今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[284: １０]

>>283
＞借入金入れなければ、利益が上がらないとか
だれもそんなことは書いていません。

＞｢税金」と｢利息」だけの話なのに
そんな矮小化はだれが考えたの？
それだけを考えたら、自己資金だけでやるのがいいだろうね。
土地を購入する際に、最初からどんな建物を建てたらいいかが決まっているなら、資金の見通しが立つだろうけど、実際にはどうなの？
お金が有り余っているなら、どうぞ全て自己資金でやってね。

＞自己資金入れれば対等になるのなんて当たり前でしょ。
そうですよ。

＞自己資金分のハンデどうするの？
お金は確実に預金や貯金で貯めたあと、金融資産で運用し、その後に不動産投資という順序。
土地は減価償却しません。
建物は借入で賄えば財産全体の評価額は大幅に減ります。
不動産投資も場所と規模で投資単位が大幅に異なります。
なにがハンディ（ハンデではないが）なのでしょうか？

[285: 283]

>>10
「税金」と｢利息」について
自己資金でやるとか、建物何建てるかなんてどうでもいい話。
あなたの考えが間違ってると言っているのです。
｢税金」払うより「利息」払う方が得であるのは間違いだと言っているのです。
「税金」払うより｢利息」払う方が得である理由を書いて下さい。

「ハンデ」について
自分の資金を使って土地を購入する＝非地主
自分の資金を使わないで土地を購入する＝地主
自分の資金を使うことがハンデです。
すっとぼけたこと書かないで下さい。

間違いを堂々と発信し、自己中意見の羅列は見苦しい。
人の話を全く聞かないそのふてぶてしい態度はをどう自己評価する？

[286: １０]

>>285
＞建物何建てるかなんてどうでもいい話。
え、どうしてそう考えるの？
土地っていつでもスーパーあたりで決められた値段で販売されているの？
同じような広さや同じ用途地域でも、全然違うでしょう。
「最初からお金ありき」で、それも無尽蔵にあるなら全て自己資金でやればいいでしょ。
自分で投資する立場になって考えれば、いかがでしょうか。

＞自分の資金を使うことがハンデです。
あ、そう。そう思うんならご勝手に。
今は昔のように土地を持っているだけでは儲からない。というか２０年くらい前から長期低落してようやくここ数年で横ばいという状態。
土地だけ購入して遊ばせておくような投資は出来ないよね。
金融資産だけだと財産額が膨れ上がってしまうのを防ぐためにはどうしたらいいかを考える。
そうなると、土地を購入して賃貸の建物を全額借金で建てるのは財産額の膨張をかなりの長期にわたって防げるね。
土地は全額自己資金で購入しないと、建物を建てる借入金を借りるのには不利になる。

別にハンディでもなんでもないこと。

[287: BB]

>>275

私の場合、駐車場はあくまでも暫定利用だね。

[288: 285]

>>10
｢税金」と｢利息」の考えが間違っている。
回答請う。
>財産の膨張を防ぐ。
必要性なし。
以上。

[289: １０]

>>288
＞＞財産の膨張を防ぐ。
＞必要性なし。
あなたは必要性がないんでしょう。
わたしは必要性があるの。
それに、今は５０００万円＋法定相続人×１０００万円の相続税の基礎控除があるが、見直されるんだよ。

膨張を防ぐといっても、相続財産の評価を下げることを言っているんだよ。

＞｢税金」と｢利息」の考えが間違っている。
＞回答請う。
考え方のどこが違っているの？
「いくら必要だかわからないお金を全て用意するまでは不動産投資をするな。」とでもいうのかい？

[290: 28８]

>>10
｢税金」払うより｢利息」払う方が得である、のが間違いだと言ってるの。
全然理解力がない人だな。
どうでもいいこと、くちゃくちゃくちゃくちゃくっちゃべってないで本質をしっかり理解しろよ！
我侭にも程がある！つーの。

[291: １０]

>>290
＞本質をしっかり理解しろよ！
それより投資の本質を理解しろよ。
ちゃんと答えているよ。

相続税対策まで含めて、建物は借入金がやった方が得だよ。
土地だけ購入しても、収益はあがらんだろう。
早く投資機会が得られて、資金効率もいいよね。

まあどっちみち自分は会社を辞めたら国民兼保険税は上限に達してしまうからあまり関係ないけど、所得が少ないと、会社辞めたらびっくりするくらい国民健康保険税をとられるよ。
借入金さまさまですよ。

[292: １０]

>>290
うちの住む市町村では、国民健康保険税に資産割はありません。

[293: １０]

２９１投稿の訂正

×　国民兼保険税
○　国民健康保険税

です。

[294: １０]

>>290
＞どうでもいいこと、くちゃくちゃくちゃくちゃくっちゃべってないで本質をしっかり理解しろよ！
どうでもいいことではないから、親切に書いてあげているのに、耳無し君じゃいやはや。
投資した経験がある人なら、ある程度はわかるはずだな。
頭でっかちさん。

[295: ２９０]

>>10
>それより投資の本質を理解しろよ
語るに落ちたな！
こっちは投資の話なんぞしてないんだよ。
｢税金」と「利息」のことだけ聞いてるんだよ。
自分勝手なことばかり言って、ほんとアホだな。
国民健康保険の話なんて何で出てくるんだ？
人の話をきけない奴がしゃしゃり出てくるな！

[296: １０]

>>295
＞こっちは投資の話なんぞしてないんだよ。
じゃあ、なんの話なの？
不動産投資の話をしているんでしょう。

＞｢税金」と「利息」のことだけ聞いてるんだよ。
それだけのスレを君が作って議論すればいいんじゃないの。

[297: １０]

>>296
＞国民健康保険の話なんて何で出てくるんだ？
わからなければ調べればいいでしょうね。
株式投資を自営業者や国民年金を旦那がはらっている専業主婦の人がやっていて、総合課税を選択したら所得税が戻るからとやってギャフンとなるのがこれよ。

アパート経営でも同じようなことがあって、「最初から借入しておけばよかった。」って定年後のサラリーマン大家さんが嘆くのよ。
（後から借入しても利息の不動産所得への損金算入は認められません、）

[298: ２９５]

>>10
レインマンに何をどう言っても無駄ってことだね。

[299: １０]

>>298
＞レインマン
人に理解出来る言葉でかくべきでしょうね。
わかる言葉で書いてね。
ｓれが出来なきゃ、投稿しなくていいよ。
どうともとれるレインマンだね。

[300: １０]

>>295
少しは国民健康保険税の話は理解できたか？
全部自己資金でやると、こういうところにも影響してくるからな。
そもそも投資なんかしたことあるの？
頭でっかち君。

[301: ２９8]

>>10
レインマン＝直訳すると雨男
天気予報晴れ１００％でも何故かそいつがくると雨になっちゃう人のこと。
ダスティ・ホフマンが言ってたよ。

[302: １０]

>>301
だからなんなのでしょうか？
誤魔化すなよ。
ちゃんとわかる言葉で書けよ。

[303: １０]

>>301
国民健康保険税はどうなった。
まともに答えてね。

[304: ３０１]

>>10
「卒業」
もよかったですね。
さすが名優ダスティ・ホフマン！

[305: ３０１]

>>10
>だからなんなんでしょう？
>誤魔化すなよ。
>ちゃんとわかる言葉で書けよ
（笑）

[306: １０]

>>304
>>305
頭が切れたのなら、退場してね。
非常に迷惑です。

[307: ３０５]

>>306
>頭がきれたのなら、退場してね。
>非常に迷惑です。
３０２と３０６はそのまま返すよ。
自分のしてることは棚に上げて、その言い草はないな。
少しくらい何を意図してるか考えたら？
考えられる頭があれば一連のアホレスは有り得ないか（笑）
ま、レインマンだから仕方ないね。

[308: ３０５]

>>10
間違った情報提供の方がよっぽど迷惑だよ。
腐った林檎は周りを腐敗させるからね。
そっちこそ退場したら？

[309: １０]

こりゃだめだ。完全に切れているな。
そのうちだれかが削除投稿するだろう。

[310: １０]

根拠や理由も示さず、勝手に決めつけてワーワー騒いでいるのは見苦しいね。
あんたの思うことと違う価値観を持つ人は、邪魔なだけだろう。
さっさと国民健康保険税についての宿題に答えな。

[311: １０]

>>305
あなたに与えた宿題。
＜その１＞
土地はいつでも購入できるわけではないし、利用方法で投資金額は変わる。
最初から全ての資金を用意してまで土地と建物の購入するか、土地だけ購入して借入金で建物を建てることについて、投資の効率性などについてどう考えるか？
（税金と利息の話の裏返しの実践的な対応をどうするかだよ。）

投資の話なんかしていないなんて、ふざけんなよ。

＜その２＞
財産の評価を下げるためにも、建物は全額借金でやること。
これの是非については？
あなたは必要ないらしいが、やることについての評価は？

＜その３＞
全額無借金で不動産経営をすると、国民健康保険税や所得税・個人住民税がかなり高くなる。これはその１の質問にも関連することではあるが、流動資産の確保も含めて考えた場合、キャッシュポジションをどう考えるか？
（こっちは建物は全額借金での経営、あなたの理屈だと全額自己資金。どう違うかも含めて考えてね。）

[312: ３０8]

レインマンへ
>投資のはなしなんかしてないなんて、ふざけるなよ。
投資の話なんてどうでもいいって何回言ったらわかるんだ、このボケが！
投資云々ってのは、レインマンが勝手に持ち出してるだけってことが何故判らない？
自分でストーリー作るな！つーの。

>こっちは建物は全額借金での経営、あなたの理屈だと全額自己資金
あのさ、何で何でもかんでも我田引水なのかなー。全額自己資金ってレインマンが勝手に決め付けてるだけだぞ。
レインマンにも宿題を出そう。
投資という言葉を使わずに「税金」と「利息」の関係を述べよ。
間違いを世間に公表した罰なので、きちんと説明するように。
以上。

[313: ３０8]

>>10
>こりゃだめだ。完全に切れているな。
>そのうちだれかが削除投稿するだろう。
最近まともなレスするようになったね。
レインマン卒業か？
でも、そっくりそのまんま、１０に返せるんだよなー。
天に唾してる気分にならないの？

[314: １０]

>>312
＞投資の話なんてどうでもいいって何回言ったらわかるんだ、このボケが！
ボケはあなたです。

このスレの０投稿
＞なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？
＞破産する大家も今後は出て来るでしょうね。
不動産投資（賃貸経営）の話が前提。

[315: 01]

なんか話が変な方向へ向かっていますね。どうぞ！！

[316: 匿名さん]

どうぞ？

[317: 01]

ドウゾ

[318: 匿名さん]

このまま大東建がアバーとをどんどん増やしつづけたとき、これからどうなる賃貸業は！？
０１さんが言うように大変厳しいことになってしまう？
どおでしょお二人さん！
そろそろ本題に戻ってこれからの賃貸業について語り合いましょう。よろしく！

[319: 匿名さん]

大東建も別格ですよ。
家賃保障とかしているから、アバーとをどんどん増やしつづけないと成り立たないでしょう。
もし止まったら、はじけちゃいますよ。きっと。

[320: BB]

>>
ええ、タイミングのネタふりだわ！

俺のエリアでは大東建託の主戦場ではないからスルーしてた。初めてホームページを色々観たんだけど、アパートの受注のリピーター売上高が高いんだね。ちょっと驚いた！少なくともこのリピーターは満足している訳だ。

大東建託いいよ、って方コメント聴きたいな。

[321: 匿名さん]

大家さんにとっては、建てて１０年後の賃料見直し時が問題ですね。サプリースはすでに赤字みたいですよ。建築の利益でサプリースの赤字をカパーしてるのが実情のようです。
まだ今のサプリースシステムが始まって１０年経ってないから、なんともわからないですが。そのときが大東建託さんの正念場でしょう。
リピーターさんがいるのは、１０年経ってないから、今は契約時の条件が守られているからでしょう。
１０年後ですね！

[322: 匿名さん]

それにしても３０８って為になる情報を全く発信してないですね。あなた賃貸業を営んでいるの？これまでのあなたの書き込みからは大家さんとはとても思えないのですが！大家さんの苦労や努力がつたわって来ませんので…そう思った。
大家さんになろうとする方や大家さんに役立つ情報をどうぞ！！

[323: 308]

>>322
まず、自らどうぞ！

[324: １０]

>>321
大東建託の子会社さんの３０年サブリースは、大家さんにとっても危険なやり方ですね。
１０年間賃料の変更無しで、その後は５年単位という新方式ですよね。

フルパッケージだと、建物劣化部分までセットで、その代償が上乗せ＋５％か。

確かにこれでは１０年経った時がすごい不安です。

うちは４年前に計画した際には、大東さんは選択肢に入れませんでした。

サブリースなら賃料見直しは２年毎くらいが常識で、管理会社側のリスクが多すぎると思います。
結果的に大家さんにも被害が及ぶ訳ですから、１０年間安心という訳にはいかないと感じます。

そこいらへんが理解出来ない施主さんが多いと、その周囲の大家さんはとばっちりを食いそうです。

うちの近所（東京２３区の西側）では、大東さんが店舗や自宅用住宅を施工しているケースはよく見かけますが、アパート系は積水さんや大和さんが多いです。

[325: トム]

>>10
>そこ「いら」へんが理解できない施主さんが多いと、その周囲の大家さんはとばっちりを食いそうです。
全体的に判らん日本語だが、ここは特に判らん。
何で周囲の大家がとばっちりを食うんだ？
周囲の大家は周囲の大家で勝手に好きなようにやってんだから関係ないじゃん！

[326: 匿名さん]

大家さんが破綻してアパマンが競売にかけられ、安く手に入れた新しい大家さんは（賃料の値下げが可能ですから）値下げして満室にしようとします。これは、周りにアパマンをもつ大家さんにとっては迷惑な話です。相対的に家賃が高くなって客付けに悪影響しますから。賃料の値下げ競争になりかねません。
そこいらへんとは、そのあたりとか、そこのところとかの意味でしょうトムくん ！

[327: BB]

大東建託って
1.建築段階で儲けて
2.管理（サブリース）で儲けて
3.修繕工事で儲けて
4.子会社が仲介手数料取って儲ける

４毛作か。実に上手くできているな。

[328: BB]

しまった肝心なことを書き忘れた。

フルパッケージ契約で、保証賃料水準が折り合わずに１０年目で解約になれば、メンテナンス用の５％相当額は丸儲けだな。

外壁、屋根などのメンテナンスはやらず、エアコン、給湯器の更新もほとんどしてないだろうからね。

[329: １０]

>>325
＞何で周囲の大家がとばっちりを食うんだ？
２つのケースが考えられます。

（建てた直後）
１０年間家賃を保証するということは、
家賃が長期で低落している地域だったら、査定賃料が当然安く設定されるよね。
サブリース会社も空き家を出したくないから、地場の家賃より安く設定して募集をかける。
最初のうちはそれでも儲かるから、施主は多少不満があるが、管理会社はなんとか１０年がんばろうとする。
そんな所の周辺は、どうなるかわかるだろう。

家賃が比較的安定した地域でも、査定賃料は短い期間のサブリースやっている会社よりも安くなる。
一般管理契約でやっている大家さんほど、影響を受けやすいことになってしまう。

（経営破たん）
もう一つはビジネスモデルとして、「本当にそんな管理会社は大丈夫か？」ってこと。
管理会社がパンクしたら、それこそ後から書いている人もいるけど、家賃下げ競争。
迷惑もはなはだしい。

[330: 匿名さん]

大東さんが破綻することはまずないとおもえる。泣きを見るのは大家さんでしょ。営業さんに乗せられて、十分な検討もしないで高い建物を買わされた大家さんでしょ。
大東さんは最初はサブリース賃料を下げて空室を埋めようとします。そのしわ寄せが大家さんを直撃。最悪、銀行の支払いが出来なくなり手放すことになる。
大東さんが危なくなるのは評判が悪化し、新たに建てられなくなったときでしょ。破綻した大家さんが増えれば大家さんも警戒し、そう簡単には建てないでしょうからね。
サブリースでないと不安なところには建てないこと。利回りを良くすることが肝要です。そのためにはイニシャルコストをおさえるのが大事です。
ひと部屋１千万！！
１千万あればそれなりの家が建ちますよね。

[331: １０]

>>330
＞サブリース賃料を下げて空室を埋めようとします。
＞そのしわ寄せが大家さんを直撃。
施主さんと管理会社のサブリース賃料は、当初１０年間下げられない契約なんですよ。

[332: ３３０]

そうですね。「最初」とは１０年後のことです。
当初の１０年はサブリース賃料は変わらないのは了解です。

[333: １０]

>>332
大東の普通の物件で１０年経つと、サブリースでなければ資金回収がだいたい出来てしまいますよ。
なんで、大幅に査定家賃を下げてまで１０年同額家賃保証するのかが理解出来ない。

建物のイニシャルコストは相見積で大幅に下げられますが、この会社だと後が大変なのはわかっていますから、相見積の選択肢には入れませんでした。