今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[381: 匿名さん]

そうですね、賃貸経営の本を複数読めば良く分かる。
人によって経営方針はバラバラというのが理解できる。
利回りが全てと言い切る人もいれば、その逆の人もいる。

[382: 匿名さん]

利回りがすべてを決する。
決まっているではないか！
余裕がないと地獄に堕ちる！
ボランティアじゃないんだよね。

[383: 匿名]

>>381､>>382

利回りの
分子=
分母=
を述べよ。

[384: 匿名さん]

利回りが高い物件はにそれなりの理由がある。
利回りが全てというなら、地方の中古限る。　
投資は常にハイリスク、ハイリターン。

[385: 匿名さん]

満室なら利回りが高いとかは無意味。たらればでなく、机上の計算でなく、実質がもんだいだ。

[386: 匿名]

でたな利回り星人！

[387: 匿名さん]

せめて利回り語るなら、
ＮＣＦ
ＮＯＩ
をベースにしろ

[388: １０]

>>379
新宿は思いつき、では吉祥寺は？
どうしてそういう場所に投資をしたいのか？
しかも自己資金数百万円で。

数百万円で不動産投資するなら、都心部のマンション１戸買いくらいが選択肢になります。
融資条件が不利になること、管理の手間賃も割高になること、これは覚悟した方がいいです。
それでも需要はそれなりにあるし、賃料もほぼ横ばいですから、まだましです。
新大久保や高田馬場あたりは、それなりの物件があります。
ただし、川筋（神田川やその分流や妙正寺川）とラブ宿街と職安通り付近は避けた方が無難です。
割安物件もありますが、実際に現地を見てみれば理解出来るはずです。

自己資金が少ないからと、地方都市の中古マンション物件に手を出すのは控えた方がいいですよ。
利回りは高いですが、賃料の値下がりが長期に続いていて、空き家の発生率もかなりのものになります。
表面利回りは高くとも、なかなか儲かりません。

ＢＢさんが書いている勉強方法（図書館に行って本を読むという方法）は、だれがどういう目的で書いているかを理解することが出来れば、少しは役に立ちますが、そんな程度？
むしろ、そういう本を書いている投資ユーザーの人は、新築マンションの販売からみで講演会などに出ていますけど、それに参加してみると面白いね。マンション販売の会社では発言に制限していないから、販売業者の思惑とは違って自分のやっている投資方針を平気でベラベラしゃべっていますよ。ある意味で参考にはなります。

[389: BB]

>>375
>また、入居者の方には、納得の上、退室してもらうことになっており、
>今月中には立ち退きが終了します。
>ただ、今回の出来事がすんなり解決したのは、日頃の入居者さんとの信頼関係があったからだ…

さらっと書いてますが、凄いですね。建替時の立ち退きは、いろいろある賃貸経営の難しさの１つだと思っています。それを牛丼チェーンじゃないけど、『うまい』『安い』『早い』でスムーズにやるなんて相当の力量がないとできないことです。（安いとは書いていないか）

私の場合も15～20年以上先になりますが、自分の代で２棟ほどの建替えをすることになることは判っているので、スムーズな退去方法というのもアンテナを張っているテーマの一つでもあります。

こればっかりは相手のある話なので、安直な公式的なものはないでしょうから、是非、具体的な事例な話がききたいところ。まあ、この掲示板は無理でしょうけど。

[390: 匿名さん]

人それぞれ考えはあるけど、資産を子供（社会人になれば）などに残す
気は全くない。　当然相続税の大幅増税を支持する。

定年くらいになったらどんどん資産を売却し、全てを使いきって死にたい。
死ねば自然と何千万円かは保険が出るので、それで十分。

あとはリバースモーゲージ（詳しくない）等がもっと普及してくれるとありがたい。
長生きのリスクもあるので。

皆さんは賃貸アパート・マンションなどの資産を子供などに残したいですか？

[391: 匿名さん]

＊＊＝自分が他界後には　

という意味です。

[392: １０]

>>390
＞賃貸アパート・マンション
これ、あなたが無くなったらどうなるの？
国に没収？
だったら、こんな資産を残すなよ。

相続税の増税が計画されていますが、どういうふうになるかのアウトラインわかっていますか？

[393: ビギナーさん]

＞１０さん

返信ありがとうございます。
都市部の代表的な場所は
人気があって空室が少ないのかなと思って
代表的な新宿と吉祥寺と書きました。
ただきちんと場所を確認しないと
ダメなんですね。
１０さんが書かれている
●融資条件が不利になること、
●管理の手間賃も割高になること
具体的には融資条件は具体的には金利が高くなるってことなのでしょうか。
管理の手間賃も割高になるんですね。
そこら辺りも全然分かっていないので
ＢＢさんが書かれているように、もう少し本などを読んで
勉強していきます。
基礎的な知識が身に付けば１０さんが書かれているような
講演会にもいってみたいと思います。
もう少し長期的に投資について考えてみます。

いろいろ教えていただきありがとうございました。

[394: １０]

>>393
金利はアパートローンになりますので、かなり割高になります。

ところが、更地を無借金で持っていると、かなり有利な条件で借入することが出来ます。
住宅ローンみたいにはなりませんけど、最後まで固定金利で３％程度で借りられる場合もあります。

管理費や修繕積立も棟をまるまる持っていると、全然異なるのです。

そうは言っても先立つ資金が、理想からは１ケタか２ケタ違うような気がします。

東京は魅力です。でも土地代は高い。しかしそれなりの利益が得られるのです。

うちは真正面に攻めないで、貸家の居抜きを１８年前に選択取得しました。
１４年間それなりに稼がせてもらって、４年前に出ていってもらいました。
低利用だった建物を取り壊して、新築しました。

完全所有権取得までに自己資金で５０００万円くらいかかりましたし、建物も全額借金で１億円くらいかかりました。

店舗の賃借人については、住宅の場合よりも立退き費用がかかります。（１戸当たりで数百万円）
半年間位真摯に交渉して、こちらの思惑通りに出て行っていただきました。
金額的には譲歩しましたが、サラリーマンもやっているので実質税負担が同等になるように事柄の整理をしました。
このあたりは税務署の承認も得ております。

自己資金の規模によって、不動産投資はかなりの優劣がありますので、実際にやる段階で「そういうもんだ。」と理解することになります。

[395: 匿名さん]

>だったら、こんな資産を残すなよ。
はい。　だから全て使い切って死にたいと言ってるのです。

>相続税の増税が計画されていますが、どういうふうになるかのアウトラインわかっていますか？
知りません。
私は相続税１００％でもＯＫと思ってますので、できるだけ大幅に増税してもらうと
ありがたいです。　相続税増税は経済の活性化につながりますし、格差社会を解消する
意味でもとても大切だと考えています。

[396: 匿名はん]

相続税は中小企業の事業継続に大きな壁になる。できればないほうがいい。
社員にとっては不安のたね。雇用のない経済回復で金は余っているのかもしれないが、職場がなくなってしまうのでは困る。

[397: 匿名さん]

>相続税は中小企業の事業継続に大きな壁になる
法人に相続税は関係ないですよね。なんで相続税が高いと中小企業の
継続に問題があるのですか？

[398: １０]

>>397
ちゃんとアンカーを付けてください。

＞法人に相続税は関係ないですよね
じゃあ、株式の相続はどうやるんですか？
相続税が１００％だったら、事業継承出来ませんね。
企業は国庫に帰属しちゃう。

[399: BB]

>>395
二つ質問です。

１．相続税は90％以上の人が課税基準に満たないため、免税となっている。あなたが今死んだら、相続税が課税されますか。

２．相続税の増税→経済の活性化 というくだりがわかりません。補足してください。

[400: BB]

>>393
ビギナーさんへ

不動産賃貸業に限らず、どんなビジネスでもみんな事業スタート前は必死に情報やお金を集めてやるもの。厳しいツッコミもありましたが、しょげる必要は全くないので、頑張ってください。

[401: BB]

>>394
18年前というと、バブルの頂点にかなり違いところですね。この頃不動産投資に手を出した人の多くが破綻した中、よくぞ建て替えまでやられましたね。いろいろ修羅場を経験しているから自信満々で答えられる訳ですね。納得。

[402: 匿名さん]

突然ですが、賃貸経営の場合、銀行借り入れ方法は元利均等払いと元金均等払いのどちらがいいでしょうか？
いずれも３０年の固定金利です。
元金が確実に少なくなる元金均等払いが賃貸業には合っていると思うのですが………。

[403: １０]

>>401
平成３年までの譲渡所得税軽減があり、このころは東京では換金性に乏しい物件は既に意外な安値で売られていた時期です。
借入も変動金利が７％から８％の時代。でも融資はまだ銀行が担保があれば積極的に融資してくれた頃です。
借りた直後からどんどん金利が下がっていって、換金性の高い不動産物件もどんどん値下がりしていった。

株式にしがみ付いていたら大変なことになっていた。
大家業に転換して正解だった。

そしたら平成４年から例の土地部分の利息は他の所得との損益通算が否認される制度となった。

つくずく、世の中の転換期には決断が大切だと思った。

今も政治からみでこれからどうなるかわからない。
今までの延長線上でだけやっていたら、うまくいくかどうかはわからない。
日々、不動産に限らず勉強する毎日です。

[404: １０]

>>402
元利均等払いを選択するべきです。

金利の総額は元利均等払いの方が多くなりますが、建物を建ててからしばらくの間は手持ち資金を厚くする方が安全です。
元金均等払いだと、当初からの資金流出が大きくなるのですから、借入金額を抑えないと支払ができなくなってしまいませんか？

１億円を金利３％で３０年借入すると、元利均等だと月４２万円強ですが、元金均等だと当初は月５３万円弱になります。

それでいて、利息分しか経費には認められませんから、税金は元金均等の方が多くなります。

[405: 匿名さん]

>No.399
>１．相続税は90％以上の人が課税基準に満たないため、免税となっている。あなたが今死んだら、、
免税の範囲が大きすぎるのも問題だと思います。もっと確実に相続税を取れる
ように免税の範囲を小さくして、かつ税率を大幅に上昇させる必要があります。

死後の世界にお金は必要ありません、まして自分の子供に賃貸経営で暮らして
いけるような環境を作っても全く意味がないと私は（私個人の意見ですよ！）考えます。

２．相続税の増税→経済の活性化 というくだりがわかりません。補足してください。
死後に自分の資産の全て（又は殆んど）が没収されると思えばどんどん使うでしょ。
あるいは、生きてるうちに贈与するので社会にお金がより流れる状況を作ります。
相続税の大幅増税は景気に大きなインパクトを与えるのです。

[406: 匿名さん]

元利均等払いのほうが月々の支払額が少ない分、預金できますから、手持ち資金を厚くしたほうがいざという時あわてなくてすみそうですね。繰り上げ返済とかも資金が手元に豊富に貯まっていれば可能ですから。ただいつまでも元金が減らないといずれ家賃を下げるときが来るので…そのときまでに元金を少なくしておきたいのですが…どちらを選択するか迷うな。

[407: １０]

>>406
＞ただいつまでも元金が減らないといずれ家賃を下げるときが来るので…
家賃を下げても空き家が埋まると考えるのは、どうかな？
古くなっても投資してという道もあります。
また、どうしても家賃を下げざるを得なくなった時、本来なら借入金の返済をすべきとは思いませんが、繰上返済するなら返済額軽減の繰上をして、月々のキャッシュの出入りを調整することも出来ます。

[408: BB]

>>402

私は元利均等、元金均等のどちらでも良い。
強いて、２択で問われれば元金均等かな。
この設問には絶対的な正解はなく、それぞれどこを重視するかという経営感覚の問題かなとも思います。

>>404
の例のとおり　１億円、３％、３０年のケースを元に0年目、10年目、20年目における月額支払額を比較すると
元利均等：43万円強、43万円強、43万円強
元金均等：53万円強、44万円強、36万円強
と、10年ちょっとで月額支払額の大小が入れ替わる。

10さんのように初期の手元資金を厚くし、事業スタート時の安全性を重視するというのも１つの立派な考え方だと思う。

私の場合には、当初10年よりも、10-20年目をゆとりをもって対応したいので元金均等がいいかなと思う。
（要は私の場合、20年目の43万円＞36万円の方に目がいくということです）

理由は、
①当初10年よりも、その先の10-20年目の方が支出が多そう。
例えば、新築の場合、10-20年目の期間の方が、設備更新（エアコン、給湯器など）及び初回大規模修繕と当初10年よりも支出が多い可能性が大である
②（税務処理の方法により差がでるものの）設備関係の減価償却が急減する15-20年目に月額支払額が減る方が良い
③収入面について10年毎10％ほど賃料減少という収支計画を作る位が昨今の実勢には合いそうと考えているため、借入関連の支出も漸減していく方が私のバランス感覚に合う
とまあ、こんなところがその理由。

なお、冒頭どちらでも良いというのには若干前提条件はある。
①多少の突発的な出費に対応できるだけの資金は確保されている。
②どのみち、毎年繰上返済をしているので、どちらを選択しても繰上返済の額が調整されるだけで、結局のところ気にするほどの差はでない
という個人的な背景はある。

ちなみに、私は３年ほど前、元利均等で借入をした。銀行担当者が、元利均等返済の方がいろいろ楽なのでということだったので元利均等にしたまで。

[409: BB]

>>390,>>395,>>397,>>405
この４つのレスの理由で、相続税を増税しようとするのは愚策中の愚策である。
本スレの400強のコメントのうち、頂けないコメントもあるが、これがワーストだな。

まず、子供に資産を残したくないのなら、サッサと国、地方自治体、赤十字あるいは慈善団体に寄付してしまえばいいだけの話。何も法的強制力を伴う相続税の増税なんて他人を巻き込む話を持ち出さずとも自分の判断でできること。それを自分が子供に資産を残したくないというチンケな理由で世の中の全員に強要しようとするのがまずもって愚策たるゆえんである。

・単なる財産なしのやっかみで言いだしていることなのか
・放蕩息子（娘）に育ててしまった愚かさについて他人を巻き込みたいのか
・コメントから全く破片すら見つけることのできない崇高な哲学等から発せられたことなのか
その辺はこれまでの発言からは判別しないが。。。

次に相続税を増税すれば経済が活性化するという暴論。

相続税対象となる資産家にもいろいろな人がいるでしょう。中でも何らかの事業に成功をして財を築いた人について言えば、相続税の高さや所得税の累進課税の税率の高さが、事業拡大の意欲を摘んでいるという事実を理解していますか？どうせ儲かっても国に取られるだけ。こう嘆く人がとても多いのですよ。こういう経済を活性化させる能力をもっている人のやる気を奪う高税率が好循環につながる訳ないでしょう。

経済が発展するためには、お金の使い方が拡大再生産の回転をする必要がある。無駄な消費に終われば結局、国全体の資力がなくなるだけ。このスレの関連でいえば、賃貸物件の建築や、リフォーム等は立派な拡大再生産のサイクルとなるが、結局事業が成功すれば、課税対象となる資産は増えてしまう矛盾もある。

>生きているうちに贈与

全く贈与税の存在意義について理解していないんですね。
贈与税は相続税の補完税です。つまり、相続税が70％になれば贈与税も70％に上がる関係なんですよ。もともとが。
だから、相続税率が上がったからといって贈与が増える要因にはならない。

もっときちっとした理論のもと、相続時課税精算制度のように、資産を保有している老齢世代→不動産の一次取得者層にまわる制度があるのですよ。それを別の商品に横展開するとか、金額を拡大するとかいう主張なら論理的な整合はあるけれど、税率を挙げれば消費につながるなんて浅い浅い。

極めつけが、
>私は相続税１００％でもＯＫと思ってますので

相続税100％ということは、現預金・不動産・株式その他あらゆる個人資産の所有物が死亡と同時に国のものになる。換言すれば、現生存者が全て死んで世代交代したら、社会主義国家のできあがり。今時、こんなバカ丸出しの主張などする奴はいないぞ。笑止千万。

そもそも『賃貸経営』のスレで相続税増税論を展開するのがスレ違いも甚だしい。
これ以上は私からこの件についてはコメントする気はなし。スルーさせていただく。　　

以上。

[410: BB]

愚論とはいえ、バッサリ切って捨てたままだと気分が悪いので、
お口直しにレポートをどうぞ。

不動産流通近代化センターの作成した『賃貸住宅事業の新たな流れ、方向性について』


http://www.kindaika.jp/labo/pdf/h21tintai.pdf

賃貸マーケットのマクロデータや
いろいろな賃貸形態などが参考になるかと思います。

[411: 匿名さん]

ＢＢさん、とても利にかなった主張で感服しました。また為になる情報提供に感謝です。１０さんとＢＢさんでこのスレも盛り上がりますね。ビギナーさんの素朴な疑問も、勝手な思い込みもとても参考になります。
これからもよろしくです(ﾟ▽ﾟ)/

[412: 匿名さん]

>>No.409
BB君、だいぶ興奮してるようだけど大丈夫ですか？
賃貸経営を自分の子供に残してもロクな人間にならないよ。
昼間っからプラプラして肩書きは不動産管理業(?)みたいな
こと言ってなんとか自分をごまかして金はあるけど存在価値の
ないような人間になっちまうぞ。
俺は不動産屋に出入りしてるからそんな人が沢山いるのを知ってるんだよ。

そもそもBB君の感情むき出しにした長々と書いた文章はハズかしいなあ。

[413: 匿名さん]

４１２、恥ずかしいぞ。
そのような自分の例外を基準にするなよ。
子供が出来そこないなのは同情するけどね！

[414: 匿名さん]

ちなみに
うちのせがれは
東大だ(^^

[415: 匿名さん]

うちはマンションもアパートもあるけど。
だいたい優秀な子供は親の財産は当てにしない。自分のやりたいことに生き甲斐を見出だす。せがれもそうだな。

[416: BB]

>>403
確かにこの頃は不動産市況が過熱した反動で、いろんな対策が矢継ぎ早に出されたんでした。

不動産融資の総量規制が出て銀行の蛇口が完全に止まったってこともありました。

私の場合、長期視点にこだわり過ぎる性格なのですが、>>403のコメントを読むと、目先起こりそうな変化に対しアンテナなを張ってクイックに行動するのは重要だと痛感します。
これは正直なところ私の苦手なこと。分かっててもできない。

[417: 匿名]

水回りだけのリフォームとスケルトンに近いリフォームとを考えています。
固定資産税とか相続税とかどっちが得とかありますか。

[418: 匿名さん]

賃貸経営に宅建って必須ですか。
賃貸経営に資格はいらないのは分かってるんで、その位の知識がないと賃貸経営を上手くできないかって意味なんで。

[419: 匿名はん]

不動産屋になるんじゃないなら必要ないんじゃないの？
それよりもその地域の需要を正しく読み取って供給する情報力が必要かな。
正しいものを供給すればあとは不動産屋に任せておいてもいいんだし。

[420: BB]

>>418
特に宅建を持ってなくても、もっと言うと宅建を落ちてても上手くやっている人もいるので
必須っていうのはどうかな。
>>419の
>それよりもその地域の需要を正しく読み取って供給する情報力が必要かな。
のとおり、宅建試験では出ない重要なことは山ほどある。

総じて宅建試験の範囲は賃貸経営上、知っていて損がないことが多いけど、全く役立たない部分もある。
もし、宅建受かる位であれば、『それだけで』上手く経営できるか？という『十分条件的なニュアンス』
が頭の片隅にあるようならNOです。

[421: 匿名]

宅建なんて難しくないんだから、持ってて当たり前。勉強せず受験したヤツはともかく。

[422: １０]

>>421
＞宅建なんて難しくないんだから、持ってて当たり前
一般的は今でも難しいよ。
私は２３年前に半年間勉強してとったけど。

[423: BB]

私は半年前に合格した。
なんだ、いつも偉そうなこといっても若葉マークかい、ってツッコミが入りそうだな。

[424: 匿名]

あるブログで、大家が宅建持っているというと仲介業者がうっとおしがるので言わない方がいいといってたがどう？

[425: １０]

>>424
＞大家が宅建持っているというと仲介業者がうっとおしがるので言わない方がいいといってたがどう？
逆だね。
いい加減な対応をすると、すぐに指摘されるから、キチットやってくれるよ。

ただし、相手の立場も考えてあげないと、相手も困るから、実務をよく見て対応することが大切です。
業者を敵にまわすのではなくて、協力者にする努力をすることです。

[426: 匿名]

そう言われれば、そうとも思うが、たとえば？

[427: 418]

>>425
いい加減な対応されないためにも宅建は必須？

[428: 匿名さん]

宅建なんか今から勉強しても十分間に合うんだから取ればいいじゃん。

[429: １０]

>>428
あなたはどうなの？

今から勉強してとれる人は少ないですね。
３月くらいから半年くらいやらないと厳しいですよ。

民法の理屈を理解するのに、かなりのボリュームがあります。
あとは法律・政令・省令の読み方を理解しておかないと、変わった時に理解するのに苦労します。
講習はありますけど、変わる前に改正案を読んで理解しておくと、そんなに苦労しないで済みます。

借地借家法で定期借地権や定期借家権が出来るようになった時には、これを勉強して貸家契約で活用することが出来ました。（１０年近く前のことです。）

[430: 匿名さん]

>>429
宅建の世界と全く無縁の主婦や学生（失礼）が受けるならともかく、
仮にも賃貸経営者なら、大なり小なりバックボーンはあるでしょうから、
時間的には間に合うでしょ。

所詮50点満点で33-35点程度が合格最低点。しかも四者択一。
ということは半分実力で正解して、残りは１つか２つの肢を自信をもって
切れればもう合格ライン。

そんな難しく考えることないよ。