今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[81: 匿名さん]

>運用利回り＞借入金利
>である限りは借金して不動産経営した方が得です。
無借金経営が出来るのにあえて借金をして金利を払って経営する方が得なわけないだろ。

[82: 匿名さん]

>10
>同じだけの資金があったら、手元に流動資産を残しておいて、借入しても固定資産を取得する方が得なんだけどな
手元に事業用（投資用）資金現金１億円ある。
この１億を残しておいて、新たに１億の借り入れを起こして１億円のアパートを買って家賃収入を得た方が得。
これは珍説だろ。
こんなこと言ってるから皆からバカにされるんだよ。

[83: 匿名さん]

>>81
「無借金経営」にこだわるとリターンは通常限定されますよ。
不動産投資の要諦は「レバレッジをかけること。」
これが理解できない人は儲けることができない人。
100％安全なのがいいのであれば完全に自己資金で低い利回りでやればいいのです。

[84: 匿名さん]

>>82
それはフルローンってことね。
フルローンでも利益がでていればその事業は成功なんですよ。
何回も出てきてるけど「借入金利＜運用利回り」である限りは儲かるのです。
しかし、今のご時世ではいわゆる「フツーの人」にはフルローンはおりない。

[85: 匿名さん]

>>71さんの補足です。
1億自己資金ある場合。
たとえば、5千万で土地を仕入れて5千万でアパートを立てた場合と
1億で倍の土地を求め土地と建物を担保に1億借りてアパートを建てた場合ではどうなるでしょうか？
土地も建物も2倍の価格ですが、実際は1億で5千万の建物の3倍以上のスケールのアパートが建ちます。そして、借入金返済後には倍の土地が残る訳です。
土地と建物で1億5千万くらいの融資も可能です。

10さんに噛み付いてる人の言い分たとえば>>70は算数レベルの話。10さんの話しは高等数学です。

70さん、あらためて強調することではないですよ。

[86: 匿名さん]

無借金の方が税金を払っても得、という比較の話をしている。
都合が悪くなり別の話を持ち出しているのだろうか、。

８５は何だよ、高等数学って？　これは算数だろ。
教育受けた人？

なんか、１０も８５もまともに教育を受けてないジーさんのように思える。
（別に教育を受けてなくてもよい、差別はしない）

[87: 匿名さん]

70の計算は間違っていませんよ。借金1億でアパート建てるより、1億の自己資金で、無借金でアパートを建てた方が税金を払っても借金するより見入りが良いのは当たり前でしょ。口角泡を飛ばして議論するほどのことではないですね。あなたの話は正しいですよぉ！が、算数レベル・・・というより常識ですね。
実際の不動産投資となると算数のようには行きません。応用力が試されます。ややっこしくなってきます。そうゆう意味で高等数学と言ったまでです。何人かの方が書いてますがその意味があなたはわからないようですね。応用力の話をしてるのです。
ことばづかいでその人の品性、教養レベルが判ってしまいます。
気を付けましょうね。

[88: 匿名さん]

クロス張替、１メートル四方９５０円税込。
室内クリーニング、フローリング（約８畳）、キッチン（３畳）、風呂、トイレ。
２２，０００円（税込）

最安値はこんなもんですかね？

[89: １０]

>>88
クロスの張替は、対象となる素材で異なりますが、特別安いものでなければ妥当な金額ではないですか。
表示単位は「平方メートル」とした方が解り易いですね。
クロス本当に貼替する必要があるかどうかの確認はしましたか？
業者は最大限の見積をしてくる場合が多いです。現地を確認して必要な部分とそうでない部分を仕訳する必要があります。最近はやりの事業仕訳です。
見送った部分は将来張替が必要になるわけですから、ちゃんと書面でどこをどう直したかを整理しておくことをお勧めします。

クリーニングに関しては、その素材の仕様と汚れの程度で大きく変わりますのでなんとも言えません。
大家の負担すべき自然劣化による部分と、賃借人が汚した部分をちゃんと確認して、費用負担の対応をしないといけませんよ。

[90: ７１]

８５さん
本当にどうしてみんなわからないのでしょうねぇ。
８７さんなんか１億円あって無借金で経営するのと、お金がなくて１億円借りて経営するのとを比較してますよー。

そりゃ１億円あって無借金で経営するのと１億借りて経営するなら無借金の方がいいに決まってますよね。
私だって１億円ほしいわ。
同じ元手でっていう概念がなんでないんだ？？
１億あるのとないのじゃ違うでしょ。
１億あってさらに１億借金して、手元に残した１億円で株か何かで運用するなら、最初から運用だけすればいいじゃん。
１億円で株運用して利益が金利以上に運用できるのになんでアパート経営するんだ？？
考えられませーん。

[91: １０]

>>88
管理会社さんが介在されているのであれば、まず管理会社さんに８９投稿のような内容を説明して、管理会社に事業仕訳などの対応をさせることです。
管理会社も大家の資質を見て、それなりの対応をしてきます。

しかし、やはり現地を確認しておくことは重要で、次回以降の管理会社の対応が良くなります。

[92: １０]

>>90
いいこと書いているね。
＞１億円で株運用して利益が金利以上に運用できるのになんでアパート経営するんだ？？
資産の分割運用の典型例で、不動産でそれなりに稼いで、有価証券でもそれなりに稼げれば、理想的ですね。
そこまでは私はやりませんけどね。
１億円借入金があっても、投資信託（すぐに換金できるＭＭＦ）３０００万円、株式１０００万円、その他２５００万円くらいは持っています。

[93: 匿名さん]

分散投資が普通でしょ。
90みたいに株だけで１億突っ込むとかいう考えは理解できないね。
まあ、「机上の空論」でしょうけど。

[94: 87]

同じ元手の話じゃないと比較できませんわ。
90さんよく読んでくださいな。1億をたがいに持っての話に決まってるでしょ

[95: １０]

>>93
株式に数千万円つぎ込む場合はありますね。
今の状況だと、株式に１０００万円くらい入れていますが、ＭＭＦも証券会社に連絡すれば次の日には買い付け代金につぎ込めるので、株式を５０００万円くらいに資金シフトすることも考えています。

[96: 70]

>>87
このスレを通しで読んでもらえば判ってもらえると思うが、要は８６さんのレスにある通りです。
若干１名算数が極端に苦手な人の為だけに、常識というか、小学生でも判ることをわざわざ数字を使って説明したまでです。他の人にとってみれば、こんな当たり前のことわざわざ数字使って説明するなんて、お前は小学生以下かとお叱りを受けることも覚悟の上で書いているのでそこはご勘弁を。
一つつけ加えるならば、レバに関しては否定してません。
肯定もしてないけれど。
基本中の基本に誤りのある奴が、しゃしゃりでてあーだ、こーだ言ってるのが、どーも我慢できなくて一連のレスになっているだけです。

[97: １０]

>>96
＞若干１名算数が極端に苦手な人の為だけに
それってだれ？
あなたはかなり算数も高等数学も得意でしょうが。
はっきり書きなよ。

不動産経営に関してのことがなにも書かれていないけど、そっちはどうなの？
スレでは危ない大家がいることについての、大家がどう考えているかの話が中心ですよね。

[98: ９６]

>>97
不動産経営の薀蓄、ご自分の財産の自慢、それはそれで結構なんですが、
税金払うより、借金しよう！
の持論の根拠を数字を使って説明してもらえませんか？
高等数学ではなく（頭悪いんもんで）算数使って！

[99: １０]

>>96
まずは、９６投稿で「若干１名算数が極端に苦手な人」というのが私のことであることですか？
それを確認します。
お答えください。

[100: ９８]

>>99
ご自分で算数が極端に苦手だなと思う人がその人です。因みに私も算数が極端に苦手な人です。