今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[661: 匿名さん]

質問です。

過去のスレも読んだりしましたが、読み込みが浅いのと根気がないせいか、理解できません。

新築で購入したマンション１室です。
事情があって、最初から住むことができずに賃貸に出した所、新築未入居もあって、
すぐに法人契約できました。
初めての申告で、まだ青色を出していなかったので白色です。

購入代金の他のいろいろな代金のうち、次のものはどのように扱えばよいのでしょうか？
・一時修繕積立金（税務署では購入代金に入れて減価償却してください、と言われた）
・管理準備金
・ローン保障料（去年繰り上げ返済をして一部返金されてます）
・ローン手数料

管理準備金や手数料は高くないのでまあいいかという感じですが、保証料は高いので。
けれど、金利と違って去年分がはっきりわからないので…。

一方的で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

[662: 匿名さん]

>世の中の流れの中で、保証人請求をしないようにとの動きはあるようですよ
それだと借り手が大変になりますね。　貸し手の立場とすれば、信用がなかったり、
保証人がいない場合は金利を上げるのは当然です。　

銀行もサラ金も闇金もボランティアではないので、、、

[663: 匿名さん]

>保証人がいない場合は金利を上げるのは当然です。　

保証人無く、担保も無い人に
ヤミ金以外誰もかしてくれない
そんな時代ですね

[664: 匿名さん]

世の中や市場を理解できない政治家はどんでもない政策を言い出す。
派遣はダメだ、保証人はダメだ、解雇はダメだ、正社員をもっと雇え、、、
全て資本側を無視というか敵のように扱っている。

[665: マンションオーナー]

>>661

＞・ローン手数料
ローンの事務手数料とローン保証の事務手数料は、取得費。

＞・ローン保障料
使用開始前までの分は取得費に計上できる。
繰延資産として、年単位での減価償却をする。（耐用年数はローンの残存期間）

＞・管理準備金
必要経費。開業費として５年償却も可能と思われるが？

＞・一時修繕積立金
はて？修繕積立基金のことか？
建物の修繕計画がわからないから何とも言えないが、税務署の言うとおり建物の取得費に含めて問題ないと思う。

修繕積立基金以外は、土地と建物で合理的に按分するように。

[666: 匿名さん]

661です。
ありがとうございます。

税務署の人は減価償却の扱いですら「建物と土地に分けて」とは言いませんでした。
マンションの取得価格に修繕積立基金をたしたものを減価償却するように指示された
ような気がします。
自明って事なんでしょうか？
聞いたのが若いお兄さんだったので、イマイチだったのか…。

土地と建物に分けたら、結構土地が高くて減価償却が思ったよりなくてがっかり。
考えるに建物のＬ字の短い方は日向きのため長い方に比べて安かったので、
面積比で土地の持ち分がさして変わらないとすると建物価格が安くなるのだ
と思いました。

何と言っても「添付資料は必要ありません」と言われてびっくりしました。
白色だと何を書いても通りそうな勢いでしたが、小市民なのでわかる範囲できちんと
申告しようと思います。

[667: 匿名さん]

今朝の通勤電車車内広告に
ＵＲ物件がありましたが
1ＤＫ～3ＬＤＫ物件
家賃11万～21万ってあったけど
ＵＲは、もっと低所得者を中心とした賃貸だけ扱えば良いのではないかと

[668: 匿名さん]

URは結構いいところに建っていますし、新しいものも多いです。
建替えも結構進んでいます。
もはや、低所得者向けということは無い様子です。
TVCMの物件がどこか知りませんが、一般の分譲マンションよりいい感じです。
ですから、いいところに入った人は、更新料なども不要ですし、管理も文句
言い放題？だし、空きなんて全くないような所も多いです。

[669: 匿名さん]

URも空き室多いのか、フリーレント１か月とか家賃値下げもしている。

[670: 匿名さん]

ＵＲは高齢者に特化するべきだと思う
一般賃貸は、敬遠する顧客層だから

[671: 匿名さん]

っていうかＵＲを潰せって言いたいよ。
全く存在意義のない団体だろ。

[672: 匿名さん]

修繕積立一時金のことですが、マンション価格に足すんですか？

おかしいな。
これは、減価償却じゃなく、経費でおとせると思いました。税理士に聞いたんですが、税務署では違うんでしょうか？

修繕積立一時金は、管理組合が預かっていて、マンション売却時に返金されることはないからとのこと。
マンションの減価償却に入れ、来年売買した場合、どう処理するのでしょうか？
それこそ、税務署に聞いてみたいです。

[673: 匿名さん]

質問したものです。
修繕費のうち、長年のもの（短期、あるいは低額のものでないもの）は
やはり設備費ということで減価償却していくわけですから、それでいいのでは？
リフォーム用に使った経費は減価償却していくわけだから、それの先取りなの
ではないかと理解しました。

[674: 匿名さん]

修繕引当金の所得税法上の扱いですが、一般的には次のようにします。
• 繰延資産にする。
• 前払費用にして、管理組合が実際に修繕をしたときの必要経費にする。
しかしながら、次のような場合には、管理組合への支払債務が確定した年の必要経費にして差し支えないと考えられています。
• 管理組合の運営は、適正な管理規約に定められた方法で行なわれていること
• 管理組合には、納付された修繕積立金について、マンション所有者への返還義務がないこと
• マンション所有者は、区分所有者になった時点で管理組合へ修繕積立金を納付しなければならないことになっていること
• 修繕積立金は、将来の修繕のためにだけ使用されるものであり、他へ流用されるものではないこと
• 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づいて、各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法によって算出されていること 。


うちでお願いした税理士さんは↑と同様な見解でした。

一時金も月々の修繕積立金も同じに処理しました。

[675: 匿名さん]

>>666

修繕積立一時金についてですが、マンションの取得費に修繕積立金をプラスするっておかしいんじゃないですか？

まずは、マンションの修繕計画をごらんください。
多分、１２年後ぐらいに大規模修繕工事が行われ、そこで修繕積立金を使います。
修繕積立金を資産に計上しておき、大規模修繕工事が行われた年度で経費で処理するか、または、管理組合の支払った年度で処理するのではないでしょうか？

各戸に、大規模修繕工事の領収書を発行する管理組合は無いと思われますが、修繕の証明が取ればよいかと思います。

大規模修繕工事前に売却した場合は、全額処理できます。

しかし、マンション価格にプラスした場合、４７年？で償却することになります。こんな指導をする税務職員は間違っていると思います。


昔のことですが、うちの義父は、税務署の指示に従い申告していましたが、何十年物間、某経費が認められずに間違った申告をしていました。しかし、返金された税金は、たったの５年分です。
義父だけでなく、同じ土地改良区組合員全員が、何十年も間違った指導により申告していたんです。
税務署だって間違えます。

[676: 匿名さん]

先に質問したものですが、これ以上はわかりかねますので、直接所管の税務署に
お問い合わせください。

個人的には修繕の先取りでよいのではないかと思います。
また、修繕積立基金というものはわりと最近のような気がします。
税務署の解釈も段々変わりますし、今は分譲時に積立をして、その代わり長期
修繕時に一時金を取らない方法に変わっていますから、税務的にも変わって
きたのではないかと推察します。

また、積立金は返還されませんから、次回に売却するときにはそれ相当の分が
価格に入っているものと見なすということだと思います。

[677: 匿名さん]

借家人がオートロックの鍵紛失した。

今、管理会社と組合に問い合わせている。
規約は借家人宅に置いてあり、その規約を守るようにとは文書伝達している。（承認印ももらってある）


不動産管理会社から管理組合には鍵紛失の連絡が入っていた。
シリンダー全戸数交換なんてなったら、莫大な金額になる。

うちと管理会社の契約書を調べているが・・・、こりゃ、大変なことになりそうだ。

[678: 匿名さん]

鍵紛失した借家人は、シリンダー交換はしないとか。
失くした鍵の再発行だけを望んでいました。そのほうが経費安価。
費用は、借家人が支払います。大家が了承しないと鍵の再発行できないので。

私も抜けていた。
諸事項にきっちり書かなかった私、だめだわ。
鍵なくしたことなかったので、思い当らなかったし、不動産屋からも何の言われなかった。
だめなだめな私！

管理組合に問い合わせましたが「マンション内、すべての住居のシリンダー交換は規定にありません。」とのことでした。
今までも、どこかのお宅で鍵紛失されたようです。（管理人には想定内）

・・で、オートロックって、防犯の意味ないんだなと、改めて思う今日この頃です。

[679: 匿名さん]

そもそもオートロックって何の為にあるの？
カギを閉める手間を省く為だけ？

[680: 匿名さん]

全国の大家さん！
持ち家の危うさが、今回の災害でクローズアップされました！
これからは賃貸の時代です！
良質な貸家を適正な家賃で貸して、正々堂々と儲けましょう！

[681: 匿名さん]

敷引特約：マンション貸借有効－－最高裁初判断
最高裁第１小法廷（金築誠志裁判長）は２４日「特約は原則として有効」
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20110325ddm012040096000c.html

ごく当り前の判決が出た。

[682: 匿名さん]

>680
逆じゃん。
賃貸物件が被災したらどうすんの？
目も当てられんよ。

[683: 匿名]

国は耐震チェックを賃貸にすべきだね。
持ち家より賃貸のほうが危険だよ。
金さえ貰えばあと知らんが賃貸には多いからね。
液状化地域の賃貸はかなりやばそう。

[684: 匿名さん]

大家も賃貸業界もこの先厳しいから持ち家より賃貸安心とへ理屈・口から出まかせ・嘘方便ぬかして集客してるだけ。
この業界は入居者の命より利益が大切みたいな営利業の極みだから
入居者の命第一に考えてない。
増してや地震に備え持ち家より賃貸とか考えたらとんどもない事になる。
地震を考えたら賃貸は危険。やめとけ。

[685: 匿名]

日本は地震活動期に入ったみたいだし（地質学者見解）。
これからの時期は地震で賃貸は危険だろ。大家や業者はあらゆる分野を多面的に知識を得て分析する能力が欠落してるから財テクしか知識ないから思考が浅はかなんだよ。
賃貸の時代じゃないよ。

茅ヶ崎の賃貸も津波怖くて集まらないし。
この地域の業者なんて情報弱者で
「あなた身長１８０あるから大丈夫ですよ」とかまたまた思考停止。
津波なんて水深１８０どころか水深１０メートルのレベル。
しかも茅ヶ崎あたりは海抜低い平面地域。

茅ヶ崎あたりに賃りたかったけど業者の認識の浅はかさに遠慮したよ。

なにが言たいかって？
大家や業者は防災災害の勉強とか地質の勉強とかもちろんしてなくて専門以外は恐ろしい馬鹿。
世の中簡単に考えてる。
こういうのが多い業界の話しを鵜呑みにするのは危険だね。

[686: 匿名さん]

>685のような大家では破産するは必至。空室多い今時そんな心構えではお客が逃げるぞ！

[687: 匿名]

話しからそれてるかも知れないけど、湘南の賃貸地価は暴落らしいとの見方あります。
専門家は次危険なのは相模沖プレートの見方が多いし。
丘陵が少ない藤沢・茅ヶ崎あたりで深夜・満潮時・地震・津波ときたら最悪のシナリオも覚悟しなきゃみたいな。しかも強力な黒潮海流地帯。
次は東海沖か相模沖の予想が大半。

[688: 匿名]

今日は、更新料の最高裁判決。さて、どうなるか。

[689: 匿名さん]

私も大家なので、気になっています。

[690: 匿名さん]

賃貸住宅の契約更新料は「有効」…最高裁初判断
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20110715-OYT1T00591.htm?from=to...

予想通りの判決でましたね。

[691: 匿名さん]

実利が少ないので辞めました。

[692: 匿名さん]

子どもが夏休みに入り、実家に電話したら、義母（独居）が
家賃が入らない、溜めるから出てもらったけれど次が入らないから
安くしなくちゃいけない、１階に入ったお店が２か月と持たなかった・・
と、本当に愚痴ばっかり。
駅から徒歩３分くらいで前は行列のできるお店が入っていたことも
あったけれど、今はなかなか難しいらしい。

[693: 匿名]

仕方ない、見る目が無かった。それだけのこと。

[694: 匿名さん]

うーん。
前からその所は義母名義の土地で店舗付きの賃貸を建築したのも
１０年以上前からですから、見る目とは関係なさそうです。

あえて言うなら義父が亡くなったこと、息子（＝夫）が頼りに
ならないこと（昔から仲悪し、でも間に入る人＝義父がいなくなったら
一層…）、段々年齢が上がって自分自身があまり動けなくなったこと、
時代の流れ・・でしょうか。

まあ、やれば次々にお金が入ってきたころを懐かしまれてもねえ、
という気分ですが、夫の代わりに愚痴だけ聞いてガス抜きして
あげています。
なぜか、敵の敵は味方なのか私とは仲いいです。

[695: 匿名]

２ヶ月で延滞なんてテナントを見る目が無かったッスよ

[696: 匿名さん]

アイアル少額短期保険、賃貸住宅オーナー・管理会社向け新商品を発売
賃貸住宅内での自殺や孤独死などがあった場合の空室や値引きの期間の「家賃保証」と、
遺品整理や清掃・消臭費用などの「原状回復費用」の補償をパッケージ。
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2011&d=0727&f=business_...

面白い保険が誕生しましたね

[697: 匿名さん]

なんか他でもあったよそんな感じの以前から

[698: 匿名さん]

なるほど。
いや、本当に借り手が少ないってことなんですよ。
そうでないと空いてしまう。

延滞→一般の住居用の部屋の１室
２か月しかもたない→店そのものの営業が。これは一応回収は
できているそうです。

[699: 匿名さん]

同じ人に何十年も借りてもらう方が得策。
　借りる人が、よく変わる回転が早いワンルーム
等は、もうはやらない。
いい物件を長く借りてもらう事がいいと思います。
それか、悪い物件を安く長く借りてもらう。

[700: 匿名]

同感です。大家の個人的感情などで、住人をモラハラなんて、ナンセンスな時代です。

[701: 匿名]

このスレ７００ゲットとは凄いね。
大家業に詳しい人が居るので質問してみた。
賃貸経営で経費で落ちるのは何があるかなぁ？
まず、建物と設備の減価償却。借入金の利息。建物と土地の固定資産税。その他福利厚生で研修･旅行くらいですかね。車も落ちるかな。もちろん青色申告ですよ。これくらいしか経費で落ちないとなると、、所得税率がかなり高くなって、税引き後所得は半分も残らないってことになるな。
このスレッドの初めの頃のレスで、無借金でマンションを建てた方が得みたいなことを言ってる人が居たが、所得税を考えてないようですな。ほとんど所得税を払ったことの無い人なんだろう。
野田さん頑張ってるから先行き消費税も上がるでしょう。１０％になったらアパート･マンション建てる人減るでしょうなぁ・・・
所得税考えると大家なんてやってられんな！
税金はらいたくね！！

[702: 匿名さん]

消費税上がったら大家は儲けがすっ飛びます。
店子の皆様。値上げにご協力ください。

[703: 匿名さん]

今、１０年を超えるレオパレス２１の大家は、同社からサブリース条件の酷い引き下げを受けて大変らしい。

[704: 匿名]

サブリースなんてやるから自業自得だ

[705: 匿名さん]

そりゃあ、そうだ。


でも、同じサブリースでも大東建託、積水ハウス、大和ハウスより突出して大家と問題になっているんだよ。

[706: 匿名さん]

レオパレスは入居者にも評判悪い

[707: 匿名]

レオパレスは建物の性能が悪くて長く住むところではない。単身、それも仕事の短期出張で着の身着のまま入るにはいいかも。
今の過剰供給、空室時代ではレオパレスはもっとも影響を受けるのは道理でしょ。
その大家さんは賃貸経営の素人さんばかりなのでは？
すべて自己責任ですよね。会社がつぶれては大変だぁ。借り上げ代金の値下げは受け入れるしかないでしょう。

[708: 匿名さん]

不動産は一旦持ってしまうと売るのが大変じゃないのかな？

仲介不動産屋は売ろうと思えばいつでも売れるって言うかもしれないけど、自分の希望価格で売れるって言ってる場合じゃないから。足元見られて買い叩かれるのがオチ。

[709: 大家さん]

最近の賃貸市況は、少子高齢化や産業の空洞化、雇用不安による需要の低迷、不況により廃業寸前の自営業者に賃貸アパート経営を提案するサブリース会社による大量供給、少子化による空家一戸建ての増加などで供給過剰となり、需給関係が逼迫している。

昔は賃貸経営は、大金持ちや大地主が相続税対策でやるか、不動産に詳しい人間しかやらなかったから供給量が限られていたけど、最近はサブリース業者が相続税対策だけでなく、不況により商売の立ち行かなくなった自営業者に賃貸マンション経営による生計を勧めて営業している。

歩合のため必死で営業する営業マンの口車に乗って、碌に不動産を知らず財産もない類が生計のために借金をして大量に賃貸経営に走るもんだから、不景気なのに賃貸物件の大量供給が続き、賃貸の需給関係は完全に崩れ、賃貸経営はビジネスモデル崩壊の危機にある。

このサブリース業者の物件は、敷金ゼロ礼金ゼロや水道光熱費無料の物件など、今までの賃貸経営を根底から変える経営手法が旧来の不動産賃貸経営者を追い込んでいる。

そもそもこのサブリースは、アパートやマンションの建築を請負いたいがために、相場の70～80％程度の家賃で一括借り上げするので、空室が出て足が出るよりは家賃を下げたり敷金礼金をゼロ、あるいは水道光熱費をゼロにしてでも埋めてしまおうという考え方で賃貸経営するもんだから、客付け競争で旧来の頭のままの不動産オーナーが敵うはずがない。

巷ではサブリース業者は、賃貸経営しているつもりはなく、旅館やホテルを経営している感覚で客付けしているから、空けておくよりは安くして埋めて少しでもお金にした方がいいという考えのようです。

これにより賃貸物件も賃料の安い物件は敷金礼金ゼロ、賃料が高めの物件は敷金２、礼金1など、二極化の傾向にある。

また最近の賃借人さんは、日常的に碌な掃除もせず部屋の使い方が酷い人が多く、退去時に禄に掃除もしないで退去する人が多い上に、先般国交相から示された退去時の原状回復費のガイドラインを盾にされて、オーナーの退去後のハウスクリーニングやリフォーム代の負担が大きくなり採算の合わないことも多い。

まあ昔は余りにも大家が原状回復費を店子に負担させ過ぎたことも事実だけど、供給過剰で借り手優位な中では、きれいにハウスクリーニングやリフォームしていないと客付けできないので、大家の負担が増す一方である。

まあどんな商売でも同じなんだろうけど最近の賃貸経営は、日本人もモラルのない人が多くなったために昔ならば負担することのなかった手間隙やお金、心労が多く、いい商売ではなくなったというかビジネスモデルが崩壊した感があるね。

[710: 匿名さん]

インターネット社会になって、賃借人に知恵がついたのも賃貸経営の難しさに直結してるんじゃないのかな。

昔だったら30分5,000円とか払って弁護士に相談しなきゃいけなかった事だって、ここみたいな掲示板を
はじめ沢山あるQ&Aサイトとかで質問すれば、無料なのに的確なアドバイスをもらえる事が多い。

インターネットでは管理会社の○○○○は悪徳だったから注意！みたいに教えてくれる人も多いしな。
昔と違って賃借人が賢くなって、悪徳管理会社や悪徳大家の横暴を許さなくなっているんだろうな。

部屋探しだって、不動産屋まで行かなくとも今は検索サイトで家にいながら詳細まで確認できる。
こんな事インターネット社会になるまで不可能だった、昔は不動産屋から出される空室リストから
選ぶしかなく不動産屋にとって都合の良い部屋にハメこまれる事も多かった。

そう考えるとインターネットって本当に画期的だわな、悪徳な奴等にはツライ時代だろうけどな。
でも悪徳な奴等なりに、残り少ない情報弱者を相手に頑張っているんだろうか。