃借人の家財の分ですか？
家屋の分は大家が自分でかけますよね。

[156: 匿名さん]

賃借人が負担するのは家財だけじゃない。
家財だけなら安いけど借家人賠償責任として家屋分も掛けるので高くなる。
しかし家賃の半分が火災保険料って、保険料高すぎないか？
家財を必要以上にかけさせているのか？
木造なのか？

[157: １０]

>>156
１５４はそのなんたら火災保険料を、賃借人が払うんじゃなくて更新料の中から大家が払うと書いているよ。
そんな金は大家が払う金じゃないよ。

[158: 匿名さん]

１５４です、
あれ？、更新の時に店子さんは保険に入らないの？

まず、建物には大家が２０年（何年でもいいが）とかの期間で火災保険に入りますよね。

で、２年ごとの更新時に店子さんに保険に入ってもらいます。火災保険で家財とか盗難も
カバー。　更新料が１カ月分でその保険料が込み。大家の取り分なし。

実際の保険料は知らないんですよ。もちろん不動産屋さんが更新の手続きをすべてやるので
中身を知りません。でも不動産屋が言うには約半分が保険、残りがうち（不動産屋）の取り分だ、
と言うのです。　

これって一般的じゃないんですか？

[159: １０]

>>158
その保険料、あなたの不動産所得の費用（損金）に算入できませんよ。
だれのための保険ですか？
あなたが不動産所得を得るための経費ではないからです。考えればわかるでしょう。

新規で契約する時でも賃貸管理が厳しい会社だと、賃借人に家財だけでなく家賃不払いの時の代位弁済の保険までかけさせます。だからと言って大家がその分は負担しません。
費用にならないお金を支払っても、なんのご利益（りやく）もありません。

[160: 匿名さん]

Once upon a time・・・
「インコのチル」というHNの人がいましたが。
何とはなしにその人を思い出してる自分がいる・・。

[161: １０]

>>158
＞あれ？、更新の時に店子さんは保険に入らないの？
＞２年ごとの更新時に店子さんに保険に入ってもらいます。
＞火災保険で家財とか盗難もカバー。　
だいたいが保険には入るでしょうね。
それと大家の更新料とはどういう関係があるのでしょうか？

賃貸管理している不動産屋が、勝手にその保険料を引くわけがないから、あなたが承諾しているということです。
そんなのを何で承諾するのでしょうか。

更新料をもらえば収入に計上することになりますね。

ところが賃借人が恩典を受ける当該保険料は、賃借人自身では更新料としてか損害保険料として費用計上できても、大家さんの費用には計上出来ない出費です。
もしかして損金計上していますか？
それやると、発覚したら所得税法違反でお縄でございます。翌年の３月末から７年間はご覚悟を。

[162: 匿名さん]

インコのチル様は、昨年２月３日雪の日に天国に召されました。
インコとしては異例の１３年という長い生涯でございました。

[163: 匿名さん]

１０に税金のことを語る資格なし。
税金より金利払う方が得ってまだ思ってるようなんで。
あと、お縄はないだろが。
せいぜい修正申告で余計に税金払うだけ。
やっぱ、アホ？

[164: 匿名さん]

>発覚したら所得税法違反でお縄でございます。
逮捕かよっ！？
あり得ません、１００％あり得ません。
やっぱり１０さんはしばらく休んだ方がいいですよ。
１０さんが出てくるとここのスレがおかしくなるから、、、

[165: 匿名さん]

大家・・・建物の火災保険+施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約

賃借人・・・家財保険（火災）+借家人賠償責任特約＋個人賠償責任特約

不動産屋指定の保険会社で必ず契約してもらうようにしている。保険期間2年で掛け金は2万円弱です。

[166: 匿名さん]

なるほど、更新ごとに入居者さんが入る保険は２万円弱なんですね。

一般的には更新時に大家が更新料の一部をもらったりするんですか？
（地域よってかなり違いがあるらしいので”一般的”というのは難しいと思うけど）

[167: １０]

>>166
＞更新時に大家が更新料の一部をもらったりするんですか？
うちでは、関東地方の地方都市の住宅で、管理会社と折半で１ヶ月分を山分け。
管理会社は通常時は建物管理で５％、更新時は賃貸管理の更新事務で５０％（消費税はとらない）としています。

都内の店舗だと、更新事務をお願いすると更新料１ヵ月くらいが多いですが、不動産屋の取り分は更新料の２５％（店舗では賃料にも消費税等がかかるので、２５％も当然税込）くらいが相場となっています。

[168: 匿名さん]

>>162
え？そうなの？

[169: １０]

>>165
うちの施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約ですが、
建物新築価格１億円の物件では、年間４６００円弱、
建物新築価格３０００万円物件では、年間１２００円。

建物に借入金があれば、火災保険は借入年数分を一括払いで掛けるのが普通です。（既に火災保険を掛けた物件があって、新たな借入をした場合などは既存保険契約をそのまま続けることが可能です。）

うちでは１億円物件で年あたり４５０００円くらい（地震保険料は一番危険な地域で別に７万円弱）、
３０００万円物件で年あたり１１０００円くらい（地震保険料は二番目に危険な区域で別に１７０００円強）。

[170: １０]

>>165
施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約については、管理契約している会社に割安メニューが用意されているケースが多いので、うまく利用することを勧めます。

火災保険料は、目的となる建物価格に対してどのくらいかが問題なのであって、それを明示しないと意味がありません。

火災保険は長い期間の一括払いをして、建物価格に対しての経費を節減することができます。
地震保険は地域によって掛金が大きく異なります。福島県などすごい安い地域もありますが、東京などでは普通の損害保険より年にならすと補償金額は半分でも本来の火災保険料よりも高い金額になります。これは選択肢としてどうするかの問題ですが、うちでは全てめいっぱい掛けています。

いかがでしょうか？

[171: BB]

このスレ、今日はじめて頭から読みました。
不動産投資における借入の効用について、理解されていない方も多いようなので。

結論：借入すると損益上の投資効率が上がる

例
【設定例】　
賃貸アパ購入　１００百万円
年間賃料　　　　１０百万円
経費　　　　　　　２百万円
借入金利　　　　　３％
実効税率　　　　４０％

以下１０年間で考えると、

【全額自己資金】
（年間賃料１０－経費２）×（１－税率４０％）＝４．８　運用利回り４．８％

【自己資金＋同額借入】＝２棟購入
（年間賃料１０×２－経費２×２－金利３）×（１＝税率４０％）＝７．８　運用利回り７．８％

とこのように　投下資本利益率　＞　借入金利　の場合経営効率があがる

これが借入の効用
　　　　

[172: BB]

↑　１０年じゃなく　１年だわ

[173: BB]

>>167

１０さんへ

『管理会社』が受取る更新事務手数料は

住居だろうが、店舗・事務所だろうが、課税取引だよ。

誤：消費税はとらない
正：内税扱い

じゃないの？

（ちなみに私は１０さんの書いていることは、ほぼ正解だと思っている派だ）

[174: 匿名さん]

>>No.171
借入の効用について書いてあるけど、結局投資なんだから、
株の信用取引、ＦＸ、先物と全く同じでどれくらいレバレッジを
効かすかの問題だよね。

[175: １０]

>>173
管理費や事務手数料とする場合は、課税取引です。
また店舗だと元々が課税取引だからそれは当然です。

住宅の場合で大家が更新料や新規の礼金をもらう場合だと、これは非課税ですね。
そこで管理会社との約定では、「更新料を受け取った場合にはその半額を控除する。」としてあるので、管理会社側が法律的にどういう税務処理になるかどうかには関係なく、もらった更新料の半分を控除してもらいます。
最近は、更新料を払う強制力が裁判で否定されるケースもあるのでこのような約定にしています。もらえないでも更新は可能ですから、「更新したら０．５ヵ月を支払う」だと、もらえなかったら大損してしまいます。

礼金の方は１ヵ月分まるまる出ていってしまいますので、「新規契約で礼金を受け取った場合は、受領した金額から約定賃料の１ヵ月分を限度として控除する。」としています。
これも管理費や事務手数料だと消費税分が上乗せされますから、このようにしておかないと全然実入りがないのに消費税だけとられてしまうことになってしまいます。

[176: 匿名さん]

>>174
レバレッジの効果だけでなく、
税金が安くなる事もあるんじゃないの？

間違ってる？

[177: 匿名さん]

税金が安くなる？
賃貸経営単体で？

[178: 匿名さん]

>>BB
頭から読んでその程度？
机上の空論で言えば、レバは効かせば効かす程利益が出るのは誰が考えても当たり前の話。
リスクが絡むから、いろいろな意見が出てくるし、いろいろな方法で皆さんやってるんでしょうが。
判ってないなー。
あと、借入の効用？ってそういうことじゃない、って何で気づかないかな？
１０は借入は税金払うより得っていってるんだよ。
借入の効用＝レバの利用って考えてる訳じゃなくて、借入することにより、税金の払いが少なくなる、ことそのものがお得って言ってるわけだが、そんでいーの？

[179: 匿名]

↑そんなこといつまで言ってる君はもうでてこなくていいから。出てくるなら他の話題をよろしく。もう君話には飽きたです。
よろしく頼むよ
ね。

[180: １０]

>>178
所得税と住民税だけの問題ではなくて、個人事業税（青色申告特別控除を除いて不動産所得２９０万円以上で、超えた分の５％が課税される。）も安くなる。
しかし、もっと大きいのは相続税が安くなること。

また固定資産に財産構成が偏るのを、借入金を導入することにより他の有価証券などにシフト出来るので、資金運用での危険負担にプラス。

不動産投資には土地だけでなく建物も必要になるが、基本は土地を自己資金で取得すること。
ところが、土地（更地）を購入してそのまましばらく放置するのは、非常にマイナス。
そこで、土地を取得したら出来るだけ早いうちに建物を建築する。
借入条件はかなり有利になるので、何年も放置して自己資金で全て賄うよりずっと得。
それが嫌なら、土地も建物も全て賄える資金を用意するまで、投資を待たなければならない。

色々なことを考えて、資金運用を考えるのだから、単純に「借入金無しでやるのが得」とはならない。
投資資金の総額と利益だけの比較で、全てのことを考える人は、「借入金無しでやるのが得」と考える。

[181: １０]

>>178
土地にはそれぞれの個性があって、その土地特有の利用方法を考えなければならない。
そうなると、土地を購入する際に利用方法も合わせて考えなくてはならない。

一方で、建物価格は土地購入時までは利用形態もわからないから予測ができない。
よっぽど資金が有り余っていないなら、土地建物を全額自己資金では出来ないことになる。

建物を建てるなら、その分は借入金で賄うというのは、そういう意味でも合理的。

[182: １７８]

>>10
リスクリターンと単純な税金と利息の関係の話をごっちゃにしてはいけない。
相続、資産構成、土地を自己資本で購入、で借入が威力を発生することは当たり前。
どう組み合わせていくかが腕の見せ所ではあるが。
しかし、だからといって、借入金利息が多い方が良いって結論にはならん。
結果借入金が発生するのであって、
借入金利息先にありき、
ではない。
１０の考えでは（あくまで考え通りに実行すればであるが）
常に借入が発生している状態であり、資産膨張は借入膨張とイコールであり、どの資産構成上も借入金の紐がついている、というよりつけなければならないといっているわけだ。
借入は当然使う時には徹底的に使うものだが、常にいれなければならないものではない。
土地は自己資金っていうのが、歯止めって考えのようだが、それでも、膨張はとまらないよ。

[183: 匿名さん]

>土地にはそれぞれの個性があって、その土地特有の利用方法を考えなければならない。
>そうなると、土地を購入する際に利用方法も合わせて考えなくてはならない。
当たり前だろ。
目的がなく土地を買うバカはいないだろ。なぜこんなくどいことを書く？