今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[164: 匿名さん]

>発覚したら所得税法違反でお縄でございます。
逮捕かよっ！？
あり得ません、１００％あり得ません。
やっぱり１０さんはしばらく休んだ方がいいですよ。
１０さんが出てくるとここのスレがおかしくなるから、、、

[165: 匿名さん]

大家・・・建物の火災保険+施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約

賃借人・・・家財保険（火災）+借家人賠償責任特約＋個人賠償責任特約

不動産屋指定の保険会社で必ず契約してもらうようにしている。保険期間2年で掛け金は2万円弱です。

[166: 匿名さん]

なるほど、更新ごとに入居者さんが入る保険は２万円弱なんですね。

一般的には更新時に大家が更新料の一部をもらったりするんですか？
（地域よってかなり違いがあるらしいので”一般的”というのは難しいと思うけど）

[167: １０]

>>166
＞更新時に大家が更新料の一部をもらったりするんですか？
うちでは、関東地方の地方都市の住宅で、管理会社と折半で１ヶ月分を山分け。
管理会社は通常時は建物管理で５％、更新時は賃貸管理の更新事務で５０％（消費税はとらない）としています。

都内の店舗だと、更新事務をお願いすると更新料１ヵ月くらいが多いですが、不動産屋の取り分は更新料の２５％（店舗では賃料にも消費税等がかかるので、２５％も当然税込）くらいが相場となっています。

[168: 匿名さん]

>>162
え？そうなの？

[169: １０]

>>165
うちの施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約ですが、
建物新築価格１億円の物件では、年間４６００円弱、
建物新築価格３０００万円物件では、年間１２００円。

建物に借入金があれば、火災保険は借入年数分を一括払いで掛けるのが普通です。（既に火災保険を掛けた物件があって、新たな借入をした場合などは既存保険契約をそのまま続けることが可能です。）

うちでは１億円物件で年あたり４５０００円くらい（地震保険料は一番危険な地域で別に７万円弱）、
３０００万円物件で年あたり１１０００円くらい（地震保険料は二番目に危険な区域で別に１７０００円強）。

[170: １０]

>>165
施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約については、管理契約している会社に割安メニューが用意されているケースが多いので、うまく利用することを勧めます。

火災保険料は、目的となる建物価格に対してどのくらいかが問題なのであって、それを明示しないと意味がありません。

火災保険は長い期間の一括払いをして、建物価格に対しての経費を節減することができます。
地震保険は地域によって掛金が大きく異なります。福島県などすごい安い地域もありますが、東京などでは普通の損害保険より年にならすと補償金額は半分でも本来の火災保険料よりも高い金額になります。これは選択肢としてどうするかの問題ですが、うちでは全てめいっぱい掛けています。

いかがでしょうか？

[171: BB]

このスレ、今日はじめて頭から読みました。
不動産投資における借入の効用について、理解されていない方も多いようなので。

結論：借入すると損益上の投資効率が上がる

例
【設定例】　
賃貸アパ購入　１００百万円
年間賃料　　　　１０百万円
経費　　　　　　　２百万円
借入金利　　　　　３％
実効税率　　　　４０％

以下１０年間で考えると、

【全額自己資金】
（年間賃料１０－経費２）×（１－税率４０％）＝４．８　運用利回り４．８％

【自己資金＋同額借入】＝２棟購入
（年間賃料１０×２－経費２×２－金利３）×（１＝税率４０％）＝７．８　運用利回り７．８％

とこのように　投下資本利益率　＞　借入金利　の場合経営効率があがる

これが借入の効用
　　　　

[172: BB]

↑　１０年じゃなく　１年だわ

[173: BB]

>>167

１０さんへ

『管理会社』が受取る更新事務手数料は

住居だろうが、店舗・事務所だろうが、課税取引だよ。

誤：消費税はとらない
正：内税扱い

じゃないの？

（ちなみに私は１０さんの書いていることは、ほぼ正解だと思っている派だ）

[174: 匿名さん]

>>No.171
借入の効用について書いてあるけど、結局投資なんだから、
株の信用取引、ＦＸ、先物と全く同じでどれくらいレバレッジを
効かすかの問題だよね。

[175: １０]

>>173
管理費や事務手数料とする場合は、課税取引です。
また店舗だと元々が課税取引だからそれは当然です。

住宅の場合で大家が更新料や新規の礼金をもらう場合だと、これは非課税ですね。
そこで管理会社との約定では、「更新料を受け取った場合にはその半額を控除する。」としてあるので、管理会社側が法律的にどういう税務処理になるかどうかには関係なく、もらった更新料の半分を控除してもらいます。
最近は、更新料を払う強制力が裁判で否定されるケースもあるのでこのような約定にしています。もらえないでも更新は可能ですから、「更新したら０．５ヵ月を支払う」だと、もらえなかったら大損してしまいます。

礼金の方は１ヵ月分まるまる出ていってしまいますので、「新規契約で礼金を受け取った場合は、受領した金額から約定賃料の１ヵ月分を限度として控除する。」としています。
これも管理費や事務手数料だと消費税分が上乗せされますから、このようにしておかないと全然実入りがないのに消費税だけとられてしまうことになってしまいます。

[176: 匿名さん]

>>174
レバレッジの効果だけでなく、
税金が安くなる事もあるんじゃないの？

間違ってる？

[177: 匿名さん]

税金が安くなる？
賃貸経営単体で？

[178: 匿名さん]

>>BB
頭から読んでその程度？
机上の空論で言えば、レバは効かせば効かす程利益が出るのは誰が考えても当たり前の話。
リスクが絡むから、いろいろな意見が出てくるし、いろいろな方法で皆さんやってるんでしょうが。
判ってないなー。
あと、借入の効用？ってそういうことじゃない、って何で気づかないかな？
１０は借入は税金払うより得っていってるんだよ。
借入の効用＝レバの利用って考えてる訳じゃなくて、借入することにより、税金の払いが少なくなる、ことそのものがお得って言ってるわけだが、そんでいーの？

[179: 匿名]

↑そんなこといつまで言ってる君はもうでてこなくていいから。出てくるなら他の話題をよろしく。もう君話には飽きたです。
よろしく頼むよ
ね。

[180: １０]

>>178
所得税と住民税だけの問題ではなくて、個人事業税（青色申告特別控除を除いて不動産所得２９０万円以上で、超えた分の５％が課税される。）も安くなる。
しかし、もっと大きいのは相続税が安くなること。

また固定資産に財産構成が偏るのを、借入金を導入することにより他の有価証券などにシフト出来るので、資金運用での危険負担にプラス。

不動産投資には土地だけでなく建物も必要になるが、基本は土地を自己資金で取得すること。
ところが、土地（更地）を購入してそのまましばらく放置するのは、非常にマイナス。
そこで、土地を取得したら出来るだけ早いうちに建物を建築する。
借入条件はかなり有利になるので、何年も放置して自己資金で全て賄うよりずっと得。
それが嫌なら、土地も建物も全て賄える資金を用意するまで、投資を待たなければならない。

色々なことを考えて、資金運用を考えるのだから、単純に「借入金無しでやるのが得」とはならない。
投資資金の総額と利益だけの比較で、全てのことを考える人は、「借入金無しでやるのが得」と考える。

[181: １０]

>>178
土地にはそれぞれの個性があって、その土地特有の利用方法を考えなければならない。
そうなると、土地を購入する際に利用方法も合わせて考えなくてはならない。

一方で、建物価格は土地購入時までは利用形態もわからないから予測ができない。
よっぽど資金が有り余っていないなら、土地建物を全額自己資金では出来ないことになる。

建物を建てるなら、その分は借入金で賄うというのは、そういう意味でも合理的。

[182: １７８]

>>10
リスクリターンと単純な税金と利息の関係の話をごっちゃにしてはいけない。
相続、資産構成、土地を自己資本で購入、で借入が威力を発生することは当たり前。
どう組み合わせていくかが腕の見せ所ではあるが。
しかし、だからといって、借入金利息が多い方が良いって結論にはならん。
結果借入金が発生するのであって、
借入金利息先にありき、
ではない。
１０の考えでは（あくまで考え通りに実行すればであるが）
常に借入が発生している状態であり、資産膨張は借入膨張とイコールであり、どの資産構成上も借入金の紐がついている、というよりつけなければならないといっているわけだ。
借入は当然使う時には徹底的に使うものだが、常にいれなければならないものではない。
土地は自己資金っていうのが、歯止めって考えのようだが、それでも、膨張はとまらないよ。

[183: 匿名さん]

>土地にはそれぞれの個性があって、その土地特有の利用方法を考えなければならない。
>そうなると、土地を購入する際に利用方法も合わせて考えなくてはならない。
当たり前だろ。
目的がなく土地を買うバカはいないだろ。なぜこんなくどいことを書く？

[184: 匿名さん]

＞１０
そもそも土地代金は自己資金とか言っても意味がない。
人それぞれ投資スタイルも年齢も違う、若くて収入が安定して多いのであれば
よりリスクも取りたいかもしれないし、財産を残す気のない老人がアパート建
てても意味ないし。　皆事情が違うし、経済情勢の読み方も違う。

>また固定資産に財産構成が偏るのを、借入金を導入することにより他の有価証券などにシフト出来るので、
>資金運用での危険負担にプラス。
何か分かりずらいんだけど。不動産ばかりでなく、借金して株も買え。っていうこと？
お金に色はないから、同一条件ならどこから借金しても同じだよ。

[185: １０]

>>182
あなたの具体的な投資プランはどうなのでしょうか？

[186: １０]

>>184
投資をする時の肝は、「いざとなった時にすぐに換金出来る資産が必要だということ。」です。
固定資産にあまりにも財産構成が偏ってしまうと、なにかあったらすぐに資金繰りに困ってしまうでしょう？

[187: １０]

>>183
その通り、不動産投資では当たり前のことです。
これは一番大切なことです。

＞なぜこんなくどいことを書く？
個人としての資金は有限ですし、具体的な投資プランは大規模開発などを仕掛けるような場合以外には予測することが出来ません。

「与えられた条件の中で、予測も含めてどういう行動をとるか？」
あなたならどう考えますか？

[188: 182]

>>10
思うに、あなたのレスは問いに対していつもズレてるんだよ。
自己主張先にありき、だからおかしなことになる。
考え方は人それぞれかも知れないが、その態度ではまともな社会生活送るのは無理だね。
考え直した方がいい。
王様だったら裸の王様。
王様でなかったら唯の我侭な奴。
いずれにせよ、周りにいたら、かなりうざいな。

[189: １０]

>>188
＞あなたのレスは問いに対していつもズレてるんだよ。
答えられることと、出来ないことがあります。
なぜズレるかをお考えください。

そうはいっても、その場ではお答えしなくとも別の場所でこっそり多少のことはお答えしていますよ。

＞自己主張先にありき、だからおかしなことになる。
自己主張をしないでいる人はだれでしょう？
「先にありき」ではありませんよ。

＞その態度ではまともな社会生活送るのは無理だね。
あなたが、まともな社会生活をおくれないことを危惧します。
引用文以下の投稿内容を読むと、「こういう場所に投稿するのも問題かな。」と思いますが、いかがでしょうか？

[190: 匿名さん]

ここを読んでいて思うんだが、、、
>（１０は）自己主張先にありき、だからおかしなことになる。
>考え方は人それぞれかも知れないが、その態度ではまともな社会生活送るのは無理だね。

１０には悪いが、私も強く同感だ。
１０は民間企業で働いたことあるの？

[191: 188]

>>10
間違いを指摘されても、自分の非を認めず、とんちんかんな自己主張を繰り返す、
これって、
>「こういう場所に投稿するのも問題かな」
と思いますが、いかがでしょうか？

[192: ↑]

10さんを批判する方がいますが、１０さんは賃貸業をうまくやっている方なので、間違いではないのでは・・・と思います。理論だけの頭でっかちとは違うと思います。

[193: BB]

>>176
合っているよ。税負担の率は低くなるから。
でも私の個人的なスタンスとして、税は２次的なものと考えていないだけに、言及していないだけだと思っていいただければ助かります。

>>178
10さんは確かに「借入は税金払うより得」という発言をしている。この点について執拗に反論する人がいるからまじめに返答しているという面があるように思います。10さんのその点だけの発言にフォーカスされてしまっても？？？って感じ。

通しでざっと読むと、10さんは全額自己資金の至上主義者に、そうじゃないと反論しているだけであって、必ずしも、借入万能主義を展開している訳ではないように思えるんだよね。

オレからの希望としては、個別論点だけに焦点を当てるのではなく全体を評価対象にして欲しいなと思っている。

[194: BB]

>>174
どうも。投資である以上、どうレバレッジを効かすか、ってところは、その通り。
私もＦＸをやっているが、不動産投資とはあまりに時間軸が違いするぎるため、全く別取引って考えています。

[195: 匿名さん]

>全額自己資金の至上主義者に、そうじゃないと反論しているだけであって
これは違うと思うよ。
全額自己資金というのはあくまで税金と借り入れの関係の話の中で出ただけで、
全額自己資金で不動産投資が正しいなんて人はいませんよ。

>不動産投資とはあまりに時間軸が違いするぎるため、全く別取引って考えています。
時間軸という問題ではなく、ＦＸは完全にゼロサム（厳密に言うと平均すれば全員マイナス）
ですから。　まあ全く別取引という考えは当たり前です。

[196: 匿名さん]

10さんに色をなして反論してる人物が一名いるが、何なんだろうね。
不動産投資にレバレッジを効かせるというのは当然の話だと思うんだけど。

[197: 匿名]

前にも言ったけど、算数と高等数学のちがいだね。小学生に世の中の仕組みを解いてもね（笑）
噛み合わないから止めたらいいよ。１０さんにからんでる人は算数の世界だから…

[198: 匿名さん]

196,197は媚びる人生だな。

[199: 匿名]

正しく観てるだけですよ。

[200: 匿名さん]

このスレにはアパマンオーナーとそうでない人が居るね。１０さんを解らない人は…でない人だろ。
オーナーとしては１０さんの言ってることはなるほどと思うことばかりです。
だから、小学生に言ってもはじまらんと思うことです。
媚びるとか言っちゃって…
阿保かいな！
ついつい書き込んでしまったが…
あまりにも低すぎの奴が居るからついついね！

[201: 191]

１０さん随分お褒めの言葉を頂いてますね。
でも、何か言ってることが一本調子だね。
複数の人物の書き込みとはとても思えないが・・・・・・・
１０さんのどこが高等数学なんですか？
算数が理解できないで高等数学だなんて、笑っちゃう！
１０擁護さん、算数の前に国語ね、国語、小学校一年生からやり直して。
１９５さんの
>全額自己資金というのはあくまで税金と借入の関係の話の中で出ただけ
これ理解できないでしょ？

[202: BB]

賃貸経営をしてらっしゃる皆様へ

ちょっとご意見を頂きたいことがあります。
皆さん修繕積立金を確保して、大規模修繕に自己資金で対応できるように
月々定額を意識的に貯めていますか？

漠然と聞いても比較しようがないので、あるレポートのリンクを貼ります。
感想を教えてください。

http://www.nli-research.co.jp/report/report/2007/12/repo0712-3.pdf
http://www.nli-research.co.jp/report/shoho/2007/Vol48/syo0712d.pdf

私はどちらかというと多額の修繕用の資金を貯めておくべき派です。
自分でも偏ったスタンス（＝修繕積立金は多額を用意すべき）なので、他の
方の見解も聞いてみたいです。
特に10さんの意見を聞いてみたいです。

よろしくお願いいたします。

[203: 匿名さん]

カツカツ経営をしてれば別だけど、流動性のある資産（株など）売って
修繕に当てる（預金だっていいけど）。

これが普通じゃないの？

[204: 匿名さん]

大東の３０年一括借り上げなら、修繕費まで込みだから、積立は必要無い。でも、込みのばあい９０%保証が８５%になるから、実際は５%の積立をしてると同じ。
普通５%の積立をしておくといいと言われるが、その積立金で株やって無くしてはなにをかいわん。勉強もしないで株で儲けるのは難しい。地道に賃貸経営しといたほうが無難だと思うよ。親はじめ周りをみててそう思ってる。私は株はやらん。でも、残念ながらゴルフの会員権で６千万の目減りがあったから、偉そうなことは言えないけどね。

修繕費は日頃から用意してます。メンテナンスに金をかけないと客付けが悪くなるからです。

[205: 匿名さん]

>>201しつこいぞ！
その問題は解決済ですよ。蒸し返さないでね。よろしく。

[206: 匿名さん]

３０年一括借り上げなんて不動産経営とは言わんだろ、丸投げじゃん。債券みないなもんだよ。

[207: １０]

>>282
大きい修繕は、大体決められた時期（新築から１０年とか１５年とか）にするのですから、なにも毎月積み立てておく必要など無いはずです。
ただ、その建物の状況によって、修繕時期は早まったり遅くなったりはありうることですから、日ごろの状態監視は必要だと考えます。

修繕をする上で注意すべき点ですが、対象資産（建物や償却資産）の残存価格の１割を超えるような修繕を１年以内にまとめてやると、全額経費で落とせないことがあります。資産化して減価償却しなければならないということです。
以前は資産化しても前の資産とまとめることが翌年以降可能でしたが、３年前の４月より前に取得した資産とは新たな資産は別の償却方法をとらなければいけませんから、別の財産管理になります。

償却資産を課税されている場合、資産化した分を、増加分申告することになります。

大きな修繕とはならなくとも、建ててから１０年以上も経つと、建物や設備の仕様自体が時代にそぐわなくなることがあります。こちらの方は大規模修繕とはまた別のくくりで考えるべきことです。
和室を洋室化して、賃借人の入れ替わり時の持ち出しを少なくすることも兼ねるリフォームをするとか、ケーブルテレビや光電話を導入してインターネットや地デジ対応をするとか、やることは色々と出てきました。
ケーブルテレビや光電話は地域によっては大家が負担しなくとも導入可能な場合が多いので、情報収集することが大切です。

[208: １０]

>>206
＞３０年一括借り上げなんて不動産経営とは言わんだろ、丸投げじゃん。債券みないなもんだよ。
そうでしょうか？それは認識不足ですよ。
数年ごとに賃料の見直しは行われます。
最初から無理な賃料設定をしていたら、すぐに大幅減額です。
建てる際に描かれたプラン（収益計画と費用での経営プラン）が、絵に描いた餅になることがあるのです。

大家さんを始める際に、ちゃんとお勉強をしておかないと、このパターンにはまってしまって、大変なことになります。

[209: BB]

皆さんご意見ありがとう。

確かに金融資産があるなら積立なんて考えなくてもいいですね。

ただ、それ程資金に余裕がない人は計画的に資金を確保していかないと厳しい局面がいずれ来ると思う。

特に、築浅い物件を購入後、数年で獲得した資金余剰を、新規購入物件の自己資金として投入する方は大丈夫かな？

では、いくら必要か。

202で引用した下の方のレポートにおいて、モデルケースでは賃料の12％を修繕積立金としても24年目には資金不足になるという。（レポート中のページで199）

この12％というのは凄く負担の重たい数字に感じるんです。私には。

皆さんはいかがでしょうか。

[210: １０]

>>209
建物構造にもよりますが、投資して建物を建設してから１５年から２０年程度で普通は資金回収が終わっているんじゃありませんか？

分譲マンションに自宅用として住んでいるようなケースでは、このような事象はよくあることです。

[211: BB]

>>210
>建物構造にもよりますが、投資して建物を建設してから１５年から２０年程度で普通は資金回収が終わっているんじゃありませんか？

資金回収という言葉の『資金』の意味が難しいなぁ～。

１、建築費（文脈からするとこれ？）
２、投資額（＝土地＋建物）
３、自己資金投入額
４、イニシャルコスト（土地＋建物＋付随費用）
５、借入金

まあ１～５のどれでも共通するようにコメントすると、結局、資金回収が終わっていても、
資金余剰が、大規模修繕に投入できるよう金融資産で確保されていなければ、対応できない
ですよね。累積黒字はたっぷりあるはずなのに、手元資金がない。こういう方は結構いる
ように思います。

>分譲マンションに自宅用として住んでいるようなケースでは、このような事象はよくあることです。

そうですよね。管理組合が大規模修繕の資金が足りなくて借入していることは耳にしますから。
でも、（レポートの例でいうと）築24年の賃貸マンションで、大規模修繕のための借入をしている
なんてことはとんと聞かない。

例えば築24年の自宅＝分譲マンションをスケルトンリフォームしたいから５百万円借りたいというのと
賃貸マンションの仕様が古くなってきたので、スケルトンリフォームしたいから１室あたり５百万円借りたいというのと
ではハードルの高さが全然違うと思うんです。

そういった資金確保の難しさという観点から、毎月積み立てるなんてことは言わないまでも、計画的に資金確保をしておくというのは、長期保有をするスタンスの方には重要かなと思ってます。
でも何度も言ってしまうのですが、、賃料の12％づつ使わないでおくっていうのはハードルは高い。はあ。。。。

[212: BB]

>>207
確かに10％ルールって、結構見過ごしやすいですね。
ほんと、修繕費として損金計上できるか、資産計上すべきかは難しいです。

http://www.meinan.net/column/col_shisanzei/shisanzei20071010.pdf

のように、税法、施行令、施行規則、通達とあっちこっちをつなぎ合わせて考えても
まだよく判らないことはありますもん。

[213: 匿名さん]

そうですね。賃貸経営は多くの要素が複雑に絡みあっていてとても奥深いものがある。まさに応用数学の世界です。公式を覚えてもどう使うかです。
知識は金なり！
学ばねばやられる！！
一括借り上げは危険がいっぱいですよぉ。