今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[521: 匿名さん]

現環境下において、土地から取得して賃貸業をするのか。
リスクが高すぎ。
金が余っているなら、ＲＣ築20年程度の物件購入を検討する。
サラリーマンの副業で賃貸経営が黒字なら、税金増えるよ。
決して大儲けできない業種。
実質利回りは、30年国債よりマシな程度か。

[522: マンション投資家さん]

土地から購入して上モノ建てるなんて一般的にはレアケースだと思いますが。
最初から土地持ちか、中古で安く拾うか、どちらかでしょう。

[523: 匿名さん]

>>522
最初から読んで下さい。
あなたの言うレアケースさんが訳分からんこといーぱい言ってますよーーー！

[524: マンション投資家さん]

レアケースに特段興味もありませんし。

土地持ちの方とも見解が異なるケースが多いので。お好きになさって下さい。

[525: BB]

一口に賃貸経営といっても、場所も違えば、規模・構造なんかも違うので
オールマイティに通用する考えっていうのは無いんじゃないかな。逆説的だけど。

相続で、いやいや大家になっちゃったて人がいて、相談に乗ったこともあるんだけど
この商売好きでなければ、地味な努力は続けられないから、結局は長続きしないんだよね。

やっぱりこの商売好きっていうのが一番だと思うけど。
ちなみに私の場合は、すごくやってて楽しい。

[526: 匿名さん]

大家を「商売」とは言わんだろ

[527: マンション投資家さん]

5棟10室基準は言わずもがな、個人事業主でも事業税を払いますから、客観的にも立派な商売でしょう。

あんなもの商売ではないというのはあくまで主観的判断に過ぎません。

[528: 匿名]

可哀相だけど首くくった田舎の地主の跡取りマンション投資家だけど、たぶん市場を読めなかったと思うし、ゼネコンやデベロッパ−、大東建あたりに唆されたんだね。
すべて自己責任だよ。
哀れだ。

[529: マンション投資家さん]

大東、レオパ、東新の類に声掛けしてしまう土地持ちサンとはまあメンタリティーが違うからね。。。

まあ、搾取されても構わないって言われればそれまでのハナシだし。まあ別にいいんじゃないすか。

そういう方がいてくれるからセカンダリーマーケットもあるわけで。大事に修繕してください。

[530: 匿名さん]

賃貸で６～７％、それならＲＥＩＴで６％の方が流動性や手間を考えると全然お得ですよ、って言われた。
それもまた正しいか、、

[531: 匿名]

流動性、手間という点は同意。


ただ、俺みたいに、利益出ている時には早く利食いし、損する時には長く持ちすぎるなんてやつもいるから、流動性があるのがいいとは限らんぞ。能力がないと言えばそれまでだが。


そうそう、数字を比べる時は、分子、分母の定義を合わせろよ。借入金比率なんかもね。

[532: マンション投資家さん]

手元に同じ1000万あるとして、

①キャッシュでリート買って、源泉引いて50万残るかどうかぐらい。
　CCRで回収に20年掛かる。

②1000万手出しで1億の物件買ったとして、NOIが10％なら1000万。
　30年に近い借入組めれば手残り3分の1超は十分確保可。2～3年で回収。

EXITで大損でもしない限り（銀行評価出る物件を買ってれば怪我しない）
後者が単純に投資効率だけで見れば有利なのは自明だと思うが。

何か最初の方にこんなハナシグダグダしてたんでしょ？読む気も失せたが。

[533: 匿名さん]

まあ、リスクとリターンだな。
リートだって信用で資金の４倍近くまでいける、追証リスクはあるけど。

たしかに、手間などを考えるとリートは気軽だ。不動産だと売買手数料など色々取られるし。

[534: BB]

531=BB

実不動産だろうが、リートだろうが、短期で考えるなら、売却額次第じゃないかな。
売却額が最もインパクトを与えるから。
特にリートは、住居系の賃料変動幅は4%(どこかのレポートでみた)であるのに対して、リート価格の変動幅は何百%もある。
リートは不動産と金融の融合と言われているが、こと価格だけなら金融商品ですね。同じ土俵で比べることには抵抗あり。

[535: マンション投資家さん]

追証は博打打ちのやる事。アパートローンはビジネスベース。マトモに両方比較するヤツなんているのか？
まあ、大家など商売じゃないって言う人までいるのに、それすら手間だって言うならしょうがない。
何やったってリスクはある。売却額・期間絡めてIRRまで話題にだすと、話めんどくさいので止めたけど。

減価償却減のデッドクロスあるし長くても10年ぐらい持ってアセット入れ替えるのがベターではないかと。
残債返して利喰えるなら長期譲渡クリアしたら売っても良しってのが基本スタンスで。
銀行には嫌われる可能性あるので、複数付き合い必要ですけど。まあその辺は持ちつ持たれつなので。

530のコメントは、REITと区分にキャッシュつぎ込む話との比較なら理解できるけど。概念が違う気がする。

[536: 匿名さん]

みんなどこで貸してるの。オレは都心部のコンパクトマンション（室単位）だけど。
最近家賃とかどう？

[537: BB]

>>533
まあ、リート自身が借入してレバレッジかけているんだから、無理に投資主側がレバレッジかける必要はないんじゃない。

リートの借入金比率は40～60％といったところだから、区分所有マンションを借入金比率50％で購入する想定にすれば近づくんじゃないかな。


それでも、個人の賃貸事業が借入期間20～30年なのに、弱小リートは数ヶ月期限の借入期間だから、とても土俵が一緒とはいいにくいんだが。


そもそも、俺には、なんでミドルリスク・ミドルリターンを標榜するリートが、極端な短期借入偏重なのか理解不能。

[538: 匿名さん]

ねぇ、どこで賃貸してるの？

[539: マンション投資家さん]

エリアを書く意味を見出せないので、（東京以外の区分以外。）
学びの会とか、そういうとこでお話されたほうがよいのでは。。

REITみたいなものは、膨らまし粉でパンパンにしてる商品です。
実際の製造過程を知る人間からすると意義を見出し難いです。
無駄に高い外食するより、自炊した方がと、どうしてもなります。

REITの借入期間が短いのはノンリコースだからに他なりません。
べつにREITが悪いというつもりはありませんが。
証券化市場がパンクしたので、本来の存在意義は無くなりました。
まあ、本邦REITが出来た事が全てといって良いかとは思いますが。

[540: 匿名さん]

>証券化市場がパンクしたので、本来の存在意義は無くなりました。
>まあ、本邦REITが出来た事が全てといって良いかとは思いますが。
パンクですか？
リートは不動産活性化と投資機会を増やす意味でもどんどん
増えていった方がいいと思いますがねえ

[541: マンション投資家さん]

日本の証券化市場は不良債権処理の要請から国策的にそもそも始まりました。
その大義名分を果たすや、デベは益出しのための手段としか考えなくなりました。

結果イイカゲンなREITが濫立し、期待された多様性あるREITなど望むべくもなく、
ミニバブルがはじけるや、結局デベの信頼性に依拠したREITしか残りませんでした。

商品の発行体も問題ですが、客も結局そのレベルだったという事に尽きると思います。
ノンリコースもマトモに定着せず、関係者一同、狂想曲に踊り狂った夢の跡でしょう。

本来は調達の一手段に過ぎないわけですが、飛ばしの道具としてしか見れなかった。
何となく、悪い印象だけが残って、逆効果だったような気もしなくもないですけど。

[542: 匿名]

話題を変えてしまいすいません。
マンションを新築しようと決断しました。３０年固定でローンを組むのですが、今の金利はどのくらいでしょうか？３、５、１０年固定がありますがそれぞれの金利はどのくらいでしょうか？
最近借りた人、これから借りる人、すでに借りている人、金利をおしえて下さい。よろしくです。

[543: 匿名さん]

>マンションを新築しようと決断しました
お～！

>今の金利はどのくらいでしょうか？
あれっ？　で、この質問？


マンションの建築費用はおいくら位を予定？

[544: マンション投資家さん]

土地は持ってての話ですかね？SMBCやJAあたりにヒアリングするほうが早いと思いますが。
属性良ければ1％台も普通に有るでしょうし。勿論変動やあくまで当初固定での話ですが。
SMBCのアパートローン担当が金利表配ってるでしょ。

釣っぽい質問。

[545: 匿名]

１０さん、本当に来なくなっちゃたね。

[546: BB]

マンション投資家さんへ

リートの一翼ないし近いところにいる方がそこまで糞ミソに言うのも。。。

まあ、クラッシュする前から、同じ警鐘をしていた人は少なからずいたから特殊な主張ではないんですけど。

自分に都合のいいところだけのつまみ食いとは言え、色々学んだ身としてはちょっと抵抗を覚えた。

[547: マンション投資家さん]

そうですか？客観的にそう思いますが。贔屓目に見ても散々な状況でしょう。

結局デベ中心に、証券化というものを私物化した、いいように食い物にした。
ノンリコースが定着するほど客側もこなれもしなかった、としか思えませんが。
実態と乖離して株価が妙に乱高下したり。ボタンの掛け違えは最初からずっと。

不良債権処理のための証券化、ってそれこそ片山さつきとかが叫んでた頃からの
違和感が、結局方向性として間違いであった。でも官民上げてそういう方向性、
インセンティブが無いと普及すらもしなかった。だからまあしょうがないかなと。

板ズレ失礼。

[548: 匿名さん]

今現在、証券化されている一般の人が買えるリートで不良債権処理のために使われた物件って
入っているのですか？

デベにとってリートは都合がいい？　そんなもんですかね、資金を簡単に集められて確実に
事務費、管理費などの利益を抜きリスクは投資家、ってこと？

[549: マンション投資家さん]

そんなこと当方書きましたか？方向性の話をしてますが。

飛ばしの手段に過ぎないと言ってるまでですよ。

逆に上場会社がわざわざグループ間で飛ばす意味は？

REITがお好きなんですね。

[550: 匿名さん]

当初５年固定１.５５と１０年固定１.７３ではどちらが特ですかね？元金均等払いで行こうと思っていますが。

[551: BB]

10年固定だろ。迷わず。
というか、10年国債の利回り知って書いてる？
随分と信用力あるんですね。

[552: マンション投資家さん]

土地持ち、団信ナシなら結構そんなもんじゃないですか。良い方は良い方でしょうが、1％とか、いますよ。

[553: BB]

>>552
そうですか。１％は普通にありですか。
やっぱり一匹狼はどうしても独善的になる部分がでるから、ポカをし易いですね。学びの会かどこかの会にでも顔をだそうかな。

>>549については、
不良債権処理→資産流動化法→Ｊリートという流れを知ってないと、方向性といっても受け止められないと思います。と言っても私も、リアルタイムで追ってた訳ではないので、細かなニュアンスは分かりませんが。

[554: マンション投資家さん]

いやいや、「１％」はけして普通ではありませんよ。地主でJAからとか。

SMBCで土地からなら「１％台」は今ならまあ普通かもって気がしますが。

そんだけ融資掛け目が低いってことですから。条件も中古より引き出せますよね。

総額に占める建物比率にもよるかと思いますし。

[555: BB]

確かに『普通』は余計でした。

ところで、マンション投資家さんは、
例えば、10年＋2年というようなノンリコースローンを借りて物件購入できますか？
10年＋2年なら長期保有をクリアできますし。

もちろん、個人相手に今、ノンリコの出してなんてないのは承知の助。
純粋に、ストロングスタイルの方ならチョイスしうる選択肢となるのかが知りたいだけなんですけど。

私なら、収益償還を完了しきれない10年＋2年だけしかないなら、物件購入そのものを諦めるだけ。
なぜなら、バイ＆ホールドしか考えていないから、そんな中途半端な借入する位なら、
やなない方がましという考えだから。

思考回路が違いそうな方の意見を聞いてみたくなったのですが。。。

[556: マンション投資家さん]

10年超ですか？
ロールしない限りそんな商品ないんですけど、、、
レンダーの調達金利が高すぎてとても商品化出来ないと思うので。

ノンリコってことは期中利払いのみって前提ですよね。
金利次第とは言え、手頃ならまず間違いなく借りるんでしょうね。
その手残りCFで他で勝負できるので。与信もUPするし。

ただ償還時を考えると築浅で収益は勿論積算が出るもの限定ですね。
リファイは読めないし、EXITで大幅に毀損されるとキツイ。

ノンリコも小口は流石に今やってないでしょうね、スターも新生も。
大口なると一部外資やメガもやりますが。LTV50～70以下で。
SMBCに擬似ノンリコってありましたね。今もあるのかな？

[557: マンション投資家さん]

10年でアモチナシは流石にないかな。笑
まあ、アモチが軽ければ同じ発想ですが。
リザーブが大きいかな、、、独り言・・・

[558: BB]

条件次第でノンリコを借りるっていうことだけでも十分です。自分と違う事業スタンスの方がいる。それだけで十分勉強になります。

実現可能性をいいだしたら、期間・約定弁済(アモチ）…etcきりないし。倒産隔離まで加わった時には…。どの道仮想の話です。

[559: マンション投資家さん]

当方レンダーなら金利、アモチに加え、CAPEXリザーブを相当要求しますね。そうなると旨味が少ないかな。
ただ、もし築10年未満ぐらいで固都税評価額以下で買えるみたいな良い案件ならかなり借りる気は出ますね。
超ハイレバだったり、それこそSPCに移して利食えるレベルなら俄然やる気出ます。所詮タラレバ話ですけど。

[560: マンション投資家さん]

自分で書いて読み返して失笑しました。私も不動産屋の発想ですね。他人のことは責められません。

>それこそSPCに移して利食えるレベルなら俄然やる気出ます。

[561: BB]

>>556
SMBCの疑似ノンリコ、ホームページの商品ラインナップに載ってますね。

『直担アパートローン（責任財産限定特約型）』がそうだと思います。

商品説明書の14.その他の留意事項に、｢返済の原資を、融資対象物件から得る収益に限定します。｣となってますから。

http://www.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/sonotaloan016.pdf

[562: マンション投資家さん]

Upfrontで１．８９％フィーですね。金利が確か４％超えだったかと・・・
まあスルガやライフ使うよりいいかもですが。ハードルは今は高いでしょうねSMBCは。

[563: BB]

>>560
不動産屋の発想でも別に良いのではないでしょうか。
ビジネスのスタンスは人それぞれでしょうから。
むしろ、得意のスタンスを維持し続ける方が重要かと。

まあ、日本はまだまだ欧米に比べて、中古建物の評価が低いし、
築年数が古くなると極端に評価が悪くなるので築浅が本命でしょうね。

[564: BB]

アップフロントフィーって、税務上、会計上ともに、期間按分なのかな。

（独り言。。。）

[565: マンション投資家さん]

当初事務手数料ですから、借入時一括ではないでしょうか？税理士さんにご確認を。

もし期限前弁済とかするような場合に期中按分って発想はしにくいですよね。

[566: BB]

家賃保証会社の規制法案っていつの間にか継続審議になっていたのね。

私は今のところ保証会社を使ってないので直接影響ないけど。

[567: 匿名さん]

土地取得＋建物新築なんて、サラリーマンが新築マンションの１室を買って賃貸に出すのと、そう変わらないのかと思ってたけど、一応、銀行から借り易いとか相続税評価が安くなるといったロジックがあるわけね。
ただ、１棟だろうが１室だろうが、最初の１０年で価格も賃料も結構下がるわけだから、いくら理屈をつけたところで本質的にはあまり意味がないし、いろいろつけてる理屈も所詮は土地を売りたい不動産屋や建物を建ててほしい建設会社やカネをリスクフリーで貸し込みたい銀行のセールストークの積み上げだよね。
ただ、そのレベルでも十分やってられるのは、相続税評価が劇的に低いことで、どう考えても現金預金より、アパートへ変換した方が、相続税をほぼゼロにできるといったしくみがあるからなんだろうね。
戦後直後の賃貸住宅が不足している時ならまだしも、供給過剰気味の今日で、依然、地方部で賃貸住宅を税のがれ目的で建て続けることを後押ししてるのも、わけのわからん政策だよね。

[568: マンション投資家さん]

貴方はそれを税制の問題だと真剣に思うのかい？

ニーズが多少減ったとは言え、いまだに日本はその手の賃貸マンションサブリース会社が大手を振っている。

言っておくが、賃貸マンションが減って、分譲マンションが増えたからって、実需が増えるわけでもないよ。

[569: 匿名]

30年のサブリースっていったって、2年後に賃料の見直しって小さい文字ではいってるでしょ！ そんなのにひっかかってるようじゃこれからは生き延びられんよ

[570: マンション投資家さん]

山ほど引っ掛かってる。