今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[21: １０]

>>20
「ローン返済４００万円」と一括りに書かれているが、その内容としては「利息支払い」と「元本返済」がある。両者は、経費算入の取り扱い上では扱いが異なるということだよ。

５００万円収益が上がるような物件で、元本返済だけで４００万円かかるなら利息も同額の４００万円くらいはあるだろう（そうなら課税対象額は１００万円）し、元本返済と利息支払いの合計が４００万円なら課税対象は３００万円以下だろう。

[22: 匿名さん]

400万円で利息も400万円？
そりゃ金利や返済年数にもよるけど多すぎるな。
変動で長期なら金利も安いし、固定だとあまり長期で貸してくるれところは少ないしな。
だから利息がそんなに高いなんて計算がおかしんだよ。
少しは利息について勉強されてから、投稿してくださいｗ

[23: １０]

>>22
アパート経営では、変動金利でローンを組んでも住宅ローンのように１％未満での借入れなどはまず無理です。
変動でも３％程度は普通です。
うちは３０年間固定金利で３．２％で組んでいますが、なかなか住宅ローンのような金利はありません。

長期固定で組むことが経営の安定化につながりますし、３％程度で組めればよほどのことが無い限りではやっていけます。（土地まで借入れ金でまかなうのは危険です。）

そうなると２０年から３０年間の返済期間で元利金等返済を組みます。
当初の支払金のうち、利息部分が多めになるのは当然のことです。

１７投稿者は、５００万円収入で金利と元本返済が合計で４００万円だと言うなら課税対象は３００万円以下でキャッシュフローがプラス１００万円（金利分が２００万円以上）、元本返済が４００万円と言うなら利息も４００万円以上（この場合はキャッシュフローが３００万円のマイナスで課税対象は１００万円以下。）、こうなるんだよ。

長期の期間で資金回収をはかるんだから、変動金利で組むのはかなりリスキーだし、固定金利で借りるのと住宅ローンと違ってあまり当初返済額が変わらない。いかに安い固定金利で借りられるかも経営手腕のうちです。

[24: １０]

２３投稿の訂正です。

×　元利金等返済
○　元利均等返済

補足説明

なぜ、建物やその付帯設備だけの借金にすれば安全かというと、建物は地盤とかその形状・建設のし易さなどで多少の条件の違いはあるけれど、資金投下した分に対する費用や収益の見通しがある程度は立てられる。
自分で建てて住む人と借りて住む人である程度の相場が形成されて、それなりの利回り（全部自己資金なら１０％から２０％）は確保できる。
確かに、地方の中心都市では人口減少でそれなりに賃料は下落している。ここ１５年くらいで３割くらい下がった地域も東京から１時間半以内の地域で発生している。それでも借入金の金利を支払っても経営は成り立つ。

ところが、土地まで全額借金してやるケースでは、元々土地を持って経営している人と同等には戦えない。
苦しくなると、土地を自前資金で用意している人は経営がなんとか成り立つ程度でも、それ以上に不利だから経営破たんしてしまう。
まあ、サラリーマン大家で給与所得で支払った税金の還付をあてにして、土地も全額借金でやる人はいるが、平成４年から土地の利息部分は損益通算上では不動産所得の黒字の範囲までしか経費として認めてもらえなくなったんで、還付金も微々たるものになってしまう人も多い。

[25: 匿名さん]

そりゃ銀行やノンバンクからの直接融資じゃ金利が高くてやってられません。
条件が合うなら住宅金融支援機構とか政策金融公庫を利用するでしょ。

土地ともってるとかじゃなく、結局お金だよね。どれくらいまで現金（ORそれに準ずる物）
を持ってるかが問題。

元利均等でも元本均等でもどちらが有利不利はないから、その人のスタイルで選べばよい。

[26: １０]

>>25
＞銀行やノンバンクからの直接融資じゃ金利が高くてやってられません。
固定金利では生命保険会社が意外と金利安いよ。

＞条件が合うなら住宅金融支援機構とか政策金融公庫を利用するでしょ。
それをやるには、賃料や敷金礼金の制約が大きいけど。


＜経営上のポイント（その１）＞
資金調達と、制約条件を、事業として行うには検討する必要がある。
どっちがいいかは経営上の判断ね。

＞土地ともってるとかじゃなく、結局お金だよね。
土地を現実に持っている人が商売相手にいるわけ。最低限の条件がそこなんだから、それに見合うスタートラインにつかないと勝負にならないんだよ。
平成４年からの土地に関する利息経費否認も、素人大家規制が本来の目的。

＜経営上のポイント（その２）＞
限界供給者よりは有利な条件での経営を行うこと。

＞元利均等でも元本均等でもどちらが有利不利はないから、その人のスタイルで選べばよい。
事業としてやるんだから、借入金の返済はできるだけ遅らせるような設定は常識。
税金を払いたければ、無借金でやればいい。元金均等選んで総支払額が少なくとも何の得も無いよ。

＜経営のポイント（その３）＞
資金流出をどうしたら防げるかを、総合的に判断すること。

[27: 匿名さん]

>>10
借入するより、税金払った方が得だよ。
借入金利は全部持ち出しだからね。
税金は１００パーかからんでしょ？
それよか、事業的規模まで持ってって経費の枠増やしたほうがいいよ。

[28: 匿名さん]

>No.26

>固定金利では生命保険会社が意外と金利安いよ
よく知らないんだけど、アパート建てるからって生保で融資やってるの？

住宅金融支援機構で金借りると賃料、敷金、礼金まで指導してくるの？
（政策金融公庫はそんなことあるはずがない）

>土地を現実に持っている人が商売相手にいるわけ。最低限の条件がそこなんだから
お金に色はない。土地持ってようが、株もってようが、流動性のある資金なら同じだよ。

>借入金の返済はできるだけ遅らせるような設定は常識。
そんなの金利を払うんだらか、遅らせた方がいいなんて常識はない、個々の状況による。

>税金を払いたければ、無借金でやればいい
>元金均等選んで総支払額が少なくとも何の得も無いよ
その考えなら金利は高くとも良いんじゃない？ノンバンクとかで借りても。
無借金でできればそにこしたことはない。

[29: １０]

>>27
前半と後半で矛盾したことを書いていますね。

事業的規模にするのが当然税制上も有利です。

借入した方が収益が大きくなるし、税金も安くなるじゃないか。
お金貯まるまで待ってから建てるの？収益を開始する時期も借入しないと遅くなっちゃうね。

[30: １０]

>>28
生命保険会社のアパートローンは、固定金利でもわりに安い金利のところが多いですよ。
政策投資銀行の金利と殆ど変わらないで貸してくれます。政策投資銀行は個人で借りるにはハードルが高いですね。
住宅金融支援機構や農協の融資は、金利が安くても事業的な制約事項が多いです。それでいいなら選択ください。

資金を借り入れした後に考えることは「期限の利益」ということ。
繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂。

事業用の償却資産（建物や付帯設備・外構など）取得資金は原則借入金で賄う。どちらも時間の経過とともに無くなっていくもの。お金を貯めてから建物建てるか？
時間がかかって建ててから税金いっぱい払いたいか？
同じ金額借入するなら金利は低い方が得。
自己資金の調達については、コストや手間も含めてどういうふうに考えているんですか？

[31: １０]

>>28
もうひとつ、年配者には借入するメリットがあります。
相続税の軽減です。

今年から同一敷地内で自宅と事業用資産をもつ場合の土地に関する相続税評価減が、全部８割減から床面積按分で事業用５割減と自宅用８割減に変わりましたが、いずれにしても事業用土地に関しては相続税での評価は半分になります。
借入金はマイナスの財産です。
従って、建設した当初はかなりの効果があります。（手元に資金が貯まっていきますから、時間の経過とともに財産額が増えていくことにはなります。）

自民党政権の平成２１年度に相続税の課税方法が大幅に変更される予定（全体税額を算出せずに、もらった財産額を基準に累進課税する方式）でしたが、景気対策優先で先送りされました。
民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を累進税率を多少緩めて計算する方式への変更が計画されています。

償却資産の方は概ね１５年程度で半分程度に減価されます。（建物とそれ以外を分割した場合で重量鉄骨造の場合。ＲＣ造だと概ね２０年程度で半減。）
借入金の方もそれなりに減りますね。

１５～２０年を過ぎると、効果も少なくなってしまいます。

[32: １０]

３１投稿の訂正

民主党の部分で

民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を累進税率を多少緩めて計算する方式への変更が計画されています。

とありますが、

民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を、累進税率を多少緩めて相続財産全体に対して計算する方式への変更が計画されています。

と訂正します。

要は、相続税の増税が以前から計画されてはいましたが、実現に向けての具体的な動きが若干修正されて実現されようとしているということです。
自民党政権の時に平成２１年度で挫折したのを平成２４年度に計画変更したのですが、民主党は平成２３年度に計画しています。ただ、今後の政局は小沢問題もあり流動的ですから、どうなるかはまだ未定です。

[33: ２７]

>>10
借入した方が税金は安くなるが、収益は圧迫する。
無借金で税金払うほうが遥かにお得なのに何で借金に拘るんかね？
アホですか？
規模の拡大に関してはその通りなんだが、リスクの拡大も招くから、そこはその人の考え方次第。
どっちが矛盾してるかよーーーく考えたら？
相続に関しては借金が有利なのは当たり前。
ともあれ、税金軽減の為に借金が有効って考えは危ない。

[34: 匿名さん]

>無借金で税金払うほうが遥かにお得
正しい。
私もそう思います。

何だか面白い人がひとりいる。
一見すごく詳しそうで自信満々なんだんだけど実はマヌケみたいな。

[35: 匿名さん]

>繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂
なぜ？

[36: １０]

>>35
あなたに問うが、住宅を買うのに支払利息を少なくしたいからと言って、現金で購入できるまで貯まるのを待つか？余裕で返済できるからと期間１０年で組むか？

住むだけならいいけど、収益を上げる事業なんだぜ。
しかも土地を持っている前提の他の事業者と対等に商売するんだよ。

自宅を建てるのにもある程度は言えることだけれど、収益を上げる事業なんだから、もう少しリスク管理を考えないと。

[37: 匿名さん]

>>36
借金と税金の方には何でコメントがないの？
まだ、借金して税金安くなればその方がいいと思ってる訳？

[38: １０]

>>33
＞無借金で税金払うほうが遥かにお得なのに何で借金に拘るんかね？
駐車場経営など土地を貸す商売以外の不動産賃貸業は、土地と建物の両方がそろって成り立つ商売ですよね。
あなたが無借金で大金持ちなら、土地と建物の両方を購入してやればいいでしょう。
税金払ってもあなたの感覚では得でしょうね。

現実はどうですか？
新規参入するならどういうことを考えますか？
大家さんってどんな人が多いですか？
どのレベルの人との競争を意識しますか？
リスクが少なすぎては規模が小さくなって収益が上がらないし、リスクが高すぎると破綻の危険性が高まるばかりか収益が上がらない。
土地は自己資金、建物やその付帯設備は金融機関から借入れして経営するのが、結果的に最大の収益を上げられるのよ。

地方都市の普通の住居地域と東京２３区内の商業地域で、やっています。地域によってその仕様や付帯設備などは異なるけど、土地・建物等と借入金の資金的な配分は同様です。

[39: １０]

ところで、評論家さんの批判やおこごとはかまわないけど、もっと大家さん（危ないのもうまくいっているのも含めて）の意見を引き出す工夫は無いの？

[40: 匿名さん]

昔は住宅公団が民衆から土地を買って
地主が大金を手にして
すぐに使ってしまった
なんてことがありましたが
土地持ちの人は
リスク管理が不得意のようです。

[41: 匿名さん]

>>38
論理がおかしいよ。
リスクとリターンの基本も判らないの？
リスクが高ければ、リターンも高いのは常識。
やっぱアホですか？
あと、借金あった方が税金払うより得って理由がないよ。
あんたの書いてることはスケールメリットの話。
純粋に借金の利息を払うのと税金払うのとを比較しないと意味がないよ。
感覚の問題にすりかえて誤魔化すのは止めた方がいいよ、みっともないから。

[42: １０]

>>41
＞リスクが高ければ、リターンも高いのは常識。
リスクが２倍になってもリターンが５倍だったら、どうしますか？
借入金が増えればリスクが増えるのは当然ですけど、リターンが増える割にはリスクが大きくならないんですよ。

単にスケールメリットというだけの問題ではありません。
土地と建物って、羊羹のように均一に切るわけにはいかないんですよ。
投資単位が小さいからって、按分して利益がもらえるわけではありません。
土地はある程度の面積が必要だし、建物は損益も考えて一番収益が上がる規模と仕様のものを建てるでしょう？

羊羹のようにできるのは、分譲された切り売り１戸買いをするようなケースですね。小額資金でできますよ。
でもどうですか？借入する場合の資金手当や賃貸そのものの委託管理でかなり不利ですね。

新たに購入する場合でも自己資金の目安は、税制上の損得や他の競争相手のことも考えると、土地の購入資金です。

[43: 匿名さん]

>>No.36
>住宅を買うのに支払利息を少なくしたいからと言って、現金で購入できるまで貯まるのを待つか？
>余裕で返済できるからと期間１０年で組むか？
それはない。（何でそんな質問が出るのか不明だが）

>繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂
は、何故かと聞いている。　
余裕資金があれば繰上げ返済で利息負担を軽くするのは当然、なぜなら収益を上げる事業なんだぜ。

>土地を持っている前提の他の事業者と対等に商売するんだよ。
自分が賃貸経営をするのに、それは全く関係のない話。
家賃はマーケットで決まる、土地持ちの大家と対決するのではない。

[44: 匿名さん]

>>42
>リスクが高すぎると破綻の危険性が高まるばかりか、収益が上がらない。
の収益が上がらないに対して、リスクが高ければ、リターンも高いのは常識って書いたんだけど。
意味判らなかった？
理解力ないね。
４２と３８が完全に矛盾するじゃん。
説明して。
あと、税金少なくする為に借金した方がいいって理由が未だないぞ。
何かさ、あっちの論理とこっちの論理を継ぎはぎでもってくるからおかしくなるんじゃない？
羊羹の話もイマイチよくわからん。
じぶんでじぶんのいってることわかってますか？

[45: １０]

>>43
＞余裕資金があれば繰上げ返済で利息負担を軽くするのは当然
当然ではないですね。自宅や未利用地の繰り上げ返済に回したり、不動産賃貸業も含む別の投資に振り向ける選択肢もあります。

＞家賃はマーケットで決まる
＞土地持ちの大家と対決するのではない
そりゃあ、ＲＥＩＴなどが一時的なかく乱要因になったこともあるよ。（土地が値上がりして賃料相場が一時的に下がった）
だけどどの水準で商売するの？

[46: １０]

>>44
３８も４２もなんら矛盾していません。
自己資金はどの程度必要かということと、借入金を使って収益をあげることに関しては考え方が一貫しています。

[47: 匿名]

一通り最初から読まさせて頂きました。その感想です。
大人と学生の議論！
プロとアマチュアの論争！
ですね。
事業か金持ちの道楽か？のちがいですよね。素人の金持ち大家の考えを聞いても得るものはない。これ以上説明しても無駄でしょうね
うまく行っている大家さんは税金対策、相続対策で悩んでいるわけで。いくら金があっても借金はするものです。
これいろはのいです。

[48: 匿名さん]

礼金と更新料、どうされていますか？

うちは、次回からは、数種類の広告をだそうかと思います。
その１、礼金１ヶ月有り
その２、礼金ナシ、ただし月の家賃が礼金÷２４か月分上乗せ。

更新料も↑と同様にしようかと。
更新料アリとナシで広告を出す。

それで、お客さんに選んでもらえば、問題ないでしょ。

本当のことを言えば、礼金は不動産仲介業者の広告料として支払いますので（１ヶ月分）、大家の手元には１円も残りません。更新料の３割ぐらいも、不動産管理業者に支払いますので、大家がぼったくっているわけではないです。

サブリースに出せば、礼金も更新料も不動産業者に入りますから、大家に更新料返還を求められても困るんですけど。
生活保護者にも更新料相当分の補助あります。これが撤廃されてから廃止しても良いのかなとも思います。


大家もたいへんな時代になりました。

[49: 匿名]

家賃下げればはいるってのならまだいいよ。

[50: 匿名さん]

アパマン賃貸経営を自己資金１００％でやろうが借り入れ金１００パーセントでやろうが、基本は、建てても入居が見込めないようなところには建てるなってこと。サブリースに惑わされてはいけません。すべて自己責任ですから。
とにかく、学ばねばやられてしまいますよ！
今はネットでほとんどの情報が手に入る世の中です。よく勉強して下さい。謙虚な気持ちで・・・。

[51: 匿名さん]

４８ですが、サブリースにだしているのは、転勤で住めなくなった築浅自宅マンションです。立地も抜群。
６年間のサブリース契約です。
一番わずらわしくないと思ったものですから。

それから、他にもう１戸、マンション持っています。
築古ですが、立地が良いので、リフォームして貸しています。

いろいろな大家がいますので、あまり単純にがんがえないでください。

[52: 匿名さん]

何だか、
>>36, 38, 42, 45,
あたりがひどいな、全然話になってない。
税金やビジネスのことが殆ど分かってないな。

[53: 匿名さん]

分譲マンションを部屋貸しする大家さんと、賃貸マンションを建てての大家さんではかみ合わないのもうなずけます。５２さんと１０さんでは無理でしょ。

[54: 匿名さん]

>５２さんと１０さんでは無理でしょ
っていうか５３はダメダメｗ

[55: 44]

>>10
一連のレスみてると、理解力が全くないということがよく判るね。
何を問われても、関係ない自己主張を繰り返すのみ。
アホに付き合うのに疲れた。
自己中に何を言っても無駄でした。

[56: １０]

>>48
ここは色々な人が見ているので、さし障りの無い範囲でアドバイズします。

管理契約だと、「礼金１ヵ月」だとその通りです。もらっても実入りは無しが普通です。

更新料については、管理会社とどういう契約を結んでいますか？
もらえる前提だと、とれないで居座られたらどうします？
うちは「頂だければ折半、頂けなければゼロ」、そういう契約にしています。
実際に払わないで居座った事例はありませんけど、変な契約をしていると管理会社から「更新はして実務はコナシタ。」ので手間賃は払うけど、「実際の更新料はゼロだったから更新料はゼロ円で実入り無し。」なんてこともおきます。

[57: １０]

>>55
あなたのために言っておきますが、人の投稿にアホ呼ばわりすることはやめた方がいいですよ。
それと、意見が異なることは色々な立場の人がいるのだから、少しは理解してね。

答えたことが理解されなかったのは残念です。実際に問題にぶち当たったら、少しは再考してくれれば幸いです。

[58: １０]

>>48
サブリース物件では、大家が更新料や礼金でうんぬん言うことはありませんね。
当然、築古物件のことと理解しています。

広告のやり方ですけど、スッパリ上乗せ無しでいくか、賃料そのものも最初の契約期間５０００円引とかのキャンペーン（中途解約はペナルティ）でいかないと、意味無いと思います。

[59: 匿名さん]

普通に読んで５５の方が正しいよ。
１０は根本的に間違ったこと平気で言ってるし、質問には答えず
別の話をし出すし。

[60: １０]

>>59
＞普通に読んで５５の方が正しいよ
アホ呼ばわりする投稿に、普通に読んで正しい根拠は？
不思議な投稿です。

５５投稿の全文を以下に掲げます。

＞>>10
＞一連のレスみてると、理解力が全くないということがよく判るね。
＞何を問われても、関係ない自己主張を繰り返すのみ。
＞アホに付き合うのに疲れた。
＞自己中に何を言っても無駄でした。

[61: マンション住民さん]

>>10さん

うちも全額借金でやってますよ。現金を手元にのこすに越したことはないからね。
大金持ちなら無借金のほうがいいのだろうけど…。

税金は高いからね…。

うちの物件は今のところ、近隣相場より強気で出してもなんとか契約に至っています。
基本的に家賃設定が高いので、法人契約になることが多くトラブルはあまりありませんよ。

今後は厳しくなるのかもしれませんが頑張ります。

[62: １０]

>>61
うん、法人契約と言っても、形式が法人契約だと会社の都合で解除になっちゃうことがありますから、内容を確認された方がいいですよ。
自分は以前に「法人契約」で痛い思いをしています。

借入金はうちは１億円くらいありますが、現金に近い預貯金等で４０００万円くらいは確保して、地震保険は限度いっぱいまでかけています。
東京や千葉の地震保険は、福島県などにくらべてべらぼうに高いけどな。

[63: 匿名さん]

>アホ呼ばわりする投稿に、普通に読んで正しい根拠は？
アホと言われてもしかたないと思うよ。
話が長くて関係のないことばかり言ってるからだよ。

[64: ５５]

>>10
それでは何故あなたがアホであるか説明します。
一番は節税の為に借入金金利の利用を説いていること。
元金均等より元利均等を選ぶべし、ってレスのあたりに鮮明に表れてます。
借入金で節税っておかしいでしょ？
借入金は１００パー収益から引かれちゃうんだよ？税金はどんな累進でも１００パーってないよ。
そんでもって、その問いにたいする返答がないこと。
本人は多分返答してるつもりなんだろうが、答えになっていないことが判っていないこと。
変なのは次。
そう言っておいて、金利は高いの選んじゃだめ、って言ってること。
これは、至極まっとうな考えなんだけど、んじゃ前のレスは何なの、矛盾してるじゃん、ってことになる。
自説を説くなら例え誤りでも、普通は屁理屈でもこじ付けでもして自説に誘導するもんなんだけど、矛盾を矛盾とは思わず平気で自説を覆すこと。そして、いくら指摘してもその矛盾にきづかないこと。
極めつけは、どの問いに対しても、理由は自説である土地は自己資金で、建物は借入って結末になること。
たぶん、こう書いても、また、土地は自己資金で、建物は・・・・・
だと思うが、そう書いてきたら・・・・・・・脳みそが無い、ってこと？

[65: １０]

>>64
アホ呼ばわりさんへ

平成３年以前は、全額借金で不動産投資をしてもそれなりの妥当性がありました。
東京都中野区にあるマルコーという会社が、駅近マンション投資を勧めるので昭和から平成に至る時期にワンルームマンション投資がブームになりました。
これに対する規制がかかり、平成４年以降からは土地に対する利息支払額は他の所得との損益通算ができなくなりました。土地を持っている地主さんと対等に商売するためには、自己資金で土地を取得することが必要になりました。

金融機関はどう対応したでしょうか？
土地を持っている地主さんが建物を新規に建てる場合は、借り入れ側が有利な条件で全額借入することが出来ます。
特にハウスメーカーやゼネコンの業者が建てる場合は、借り入れ側がかなり有利な融資条件になります。
この傾向が更に助長されることになりました。
出来あいのマンションを棟買いするより、土地を取得して自分で建てる方が融資面で有利なのはそのためです。
更に、賃貸に関する一般管理契約やサブリース契約をするにも大家側に有利なメニューが用意されています。

あなたのようにお金が有り余っている方なら、全額自己資金でやられたらよろしい。
当然に税金の支払いは多くなりますよ。
しかし、土地持ちの地主さんも、そうでない事業として不動産賃貸業を行う人も、建物に対する資金は自前では用意しませんよ。
借入をして、お金に余裕があるなら他の投資（先行土地取得を含む）にまわします。

自分は利用するつもりがありませんが、税制上でも麻生内閣の時に土地の先行取得や別の不動産を後から売却する前提の土地取得などが認められましたね。

[66: 匿名さん]

>>56

更新料は１ヶ月で、うちが半分、管理業者が半分でした。（３分の１だと勘違いしていました）

来年２月が更新になります。

アドバイスいただきありがとうございました。

４８でした。

[67: 匿名さん]

>>58

４８です。

アドバイスありがとう。

私も中途解約のペナルティについては考えています。
それを不動産屋に話しましたら、敷き０やフリーレント１ヶ月物件は、中途解約に対してペナルティ有が多いと言っていました。

礼金や更新料の家賃上乗せは、今の時代は難しいようですね。
うちの物件は来年更新です。

[68: 匿名さん]

>65
ちょっと悪いけどさ、今後は要点をまとめて短く書いてくれる。
「平成３年以前は、全額借金で不動産投資を-----昭和から平成に至る時期にワンルームマンション投資がブームになりました。」
等など、、
どーでもいいようなことと、本題と関係ないことが多すぎ、しかもしつこく長々と。
それで、結局答えは書かないんだよ。

あんた、じーさんかい？

[69: １０]

>>68
今度はセッカチさんですか。
投資尺度が変わったのは平成４年。これは事実。

今まで書いていたことに答えは出てるし、他の実際に投資している人でかけ離れてことを書いている人はほとんどいない。
君はなんでも答え合わせをしないと気が済まないようだね。

自分のやっていることが最適かどうかはわからないけど、結果がすべて。
税制や投資環境が変われば、それなりにどうしたらいいかを考えて行動する。
今の関心は相続税法がどう変わるかだ。
都心の自宅兼貸店舗オーナーは、今年になって相続財産評価額が２．５倍近くになってビックリしている。（８割評価減が自宅床面積部分のみしか適用できなくなったためだ。事業用の評価減は５割。）

借金したくなければ、それはそれでご自由に。
ただ、コンビニで弁当買うつもりで土地や建物を購入・建設することはやめたほうがいいと思うよ。

[70: ６４]

>>10
要するにあなたは税の仕組みが全く判ってないんだな。
例えば１００万の利益が出たとしよう。借入金金利が２０万ある時と無借金の場合を比較します。（前提として借入金金利以外の控除はなしとします。）
あなたの手許にはいくら残りますか？
税率も国地方税あわせた２０パーと仮定します。
無借金の場合の税金・・・・・・・・・・・単純に１００×２０％＝２０万簡単！
借入金金利２０万の場合の税金・・・・・・まずこの２０万が控除できるので、１００－２０＝８０万
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　税金は８０×２０％＝１６万

単純に税金のみで比較すると確かに借入があるほうがお得。
しかし、手許に残るのは
無借金の場合・・・・・・・・１００－２０＝８０万
借入金金利２０万の場合・・・１００－１６＝８４万ではなく、８４万から借入金金利分の２０万を更に引かなけれ　　　　　　　　　　　　　　ばいけないにで、８４－２０＝６４万になる
トータル８０－６４＝１６万の損になる。
要するに、借入をして実際上得するのは２０－１６＝４万だけで、実は１６万の損になるということだ。
税金をいっくら安くしても、見入りが少なくちゃ何の意味もないだろが！ってこと。
だから、税金少なくする為に借入金金利一杯払いましょ！っていうあなたはアホだって言ってるの！