今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[541: マンション投資家さん]

日本の証券化市場は不良債権処理の要請から国策的にそもそも始まりました。
その大義名分を果たすや、デベは益出しのための手段としか考えなくなりました。

結果イイカゲンなREITが濫立し、期待された多様性あるREITなど望むべくもなく、
ミニバブルがはじけるや、結局デベの信頼性に依拠したREITしか残りませんでした。

商品の発行体も問題ですが、客も結局そのレベルだったという事に尽きると思います。
ノンリコースもマトモに定着せず、関係者一同、狂想曲に踊り狂った夢の跡でしょう。

本来は調達の一手段に過ぎないわけですが、飛ばしの道具としてしか見れなかった。
何となく、悪い印象だけが残って、逆効果だったような気もしなくもないですけど。

[542: 匿名]

話題を変えてしまいすいません。
マンションを新築しようと決断しました。３０年固定でローンを組むのですが、今の金利はどのくらいでしょうか？３、５、１０年固定がありますがそれぞれの金利はどのくらいでしょうか？
最近借りた人、これから借りる人、すでに借りている人、金利をおしえて下さい。よろしくです。

[543: 匿名さん]

>マンションを新築しようと決断しました
お～！

>今の金利はどのくらいでしょうか？
あれっ？　で、この質問？


マンションの建築費用はおいくら位を予定？

[544: マンション投資家さん]

土地は持ってての話ですかね？SMBCやJAあたりにヒアリングするほうが早いと思いますが。
属性良ければ1％台も普通に有るでしょうし。勿論変動やあくまで当初固定での話ですが。
SMBCのアパートローン担当が金利表配ってるでしょ。

釣っぽい質問。

[545: 匿名]

１０さん、本当に来なくなっちゃたね。

[546: BB]

マンション投資家さんへ

リートの一翼ないし近いところにいる方がそこまで糞ミソに言うのも。。。

まあ、クラッシュする前から、同じ警鐘をしていた人は少なからずいたから特殊な主張ではないんですけど。

自分に都合のいいところだけのつまみ食いとは言え、色々学んだ身としてはちょっと抵抗を覚えた。

[547: マンション投資家さん]

そうですか？客観的にそう思いますが。贔屓目に見ても散々な状況でしょう。

結局デベ中心に、証券化というものを私物化した、いいように食い物にした。
ノンリコースが定着するほど客側もこなれもしなかった、としか思えませんが。
実態と乖離して株価が妙に乱高下したり。ボタンの掛け違えは最初からずっと。

不良債権処理のための証券化、ってそれこそ片山さつきとかが叫んでた頃からの
違和感が、結局方向性として間違いであった。でも官民上げてそういう方向性、
インセンティブが無いと普及すらもしなかった。だからまあしょうがないかなと。

板ズレ失礼。

[548: 匿名さん]

今現在、証券化されている一般の人が買えるリートで不良債権処理のために使われた物件って
入っているのですか？

デベにとってリートは都合がいい？　そんなもんですかね、資金を簡単に集められて確実に
事務費、管理費などの利益を抜きリスクは投資家、ってこと？

[549: マンション投資家さん]

そんなこと当方書きましたか？方向性の話をしてますが。

飛ばしの手段に過ぎないと言ってるまでですよ。

逆に上場会社がわざわざグループ間で飛ばす意味は？

REITがお好きなんですね。

[550: 匿名さん]

当初５年固定１.５５と１０年固定１.７３ではどちらが特ですかね？元金均等払いで行こうと思っていますが。

[551: BB]

10年固定だろ。迷わず。
というか、10年国債の利回り知って書いてる？
随分と信用力あるんですね。

[552: マンション投資家さん]

土地持ち、団信ナシなら結構そんなもんじゃないですか。良い方は良い方でしょうが、1％とか、いますよ。

[553: BB]

>>552
そうですか。１％は普通にありですか。
やっぱり一匹狼はどうしても独善的になる部分がでるから、ポカをし易いですね。学びの会かどこかの会にでも顔をだそうかな。

>>549については、
不良債権処理→資産流動化法→Ｊリートという流れを知ってないと、方向性といっても受け止められないと思います。と言っても私も、リアルタイムで追ってた訳ではないので、細かなニュアンスは分かりませんが。

[554: マンション投資家さん]

いやいや、「１％」はけして普通ではありませんよ。地主でJAからとか。

SMBCで土地からなら「１％台」は今ならまあ普通かもって気がしますが。

そんだけ融資掛け目が低いってことですから。条件も中古より引き出せますよね。

総額に占める建物比率にもよるかと思いますし。

[555: BB]

確かに『普通』は余計でした。

ところで、マンション投資家さんは、
例えば、10年＋2年というようなノンリコースローンを借りて物件購入できますか？
10年＋2年なら長期保有をクリアできますし。

もちろん、個人相手に今、ノンリコの出してなんてないのは承知の助。
純粋に、ストロングスタイルの方ならチョイスしうる選択肢となるのかが知りたいだけなんですけど。

私なら、収益償還を完了しきれない10年＋2年だけしかないなら、物件購入そのものを諦めるだけ。
なぜなら、バイ＆ホールドしか考えていないから、そんな中途半端な借入する位なら、
やなない方がましという考えだから。

思考回路が違いそうな方の意見を聞いてみたくなったのですが。。。

[556: マンション投資家さん]

10年超ですか？
ロールしない限りそんな商品ないんですけど、、、
レンダーの調達金利が高すぎてとても商品化出来ないと思うので。

ノンリコってことは期中利払いのみって前提ですよね。
金利次第とは言え、手頃ならまず間違いなく借りるんでしょうね。
その手残りCFで他で勝負できるので。与信もUPするし。

ただ償還時を考えると築浅で収益は勿論積算が出るもの限定ですね。
リファイは読めないし、EXITで大幅に毀損されるとキツイ。

ノンリコも小口は流石に今やってないでしょうね、スターも新生も。
大口なると一部外資やメガもやりますが。LTV50～70以下で。
SMBCに擬似ノンリコってありましたね。今もあるのかな？

[557: マンション投資家さん]

10年でアモチナシは流石にないかな。笑
まあ、アモチが軽ければ同じ発想ですが。
リザーブが大きいかな、、、独り言・・・

[558: BB]

条件次第でノンリコを借りるっていうことだけでも十分です。自分と違う事業スタンスの方がいる。それだけで十分勉強になります。

実現可能性をいいだしたら、期間・約定弁済(アモチ）…etcきりないし。倒産隔離まで加わった時には…。どの道仮想の話です。

[559: マンション投資家さん]

当方レンダーなら金利、アモチに加え、CAPEXリザーブを相当要求しますね。そうなると旨味が少ないかな。
ただ、もし築10年未満ぐらいで固都税評価額以下で買えるみたいな良い案件ならかなり借りる気は出ますね。
超ハイレバだったり、それこそSPCに移して利食えるレベルなら俄然やる気出ます。所詮タラレバ話ですけど。

[560: マンション投資家さん]

自分で書いて読み返して失笑しました。私も不動産屋の発想ですね。他人のことは責められません。

>それこそSPCに移して利食えるレベルなら俄然やる気出ます。

[561: BB]

>>556
SMBCの疑似ノンリコ、ホームページの商品ラインナップに載ってますね。

『直担アパートローン（責任財産限定特約型）』がそうだと思います。

商品説明書の14.その他の留意事項に、｢返済の原資を、融資対象物件から得る収益に限定します。｣となってますから。

http://www.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/sonotaloan016.pdf

[562: マンション投資家さん]

Upfrontで１．８９％フィーですね。金利が確か４％超えだったかと・・・
まあスルガやライフ使うよりいいかもですが。ハードルは今は高いでしょうねSMBCは。

[563: BB]

>>560
不動産屋の発想でも別に良いのではないでしょうか。
ビジネスのスタンスは人それぞれでしょうから。
むしろ、得意のスタンスを維持し続ける方が重要かと。

まあ、日本はまだまだ欧米に比べて、中古建物の評価が低いし、
築年数が古くなると極端に評価が悪くなるので築浅が本命でしょうね。

[564: BB]

アップフロントフィーって、税務上、会計上ともに、期間按分なのかな。

（独り言。。。）

[565: マンション投資家さん]

当初事務手数料ですから、借入時一括ではないでしょうか？税理士さんにご確認を。

もし期限前弁済とかするような場合に期中按分って発想はしにくいですよね。

[566: BB]

家賃保証会社の規制法案っていつの間にか継続審議になっていたのね。

私は今のところ保証会社を使ってないので直接影響ないけど。

[567: 匿名さん]

土地取得＋建物新築なんて、サラリーマンが新築マンションの１室を買って賃貸に出すのと、そう変わらないのかと思ってたけど、一応、銀行から借り易いとか相続税評価が安くなるといったロジックがあるわけね。
ただ、１棟だろうが１室だろうが、最初の１０年で価格も賃料も結構下がるわけだから、いくら理屈をつけたところで本質的にはあまり意味がないし、いろいろつけてる理屈も所詮は土地を売りたい不動産屋や建物を建ててほしい建設会社やカネをリスクフリーで貸し込みたい銀行のセールストークの積み上げだよね。
ただ、そのレベルでも十分やってられるのは、相続税評価が劇的に低いことで、どう考えても現金預金より、アパートへ変換した方が、相続税をほぼゼロにできるといったしくみがあるからなんだろうね。
戦後直後の賃貸住宅が不足している時ならまだしも、供給過剰気味の今日で、依然、地方部で賃貸住宅を税のがれ目的で建て続けることを後押ししてるのも、わけのわからん政策だよね。

[568: マンション投資家さん]

貴方はそれを税制の問題だと真剣に思うのかい？

ニーズが多少減ったとは言え、いまだに日本はその手の賃貸マンションサブリース会社が大手を振っている。

言っておくが、賃貸マンションが減って、分譲マンションが増えたからって、実需が増えるわけでもないよ。

[569: 匿名]

30年のサブリースっていったって、2年後に賃料の見直しって小さい文字ではいってるでしょ！ そんなのにひっかかってるようじゃこれからは生き延びられんよ

[570: マンション投資家さん]

山ほど引っ掛かってる。

[571: 匿名さん]

今日も日経に30年借り上げの広告がでてたよね。てか２年でサブリース料の引き下げがありえるのに、あんな広告うっていいのかね？みんな借金してアパート建てるんだろうに、勘違いしてやってるとしたら、これからマジで社会問題になるんじゃない。

[572: 匿名]

これから？

遥か問題になってるが？

[573: 匿名さん]

騙される人間が愚かなんだろ。

[574: 匿名さん]

地方や都心の郊外から人間が蒸発しつつあるわけだから、そんなとこで、これからはじめたら悲惨なことになるよね。　

[575: 匿名さん]

首都圏で安めのワンルーム大家さん。
空き部屋があれば有効利用しませんか？
２部屋くらい続きであると効率的。
もしくは３ＬＤＫなども。
賃貸するより効率的です。
延滞も発生しません。

詳しくお知りになりたい方はレスください。（ここには詳しく書かないようにします）
冷やかし無用に願います。

[576: 匿名さん]

げすとるーむ？

まさか、たいまさいばい！？笑

[577: 匿名さん]

もとい、げすとはうす

[578: 匿名]

延滞発生しないとは？
ああ、タダなのか。

[579: 匿名]

詳しく知りたい。

[580: BB]

世の中都合のいい話にロクなものはない。

[581: 匿名]

チープな勧誘だね。この勧誘で詳しく話を聞きたいというヤツの顔がみたい。

[582: 匿名さん]

詳しく話を聞きたいですね。

[583: 匿名さん]

>詳しく話を聞きたいですね。
では説明しましょう。

生活保護の人を住まわせて、そこから家賃を少しいただくというシステムです。
社会貢献にもなりますので一石二鳥です。

（よくある質問）
これって、暴力団やＮＰＯの資金源じゃないですか？
はい、そうです。


嫌な時代ですね、この生活保護ビジネス（ほぼ犯罪）は早く潰すべき！

[584: 匿名さん]

「住居不定の人を住まわせて、住民登録をさせて、生活保護を申請させる」
という前段が結構大変だから、そこを抜かしたら詐欺じゃなないの？
もちろん、保護費が受給される時は、市役所についていってあげないといけませんよ。
一人で行かせるなんて心細いでしょうからね。

[585: 匿名さん]

>という前段が結構大変だから、そこを抜かしたら詐欺じゃなないの？
っていうか、大家は家賃しかもらえませんよ。
胴元は力団ですから、入居者である生活保護受給者の通帳はすべて胴元が持っています。
家賃は大家に、わずかな小遣いを入居者に、そして残りが暴力団の取り分ですね。
まあ、今では一見真面目そうな人間がＮＰＯ法人として古い戸建を借りて同様な
生活保護ビジネスをやってます。

係わらない方が身のためでしょうな。

[586: 575]

レスいただいた皆さんありがとうございます。

不審に思われて当然ですね。

詳しくお知りになりたい方とはどのように連絡をとるのがよいか考え中です。

専用のフリーアドレスを作って掲示しますかね。

ただ、詳しいことをメールでお教えするのではなく、あくまでお会いして説明したいと思います。

メール連絡はそのアポイント用として

勝手なようで申し訳ありません。

それでよいという方、いらっしゃいますか？

[587: 匿名さん]

>>246
調理に使う火力が必要なのが一番のネック

違うよ、風呂だよ
http://toki.2ch.net/test/read.cgi/homealone/1277264187/l50

[588: 匿名さん]

あ、それと１０さんの借入金と税金の話なんだけどさ
本当にみんな分からなかったの？
あそこまで繰り返し否定されてるのが不思議でしょうがなかった
申し訳ないけどお馬鹿さんが多いなと思っちゃった

[589: 匿名さん]

何の話かな？

[590: 匿名さん]

暑さで脳味噌やられちゃったんだろ。
相手にするとバカが伝染するよ。