今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[21: １０]

>>20
「ローン返済４００万円」と一括りに書かれているが、その内容としては「利息支払い」と「元本返済」がある。両者は、経費算入の取り扱い上では扱いが異なるということだよ。

５００万円収益が上がるような物件で、元本返済だけで４００万円かかるなら利息も同額の４００万円くらいはあるだろう（そうなら課税対象額は１００万円）し、元本返済と利息支払いの合計が４００万円なら課税対象は３００万円以下だろう。

[22: 匿名さん]

400万円で利息も400万円？
そりゃ金利や返済年数にもよるけど多すぎるな。
変動で長期なら金利も安いし、固定だとあまり長期で貸してくるれところは少ないしな。
だから利息がそんなに高いなんて計算がおかしんだよ。
少しは利息について勉強されてから、投稿してくださいｗ

[23: １０]

>>22
アパート経営では、変動金利でローンを組んでも住宅ローンのように１％未満での借入れなどはまず無理です。
変動でも３％程度は普通です。
うちは３０年間固定金利で３．２％で組んでいますが、なかなか住宅ローンのような金利はありません。

長期固定で組むことが経営の安定化につながりますし、３％程度で組めればよほどのことが無い限りではやっていけます。（土地まで借入れ金でまかなうのは危険です。）

そうなると２０年から３０年間の返済期間で元利金等返済を組みます。
当初の支払金のうち、利息部分が多めになるのは当然のことです。

１７投稿者は、５００万円収入で金利と元本返済が合計で４００万円だと言うなら課税対象は３００万円以下でキャッシュフローがプラス１００万円（金利分が２００万円以上）、元本返済が４００万円と言うなら利息も４００万円以上（この場合はキャッシュフローが３００万円のマイナスで課税対象は１００万円以下。）、こうなるんだよ。

長期の期間で資金回収をはかるんだから、変動金利で組むのはかなりリスキーだし、固定金利で借りるのと住宅ローンと違ってあまり当初返済額が変わらない。いかに安い固定金利で借りられるかも経営手腕のうちです。

[24: １０]

２３投稿の訂正です。

×　元利金等返済
○　元利均等返済

補足説明

なぜ、建物やその付帯設備だけの借金にすれば安全かというと、建物は地盤とかその形状・建設のし易さなどで多少の条件の違いはあるけれど、資金投下した分に対する費用や収益の見通しがある程度は立てられる。
自分で建てて住む人と借りて住む人である程度の相場が形成されて、それなりの利回り（全部自己資金なら１０％から２０％）は確保できる。
確かに、地方の中心都市では人口減少でそれなりに賃料は下落している。ここ１５年くらいで３割くらい下がった地域も東京から１時間半以内の地域で発生している。それでも借入金の金利を支払っても経営は成り立つ。

ところが、土地まで全額借金してやるケースでは、元々土地を持って経営している人と同等には戦えない。
苦しくなると、土地を自前資金で用意している人は経営がなんとか成り立つ程度でも、それ以上に不利だから経営破たんしてしまう。
まあ、サラリーマン大家で給与所得で支払った税金の還付をあてにして、土地も全額借金でやる人はいるが、平成４年から土地の利息部分は損益通算上では不動産所得の黒字の範囲までしか経費として認めてもらえなくなったんで、還付金も微々たるものになってしまう人も多い。

[25: 匿名さん]

そりゃ銀行やノンバンクからの直接融資じゃ金利が高くてやってられません。
条件が合うなら住宅金融支援機構とか政策金融公庫を利用するでしょ。

土地ともってるとかじゃなく、結局お金だよね。どれくらいまで現金（ORそれに準ずる物）
を持ってるかが問題。

元利均等でも元本均等でもどちらが有利不利はないから、その人のスタイルで選べばよい。

[26: １０]

>>25
＞銀行やノンバンクからの直接融資じゃ金利が高くてやってられません。
固定金利では生命保険会社が意外と金利安いよ。

＞条件が合うなら住宅金融支援機構とか政策金融公庫を利用するでしょ。
それをやるには、賃料や敷金礼金の制約が大きいけど。


＜経営上のポイント（その１）＞
資金調達と、制約条件を、事業として行うには検討する必要がある。
どっちがいいかは経営上の判断ね。

＞土地ともってるとかじゃなく、結局お金だよね。
土地を現実に持っている人が商売相手にいるわけ。最低限の条件がそこなんだから、それに見合うスタートラインにつかないと勝負にならないんだよ。
平成４年からの土地に関する利息経費否認も、素人大家規制が本来の目的。

＜経営上のポイント（その２）＞
限界供給者よりは有利な条件での経営を行うこと。

＞元利均等でも元本均等でもどちらが有利不利はないから、その人のスタイルで選べばよい。
事業としてやるんだから、借入金の返済はできるだけ遅らせるような設定は常識。
税金を払いたければ、無借金でやればいい。元金均等選んで総支払額が少なくとも何の得も無いよ。

＜経営のポイント（その３）＞
資金流出をどうしたら防げるかを、総合的に判断すること。

[27: 匿名さん]

>>10
借入するより、税金払った方が得だよ。
借入金利は全部持ち出しだからね。
税金は１００パーかからんでしょ？
それよか、事業的規模まで持ってって経費の枠増やしたほうがいいよ。

[28: 匿名さん]

>No.26

>固定金利では生命保険会社が意外と金利安いよ
よく知らないんだけど、アパート建てるからって生保で融資やってるの？

住宅金融支援機構で金借りると賃料、敷金、礼金まで指導してくるの？
（政策金融公庫はそんなことあるはずがない）

>土地を現実に持っている人が商売相手にいるわけ。最低限の条件がそこなんだから
お金に色はない。土地持ってようが、株もってようが、流動性のある資金なら同じだよ。

>借入金の返済はできるだけ遅らせるような設定は常識。
そんなの金利を払うんだらか、遅らせた方がいいなんて常識はない、個々の状況による。

>税金を払いたければ、無借金でやればいい
>元金均等選んで総支払額が少なくとも何の得も無いよ
その考えなら金利は高くとも良いんじゃない？ノンバンクとかで借りても。
無借金でできればそにこしたことはない。

[29: １０]

>>27
前半と後半で矛盾したことを書いていますね。

事業的規模にするのが当然税制上も有利です。

借入した方が収益が大きくなるし、税金も安くなるじゃないか。
お金貯まるまで待ってから建てるの？収益を開始する時期も借入しないと遅くなっちゃうね。

[30: １０]

>>28
生命保険会社のアパートローンは、固定金利でもわりに安い金利のところが多いですよ。
政策投資銀行の金利と殆ど変わらないで貸してくれます。政策投資銀行は個人で借りるにはハードルが高いですね。
住宅金融支援機構や農協の融資は、金利が安くても事業的な制約事項が多いです。それでいいなら選択ください。

資金を借り入れした後に考えることは「期限の利益」ということ。
繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂。

事業用の償却資産（建物や付帯設備・外構など）取得資金は原則借入金で賄う。どちらも時間の経過とともに無くなっていくもの。お金を貯めてから建物建てるか？
時間がかかって建ててから税金いっぱい払いたいか？
同じ金額借入するなら金利は低い方が得。
自己資金の調達については、コストや手間も含めてどういうふうに考えているんですか？

[31: １０]

>>28
もうひとつ、年配者には借入するメリットがあります。
相続税の軽減です。

今年から同一敷地内で自宅と事業用資産をもつ場合の土地に関する相続税評価減が、全部８割減から床面積按分で事業用５割減と自宅用８割減に変わりましたが、いずれにしても事業用土地に関しては相続税での評価は半分になります。
借入金はマイナスの財産です。
従って、建設した当初はかなりの効果があります。（手元に資金が貯まっていきますから、時間の経過とともに財産額が増えていくことにはなります。）

自民党政権の平成２１年度に相続税の課税方法が大幅に変更される予定（全体税額を算出せずに、もらった財産額を基準に累進課税する方式）でしたが、景気対策優先で先送りされました。
民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を累進税率を多少緩めて計算する方式への変更が計画されています。

償却資産の方は概ね１５年程度で半分程度に減価されます。（建物とそれ以外を分割した場合で重量鉄骨造の場合。ＲＣ造だと概ね２０年程度で半減。）
借入金の方もそれなりに減りますね。

１５～２０年を過ぎると、効果も少なくなってしまいます。

[32: １０]

３１投稿の訂正

民主党の部分で

民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を累進税率を多少緩めて計算する方式への変更が計画されています。

とありますが、

民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を、累進税率を多少緩めて相続財産全体に対して計算する方式への変更が計画されています。

と訂正します。

要は、相続税の増税が以前から計画されてはいましたが、実現に向けての具体的な動きが若干修正されて実現されようとしているということです。
自民党政権の時に平成２１年度で挫折したのを平成２４年度に計画変更したのですが、民主党は平成２３年度に計画しています。ただ、今後の政局は小沢問題もあり流動的ですから、どうなるかはまだ未定です。

[33: ２７]

>>10
借入した方が税金は安くなるが、収益は圧迫する。
無借金で税金払うほうが遥かにお得なのに何で借金に拘るんかね？
アホですか？
規模の拡大に関してはその通りなんだが、リスクの拡大も招くから、そこはその人の考え方次第。
どっちが矛盾してるかよーーーく考えたら？
相続に関しては借金が有利なのは当たり前。
ともあれ、税金軽減の為に借金が有効って考えは危ない。

[34: 匿名さん]

>無借金で税金払うほうが遥かにお得
正しい。
私もそう思います。

何だか面白い人がひとりいる。
一見すごく詳しそうで自信満々なんだんだけど実はマヌケみたいな。

[35: 匿名さん]

>繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂
なぜ？

[36: １０]

>>35
あなたに問うが、住宅を買うのに支払利息を少なくしたいからと言って、現金で購入できるまで貯まるのを待つか？余裕で返済できるからと期間１０年で組むか？

住むだけならいいけど、収益を上げる事業なんだぜ。
しかも土地を持っている前提の他の事業者と対等に商売するんだよ。

自宅を建てるのにもある程度は言えることだけれど、収益を上げる事業なんだから、もう少しリスク管理を考えないと。

[37: 匿名さん]

>>36
借金と税金の方には何でコメントがないの？
まだ、借金して税金安くなればその方がいいと思ってる訳？

[38: １０]

>>33
＞無借金で税金払うほうが遥かにお得なのに何で借金に拘るんかね？
駐車場経営など土地を貸す商売以外の不動産賃貸業は、土地と建物の両方がそろって成り立つ商売ですよね。
あなたが無借金で大金持ちなら、土地と建物の両方を購入してやればいいでしょう。
税金払ってもあなたの感覚では得でしょうね。

現実はどうですか？
新規参入するならどういうことを考えますか？
大家さんってどんな人が多いですか？
どのレベルの人との競争を意識しますか？
リスクが少なすぎては規模が小さくなって収益が上がらないし、リスクが高すぎると破綻の危険性が高まるばかりか収益が上がらない。
土地は自己資金、建物やその付帯設備は金融機関から借入れして経営するのが、結果的に最大の収益を上げられるのよ。

地方都市の普通の住居地域と東京２３区内の商業地域で、やっています。地域によってその仕様や付帯設備などは異なるけど、土地・建物等と借入金の資金的な配分は同様です。

[39: １０]

ところで、評論家さんの批判やおこごとはかまわないけど、もっと大家さん（危ないのもうまくいっているのも含めて）の意見を引き出す工夫は無いの？

[40: 匿名さん]

昔は住宅公団が民衆から土地を買って
地主が大金を手にして
すぐに使ってしまった
なんてことがありましたが
土地持ちの人は
リスク管理が不得意のようです。