今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[451: BB]

>>448
418から今までのレスを通しで読んでみました。確かに私の>>443,>>444が宅建必要論の流れを止め、不要と受けとめかねない文章になってました。若干修正します。

まず、もともと質問>>418の「賃貸経営が上手くいく」という言葉の意味を考えました。
①キャッシュフローを最大限にする
②入居者その他からクレームが来ない（または、入居者の満足度を上げる）
他にも考えられますが、私は①と受け止めました。

キャッシュフローを向上させるという視点で見た場合、
宅建をいくら勉強しても
・月額家賃を６万円⇒７万円に引き上げる
・稼働率を８０％⇒９０％に引き上げる
・とある修繕費を１０万円⇒８万円に同内容を維持しつつ引き下げる
というような、キャッシュフロー＝経営成績に直結する知識が得られる訳ではありません。

そのような観点にやや重心を置きながら、お役立ち度をコメントしました。

[452: BB]

>>451の続き。
ところが②のように『賃貸経営が上手くいく』を「トラブルなくスムーズに事業遂行する」という観点でコメントすると全く違ったものになります。

宅建試験は8,9割が法令・判例で○×の説明がつくものです。
従って、勉強することで、法律上どうなっているか、判例がどのようなものがあるか、また仲介業者の行為規制がどのように課されているかが判ります。

宅建レベルの知識をきちんと持っておくと、テナントからのクレームが来た時に、短期間に解決できますし、
また、仲介業者等との無用ないさかいも減るでしょう。こういった観点からはとても宅建の勉強は意義深いものがあります。

全国に200-300万人といわれる大家さんは宅建レベルの知識を有する人はごく少数派でしょう。
他の掲示板を見ると、大家が、無知であるがゆえに仲介業者やテナントに無理難題を押し付けているケースが非常に多いです。

結論としてまとめると、トラブル回避のために、宅建の勉強は必要です。但し、経営成績向上の知識が得られる訳ではないことを念頭においておく必要がある。とったところでしょうか。

[453: １０]

>>452
＞大家が、無知であるがゆえに仲介業者やテナントに無理難題を押し付けているケースが非常に多いです。
そうですよね。

同じ趣旨ですが、大家として言わなければいけないことを仲介業者やテナントに言わないで、損しているようなことも、見受けられます。

[454: １０]

>>452
出来ることと出来ないことを把握しておくことは大切なことで、この積み重ねが不動産屋さんとの信頼関係を密にします。
長くやっていると、不動産屋さんの担当者がグチで他の物件での自分たちの不満を打ち明けてくれることが、よくあります。
こうなればしめたもので、担当者が変わっても申し送りで対応が違ってきます。

また、リフォームの際でも、節約するコツを教えてくれたりします。
「業者の見積は最大限でこの通りですが、どこまでやりますか？」
「壁紙の色合わせは対応出来ますので、部分張替も出来ます。」
「施工業者に同一日に工事させますので、作業費はこれぐらいで済みます。」
「クリーニングで対応出来る部分もかなりあります。どうしますか？」
こんな感じです。

[455: 匿名さん]

一般管理費が３％にしますからうちでぜひ管理させてくださいと、いってきてるのですが、普通は５％ときいていますが、この不動産屋さん大丈夫でしょうか？
皆さんは何パーセントで管理契約してますか？ちなみに主な管理内容は一般的な家賃管理と客付け、苦情処理です。

[456: BB]

>>453
あるある。オンボロなエアコンを残置物扱いにしなかったとか。
むしろ、こっちの方が多いかも。

[457: BB]

>>454
私も、仲介業者のグチをききますね。

いろんな不満があるのですが、明らかに大家側の過剰要求ってありますね。

この間聞いたのが、家賃延滞先に明渡訴訟するから、紹介責任として弁護士費用を負担しろというもの。世の中色んな人がいますね。

[458: 匿名さん]

>>455
一般管理費が３％にしますからうちでぜひ管理させてくださいと、いってきてるのですが、普通は５％ときいていますが、この不動産屋さん大丈夫でしょうか？

別に３％というだけで、オカシイということにはならないのではないでしょうか。
３％と言ってきた時点で、「一般的に５％位と聞いているが、なぜ３％ですか。」と質問しましたか。

・中～大規模物件だと３％でもおかしくないでしょう。
（リートなど数十～百所帯の物件は、一般的に賃貸管理部分については2.5～3.0％だと言います）
・新規開業のため、特別だなど。

それぞれ事情はあるでしょう。

[459: 匿名さん]

>>455
今、5%で委託しているのをひっくり返したいってこと？

[460: 匿名さん]

>>437、>>440
探しちゃたよ。宅建業法規則13条の21第4号であってる？

でも、これって受講して修了するため勉強時間であって、受講するための前提条件じゃないでしょ。

自宅学習なんか全然やらなくてもＯＫらしいぞ。

１０よ、またやらかしかい。

[461: 匿名さん]

>>460
そんな重箱の隅をつつく話ききたくない。

>>455
うちは5%。但し、消費税分はまけさせて税込みだ

[462: 匿名さん]

１０は引っこんでなよ。
相変わらずズレてるなあ、、

[463: BB]

>>455
458は私。BBと入れ忘れた。

私の管理会社への委託物件は１件を除き5％。
ただ、賃貸管理＋αを管理会社によって、いろいろ付加してあるので単純に比較できないかも。
＋α部分の例は、
・日常清掃＋ポリッシャーによる定期清掃
・植栽剪定
・24ｈ対応コールセンターサービス
・税務申告書添付用の資料作成
といったところ。

ご参考まで。

[464: 匿名さん]

>>462
お前こそ、イ・ラ・ネ

[465: 匿名さん]

>>462
ちったあ情報提供しろや。文句じゃなく。
おまえ単なる清掃業者だろ。安くこき使われてるからって、こんなところでうさばらしするな。

[466: 匿名さん]

管理報酬なんか安けりゃそれにこしたことないじゃん。いままでトラブルなんか全然なかったからタダ取りされたみたいだ。安いが一番。

[467: 匿名さん]

>>465
ちったあ情報提供しろや。文句じゃなく。
おまえ単なるバカだろ。安くこき使われてるからって、こんなところでうさばらしするな。

[468: 465]

>>467
ありがとう。修正してくれて。

[469: 匿名さん]

>>468
なかなか面白い切り返しだな。
どうでもいいことなんだけど誉めたくなったヮ

[470: 匿名さん]

今日のお昼、ホームレス同士のケンカを目撃しました。

[471: 匿名さん]

それが何かこのスレと関係でも？

[472: 匿名]

４６６さん、
おっしゃる通りです？
管理費など安けりゃやすいほどよい。管理内容はほとんど同じですから、５パーセントと３パーセントなら３％がいいにきまってるよな！

[473: 匿名さん]

なんか１０さんがいないと、とたんに内容が薄っぺらになるね。早く来てくれないかな。

[474: 匿名さん]

いやあ１０はいらんよ。
１０が来ると話がおかしくなる。ＢＢとかいうのもたいして変わらんが、、、
まっ、どーだっていいよこんなスレ

[475: マンション投資家さん]

いやー、1から全部読みました。
387で、やっとNOI、NCFの単語が出てきたと思ってホッ？としたのもつかの間、
今度は宅建の話題。。。

当方はほぼフルローンばかりで中古一棟を複数保有してます。直近も任売物件。
地方といえばまあそうなりますが、現況NOIベースで10％以上は当然あります。
もう少し実のある話を期待しましたが・・・お呼びじゃないようで失礼します。

[476: BB]

マンション投資家さんへ

1からお読み頂き、お疲れ様でした。

NOIが10%オーバーは凄いですね。私は地方については疎いですが、それでも、当然という言葉を鵜呑みにするほど無見識ではないです。掘り出し物を見つける目を持っていらっしゃるのか、バリューアップする力量を持った方なのか興味があります。

ＮＯＩ、 ＮＣＦのところは、私もコメントが繋がっていくようなら参加しようと思ってました。ただ、借入とは何かですら、あの様子なので躊躇ってたらやっぱり後が続かない。

なんなら、ＬＴＶでもＤＳＣＲでもＯＫですよ。
もう失望されて見ていないかもしれませんが。

[477: 匿名さん]

>現況NOIベースで10％以上は当然あります
ＮＯＩで１０％以上なら、古い物件か地方ですな。
利回り追求って人は地方、古物件に限る。

[478: 匿名さん]

金森かぶれの仁が出没か

[479: ボヤッキー]

店子って、突然、蜘蛛の子を散らすようにいなくなる。
いなくなると全然埋まらないんだ。
修繕しようが募集広告だそうが、
まともな借り手が来なくなる。
そうなった時、ローンだと辛いね・・・

[480: マンション投資家さん]

もう来ないつもりでしたが覗いてしまいました。

ここでCCRやらCAPEXやらIRRやら話すことはあまり意味が無い気がします。

結局自己資金をいくら入れるか、借入比率をどうするか、空室率や賃料低下のバッファーはどこまであるか、

全てグロス収入・利回りでそれらをカバー、リスク吸収できるかに尽きると思います。

借入がたとえゼロでも、賃収・利回りがその分かそれ以上に多くなければ同じ話です。

金森かぶれって、意味がよく判りませんが、不動産投資のロジックや評価手法は万国共通です。

あの手の本は例えばアメリカの書店でも香港の書店でも覗けばたくさん置いてます。

[481: マンション投資家さん]

あ、あと最近は、物件買ったらB/S上のNetCashが増えるように努めてます。
そういう物件を選ぶということですね。

まああくまで対金融機関からの見た目上の話ですが。次回融資に直結します。
わざわざ判りにくく書いてみましたが。。

CFは勿論重要ですが、物件の数が増えれば増えるほどB/Sの意識は大切かと。
ここにいらっしゃる様な土地持ちではありませんので多少の工夫は肝要です。

あと、1Rは極力避けてます。最初のうちにはしょうがないですが、あせっと
あろけーしょんですね。　では失礼しました。。

[482: BB]

>>480
いや～やられました。不動産投資家筋が使う英文字用語は使いこなせないまでも、イメージ位は出来ていると自負していたのですが、ＣＣＲは全く知りませんでした。思わずググってしまいました。ハイ。

ＷＡＣＣ，ＣＡＰＭあたりまでなら、ついていく余地はあったんだけど。。。


このスレを１から読まれたばかりで、まだ記憶にあるかもしれませんが、ＣＡＰＥＸは私のとても関心あるところ。ただ話のベースを揃えるのが難しい。投資家筋の方と語るには、ベースがＥＲってことになるんだろうけど、このＥＲ作成基準に私自身がちょっと？と思っていることがあるので。

[483: マンション投資家さん]

ERはBELCA基準に則ってるかどうかですが、まあ通常則ってると思います。
ファンド物件なら則ってないとレンダーや信託、格付機関がOK出しません。
名の通った検査機関なら、あああの人か、とか肌感判るものもありますが。

私はレンダー出身でボロワーサイドにもいました（います）がまあ、ERが
あるだけでまず評価します。一般物件なら。結局関心あるのは防水切れとか
修繕履歴なので。短期緊急修繕の有無はチェックしても修繕計画は斜め読み。
鑑定もそうですが、こういうのは依頼サイドの意向や力関係も結構働くので。

でもCAPEXなかなか難しい話題です。どこにEXITを置くか次第も強いですし。
積み立ててる人も少ないと思いますし。あと空室やLeasing commissionも
当初収支で見てる人少ないですね。見たからエライという物でもないですが。
結局取引は相対ベースですから、口煩いとブツが仕込めない可能性すらある。

WACC、CAPM知ってるだけで十分でしょ。企業評価なら別ですが。不動産には
DCFも必要か微妙ですし。私は直接還元や取引事例、積算のほうを支持します。
横レス？失礼しました。でもCCRは最近言ってる人いますよ働き大家の類でも。

[484: BB]

早速のコメントありがとうございます。先ほどの昼食休憩のコメントに続き、今回も中途半端になるのはご容赦。

私がＣＡＰＥＸ関連に興味を持つのは理由があります。私の出自は都市部で商売をやっていた親がビルを建て、世代交代したというのがスタート台になります。まあ、よくあるパターンです。


親の代は築浅いため順調。子供の代は物件の競争力が落ち始めて舵取りが難しくなってくる。当然、リフォーム、建て替えが強い関心毎になります。


そこで、アンテナに引っかかってきた言葉がライフサイクルコスト。ライフサイクルコストはオフィスビルの資料があるが、住戸系はなし。
そこで、次に目を付けのが分譲マンションの長期修繕計画。これも大変勉強にはなったが、如何せん専有部分の設備がない。


そうこうしているうちにリートの存在を知る。なんとエンジニアリングレポート＝ＥＲというもので専門家が長期計画をキッチリ作っているという。私の期待がＭＡＸ（過剰）になったのはいうまでもない。。。続く

[485: BB]

続きの前に少し補足を。

○ＣＡＰＥＸ：資本的支出のこと。

○ライフサイクルコスト：建物の企画設計段階から解体までの生涯費用のこと。建築費は15-25％程度と意外に低くランニングコストの方が高いことから、運営段階を含めたプランニングが重要ということがわかる。直観的に判る参考ページはここ。
http://www.tokyo-biso.co.jp/business/service-menu/be/pdf/lcc.pdf

○分譲マンションの長期修繕計画：
①国土交通省のガイドライン：
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm
②不動産協会の算出モデル（こちらの方が実践的でお勧め）：http://www.fdk.or.jp/k_plan/pdf/table2.pdf

○エンジニアリングレポート：不動産物件の物的（＝ハード面）の調査レポート
http://www.engineering-report.com/index.html#wha
一応リンクは貼ったものの、論より証拠で現物を見ないことにはなかなか真価は伝えられなく申し訳ございません。
本気で勉強するための書籍なら、「エンジニアリング・レポート作成に係るガイドライン（２００７年版）」社団法人建築・設備維持保全推進協会（通称belca）編　私も持ってます。

[486: 匿名さん]

ぷ

[487: 匿名さん]

>修繕しようが募集広告だそうが、
>まともな借り手が来なくなる。
下げちゃえよ！
ググッとね。

[488: BB]

では続き。ＥＲをなんとか入手すれば、自分も完ぺきな長期修繕計画ができる。間違いない、そう思ってました。
ファンドとして煩い投資家向けに完ぺきなものが用意されているのだろうと。
実際のＥＲを入手し、真っ先に修繕計画表を見る。あれ、12年分しかない。はあ～～っ。

聞けば、投資ファンドの借入期間は5年程度×２回（＝１回借り換え）＋売却活動用2年間で
12年分が通常だと。外壁・屋上など仮設工事がカバーできるからそれでいいと。

最も長い30-40年の更新サイクルのエレベーターや給排水設備の交換はおろか20年程度の交換サイクルのものも一切ない。私のように売却を一切考えていない、地主系大家思考の人間には参考程度のものでした。ガックリ。
しかも計画が切れている13年目に大規模修繕サイクルを設定している？？？のもあるし。

Belca基準とか国交省基準とかよりも、まず解体までの長さが欲しかった。また、結構前提から外している旨の記載が多い。例えば設計費など。なんでいれないのって感じ。

なぜ、こんなに私が昔からこのテーマに突っ込んでいるかというと、15㎡台のいわゆる狭小ワンルーム（数十所帯）があり、いつ15㎡強×２戸→31㎡強にリフォームするかが、非常に大きな問題だから。

・耐力壁、間仕切壁が交互なのでぶち抜いて、スケルトンリフォームをすることが可能な旨、確認済。
・マーケット的には、ネット賃貸情報で面積でソートすると５番以内に出てくるので、地域でも下限域に到達しつつある。但し、この物件は都心部ではないので、30㎡はニーズはまだ実需が乏しい。
・不況なことが却って、低価格志向が幸いし、稼働率は90％以上を継続。
こういった諸条件はもちろんある。恐らくはマーケット変化に合わせて対応することになると思う。

ただ、スケルトンリフォームを考える上で、この物件を築50年で建替えする想定にするのか、60年にするのかという大局観を持ちつつ考える必要がある。そうしないと設備工事が非効率なんですよね。
20年程度の更新サイクルの設備を25年×2回とするか、20年×3回を想定するのかで大きな違いが出てくる。
なかなか悩みはつきません。

すみません。随分一人で長々と引っ張ってしまいました。長文失礼いたしました。

[489: BB]

>>479
首都圏はそうでもないようですが、地方は結構、ちょっと立地条件が悪いと
こういうことがあるみたいですね。
特に、大学依存立地だと、親の懐事情を反映してか、遠距離自宅通学が
あたりまえになっていて、値下げしても全然反応なしというのもあるらしい。

[490: BB]

マンション投資家さん

他にコメントしたい部分があるのですが、

>>481
>まああくまで対金融機関からの見た目上の話ですが。次回融資に直結します。
>わざわざ判りにくく書いてみましたが。。
の部分が私宛の瀬踏みのような気がして、先にコメントします。

これって、某大家さんブログの方が、しきりと金融機関から借入するための秘訣
＝銀行が保有物件のBS評価方法を書かれ、実に細かく銀行名を出しているあたりのことでしょうか。
多分、とてもアグレッシブに投資されているので、この辺を重視されているのですね。
銀行の目線を常に確認しておく。相手あっての話ですから、とても大切ですね。

ところで、手前味噌ですが、銀行側に評価していただいていることがあります。
私は年２回程度、私個人のB/S、P/L（全物件＋その他資産）と借入している物件のデータを
A4判3枚程度にまとめて銀行に定期的に報告しています。
特に、確定申告後は直ぐに有給をとって、必ずこちらから訪問した上で、決算説明をしに行っています。

これが、銀行側に大変受けがいい。賃貸物件ローンの場合、長期借入となりますが、
物件購入したら、自ら経営状況を説明しに来る人はいないらしく、次の物件の借入したい段になって
くる人が多いと。また、銀行員が借入先に訪問して経営状況を確認するケースも多く、とにかく、
リクエストしなくとも自ら資料を整えて説明に来る。銀行側からするととても希少だと。

レンダー側にいらっしゃる（いた）ということでお聞きしたいのですが、そんなものですかね？
単にヨイショされているだけと思う時もあるのですが。。。

[491: マンション投資家さん]

色々お悩みのご様子、拝読しました。
ちょっとよく判りませんが、もし本当に改築されるのならそれこそER取得と併せて確認審査機関に
コンタクトされることをお勧めします。当然検査済証も取得して行うべきレベルの行為のはずです。

改築に掛かるコスト、改築に伴う空室期間、場合によって立ち退きコストなども含めて、それらが
最終的にどれだけの期間で回収できるのか。感覚的には１５平米の２コイチでは倍のレントはまず
無理でしょうから、どこまでやるメリットがあるのか・・・と当方なら思ってしまうところですが。

数十戸クラスなら立ち退きも容易ではないですよね。部屋を順々に替わってもらうかぐらいですが。
うーん、建て替えか、売却前提で動いたほうがベター？土地に思い入れおありなら仕方ないですが。
長期保有前提ならレントを下げずに空室を改善する努力の方が現実的なように直感的に思われます。
モノとロケーション次第ではリノベで事務所転用、はたまたゲストハウスとかなくもないですが･･･

今巷で出回ってるERは基本レンダーサイドの意向によるものです。ですからER業者（上記冒頭から
確認審査機関が最も望ましい）に、こういうERが必要だからこう書いて欲しいと担当者に伝えれば
彼らもプロですからその通り書いてくれますよ。LCCに重きを置かれたいなら確かに12(or10)年の
修繕表は巧くありません。余談ですが、13(or11)年目にドンと来るようになってるのはお約束です。

あと共用部含め大掛かりなリノベーションをやるのなら、賃料保証を絡められるケースもあります。
その場合は賃料保証会社の指定業者による指定工事になるようで。そんな会社も存じてはいますが。
お勧めすべきものかどうかまで正直判りません。申し訳ないですがご自信でも調べてみてください。

[492: マンション投資家さん]

しないより決算説明はしたほうがいいに決まってます。本来法人なら当然のことですし。
その際に支店長あたりにも面通し挨拶させてもらうってのもお約束です。ご立派ですね。

当方が銀行目線というのか、銀行評価そのものですが、重視するのは融資付けは勿論乍ら
結局それがEXITに直結しているということに尽きます。

結局出口で売る際に、まず大半の購入者は何らかのローンを使います。個人投資家なら
ほぼアパートローンでしょう。そうなると使う金融機関もエリアによるとは言えある程度
決まってくる面があります。いくらの評価が付くかが、いくらで売れるのかに直結します。

かのブロガー氏は土地値で買うと標榜してますが、何となれば最後土地値で売れるからと。
当方の考えは少々違います。出口の取りにくいＷ造とかいじるのも余り性分でないですし。
まあプロらしくストロングスタイルといったところでしょうか。業者寄りとも言えますが。

少々語り過ぎました。この辺で。

[493: BB]

>>491
>LCCに重きを置かれたいなら確かに12(or10)年の修繕表は巧くありません。余談ですが、13(or11)年目にドンと来るようになってるのはお約束です。

お約束ですか。。。こういう物件は、特殊建築物定期調査報告のタイル全面打診調査義務が加わった改正の影響をモロに受けそうですね。いざとなれば、売却まで大規模修繕を先延ばししようとしていたつもりで13年（11年）目にもってきたんでしょう。でも、この改正のせいで、報告のタイミングが来たところで絶対大規模修繕をせざるをえなくなった。炙り出されて頭を抱えている方が結構いそうですね。ファンドの場合、コンプライアンス上、やらないという訳にはいかないでしょうから。

[494: BB]

かぐや姫：神田川の「三畳一間の小さな下宿～♪♪」。自分が学生だった時は、「今時、三畳なんて、物件ねえわなぁ～」なんて笑ってました。近い将来、「15㎡、3点ユニットなんて物件ねえわなぁ」という時代が来るんでしょうね。

>>491
でコメント頂いてから１日考えて、自分の気持ちについて判ったことがあります。
悩んでいるつもりが、実は単に楽しいんでいただけだと。腹は固まっていたと。

コメント頂いたように、大枠の選択肢としては３つあります。
①　超長期事業を見据えて、2戸→１戸の本格的なリフォームをする。
②　15㎡のワンルームが社会的役割を終えたタイミングで建替えをする。
③　粘らず15㎡のワンルームが社会的役割を終える前に、とっとと売却する。

私の中では①～③でグラグラしているのではなく、①しか視野に入っていなかったことが確認できました。
もともと、本物件は父の代でオーナーチェンジで取得したものですので、ご先祖様といった感覚の思い入れはございません。でも、取得時から狭小が将来ネックになるのは見えていたものですから、父とは真剣に意見交換し、私が自分代で２戸→１戸をやるから任せろということでスタートしていたのでした。

②なら、定期借家に切り替を強力にすすめることが、立退料を極小化につながるでしょう。
住居系は最低６カ月分なんてことが常識となってますが、礼金２、敷金２、仲介１、前家賃１だった時代の立退料６カ月を今、ゼロゼロ物件がこれだけある時代になんだか。。。

③なら、ゼロゼロとして僅かでも家賃を高めるとか、家具付き住居・ネット代込みにするとか、一心不乱に収入向上策に邁進するでしょう。なにせ、満室家賃収入を持って利回りを考える方にフィットするのが得策ですから。

ところが全然②とか③とかやる気がないんですね。
すっかりＬＣＣ感覚しかない。自分でもわらっちゃいますが。でもこの点を発見できただけでも有意義でした。

[495: 匿名さん]

店子から家賃を現金で受け取り、それを申告しない。
退室時期を少しずらし（帳簿上）、その分の家賃を申告しない。
ホームセンターで買った物全ては内装工事等のためだから経費にする。
等などセコイ申告漏れありますな

[496: 匿名]

サラリーマンが転勤している間のチョイと貸しでも申告しないとすぐバレルというが。大丈夫？

[497: 匿名さん]

小難しいことは解らんが、
仮に一部屋５万円として、年間６０万円。ニコイチだと数百万円かかるが割にあうの？

[498: 匿名さん]

>>495
サスガにワンルームマンション投資１室ではむりだろ。

[499: BB]

>>497
確かに何年の賃料で回収できるかだけでみるとなかなか大変。
マンション投資家さんがコメントされているとおり賃料は下がるし。


ただ、リフォーム投資分は長期にわたって費用計上するから利益は早くから出るし、長期で考えれば採算は十分とれると思う。

[500: 匿名さん]

賃料は下がるし、礼金、更新料は微妙だし、修繕費は大家持ち出し、クリーニング代も大家持ち出し・・・利回り落ちるばかりですよ。

[501: マンション投資家さん]

落ちた利回りで拾えばよいのでは。独り言･･･

[502: BB]

フリーレント、広告企画料、火災報知器・・・

[503: 匿名さん]

家賃低下×稼働率低下＝大幅減収

引き算じゃなく掛け算だ～

[504: BB]

マンション投資家様

ここまで私の世界に引きずり込み、いろいろコメント頂きありがとうございます。
引きずり込みついでに、一つご教示いただけませんか。

>>480
あの手の本は例えばアメリカの書店でも香港の書店でも覗けばたくさん置いてます。
⇒このあたりから、海外事情にもご精通と拝察いたしました。

米国などでは、管理会社（プロパティ・マネージャーというらしい）の社会的地位が非常に高いというのを聞いています。日本の管理会社とどういった点が違うのでしょう。
できれば、日本の管理会社に対してレベルアップ要求として使えそうなものを教えていただけませんか？

なにせ地方物件でNOI10％オーバーをキープできるのですから、管理会社のパワーアップなしにはできないハズ。なにか密かに実践しているのではないかと拝察してのお願いなのですが。
お暇なときにでも。

[505: マンション投資家さん]

管理会社には大きく業務は二つありますね。
仰るＰＭ（Property Management）とＢＭ（Building Management)です。
日本語で言えば、賃貸管理と、建物管理ですね。
前者後者で言えば、前者の方がスキルは相対的に必要と思います。

それで、社会的地位云々のお話ですが、

どうでしょうか、例えばここ日本でも、最近の不動産証券化を伴う投資市場の中で
（※一気に証券化市場はレンダーの撤退や業務縮小で市場自体は凹みましたが）
PM/BMの各業務に加えて、AM業務（Asset Management)というものがあります。

AMは投資スキームそのものの運営管理といったところで、PM/BMはその業務の一部で
通常管理会社に外注化されるものです。
で、社会的地位まで判りませんが、通常AMの給料はPM/BMのそれの比ではないです。
その給与までミニバブルだったのかどうかはわかりませんが。

で、管理会社へのレベルアップ要求ですか・・・
うーん、個別具体性が無いのでなんとも言いづらいですが、
一つにはレポートの要求水準を上げるというのはありますね。
例えば、外資や投資ファンド向けに管理を受けているような大手中堅管理会社であれば、
クライアントごとだったり、標準で月次のPMレポートを相当程度準備してるはずです。
一派オーナー向けのものと多分違う可能性があると思います。
作業量も違うので同じフィーでやってくれると限りませんが。

[506: BB]

>>505
今回は私の質問が漠然としすぎた中、お付き合い頂きありがとうございました。
ものを聞く時は、聞く方の技量がでる。正にそういう展開になってしまいました。

>一つにはレポートの要求水準を上げるというのはありますね。

そうですよね。実は＠プロパティ仕様＋αの月次報告書を既に参考にさせていただいております。
月次の定例報告書が２０～３０ページ程度だったのですが、初めて見たときには圧倒されました。

おっしゃるとおり、レポートの水準は全く違いますね。当時ちょうど新築物件の管理会社を選定するタイミングでした。たたき台として使い、管理会社側でできること、逆にこちら側として欲しい情報の優先度を協議して、今のレポート（４枚）があります。

やはり、自分より上の方からいろいろ教えて頂くのは参考になります。

[507: マンション投資家さん]

それでやってくれてるのはレアケースでもあり、新築でボリュームがあったからかもしれませんね。
通常一定のロットがないと、そういう業務は管理会社もやりたがらないところが多いかと思います。

[508: BB]

本当にレアケースだと思うし、運もあった。

普通は月次で報告書を作るなんて考えたことすらないでしょう。腰高ほどの雑草が生えていたって、それはウチの仕事じゃないからという管理会社も多いです。管理会社ではなくて、そりゃ仲介会社に仲介した者のお守りをしますってだけだろって突っ込みたくなりますよね。

ところが、支店もない地場仲介業者にしては珍しく、もともと月次で１～２枚の報告書を出すところだったのが幸いだった。

加えて、期せずしてコンペ状況になったのが吉とでた。
銀行にファンド物件の月次報告書は凄いですね、なんて漏らしたら、直ぐにリートも受託実績があるＰＭ会社を寄越し話しだけでも聞いてくれと。話を聞くと社内に一級建築士を始め設備の専門家がいる。昔水回りを受水槽方式から、ポンプ直送に切り替えた時に苦労した話を出したら、そんなことは社内専門家が別料金なしに相談にのると。これはちょっとグラッときた。おまけに別エリアの物件の管理会社が廃業するかもなんて話も飛び出してきて、じゃあ２件まとめて見積もり出してなった。

それを、今の管理会社に伝えてから一挙に、特別な資格がいらない建物管理業務は５％の中でやる。報告書もリクエストされた分は全部作るとなった。

こちらは隣接地の購入の折にかなり骨をおってもらったから正直なところ、追加オーダーがゼロ回答でも委託するつもりだったから運としかいいようがない部分があるんですよね。

[509: 匿名さん]

自作自演終了。

[510: BB]

違いますよ

[511: 匿名さん]

小さなアパート売りたいです。

管理している不動産屋に売って欲しいと言ってもなかなか買い手が見つかりません。
理由は、高くて売れない（のであれば私の責任だから文句なし）。でも一番の理由は
その不動産屋が引き続き自分の所でこのアパートの管理したい、売買手数料をダブルで取りたい、
だから大きく広告を出さずに地元の知り合い等に口コミで売ろうとしているみたいです。

そして私は、地元なのでこの不動産屋との付き合いもあり、他の物件も管理してもらっている。

私としてはこの小さなアパートを売りたいです、アドバイスお願いします。

[512: 匿名さん]

別の不動産屋に頼めばいいじゃん。
それが無理なら諦めなさい。

[513: 匿名]

自分で買い手見つける。自分の不動産の売買は違法ではないので。手数料もかからないし。

新聞折り込み広告とかヤフー不動産やホームズのサイトに載せればいいだろ。

[514: BB]

物件売却する媒介契約を結ぶ時に、媒体・露出度を握ればよかったのにね。

そういう時は、まず本命じゃない業者に掲載媒体・掲載回数等を提示させた上で
本命業者に、同じだけやってくれるなら、今までのお付き合いもあるから、
あんたに依頼するという風にもってけば良かったね。

こんなことは、賃貸の仲介物件掲載の時にも同じような交渉をして
ノウハウをもっていてもいいぐらいなものだけど？

[515: 匿名さん]

地方はすごい状況だね。選挙の手伝いやってる友人の話じゃビラ配りで新築のアパートやマンション回ると
空室率は５０％以上ってのがざらみたいだ。
要するに工員がいなくなった。だいたい賃貸は売り手市場で、一部屋おきに入居して偶数の部屋がうまらないで
となりのマンションへいくようだ。
田舎の地主はアパートローンの返済で貯金を取り崩しているようだ。この間田舎の友人が突然亡くなったとういう
知らせをうけたが、どうも田舎の地主の跡取りで思い切りマンション投資やっていたようだ。
葬儀にでた知人の話では、棺の中の顔が紫色に膨れ上がっていて、首の周りは最初から花で隠してあったらしい。

[516: 匿名さん]

ここ、１から読むと面白いな。世間にはここまで無知な大家と異常に詳しい大家がいるのかと
感心する。俺なんかまだまだ勉強不足だが、ここまでひどい素人大家ではないと安心することしきり

[517: 匿名さん]

というか、賃貸業に対する素人の無理解や無意味な批判がひどすぎて途中で読むのが嫌になったぞ。

[518: 匿名さん]

それに自称知識を持った大家が、それ以外の人をバカにするような感じだな。

まあ、賃貸経営なんてそんなに知識は必要ないけど。

[519: マンション投資家さん]

そうですよ。知識が必要十分条件という訳ではありません。私は馬鹿にもしませんし。

知識より余分にキャシュ持ってる方が強いのは当たり前です。

ただ、土地持ちから始めてるか、そうでないかで、良くも悪くも分水嶺はありますね。

[520: 匿名さん]

土地から購入者が知ったかぶりし合ってるだけ。
ま、自己責任なんでどうぞご勝手に、ですけど。
でも、素朴に思うのが、サラリーマンが遠隔地に土地から購入し、利益をだすのは大変だね。
やたら数値だしてぐたぐた言ってた奴いるが、そもそもその数値が当てになるんか？って素人のオレは思うよ。
ノーガードの打ち合いになったら、土地持ちには所詮勝てないとおもうが。

[521: 匿名さん]

現環境下において、土地から取得して賃貸業をするのか。
リスクが高すぎ。
金が余っているなら、ＲＣ築20年程度の物件購入を検討する。
サラリーマンの副業で賃貸経営が黒字なら、税金増えるよ。
決して大儲けできない業種。
実質利回りは、30年国債よりマシな程度か。

[522: マンション投資家さん]

土地から購入して上モノ建てるなんて一般的にはレアケースだと思いますが。
最初から土地持ちか、中古で安く拾うか、どちらかでしょう。

[523: 匿名さん]

>>522
最初から読んで下さい。
あなたの言うレアケースさんが訳分からんこといーぱい言ってますよーーー！

[524: マンション投資家さん]

レアケースに特段興味もありませんし。

土地持ちの方とも見解が異なるケースが多いので。お好きになさって下さい。

[525: BB]

一口に賃貸経営といっても、場所も違えば、規模・構造なんかも違うので
オールマイティに通用する考えっていうのは無いんじゃないかな。逆説的だけど。

相続で、いやいや大家になっちゃったて人がいて、相談に乗ったこともあるんだけど
この商売好きでなければ、地味な努力は続けられないから、結局は長続きしないんだよね。

やっぱりこの商売好きっていうのが一番だと思うけど。
ちなみに私の場合は、すごくやってて楽しい。

[526: 匿名さん]

大家を「商売」とは言わんだろ

[527: マンション投資家さん]

5棟10室基準は言わずもがな、個人事業主でも事業税を払いますから、客観的にも立派な商売でしょう。

あんなもの商売ではないというのはあくまで主観的判断に過ぎません。

[528: 匿名]

可哀相だけど首くくった田舎の地主の跡取りマンション投資家だけど、たぶん市場を読めなかったと思うし、ゼネコンやデベロッパ−、大東建あたりに唆されたんだね。
すべて自己責任だよ。
哀れだ。

[529: マンション投資家さん]

大東、レオパ、東新の類に声掛けしてしまう土地持ちサンとはまあメンタリティーが違うからね。。。

まあ、搾取されても構わないって言われればそれまでのハナシだし。まあ別にいいんじゃないすか。

そういう方がいてくれるからセカンダリーマーケットもあるわけで。大事に修繕してください。

[530: 匿名さん]

賃貸で６～７％、それならＲＥＩＴで６％の方が流動性や手間を考えると全然お得ですよ、って言われた。
それもまた正しいか、、

[531: 匿名]

流動性、手間という点は同意。


ただ、俺みたいに、利益出ている時には早く利食いし、損する時には長く持ちすぎるなんてやつもいるから、流動性があるのがいいとは限らんぞ。能力がないと言えばそれまでだが。


そうそう、数字を比べる時は、分子、分母の定義を合わせろよ。借入金比率なんかもね。

[532: マンション投資家さん]

手元に同じ1000万あるとして、

①キャッシュでリート買って、源泉引いて50万残るかどうかぐらい。
　CCRで回収に20年掛かる。

②1000万手出しで1億の物件買ったとして、NOIが10％なら1000万。
　30年に近い借入組めれば手残り3分の1超は十分確保可。2～3年で回収。

EXITで大損でもしない限り（銀行評価出る物件を買ってれば怪我しない）
後者が単純に投資効率だけで見れば有利なのは自明だと思うが。

何か最初の方にこんなハナシグダグダしてたんでしょ？読む気も失せたが。

[533: 匿名さん]

まあ、リスクとリターンだな。
リートだって信用で資金の４倍近くまでいける、追証リスクはあるけど。

たしかに、手間などを考えるとリートは気軽だ。不動産だと売買手数料など色々取られるし。

[534: BB]

531=BB

実不動産だろうが、リートだろうが、短期で考えるなら、売却額次第じゃないかな。
売却額が最もインパクトを与えるから。
特にリートは、住居系の賃料変動幅は4%(どこかのレポートでみた)であるのに対して、リート価格の変動幅は何百%もある。
リートは不動産と金融の融合と言われているが、こと価格だけなら金融商品ですね。同じ土俵で比べることには抵抗あり。

[535: マンション投資家さん]

追証は博打打ちのやる事。アパートローンはビジネスベース。マトモに両方比較するヤツなんているのか？
まあ、大家など商売じゃないって言う人までいるのに、それすら手間だって言うならしょうがない。
何やったってリスクはある。売却額・期間絡めてIRRまで話題にだすと、話めんどくさいので止めたけど。

減価償却減のデッドクロスあるし長くても10年ぐらい持ってアセット入れ替えるのがベターではないかと。
残債返して利喰えるなら長期譲渡クリアしたら売っても良しってのが基本スタンスで。
銀行には嫌われる可能性あるので、複数付き合い必要ですけど。まあその辺は持ちつ持たれつなので。

530のコメントは、REITと区分にキャッシュつぎ込む話との比較なら理解できるけど。概念が違う気がする。

[536: 匿名さん]

みんなどこで貸してるの。オレは都心部のコンパクトマンション（室単位）だけど。
最近家賃とかどう？

[537: BB]

>>533
まあ、リート自身が借入してレバレッジかけているんだから、無理に投資主側がレバレッジかける必要はないんじゃない。

リートの借入金比率は40～60％といったところだから、区分所有マンションを借入金比率50％で購入する想定にすれば近づくんじゃないかな。


それでも、個人の賃貸事業が借入期間20～30年なのに、弱小リートは数ヶ月期限の借入期間だから、とても土俵が一緒とはいいにくいんだが。


そもそも、俺には、なんでミドルリスク・ミドルリターンを標榜するリートが、極端な短期借入偏重なのか理解不能。

[538: 匿名さん]

ねぇ、どこで賃貸してるの？

[539: マンション投資家さん]

エリアを書く意味を見出せないので、（東京以外の区分以外。）
学びの会とか、そういうとこでお話されたほうがよいのでは。。

REITみたいなものは、膨らまし粉でパンパンにしてる商品です。
実際の製造過程を知る人間からすると意義を見出し難いです。
無駄に高い外食するより、自炊した方がと、どうしてもなります。

REITの借入期間が短いのはノンリコースだからに他なりません。
べつにREITが悪いというつもりはありませんが。
証券化市場がパンクしたので、本来の存在意義は無くなりました。
まあ、本邦REITが出来た事が全てといって良いかとは思いますが。

[540: 匿名さん]

>証券化市場がパンクしたので、本来の存在意義は無くなりました。
>まあ、本邦REITが出来た事が全てといって良いかとは思いますが。
パンクですか？
リートは不動産活性化と投資機会を増やす意味でもどんどん
増えていった方がいいと思いますがねえ

[541: マンション投資家さん]

日本の証券化市場は不良債権処理の要請から国策的にそもそも始まりました。
その大義名分を果たすや、デベは益出しのための手段としか考えなくなりました。

結果イイカゲンなREITが濫立し、期待された多様性あるREITなど望むべくもなく、
ミニバブルがはじけるや、結局デベの信頼性に依拠したREITしか残りませんでした。

商品の発行体も問題ですが、客も結局そのレベルだったという事に尽きると思います。
ノンリコースもマトモに定着せず、関係者一同、狂想曲に踊り狂った夢の跡でしょう。

本来は調達の一手段に過ぎないわけですが、飛ばしの道具としてしか見れなかった。
何となく、悪い印象だけが残って、逆効果だったような気もしなくもないですけど。

[542: 匿名]

話題を変えてしまいすいません。
マンションを新築しようと決断しました。３０年固定でローンを組むのですが、今の金利はどのくらいでしょうか？３、５、１０年固定がありますがそれぞれの金利はどのくらいでしょうか？
最近借りた人、これから借りる人、すでに借りている人、金利をおしえて下さい。よろしくです。

[543: 匿名さん]

>マンションを新築しようと決断しました
お～！

>今の金利はどのくらいでしょうか？
あれっ？　で、この質問？


マンションの建築費用はおいくら位を予定？

[544: マンション投資家さん]

土地は持ってての話ですかね？SMBCやJAあたりにヒアリングするほうが早いと思いますが。
属性良ければ1％台も普通に有るでしょうし。勿論変動やあくまで当初固定での話ですが。
SMBCのアパートローン担当が金利表配ってるでしょ。

釣っぽい質問。

[545: 匿名]

１０さん、本当に来なくなっちゃたね。

[546: BB]

マンション投資家さんへ

リートの一翼ないし近いところにいる方がそこまで糞ミソに言うのも。。。

まあ、クラッシュする前から、同じ警鐘をしていた人は少なからずいたから特殊な主張ではないんですけど。

自分に都合のいいところだけのつまみ食いとは言え、色々学んだ身としてはちょっと抵抗を覚えた。

[547: マンション投資家さん]

そうですか？客観的にそう思いますが。贔屓目に見ても散々な状況でしょう。

結局デベ中心に、証券化というものを私物化した、いいように食い物にした。
ノンリコースが定着するほど客側もこなれもしなかった、としか思えませんが。
実態と乖離して株価が妙に乱高下したり。ボタンの掛け違えは最初からずっと。

不良債権処理のための証券化、ってそれこそ片山さつきとかが叫んでた頃からの
違和感が、結局方向性として間違いであった。でも官民上げてそういう方向性、
インセンティブが無いと普及すらもしなかった。だからまあしょうがないかなと。

板ズレ失礼。

[548: 匿名さん]

今現在、証券化されている一般の人が買えるリートで不良債権処理のために使われた物件って
入っているのですか？

デベにとってリートは都合がいい？　そんなもんですかね、資金を簡単に集められて確実に
事務費、管理費などの利益を抜きリスクは投資家、ってこと？

[549: マンション投資家さん]

そんなこと当方書きましたか？方向性の話をしてますが。

飛ばしの手段に過ぎないと言ってるまでですよ。

逆に上場会社がわざわざグループ間で飛ばす意味は？

REITがお好きなんですね。

[550: 匿名さん]

当初５年固定１.５５と１０年固定１.７３ではどちらが特ですかね？元金均等払いで行こうと思っていますが。