今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[41: 匿名さん]

>>38
論理がおかしいよ。
リスクとリターンの基本も判らないの？
リスクが高ければ、リターンも高いのは常識。
やっぱアホですか？
あと、借金あった方が税金払うより得って理由がないよ。
あんたの書いてることはスケールメリットの話。
純粋に借金の利息を払うのと税金払うのとを比較しないと意味がないよ。
感覚の問題にすりかえて誤魔化すのは止めた方がいいよ、みっともないから。

[42: １０]

>>41
＞リスクが高ければ、リターンも高いのは常識。
リスクが２倍になってもリターンが５倍だったら、どうしますか？
借入金が増えればリスクが増えるのは当然ですけど、リターンが増える割にはリスクが大きくならないんですよ。

単にスケールメリットというだけの問題ではありません。
土地と建物って、羊羹のように均一に切るわけにはいかないんですよ。
投資単位が小さいからって、按分して利益がもらえるわけではありません。
土地はある程度の面積が必要だし、建物は損益も考えて一番収益が上がる規模と仕様のものを建てるでしょう？

羊羹のようにできるのは、分譲された切り売り１戸買いをするようなケースですね。小額資金でできますよ。
でもどうですか？借入する場合の資金手当や賃貸そのものの委託管理でかなり不利ですね。

新たに購入する場合でも自己資金の目安は、税制上の損得や他の競争相手のことも考えると、土地の購入資金です。

[43: 匿名さん]

>>No.36
>住宅を買うのに支払利息を少なくしたいからと言って、現金で購入できるまで貯まるのを待つか？
>余裕で返済できるからと期間１０年で組むか？
それはない。（何でそんな質問が出るのか不明だが）

>繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂
は、何故かと聞いている。　
余裕資金があれば繰上げ返済で利息負担を軽くするのは当然、なぜなら収益を上げる事業なんだぜ。

>土地を持っている前提の他の事業者と対等に商売するんだよ。
自分が賃貸経営をするのに、それは全く関係のない話。
家賃はマーケットで決まる、土地持ちの大家と対決するのではない。

[44: 匿名さん]

>>42
>リスクが高すぎると破綻の危険性が高まるばかりか、収益が上がらない。
の収益が上がらないに対して、リスクが高ければ、リターンも高いのは常識って書いたんだけど。
意味判らなかった？
理解力ないね。
４２と３８が完全に矛盾するじゃん。
説明して。
あと、税金少なくする為に借金した方がいいって理由が未だないぞ。
何かさ、あっちの論理とこっちの論理を継ぎはぎでもってくるからおかしくなるんじゃない？
羊羹の話もイマイチよくわからん。
じぶんでじぶんのいってることわかってますか？

[45: １０]

>>43
＞余裕資金があれば繰上げ返済で利息負担を軽くするのは当然
当然ではないですね。自宅や未利用地の繰り上げ返済に回したり、不動産賃貸業も含む別の投資に振り向ける選択肢もあります。

＞家賃はマーケットで決まる
＞土地持ちの大家と対決するのではない
そりゃあ、ＲＥＩＴなどが一時的なかく乱要因になったこともあるよ。（土地が値上がりして賃料相場が一時的に下がった）
だけどどの水準で商売するの？

[46: １０]

>>44
３８も４２もなんら矛盾していません。
自己資金はどの程度必要かということと、借入金を使って収益をあげることに関しては考え方が一貫しています。

[47: 匿名]

一通り最初から読まさせて頂きました。その感想です。
大人と学生の議論！
プロとアマチュアの論争！
ですね。
事業か金持ちの道楽か？のちがいですよね。素人の金持ち大家の考えを聞いても得るものはない。これ以上説明しても無駄でしょうね
うまく行っている大家さんは税金対策、相続対策で悩んでいるわけで。いくら金があっても借金はするものです。
これいろはのいです。

[48: 匿名さん]

礼金と更新料、どうされていますか？

うちは、次回からは、数種類の広告をだそうかと思います。
その１、礼金１ヶ月有り
その２、礼金ナシ、ただし月の家賃が礼金÷２４か月分上乗せ。

更新料も↑と同様にしようかと。
更新料アリとナシで広告を出す。

それで、お客さんに選んでもらえば、問題ないでしょ。

本当のことを言えば、礼金は不動産仲介業者の広告料として支払いますので（１ヶ月分）、大家の手元には１円も残りません。更新料の３割ぐらいも、不動産管理業者に支払いますので、大家がぼったくっているわけではないです。

サブリースに出せば、礼金も更新料も不動産業者に入りますから、大家に更新料返還を求められても困るんですけど。
生活保護者にも更新料相当分の補助あります。これが撤廃されてから廃止しても良いのかなとも思います。


大家もたいへんな時代になりました。

[49: 匿名]

家賃下げればはいるってのならまだいいよ。

[50: 匿名さん]

アパマン賃貸経営を自己資金１００％でやろうが借り入れ金１００パーセントでやろうが、基本は、建てても入居が見込めないようなところには建てるなってこと。サブリースに惑わされてはいけません。すべて自己責任ですから。
とにかく、学ばねばやられてしまいますよ！
今はネットでほとんどの情報が手に入る世の中です。よく勉強して下さい。謙虚な気持ちで・・・。

[51: 匿名さん]

４８ですが、サブリースにだしているのは、転勤で住めなくなった築浅自宅マンションです。立地も抜群。
６年間のサブリース契約です。
一番わずらわしくないと思ったものですから。

それから、他にもう１戸、マンション持っています。
築古ですが、立地が良いので、リフォームして貸しています。

いろいろな大家がいますので、あまり単純にがんがえないでください。

[52: 匿名さん]

何だか、
>>36, 38, 42, 45,
あたりがひどいな、全然話になってない。
税金やビジネスのことが殆ど分かってないな。

[53: 匿名さん]

分譲マンションを部屋貸しする大家さんと、賃貸マンションを建てての大家さんではかみ合わないのもうなずけます。５２さんと１０さんでは無理でしょ。

[54: 匿名さん]

>５２さんと１０さんでは無理でしょ
っていうか５３はダメダメｗ

[55: 44]

>>10
一連のレスみてると、理解力が全くないということがよく判るね。
何を問われても、関係ない自己主張を繰り返すのみ。
アホに付き合うのに疲れた。
自己中に何を言っても無駄でした。

[56: １０]

>>48
ここは色々な人が見ているので、さし障りの無い範囲でアドバイズします。

管理契約だと、「礼金１ヵ月」だとその通りです。もらっても実入りは無しが普通です。

更新料については、管理会社とどういう契約を結んでいますか？
もらえる前提だと、とれないで居座られたらどうします？
うちは「頂だければ折半、頂けなければゼロ」、そういう契約にしています。
実際に払わないで居座った事例はありませんけど、変な契約をしていると管理会社から「更新はして実務はコナシタ。」ので手間賃は払うけど、「実際の更新料はゼロだったから更新料はゼロ円で実入り無し。」なんてこともおきます。

[57: １０]

>>55
あなたのために言っておきますが、人の投稿にアホ呼ばわりすることはやめた方がいいですよ。
それと、意見が異なることは色々な立場の人がいるのだから、少しは理解してね。

答えたことが理解されなかったのは残念です。実際に問題にぶち当たったら、少しは再考してくれれば幸いです。

[58: １０]

>>48
サブリース物件では、大家が更新料や礼金でうんぬん言うことはありませんね。
当然、築古物件のことと理解しています。

広告のやり方ですけど、スッパリ上乗せ無しでいくか、賃料そのものも最初の契約期間５０００円引とかのキャンペーン（中途解約はペナルティ）でいかないと、意味無いと思います。

[59: 匿名さん]

普通に読んで５５の方が正しいよ。
１０は根本的に間違ったこと平気で言ってるし、質問には答えず
別の話をし出すし。

[60: １０]

>>59
＞普通に読んで５５の方が正しいよ
アホ呼ばわりする投稿に、普通に読んで正しい根拠は？
不思議な投稿です。

５５投稿の全文を以下に掲げます。

＞>>10
＞一連のレスみてると、理解力が全くないということがよく判るね。
＞何を問われても、関係ない自己主張を繰り返すのみ。
＞アホに付き合うのに疲れた。
＞自己中に何を言っても無駄でした。

[61: マンション住民さん]

>>10さん

うちも全額借金でやってますよ。現金を手元にのこすに越したことはないからね。
大金持ちなら無借金のほうがいいのだろうけど…。

税金は高いからね…。

うちの物件は今のところ、近隣相場より強気で出してもなんとか契約に至っています。
基本的に家賃設定が高いので、法人契約になることが多くトラブルはあまりありませんよ。

今後は厳しくなるのかもしれませんが頑張ります。

[62: １０]

>>61
うん、法人契約と言っても、形式が法人契約だと会社の都合で解除になっちゃうことがありますから、内容を確認された方がいいですよ。
自分は以前に「法人契約」で痛い思いをしています。

借入金はうちは１億円くらいありますが、現金に近い預貯金等で４０００万円くらいは確保して、地震保険は限度いっぱいまでかけています。
東京や千葉の地震保険は、福島県などにくらべてべらぼうに高いけどな。

[63: 匿名さん]

>アホ呼ばわりする投稿に、普通に読んで正しい根拠は？
アホと言われてもしかたないと思うよ。
話が長くて関係のないことばかり言ってるからだよ。

[64: ５５]

>>10
それでは何故あなたがアホであるか説明します。
一番は節税の為に借入金金利の利用を説いていること。
元金均等より元利均等を選ぶべし、ってレスのあたりに鮮明に表れてます。
借入金で節税っておかしいでしょ？
借入金は１００パー収益から引かれちゃうんだよ？税金はどんな累進でも１００パーってないよ。
そんでもって、その問いにたいする返答がないこと。
本人は多分返答してるつもりなんだろうが、答えになっていないことが判っていないこと。
変なのは次。
そう言っておいて、金利は高いの選んじゃだめ、って言ってること。
これは、至極まっとうな考えなんだけど、んじゃ前のレスは何なの、矛盾してるじゃん、ってことになる。
自説を説くなら例え誤りでも、普通は屁理屈でもこじ付けでもして自説に誘導するもんなんだけど、矛盾を矛盾とは思わず平気で自説を覆すこと。そして、いくら指摘してもその矛盾にきづかないこと。
極めつけは、どの問いに対しても、理由は自説である土地は自己資金で、建物は借入って結末になること。
たぶん、こう書いても、また、土地は自己資金で、建物は・・・・・
だと思うが、そう書いてきたら・・・・・・・脳みそが無い、ってこと？

[65: １０]

>>64
アホ呼ばわりさんへ

平成３年以前は、全額借金で不動産投資をしてもそれなりの妥当性がありました。
東京都中野区にあるマルコーという会社が、駅近マンション投資を勧めるので昭和から平成に至る時期にワンルームマンション投資がブームになりました。
これに対する規制がかかり、平成４年以降からは土地に対する利息支払額は他の所得との損益通算ができなくなりました。土地を持っている地主さんと対等に商売するためには、自己資金で土地を取得することが必要になりました。

金融機関はどう対応したでしょうか？
土地を持っている地主さんが建物を新規に建てる場合は、借り入れ側が有利な条件で全額借入することが出来ます。
特にハウスメーカーやゼネコンの業者が建てる場合は、借り入れ側がかなり有利な融資条件になります。
この傾向が更に助長されることになりました。
出来あいのマンションを棟買いするより、土地を取得して自分で建てる方が融資面で有利なのはそのためです。
更に、賃貸に関する一般管理契約やサブリース契約をするにも大家側に有利なメニューが用意されています。

あなたのようにお金が有り余っている方なら、全額自己資金でやられたらよろしい。
当然に税金の支払いは多くなりますよ。
しかし、土地持ちの地主さんも、そうでない事業として不動産賃貸業を行う人も、建物に対する資金は自前では用意しませんよ。
借入をして、お金に余裕があるなら他の投資（先行土地取得を含む）にまわします。

自分は利用するつもりがありませんが、税制上でも麻生内閣の時に土地の先行取得や別の不動産を後から売却する前提の土地取得などが認められましたね。

[66: 匿名さん]

>>56

更新料は１ヶ月で、うちが半分、管理業者が半分でした。（３分の１だと勘違いしていました）

来年２月が更新になります。

アドバイスいただきありがとうございました。

４８でした。

[67: 匿名さん]

>>58

４８です。

アドバイスありがとう。

私も中途解約のペナルティについては考えています。
それを不動産屋に話しましたら、敷き０やフリーレント１ヶ月物件は、中途解約に対してペナルティ有が多いと言っていました。

礼金や更新料の家賃上乗せは、今の時代は難しいようですね。
うちの物件は来年更新です。

[68: 匿名さん]

>65
ちょっと悪いけどさ、今後は要点をまとめて短く書いてくれる。
「平成３年以前は、全額借金で不動産投資を-----昭和から平成に至る時期にワンルームマンション投資がブームになりました。」
等など、、
どーでもいいようなことと、本題と関係ないことが多すぎ、しかもしつこく長々と。
それで、結局答えは書かないんだよ。

あんた、じーさんかい？

[69: １０]

>>68
今度はセッカチさんですか。
投資尺度が変わったのは平成４年。これは事実。

今まで書いていたことに答えは出てるし、他の実際に投資している人でかけ離れてことを書いている人はほとんどいない。
君はなんでも答え合わせをしないと気が済まないようだね。

自分のやっていることが最適かどうかはわからないけど、結果がすべて。
税制や投資環境が変われば、それなりにどうしたらいいかを考えて行動する。
今の関心は相続税法がどう変わるかだ。
都心の自宅兼貸店舗オーナーは、今年になって相続財産評価額が２．５倍近くになってビックリしている。（８割評価減が自宅床面積部分のみしか適用できなくなったためだ。事業用の評価減は５割。）

借金したくなければ、それはそれでご自由に。
ただ、コンビニで弁当買うつもりで土地や建物を購入・建設することはやめたほうがいいと思うよ。

[70: ６４]

>>10
要するにあなたは税の仕組みが全く判ってないんだな。
例えば１００万の利益が出たとしよう。借入金金利が２０万ある時と無借金の場合を比較します。（前提として借入金金利以外の控除はなしとします。）
あなたの手許にはいくら残りますか？
税率も国地方税あわせた２０パーと仮定します。
無借金の場合の税金・・・・・・・・・・・単純に１００×２０％＝２０万簡単！
借入金金利２０万の場合の税金・・・・・・まずこの２０万が控除できるので、１００－２０＝８０万
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　税金は８０×２０％＝１６万

単純に税金のみで比較すると確かに借入があるほうがお得。
しかし、手許に残るのは
無借金の場合・・・・・・・・１００－２０＝８０万
借入金金利２０万の場合・・・１００－１６＝８４万ではなく、８４万から借入金金利分の２０万を更に引かなけれ　　　　　　　　　　　　　　ばいけないにで、８４－２０＝６４万になる
トータル８０－６４＝１６万の損になる。
要するに、借入をして実際上得するのは２０－１６＝４万だけで、実は１６万の損になるということだ。
税金をいっくら安くしても、見入りが少なくちゃ何の意味もないだろが！ってこと。
だから、税金少なくする為に借入金金利一杯払いましょ！っていうあなたはアホだって言ってるの！

[71: 匿名さん]

どっちの話もよくわかりますが、噛み合っていない点があるような・・

自己資金が１０００万円あっても自己資金だけでは商売はできないということ。
自己資金が１億あったら、それで無借金で地道にする＝収益１００万円とする。
借入金を１億して総額２億にして収益２００万円。
という単純計算するとどうなるでしょうか？
８０万円より多くなる気がします。

だから、無借金経営が好きか、大きい商売が好きかの違いでしょう。
好みの問題。

まあ、どちらにしろサラリーマンには関係のない話でした。
私は事業は向いていないので会社勤めにしたので、経営者の方って偉いと思います。
胃の弱い私にできるのは医療控除だけ・・・

[72: 匿名さん]

金利は確定申告の時、経費算入できるからまるまる損するわけじゃないのよ。

[73: 匿名さん]

事業所税って大家にも掛かる？

５０平米の部屋　２０戸で１０００平米
共用廊下などを入れるとかるく１０００平米は超えるな

１０００平米　で　６０万円の事業所税がとられたら
たまりませんね

[74: 匿名さん]

みんな噛み合ってない。
７１さんの言ってるのは事業拡大の内容でまた別の話。

争点は：
①借金しても金利は経費だから、税金は安くなる、だから借金した方がトータルでは得。
②無借金の方がトータルで得。

こんなこと議論するまでもない、無借金の方が得に決まってる。
まあ、税務署や国に恨みでもあるなら話は別ですが、、、

[75: １０]

>>74
同じだけの資金があったら、手元に流動資産を残しておいて、借入しても固定資産を取得する方が得なんだけどな。
借入金の方は利息が発生するけど、その分は経費として認められて半分くらいは税金の節減で戻ってくるな。
残った流動資産を危機管理に使うために安全資産にそのまま留保することもできるし、別の投資に使うこともできる。

事業拡大とは違うんだな。リスク管理の選択範囲が広がるんだよ。

資金をどう有効活用するかの観点が、自分のお金の範囲だけで考えているから、「無借金の方が得」と言う結論しか導けない。

[76: 匿名さん]

>>74
運用利回り＞借入金利
である限りは借金して不動産経営した方が得です。

[77: １０]

>>74
７６さんが書かれていますが、投資の「運用利回り＞借入金利」より、更に税金分も考慮したのが損益分岐点になります。

[78: 匿名さん]

10さんはかなり不動産投資に詳しい方ですね。
ここには「レバレッジの原理」も知らないでものを言っている人も多いようだが。

[79: 70]

>>10
また、おかしなこと言ってるな。
１０の言ってることは他の人が言ってることと明らかにちがうんだよ。
他の人は、借金は明らかに収益を圧迫する、ことを前提にしかし、その借金以上の収益を生み出すのであれば（運用利回りといってもいいし、レバレッジといってもいい）、あるいは収益を積極的に得ようとすれば、借金しないでどないするん？って言ってるわけだ。
１０は借金＝節税＝手許にお金が残ってお得って単純に考えてるんだよ。
１０の前提に借金が収益を圧迫する、って考えはない。
まあ、とても判り難い書き方をしてるので、一連のスレをみての判断だが。

[80: ７１]

事業拡大でなくて、同じ元手でどうするかってこと。
元手１０００万円で手堅くやったり、個人で１０億も借金して
事業経営・・じゃ、比較にならんでしょうが。

あなたが自宅の一角で趣味のお店を開きました。
好評で結構収益も出ています。
①通りに面した店を借りて本格的にお店をする
②そのままタダの自宅の一角で趣味のお店を続ける

借入金があってもなくても収益が同じなら無借金の方が
いいに決まっている。
商売にならなければいけないのなら、借入金で収益を
増やすに決まってる。

個人商売とするか、小さくても会社組織等にして事業するかにも
よると思う。

[81: 匿名さん]

>運用利回り＞借入金利
>である限りは借金して不動産経営した方が得です。
無借金経営が出来るのにあえて借金をして金利を払って経営する方が得なわけないだろ。

[82: 匿名さん]

>10
>同じだけの資金があったら、手元に流動資産を残しておいて、借入しても固定資産を取得する方が得なんだけどな
手元に事業用（投資用）資金現金１億円ある。
この１億を残しておいて、新たに１億の借り入れを起こして１億円のアパートを買って家賃収入を得た方が得。
これは珍説だろ。
こんなこと言ってるから皆からバカにされるんだよ。

[83: 匿名さん]

>>81
「無借金経営」にこだわるとリターンは通常限定されますよ。
不動産投資の要諦は「レバレッジをかけること。」
これが理解できない人は儲けることができない人。
100％安全なのがいいのであれば完全に自己資金で低い利回りでやればいいのです。

[84: 匿名さん]

>>82
それはフルローンってことね。
フルローンでも利益がでていればその事業は成功なんですよ。
何回も出てきてるけど「借入金利＜運用利回り」である限りは儲かるのです。
しかし、今のご時世ではいわゆる「フツーの人」にはフルローンはおりない。

[85: 匿名さん]

>>71さんの補足です。
1億自己資金ある場合。
たとえば、5千万で土地を仕入れて5千万でアパートを立てた場合と
1億で倍の土地を求め土地と建物を担保に1億借りてアパートを建てた場合ではどうなるでしょうか？
土地も建物も2倍の価格ですが、実際は1億で5千万の建物の3倍以上のスケールのアパートが建ちます。そして、借入金返済後には倍の土地が残る訳です。
土地と建物で1億5千万くらいの融資も可能です。

10さんに噛み付いてる人の言い分たとえば>>70は算数レベルの話。10さんの話しは高等数学です。

70さん、あらためて強調することではないですよ。

[86: 匿名さん]

無借金の方が税金を払っても得、という比較の話をしている。
都合が悪くなり別の話を持ち出しているのだろうか、。

８５は何だよ、高等数学って？　これは算数だろ。
教育受けた人？

なんか、１０も８５もまともに教育を受けてないジーさんのように思える。
（別に教育を受けてなくてもよい、差別はしない）

[87: 匿名さん]

70の計算は間違っていませんよ。借金1億でアパート建てるより、1億の自己資金で、無借金でアパートを建てた方が税金を払っても借金するより見入りが良いのは当たり前でしょ。口角泡を飛ばして議論するほどのことではないですね。あなたの話は正しいですよぉ！が、算数レベル・・・というより常識ですね。
実際の不動産投資となると算数のようには行きません。応用力が試されます。ややっこしくなってきます。そうゆう意味で高等数学と言ったまでです。何人かの方が書いてますがその意味があなたはわからないようですね。応用力の話をしてるのです。
ことばづかいでその人の品性、教養レベルが判ってしまいます。
気を付けましょうね。

[88: 匿名さん]

クロス張替、１メートル四方９５０円税込。
室内クリーニング、フローリング（約８畳）、キッチン（３畳）、風呂、トイレ。
２２，０００円（税込）

最安値はこんなもんですかね？

[89: １０]

>>88
クロスの張替は、対象となる素材で異なりますが、特別安いものでなければ妥当な金額ではないですか。
表示単位は「平方メートル」とした方が解り易いですね。
クロス本当に貼替する必要があるかどうかの確認はしましたか？
業者は最大限の見積をしてくる場合が多いです。現地を確認して必要な部分とそうでない部分を仕訳する必要があります。最近はやりの事業仕訳です。
見送った部分は将来張替が必要になるわけですから、ちゃんと書面でどこをどう直したかを整理しておくことをお勧めします。

クリーニングに関しては、その素材の仕様と汚れの程度で大きく変わりますのでなんとも言えません。
大家の負担すべき自然劣化による部分と、賃借人が汚した部分をちゃんと確認して、費用負担の対応をしないといけませんよ。

[90: ７１]

８５さん
本当にどうしてみんなわからないのでしょうねぇ。
８７さんなんか１億円あって無借金で経営するのと、お金がなくて１億円借りて経営するのとを比較してますよー。

そりゃ１億円あって無借金で経営するのと１億借りて経営するなら無借金の方がいいに決まってますよね。
私だって１億円ほしいわ。
同じ元手でっていう概念がなんでないんだ？？
１億あるのとないのじゃ違うでしょ。
１億あってさらに１億借金して、手元に残した１億円で株か何かで運用するなら、最初から運用だけすればいいじゃん。
１億円で株運用して利益が金利以上に運用できるのになんでアパート経営するんだ？？
考えられませーん。

[91: １０]

>>88
管理会社さんが介在されているのであれば、まず管理会社さんに８９投稿のような内容を説明して、管理会社に事業仕訳などの対応をさせることです。
管理会社も大家の資質を見て、それなりの対応をしてきます。

しかし、やはり現地を確認しておくことは重要で、次回以降の管理会社の対応が良くなります。

[92: １０]

>>90
いいこと書いているね。
＞１億円で株運用して利益が金利以上に運用できるのになんでアパート経営するんだ？？
資産の分割運用の典型例で、不動産でそれなりに稼いで、有価証券でもそれなりに稼げれば、理想的ですね。
そこまでは私はやりませんけどね。
１億円借入金があっても、投資信託（すぐに換金できるＭＭＦ）３０００万円、株式１０００万円、その他２５００万円くらいは持っています。

[93: 匿名さん]

分散投資が普通でしょ。
90みたいに株だけで１億突っ込むとかいう考えは理解できないね。
まあ、「机上の空論」でしょうけど。

[94: 87]

同じ元手の話じゃないと比較できませんわ。
90さんよく読んでくださいな。1億をたがいに持っての話に決まってるでしょ

[95: １０]

>>93
株式に数千万円つぎ込む場合はありますね。
今の状況だと、株式に１０００万円くらい入れていますが、ＭＭＦも証券会社に連絡すれば次の日には買い付け代金につぎ込めるので、株式を５０００万円くらいに資金シフトすることも考えています。

[96: 70]

>>87
このスレを通しで読んでもらえば判ってもらえると思うが、要は８６さんのレスにある通りです。
若干１名算数が極端に苦手な人の為だけに、常識というか、小学生でも判ることをわざわざ数字を使って説明したまでです。他の人にとってみれば、こんな当たり前のことわざわざ数字使って説明するなんて、お前は小学生以下かとお叱りを受けることも覚悟の上で書いているのでそこはご勘弁を。
一つつけ加えるならば、レバに関しては否定してません。
肯定もしてないけれど。
基本中の基本に誤りのある奴が、しゃしゃりでてあーだ、こーだ言ってるのが、どーも我慢できなくて一連のレスになっているだけです。

[97: １０]

>>96
＞若干１名算数が極端に苦手な人の為だけに
それってだれ？
あなたはかなり算数も高等数学も得意でしょうが。
はっきり書きなよ。

不動産経営に関してのことがなにも書かれていないけど、そっちはどうなの？
スレでは危ない大家がいることについての、大家がどう考えているかの話が中心ですよね。

[98: ９６]

>>97
不動産経営の薀蓄、ご自分の財産の自慢、それはそれで結構なんですが、
税金払うより、借金しよう！
の持論の根拠を数字を使って説明してもらえませんか？
高等数学ではなく（頭悪いんもんで）算数使って！

[99: １０]

>>96
まずは、９６投稿で「若干１名算数が極端に苦手な人」というのが私のことであることですか？
それを確認します。
お答えください。

[100: ９８]

>>99
ご自分で算数が極端に苦手だなと思う人がその人です。因みに私も算数が極端に苦手な人です。

[101: １０]

>>100
算数や数学は大得意ですよ。物理も含めて。
うちのかみさんは算数が大の苦手です。その分はこっちが補っています。

あなたも含めて、暇人が多いようですね。

[102: 100]

>>101
それでは、私の質問に答えて下さい。（NO.98）

[103: 匿名さん]

賃貸経営（大家）って簡単。
ごちゃごちゃ言うほどのことはない、現に普通の人が簡単に新規参入できる唯一(これは言いすぎ)の業種。

あまり頭を使わず簡単に金さえあればできる、でも本業にすべきじゃないな。
定年後に本業としてやるならいいけどさ。

その大家業をウンチク語っていかにも経営論もどきの話をするのはどうかと思うね。

[104: １０]

>>102
だれが答えるか。
そういうことは自分で考えなさいね。

今までの投稿の中にいくらでも答えはあるよ。

[105: １０]

>>103
スレ主の思惑にはまるぞ。

条件が恵まれていれば、それなりに稼げる。そうでないとそんなに簡単にはいかない。

戦略的なことの肝の部分以外と戦術的な部分は教えてあげるよ。
それ以外は自分で考えな。

[106: 匿名さん]

>>103
簡単だと思うなら自分でやってみれば？
口で言うだけならそれこそ簡単。

[107: 100]

>>10
国語力が極端に低いことはよく判っていたが、算数も実はチョー苦手だったんだね。
人に逆質しといて、自分は知ったことか！なんて道徳力も最悪。
厚顔無恥力と見栄っ張り力は最高なんだがな。

[108: 匿名さん]

１０３の発言は１０に捧げたものです。

[109: 匿名さん]

>>106
やってますよ。
頭使いません。
サルでも大家はできるとは言いません、しかし素人でも簡単にできます。
経営論らしきことを言う必要なしです。

ハッキリ言って１０さんみたく、ウンチクたれてる人笑っちゃいます。

[110: 匿名さん]

>>109
アタマ使わないでやるというのは丸投げしちゃってるのかね、どこかに？

[111: ９０]

じゃ、借金して残った１億はどうするの？
寝かしておく？

大体、１億程度を分散投資しても、大した収益にならんでしょう？
大した収益になるならそうすればいい訳で、何も不得手な不動産業をやるよりいいと思うけどな。
逆に不動産運営するのに１億じゃカツカツでしょ。
１億だけで不動産経営で利益どうやって出すの？
それなら、安全な国債でも何でもかって、地道に働いた方が早いと思う。

義理の親がやっているがマンション経営は結構きついぞ。
東京の私鉄駅から徒歩２分くらいのところに店舗と住居とのマンションだが店子はうるさいし、管理業務を自分でやらないと収益上がらないし、安いバイトでは話にならんし。

[112: １０]

>>111
不動産は場所によって、投資の最小単位が異なります。

＞１億だけで不動産経営で利益どうやって出すの？
あなたならどうする？＞安全な国債でも何でもかって、地道に働いた方が早いと思う。
これが答えか？
頭がどうも半分も働いていないようだな。

＞店子はうるさいし、管理業務を自分でやらないと収益上がらないし
あなたの義父である大家さんが、店子にそういう評価をされているんですよ。
管理会社を使っても、管理会社に同じように評価をされますよ。

店舗は住宅よりも利益率は高くておいしいのですけど、うまく経営しないと大家さんの資質が問われます。

定期借家、一般借家の契約を１０数年間（定期借家は法律施行からだからまだ７年程度）自分で書面まで作って実施し、新たな建物を建設する際には、店舗の立退きも交渉から全て自分でやりました。
店舗の場合は立退料がかなりの高額になりますから、長期戦になる場合が多いです。ある店舗の場合ですが、立退料がこっちは４００万円、相手は８００万円と主張、結局６００万円で４年前に手打ちとなりましたが、実質こっちは税金の還付も受けられ実質は４００万円の負担で整理ができました。

遊んで儲けるわけではないし、管理会社に丸投げでいいわけでもないし、そういう意味ではスレ主さんの最初の言葉は自分にも身にしみることです。
共稼ぎのサラリーマンを数十年続けながらやっていますが、それなりにしんどいことはあります。

[113: １０]

>>103
その投稿内容だと、税務署さんかお役人さんですか？

不動産所得にたいする税制が、そういうふうに出来てるね。
今回の相続税評価での８割減から５割減への変更も、「不動産経営は頭を使わずに出来る商売で、事業所得を生む経営とは差別化する。」っていう考え方からきているね。

[114: 匿名さん]

クレーマーって店子だけじゃなく、大家にもいるんだね。
算数もろくに出来ないくせに、いちいち講釈たてて、結局オチはいつも自慢話。
脳みそないのに、頭なんか使えないと思うんだがな。

[115: 匿名さん]

↑　こういうのが典型的なクレーマー
ケチツケだけ

[116: 匿名さん]

>>111
大した収益にならなくても普通は分散投資するでしょ。
株だけに1億とか怖くてできませんね。

[117: 匿名さん]

１０は味音痴のグルメ評論家。
笑っちゃう。

[118: 匿名]

スレタイトルではないですが、賃貸経営はこれからは厳しいですね。だからこそ学ばねば！
やられる！！
１０さんのレスはとても参考になりましたし、同じ大家として勉強しなければ！との思いがあらためて募りました。
匿名掲示板の心ないレスにいつも（人間てしょうがないなぁ！）とあきらめてる者ですが…
人間の性（さが）おろかさをみてしまうからです。
１０さんこれからもよろしくぅ！

[119: 匿名さん]

株にみんなとは言ってませんよ。
というか、分散投資っていっても、業種の違うものをやるのはどうかなということ。
得意な分野で分散投資でしょう、普通。

八百屋さんで儲けがでたから株をやるっているのを勧める？
株だろうが外債だろうがなんでも、やれば儲けるなんて簡単なものはなくて、ちゃんと動向を読まなくちゃいけない。
だから八百屋さんが株をやるなら、食品関連企業とかにすれば、まあいい訳だし。

サラリーマンをやって大家もやって株もやっていたら、普通はものすごく大変だけれどね。
私はそういうことを器用にこなすようにはできないのでご遠慮してます。
１０さんはサラリーマンと大家だけでも立派だと思いますよ。
専業大家さんである程度以上は本業の収入を確保した方がいいという事で、そうしたらある程度の借入金なくしてあり得ない。

それに義父ではありません。
店子さんがどういうものか、私は知りませんが、排水管が詰まったとか、換気扇が壊れたとかうるさくて、見たらただ掃除していないだけだったとか、退去するときに見たらカビをすごく生やしていたとか、世の中賃貸の人ってそういうものなんだなぁと思っただけです。
そういう常識が少ない方々と接するのは結構大変というか、やりたくないな、というのが正直です。

[120: １０]

>>119
＞サラリーマンをやって大家もやって株もやっていたら、普通はものすごく大変だけれどね。
ふうん、そんなに大変ではありませんね。
昔は簡単にはイタも見れないから、いちいち証券会社に連絡してイタの状況を教えてもらって売買注文を出す苦労がありましたが、今はイタを見ながら指値注文が簡単に出来るので、カマボコ（イタに張りついているからこのように言う）売買だってそんなに難しくはありません。

大家業では、建物管理と賃貸管理があります。どちらも管理会社にやらせていますし、賃貸管理についてはサブリース物件と一般管理物件の両方があります。
賃貸管理はサブリース物件では扶養ですが、建物管理については管理会社にかなりのモノ申すをしないと、うまくはやれませんよ。
＞排水管が詰まったとか、換気扇が壊れたとかうるさくて、見たらただ掃除していないだけだったとか、
＞退去するときに見たらカビをすごく生やしていたとか
これは建物管理の問題ですよね。
排水管がつまったら、詰まった原因を調べて賃借人の負担なのか大家の負担なのかを明確にするんじゃないですか？
換気扇は普通に使用していて壊れたら大家の責任範疇ですよね。こっちは掃除うんぬん言えませんね。
退去の時のカビですが、これはどうしてそうなったかをキチッと調べておかないと、建物の保全に悪影響がある場合があります。
うちでは管理会社が直接の対応はしていますけど、やばそうな場合は必ず現地確認して、管理会社が怠けないようにしています。管理会社も黙っている大家には勝手に都合がいいように処理して大家が割食っているケースがあります。そうならないように、普段から建物や設備の知識も身につけておき、マメに意見疎通をはかるような心がけをしておくべきです。

[121: 匿名さん]

ところで１０さんは、普段の生活でも上から目線で人に接しているのですか？
もういい年（老人）でしょうから年下の人と話す機会が多いのでしょうが。

[122: 匿名]

>上から目線！？
そんなこと全く思いませんね。
>>121がそう感じるのはなぜ？
ひがみだろ？
それとも………

[123: 匿名さん]

上から目線てことはないでしょう。
いろいろ参考になる書き込みをしてくださって重宝してますよ。

[124: 匿名さん]

No.１２２は１０さんですか？

[125: 匿名さん]

１０を褒め称えるレスが時々あるが、１０って要領の得ない焦点ボケにしか見えんがなー。

[126: 匿名さん]

１０さんへ
配管つまりはパイプ清掃剤でも投入すればいいような問題、換気扇は壊れたのではなくあまりに掃除しないのでフィルターなどが目詰まりして喚起していなかったというお粗末な始末。
その程度でいちいち業者を呼んだら高くついてしまうだけだったらしい。

カビなどは店舗の排気とその部屋の使い方の問題で店舗（とその休憩室に使っていた部屋）が変わったら解消。
自分たちでカビ生やしても黙っていた。
飲食業は儲かるのか支払いはいいが、そういう問題もあるのだと反省したそうだ。

[127: 匿名さん]

>１０を褒め称えるレス
一人二役だったり

[128: １０]

>>126
店舗での建物管理は業種にもよりますけど確かに大変です。

うちでは十数年間自分でやっておりましたし、今でもやっています。

建物の構造によって、大家として出来ることと出来ないことがありますから、そういうところは賃借人さんに理解してもらうことと、約定にもある程度のことは盛り込んでおくことが大切です。
賃料にもそういうことを反映させて、ちゃんと説明すれば賃借人さんも納得してくれると思います。

うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが、同じ建物にある店舗部分の緊急対応も特別な負担費用無しでやってもらっています。
事象を確認して以降の対応は、建設会社などとの対応となりますから、自分でやっています。

店舗の場合に管理会社に頼むと、「緊急対応で処置させてもらいました。」で済めばいいですけど、「その分の対応費用をいただきます。」とやられると、カチンときますよね。
建物管理に関しての管理会社との約定はどうなっていますか？

[129: １０]

>>127
語るに落ちますよ。
あなた自身のこのスレに関するアンカーを正直につけなさいよ。

[130: 匿名さん]

>>10
>うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが
何度読んでも意味不明だぞ！
建物管理と賃貸管理の違いって何だ？
店舗と住居で使い分けしてるのかな？
でもどっちも賃貸だろ？
また、やってくれたね！
１０信者さん、説明よろしく！
１０は説明しないでいいよ。
余計わかんなくなるから。

[131: 匿名さん]

>うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが

10信者じゃないけど意味はわかるよ。
「建物管理」ってのは、共用部の電球を取り替えたり清掃したり設備が壊れた場合に修理したりという、メンテナンスのことですよね。
「賃貸管理」ってのは、借りてくれる人を募集したり内覧とか賃貸契約全般を管理する、不動産仲介のことですよね。

業務の内容が違う（事務系と現場系）ので、1つの会社がやっていたとしても部署は別だし、大手の不動産会社だと子会社やグループ会社として業務分離しているので、「建物管理」と「賃貸管理」を分けて考えるのは変ではないと思う。
「建物管理」を更に細かく分けて、日常管理業務とリフォーム業務を別々に考えてもいいと思う。


>店舗と住居で使い分け

店舗募集に強い不動産屋と住宅募集に強い不動産屋は違うから、別々の会社に委託しても不思議ではない。

[132: １３０]

>>131
こう書いてくれると判り易いです。
有り難うございます。

[133: １０]

>>130
あなたは大家さんを実際にやっていますか？

なかには賃貸管理のみしかやらない業者もおります。管理契約の内容をよく読みましょう。
「大家さん、水漏れしたから早く修理してください。」
「トイレの水漏れいくらだったっけな？あ、あのコマーシャル５０００円だった。」

どんな管理契約しているのでしょうか？

[134: １３０]

１０
出てくるな！
何言ってるか、さっぱりわからん。
いつものこと、だけど。
解決済みだし、１０は説明不要って言ったよね？
何でしゃしゃり出てくるかな！
１３１さんみたいに書けるんならいいけど、どうせ無理なんだから。
国語力ないの、判らんかなー。
あっと、その前に算数の勉強が先だった。

[135: 匿名さん]

私も正直１０さんの書く内容が理解できないです。
全然関係ない話が出てきたりで、、、

１０さんはしばらくお休みしてはいかがでしょう？

[136: 匿名さん]

住環境かわってきてますからね～
みんな持家（マンション）になると
青年層の一時的な賃借人しか需要が無くなるかな
古い木造の建物は昭和４０,５０年代で終わっていると思うのですが
いまだに生き延びているんでしょうか
賃貸経営はプロの不動産会社がやっていくしかないね
普通の大家は賃貸業にみきりをつけて
別の投資を検討した方が賢いかもね

[137: １０]

>>136
＞みんな持家（マンション）になると
その根拠は？

＞古い木造の建物は昭和４０,５０年代で終わっていると思うのですが
まだ、いっぱいありますよ。賃借人がいなくなった物件の売却では「古屋あり土地のみ物件」もありますし、まだ賃借人がいるアパートも多く、うちの自宅や職場の近く（どちらも東京２３区内ですが）にゴロゴロそのような建物があります。
２０年前くらい前まではアパートの廊下から空がスッぴんで見えるような建物も、実際にありました。
今でも玄関の下駄箱に靴が散乱していて外壁は木丸だしのボロアパートありますね。

このようなアパートは、賃貸管理は賃料値下げでの対応となり、建物管理は極力手間はかけなくして賃借人には我慢を強いることになります。
以前は低所得の老人がいいお客様でしたが、公営住宅の方にお引っ越しされる方が多くなりました。

＞賃貸経営はプロの不動産会社がやっていくしかないね
だれが賃貸物件を持つか、それをだれが管理するか、そのあたりが認識不足です。

賃貸経営は物件を持つ人の仕事です。プロの不動産屋さんが全ての賃貸物件を持つのでしょうか？そうではないですね。
投資マンションの一部を購入される大家さんや分譲マンションの一部を賃貸に転用される大家さんは、賃貸管理を不動産屋さんに委託されることが多いですが、建物管理は管理組合に委託することになります。

ＲＥＩＴは賃貸経営を證券化した投資信託ですが、この場合は物件を持っている人ではなくてＲＥＩＴの受託者が賃貸経営を行います。

[138: １０]

>>136
全てがボロアパートというわけではなくて、なかには既に３０年以上建っている木造アパートでも、メンテナンスが良い物件ではそれなりの収益を上げているものも多いです。
ただし水周りや設備・間取りなどを大幅に変更したりとかの対応をして、それなりの経営努力をしています。
木造家屋は基礎や梁がしっかり作られていると、改造が比較的自由に出来るので、コストと効果を考えると多様な変更が可能なのです。

ＲＣ造のマンションなどと似た対応ですが、ＲＣ造では梁の太さや梁の間隔は当時のままで変更出来ないので、そのことがリニューアルの制約条件となり、木造のリニューアル物件よりも見劣りがすることが多いです。

建物施工の良否などや、物理的な環境（土地の地盤の良否、煤煙や海岸からの潮風の有無、法面の有無、などなど）で、それぞれの状況は異なります。

[139: １０]

>>134
わかっていて、敢えて質問する。
それに（だれかが）回答する。
そしてそれに応じる。
東海道中膝栗毛かい？

４０分くらいで東海道中膝栗毛は完結しました。

投稿で、「１０は説明しないでいいよ。」「出てくるな！ 」とかの文言って言っていいのかい。
規則を読んで国語力がある人ならわかることだと思うけどな。

亀田さんの親父みたいにならないことは祈ります。

[140: 匿名さん]

10さんとアンチ10さんのバトルみたいな様相になってきたけど本来のスレに戻りましょうよ。
ちなみに私は中立派です。