今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[124: 匿名さん]

No.１２２は１０さんですか？

[125: 匿名さん]

１０を褒め称えるレスが時々あるが、１０って要領の得ない焦点ボケにしか見えんがなー。

[126: 匿名さん]

１０さんへ
配管つまりはパイプ清掃剤でも投入すればいいような問題、換気扇は壊れたのではなくあまりに掃除しないのでフィルターなどが目詰まりして喚起していなかったというお粗末な始末。
その程度でいちいち業者を呼んだら高くついてしまうだけだったらしい。

カビなどは店舗の排気とその部屋の使い方の問題で店舗（とその休憩室に使っていた部屋）が変わったら解消。
自分たちでカビ生やしても黙っていた。
飲食業は儲かるのか支払いはいいが、そういう問題もあるのだと反省したそうだ。

[127: 匿名さん]

>１０を褒め称えるレス
一人二役だったり

[128: １０]

>>126
店舗での建物管理は業種にもよりますけど確かに大変です。

うちでは十数年間自分でやっておりましたし、今でもやっています。

建物の構造によって、大家として出来ることと出来ないことがありますから、そういうところは賃借人さんに理解してもらうことと、約定にもある程度のことは盛り込んでおくことが大切です。
賃料にもそういうことを反映させて、ちゃんと説明すれば賃借人さんも納得してくれると思います。

うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが、同じ建物にある店舗部分の緊急対応も特別な負担費用無しでやってもらっています。
事象を確認して以降の対応は、建設会社などとの対応となりますから、自分でやっています。

店舗の場合に管理会社に頼むと、「緊急対応で処置させてもらいました。」で済めばいいですけど、「その分の対応費用をいただきます。」とやられると、カチンときますよね。
建物管理に関しての管理会社との約定はどうなっていますか？

[129: １０]

>>127
語るに落ちますよ。
あなた自身のこのスレに関するアンカーを正直につけなさいよ。

[130: 匿名さん]

>>10
>うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが
何度読んでも意味不明だぞ！
建物管理と賃貸管理の違いって何だ？
店舗と住居で使い分けしてるのかな？
でもどっちも賃貸だろ？
また、やってくれたね！
１０信者さん、説明よろしく！
１０は説明しないでいいよ。
余計わかんなくなるから。

[131: 匿名さん]

>うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが

10信者じゃないけど意味はわかるよ。
「建物管理」ってのは、共用部の電球を取り替えたり清掃したり設備が壊れた場合に修理したりという、メンテナンスのことですよね。
「賃貸管理」ってのは、借りてくれる人を募集したり内覧とか賃貸契約全般を管理する、不動産仲介のことですよね。

業務の内容が違う（事務系と現場系）ので、1つの会社がやっていたとしても部署は別だし、大手の不動産会社だと子会社やグループ会社として業務分離しているので、「建物管理」と「賃貸管理」を分けて考えるのは変ではないと思う。
「建物管理」を更に細かく分けて、日常管理業務とリフォーム業務を別々に考えてもいいと思う。


>店舗と住居で使い分け

店舗募集に強い不動産屋と住宅募集に強い不動産屋は違うから、別々の会社に委託しても不思議ではない。

[132: １３０]

>>131
こう書いてくれると判り易いです。
有り難うございます。

[133: １０]

>>130
あなたは大家さんを実際にやっていますか？

なかには賃貸管理のみしかやらない業者もおります。管理契約の内容をよく読みましょう。
「大家さん、水漏れしたから早く修理してください。」
「トイレの水漏れいくらだったっけな？あ、あのコマーシャル５０００円だった。」

どんな管理契約しているのでしょうか？

[134: １３０]

１０
出てくるな！
何言ってるか、さっぱりわからん。
いつものこと、だけど。
解決済みだし、１０は説明不要って言ったよね？
何でしゃしゃり出てくるかな！
１３１さんみたいに書けるんならいいけど、どうせ無理なんだから。
国語力ないの、判らんかなー。
あっと、その前に算数の勉強が先だった。

[135: 匿名さん]

私も正直１０さんの書く内容が理解できないです。
全然関係ない話が出てきたりで、、、

１０さんはしばらくお休みしてはいかがでしょう？

[136: 匿名さん]

住環境かわってきてますからね～
みんな持家（マンション）になると
青年層の一時的な賃借人しか需要が無くなるかな
古い木造の建物は昭和４０,５０年代で終わっていると思うのですが
いまだに生き延びているんでしょうか
賃貸経営はプロの不動産会社がやっていくしかないね
普通の大家は賃貸業にみきりをつけて
別の投資を検討した方が賢いかもね

[137: １０]

>>136
＞みんな持家（マンション）になると
その根拠は？

＞古い木造の建物は昭和４０,５０年代で終わっていると思うのですが
まだ、いっぱいありますよ。賃借人がいなくなった物件の売却では「古屋あり土地のみ物件」もありますし、まだ賃借人がいるアパートも多く、うちの自宅や職場の近く（どちらも東京２３区内ですが）にゴロゴロそのような建物があります。
２０年前くらい前まではアパートの廊下から空がスッぴんで見えるような建物も、実際にありました。
今でも玄関の下駄箱に靴が散乱していて外壁は木丸だしのボロアパートありますね。

このようなアパートは、賃貸管理は賃料値下げでの対応となり、建物管理は極力手間はかけなくして賃借人には我慢を強いることになります。
以前は低所得の老人がいいお客様でしたが、公営住宅の方にお引っ越しされる方が多くなりました。

＞賃貸経営はプロの不動産会社がやっていくしかないね
だれが賃貸物件を持つか、それをだれが管理するか、そのあたりが認識不足です。

賃貸経営は物件を持つ人の仕事です。プロの不動産屋さんが全ての賃貸物件を持つのでしょうか？そうではないですね。
投資マンションの一部を購入される大家さんや分譲マンションの一部を賃貸に転用される大家さんは、賃貸管理を不動産屋さんに委託されることが多いですが、建物管理は管理組合に委託することになります。

ＲＥＩＴは賃貸経営を證券化した投資信託ですが、この場合は物件を持っている人ではなくてＲＥＩＴの受託者が賃貸経営を行います。

[138: １０]

>>136
全てがボロアパートというわけではなくて、なかには既に３０年以上建っている木造アパートでも、メンテナンスが良い物件ではそれなりの収益を上げているものも多いです。
ただし水周りや設備・間取りなどを大幅に変更したりとかの対応をして、それなりの経営努力をしています。
木造家屋は基礎や梁がしっかり作られていると、改造が比較的自由に出来るので、コストと効果を考えると多様な変更が可能なのです。

ＲＣ造のマンションなどと似た対応ですが、ＲＣ造では梁の太さや梁の間隔は当時のままで変更出来ないので、そのことがリニューアルの制約条件となり、木造のリニューアル物件よりも見劣りがすることが多いです。

建物施工の良否などや、物理的な環境（土地の地盤の良否、煤煙や海岸からの潮風の有無、法面の有無、などなど）で、それぞれの状況は異なります。

[139: １０]

>>134
わかっていて、敢えて質問する。
それに（だれかが）回答する。
そしてそれに応じる。
東海道中膝栗毛かい？

４０分くらいで東海道中膝栗毛は完結しました。

投稿で、「１０は説明しないでいいよ。」「出てくるな！ 」とかの文言って言っていいのかい。
規則を読んで国語力がある人ならわかることだと思うけどな。

亀田さんの親父みたいにならないことは祈ります。

[140: 匿名さん]

10さんとアンチ10さんのバトルみたいな様相になってきたけど本来のスレに戻りましょうよ。
ちなみに私は中立派です。

[141: １０]

>>140
１３９投稿は疑問を持ったことに関しての投稿です。
それ以外は、不動産投資に関する普通の投稿です。

どうして、そういう対立を煽るような投稿をするの？

[142: 匿名さん]

都心区の新築分譲所有、賃貸にだしましたところ、２～３月内覧客４人中２人に値切られました。（礼１、敷１でも値切る！）
近隣築１０年大手不動産物件と同等な価格で貸し出しましたので、値切られても困るんですけど。
ですから、値切らなかった某法人と契約しました。
うちは２ＬＤＫなので、なんとかお客がついた感じです。
安価で貸し出しても、けっこう大変でしたし、苦戦しました。

この地域の賃貸はあぶれていると思います。
特に１ＬＤＫはだぶついています。

[143: 匿名さん]

横からすまんが、１４０さんは何も煽ってないぞ。

[144: 匿名さん]

家賃って値切れるの？　って思ってる人も多いけど最近は借りる方から
いくらなら借りるとかいう達人?もいますからね。

[145: 匿名さん]

とりあえず値切ろう・・そんな客が多いそうですよ。

でも２～３月はお客もつくので、売れ残った４月から値切ればよいのでは？

うちの内覧客は、賃貸契約申込書を提出してから値切りにきたので、無視しました。
書類書く前に言ってほしいわ。
それなら最初から断ります。

客も悪どいんですよ。

[146: 匿名さん]

>142
そろそろ礼金取る悪習をやめたら？
礼0敷2（不安なら敷3）なら値切らないよ。
礼金部分は必要ないと思うから値切られるし苦戦するんじゃない？
自分は選ぶときに礼金アリの物件は最初に切り捨てる。
ガメツイ大家は敷金返還でもゴネそうだしね。

[147: 匿名さん]

礼金は不動産屋への広告料になるので、大家には1円も入りません。

[148: 匿名さん]

大家が払うべき広告料（必要経費）を他人に払わせようというのが悪習だしガメツイと思うんだよ。

[149: 匿名さん]

ガメツイと言われても、大家にお金が入るわけじゃないのです。

ちなみに、親戚は、礼ナシで家賃を上乗せした広告と、礼１で今までどおりの家賃で募集したところ、礼１で決まったそうです。
同じ物件での別口募集です。

[150: 匿名さん]

更新料も大家には１円も入って来ない。　
地域や不動産屋にもよるのかな？

[151: 匿名さん]

大家ががめついと思う人は、礼金なしを契約すればよいんじゃないの。
それで解決でしょう。

[152: 匿名さん]

うちの更新料は、半分は不動産管理業者に、半分はうちに入ります。
更新料は家賃の1ヶ月分です。

[153: 匿名さん]

すべては家賃相場が決めること。
大家は敷金３礼金２で決まるならそうするよ、家賃が高くても決まるなら
いくらでも上げる。
借りる側も同じで、同様の物件なら安い方を選ぶ、たとえ敷金３礼金２でも
トータルで安いと判断すればそっちを借りる。
それは当たり前の話、家賃に限らず物の値段は皆同じで相場で決まる。

だから礼金がガメツイとかの話は全くの的ハズレ

[154: 匿名さん]

うちの更新料は１カ月分、だけど火災保険料込。
だから約半分が火災保険料、残りの分が不動産屋の取り分、大家ゼロ。

[155: １０]

>>154
火災保険料って賃借人の家財の分ですか？
家屋の分は大家が自分でかけますよね。

[156: 匿名さん]

賃借人が負担するのは家財だけじゃない。
家財だけなら安いけど借家人賠償責任として家屋分も掛けるので高くなる。
しかし家賃の半分が火災保険料って、保険料高すぎないか？
家財を必要以上にかけさせているのか？
木造なのか？

[157: １０]

>>156
１５４はそのなんたら火災保険料を、賃借人が払うんじゃなくて更新料の中から大家が払うと書いているよ。
そんな金は大家が払う金じゃないよ。

[158: 匿名さん]

１５４です、
あれ？、更新の時に店子さんは保険に入らないの？

まず、建物には大家が２０年（何年でもいいが）とかの期間で火災保険に入りますよね。

で、２年ごとの更新時に店子さんに保険に入ってもらいます。火災保険で家財とか盗難も
カバー。　更新料が１カ月分でその保険料が込み。大家の取り分なし。

実際の保険料は知らないんですよ。もちろん不動産屋さんが更新の手続きをすべてやるので
中身を知りません。でも不動産屋が言うには約半分が保険、残りがうち（不動産屋）の取り分だ、
と言うのです。　

これって一般的じゃないんですか？

[159: １０]

>>158
その保険料、あなたの不動産所得の費用（損金）に算入できませんよ。
だれのための保険ですか？
あなたが不動産所得を得るための経費ではないからです。考えればわかるでしょう。

新規で契約する時でも賃貸管理が厳しい会社だと、賃借人に家財だけでなく家賃不払いの時の代位弁済の保険までかけさせます。だからと言って大家がその分は負担しません。
費用にならないお金を支払っても、なんのご利益（りやく）もありません。

[160: 匿名さん]

Once upon a time・・・
「インコのチル」というHNの人がいましたが。
何とはなしにその人を思い出してる自分がいる・・。

[161: １０]

>>158
＞あれ？、更新の時に店子さんは保険に入らないの？
＞２年ごとの更新時に店子さんに保険に入ってもらいます。
＞火災保険で家財とか盗難もカバー。　
だいたいが保険には入るでしょうね。
それと大家の更新料とはどういう関係があるのでしょうか？

賃貸管理している不動産屋が、勝手にその保険料を引くわけがないから、あなたが承諾しているということです。
そんなのを何で承諾するのでしょうか。

更新料をもらえば収入に計上することになりますね。

ところが賃借人が恩典を受ける当該保険料は、賃借人自身では更新料としてか損害保険料として費用計上できても、大家さんの費用には計上出来ない出費です。
もしかして損金計上していますか？
それやると、発覚したら所得税法違反でお縄でございます。翌年の３月末から７年間はご覚悟を。

[162: 匿名さん]

インコのチル様は、昨年２月３日雪の日に天国に召されました。
インコとしては異例の１３年という長い生涯でございました。

[163: 匿名さん]

１０に税金のことを語る資格なし。
税金より金利払う方が得ってまだ思ってるようなんで。
あと、お縄はないだろが。
せいぜい修正申告で余計に税金払うだけ。
やっぱ、アホ？

[164: 匿名さん]

>発覚したら所得税法違反でお縄でございます。
逮捕かよっ！？
あり得ません、１００％あり得ません。
やっぱり１０さんはしばらく休んだ方がいいですよ。
１０さんが出てくるとここのスレがおかしくなるから、、、

[165: 匿名さん]

大家・・・建物の火災保険+施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約

賃借人・・・家財保険（火災）+借家人賠償責任特約＋個人賠償責任特約

不動産屋指定の保険会社で必ず契約してもらうようにしている。保険期間2年で掛け金は2万円弱です。

[166: 匿名さん]

なるほど、更新ごとに入居者さんが入る保険は２万円弱なんですね。

一般的には更新時に大家が更新料の一部をもらったりするんですか？
（地域よってかなり違いがあるらしいので”一般的”というのは難しいと思うけど）

[167: １０]

>>166
＞更新時に大家が更新料の一部をもらったりするんですか？
うちでは、関東地方の地方都市の住宅で、管理会社と折半で１ヶ月分を山分け。
管理会社は通常時は建物管理で５％、更新時は賃貸管理の更新事務で５０％（消費税はとらない）としています。

都内の店舗だと、更新事務をお願いすると更新料１ヵ月くらいが多いですが、不動産屋の取り分は更新料の２５％（店舗では賃料にも消費税等がかかるので、２５％も当然税込）くらいが相場となっています。

[168: 匿名さん]

>>162
え？そうなの？

[169: １０]

>>165
うちの施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約ですが、
建物新築価格１億円の物件では、年間４６００円弱、
建物新築価格３０００万円物件では、年間１２００円。

建物に借入金があれば、火災保険は借入年数分を一括払いで掛けるのが普通です。（既に火災保険を掛けた物件があって、新たな借入をした場合などは既存保険契約をそのまま続けることが可能です。）

うちでは１億円物件で年あたり４５０００円くらい（地震保険料は一番危険な地域で別に７万円弱）、
３０００万円物件で年あたり１１０００円くらい（地震保険料は二番目に危険な区域で別に１７０００円強）。

[170: １０]

>>165
施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約については、管理契約している会社に割安メニューが用意されているケースが多いので、うまく利用することを勧めます。

火災保険料は、目的となる建物価格に対してどのくらいかが問題なのであって、それを明示しないと意味がありません。

火災保険は長い期間の一括払いをして、建物価格に対しての経費を節減することができます。
地震保険は地域によって掛金が大きく異なります。福島県などすごい安い地域もありますが、東京などでは普通の損害保険より年にならすと補償金額は半分でも本来の火災保険料よりも高い金額になります。これは選択肢としてどうするかの問題ですが、うちでは全てめいっぱい掛けています。

いかがでしょうか？

[171: BB]

このスレ、今日はじめて頭から読みました。
不動産投資における借入の効用について、理解されていない方も多いようなので。

結論：借入すると損益上の投資効率が上がる

例
【設定例】　
賃貸アパ購入　１００百万円
年間賃料　　　　１０百万円
経費　　　　　　　２百万円
借入金利　　　　　３％
実効税率　　　　４０％

以下１０年間で考えると、

【全額自己資金】
（年間賃料１０－経費２）×（１－税率４０％）＝４．８　運用利回り４．８％

【自己資金＋同額借入】＝２棟購入
（年間賃料１０×２－経費２×２－金利３）×（１＝税率４０％）＝７．８　運用利回り７．８％

とこのように　投下資本利益率　＞　借入金利　の場合経営効率があがる

これが借入の効用
　　　　

[172: BB]

↑　１０年じゃなく　１年だわ

[173: BB]

>>167

１０さんへ

『管理会社』が受取る更新事務手数料は

住居だろうが、店舗・事務所だろうが、課税取引だよ。

誤：消費税はとらない
正：内税扱い

じゃないの？

（ちなみに私は１０さんの書いていることは、ほぼ正解だと思っている派だ）

[174: 匿名さん]

>>No.171
借入の効用について書いてあるけど、結局投資なんだから、
株の信用取引、ＦＸ、先物と全く同じでどれくらいレバレッジを
効かすかの問題だよね。

[175: １０]

>>173
管理費や事務手数料とする場合は、課税取引です。
また店舗だと元々が課税取引だからそれは当然です。

住宅の場合で大家が更新料や新規の礼金をもらう場合だと、これは非課税ですね。
そこで管理会社との約定では、「更新料を受け取った場合にはその半額を控除する。」としてあるので、管理会社側が法律的にどういう税務処理になるかどうかには関係なく、もらった更新料の半分を控除してもらいます。
最近は、更新料を払う強制力が裁判で否定されるケースもあるのでこのような約定にしています。もらえないでも更新は可能ですから、「更新したら０．５ヵ月を支払う」だと、もらえなかったら大損してしまいます。

礼金の方は１ヵ月分まるまる出ていってしまいますので、「新規契約で礼金を受け取った場合は、受領した金額から約定賃料の１ヵ月分を限度として控除する。」としています。
これも管理費や事務手数料だと消費税分が上乗せされますから、このようにしておかないと全然実入りがないのに消費税だけとられてしまうことになってしまいます。

[176: 匿名さん]

>>174
レバレッジの効果だけでなく、
税金が安くなる事もあるんじゃないの？

間違ってる？

[177: 匿名さん]

税金が安くなる？
賃貸経営単体で？

[178: 匿名さん]

>>BB
頭から読んでその程度？
机上の空論で言えば、レバは効かせば効かす程利益が出るのは誰が考えても当たり前の話。
リスクが絡むから、いろいろな意見が出てくるし、いろいろな方法で皆さんやってるんでしょうが。
判ってないなー。
あと、借入の効用？ってそういうことじゃない、って何で気づかないかな？
１０は借入は税金払うより得っていってるんだよ。
借入の効用＝レバの利用って考えてる訳じゃなくて、借入することにより、税金の払いが少なくなる、ことそのものがお得って言ってるわけだが、そんでいーの？

[179: 匿名]

↑そんなこといつまで言ってる君はもうでてこなくていいから。出てくるなら他の話題をよろしく。もう君話には飽きたです。
よろしく頼むよ
ね。

[180: １０]

>>178
所得税と住民税だけの問題ではなくて、個人事業税（青色申告特別控除を除いて不動産所得２９０万円以上で、超えた分の５％が課税される。）も安くなる。
しかし、もっと大きいのは相続税が安くなること。

また固定資産に財産構成が偏るのを、借入金を導入することにより他の有価証券などにシフト出来るので、資金運用での危険負担にプラス。

不動産投資には土地だけでなく建物も必要になるが、基本は土地を自己資金で取得すること。
ところが、土地（更地）を購入してそのまましばらく放置するのは、非常にマイナス。
そこで、土地を取得したら出来るだけ早いうちに建物を建築する。
借入条件はかなり有利になるので、何年も放置して自己資金で全て賄うよりずっと得。
それが嫌なら、土地も建物も全て賄える資金を用意するまで、投資を待たなければならない。

色々なことを考えて、資金運用を考えるのだから、単純に「借入金無しでやるのが得」とはならない。
投資資金の総額と利益だけの比較で、全てのことを考える人は、「借入金無しでやるのが得」と考える。

[181: １０]

>>178
土地にはそれぞれの個性があって、その土地特有の利用方法を考えなければならない。
そうなると、土地を購入する際に利用方法も合わせて考えなくてはならない。

一方で、建物価格は土地購入時までは利用形態もわからないから予測ができない。
よっぽど資金が有り余っていないなら、土地建物を全額自己資金では出来ないことになる。

建物を建てるなら、その分は借入金で賄うというのは、そういう意味でも合理的。

[182: １７８]

>>10
リスクリターンと単純な税金と利息の関係の話をごっちゃにしてはいけない。
相続、資産構成、土地を自己資本で購入、で借入が威力を発生することは当たり前。
どう組み合わせていくかが腕の見せ所ではあるが。
しかし、だからといって、借入金利息が多い方が良いって結論にはならん。
結果借入金が発生するのであって、
借入金利息先にありき、
ではない。
１０の考えでは（あくまで考え通りに実行すればであるが）
常に借入が発生している状態であり、資産膨張は借入膨張とイコールであり、どの資産構成上も借入金の紐がついている、というよりつけなければならないといっているわけだ。
借入は当然使う時には徹底的に使うものだが、常にいれなければならないものではない。
土地は自己資金っていうのが、歯止めって考えのようだが、それでも、膨張はとまらないよ。

[183: 匿名さん]

>土地にはそれぞれの個性があって、その土地特有の利用方法を考えなければならない。
>そうなると、土地を購入する際に利用方法も合わせて考えなくてはならない。
当たり前だろ。
目的がなく土地を買うバカはいないだろ。なぜこんなくどいことを書く？

[184: 匿名さん]

＞１０
そもそも土地代金は自己資金とか言っても意味がない。
人それぞれ投資スタイルも年齢も違う、若くて収入が安定して多いのであれば
よりリスクも取りたいかもしれないし、財産を残す気のない老人がアパート建
てても意味ないし。　皆事情が違うし、経済情勢の読み方も違う。

>また固定資産に財産構成が偏るのを、借入金を導入することにより他の有価証券などにシフト出来るので、
>資金運用での危険負担にプラス。
何か分かりずらいんだけど。不動産ばかりでなく、借金して株も買え。っていうこと？
お金に色はないから、同一条件ならどこから借金しても同じだよ。

[185: １０]

>>182
あなたの具体的な投資プランはどうなのでしょうか？

[186: １０]

>>184
投資をする時の肝は、「いざとなった時にすぐに換金出来る資産が必要だということ。」です。
固定資産にあまりにも財産構成が偏ってしまうと、なにかあったらすぐに資金繰りに困ってしまうでしょう？

[187: １０]

>>183
その通り、不動産投資では当たり前のことです。
これは一番大切なことです。

＞なぜこんなくどいことを書く？
個人としての資金は有限ですし、具体的な投資プランは大規模開発などを仕掛けるような場合以外には予測することが出来ません。

「与えられた条件の中で、予測も含めてどういう行動をとるか？」
あなたならどう考えますか？

[188: 182]

>>10
思うに、あなたのレスは問いに対していつもズレてるんだよ。
自己主張先にありき、だからおかしなことになる。
考え方は人それぞれかも知れないが、その態度ではまともな社会生活送るのは無理だね。
考え直した方がいい。
王様だったら裸の王様。
王様でなかったら唯の我侭な奴。
いずれにせよ、周りにいたら、かなりうざいな。

[189: １０]

>>188
＞あなたのレスは問いに対していつもズレてるんだよ。
答えられることと、出来ないことがあります。
なぜズレるかをお考えください。

そうはいっても、その場ではお答えしなくとも別の場所でこっそり多少のことはお答えしていますよ。

＞自己主張先にありき、だからおかしなことになる。
自己主張をしないでいる人はだれでしょう？
「先にありき」ではありませんよ。

＞その態度ではまともな社会生活送るのは無理だね。
あなたが、まともな社会生活をおくれないことを危惧します。
引用文以下の投稿内容を読むと、「こういう場所に投稿するのも問題かな。」と思いますが、いかがでしょうか？

[190: 匿名さん]

ここを読んでいて思うんだが、、、
>（１０は）自己主張先にありき、だからおかしなことになる。
>考え方は人それぞれかも知れないが、その態度ではまともな社会生活送るのは無理だね。

１０には悪いが、私も強く同感だ。
１０は民間企業で働いたことあるの？

[191: 188]

>>10
間違いを指摘されても、自分の非を認めず、とんちんかんな自己主張を繰り返す、
これって、
>「こういう場所に投稿するのも問題かな」
と思いますが、いかがでしょうか？

[192: ↑]

10さんを批判する方がいますが、１０さんは賃貸業をうまくやっている方なので、間違いではないのでは・・・と思います。理論だけの頭でっかちとは違うと思います。

[193: BB]

>>176
合っているよ。税負担の率は低くなるから。
でも私の個人的なスタンスとして、税は２次的なものと考えていないだけに、言及していないだけだと思っていいただければ助かります。

>>178
10さんは確かに「借入は税金払うより得」という発言をしている。この点について執拗に反論する人がいるからまじめに返答しているという面があるように思います。10さんのその点だけの発言にフォーカスされてしまっても？？？って感じ。

通しでざっと読むと、10さんは全額自己資金の至上主義者に、そうじゃないと反論しているだけであって、必ずしも、借入万能主義を展開している訳ではないように思えるんだよね。

オレからの希望としては、個別論点だけに焦点を当てるのではなく全体を評価対象にして欲しいなと思っている。

[194: BB]

>>174
どうも。投資である以上、どうレバレッジを効かすか、ってところは、その通り。
私もＦＸをやっているが、不動産投資とはあまりに時間軸が違いするぎるため、全く別取引って考えています。

[195: 匿名さん]

>全額自己資金の至上主義者に、そうじゃないと反論しているだけであって
これは違うと思うよ。
全額自己資金というのはあくまで税金と借り入れの関係の話の中で出ただけで、
全額自己資金で不動産投資が正しいなんて人はいませんよ。

>不動産投資とはあまりに時間軸が違いするぎるため、全く別取引って考えています。
時間軸という問題ではなく、ＦＸは完全にゼロサム（厳密に言うと平均すれば全員マイナス）
ですから。　まあ全く別取引という考えは当たり前です。

[196: 匿名さん]

10さんに色をなして反論してる人物が一名いるが、何なんだろうね。
不動産投資にレバレッジを効かせるというのは当然の話だと思うんだけど。

[197: 匿名]

前にも言ったけど、算数と高等数学のちがいだね。小学生に世の中の仕組みを解いてもね（笑）
噛み合わないから止めたらいいよ。１０さんにからんでる人は算数の世界だから…

[198: 匿名さん]

196,197は媚びる人生だな。

[199: 匿名]

正しく観てるだけですよ。

[200: 匿名さん]

このスレにはアパマンオーナーとそうでない人が居るね。１０さんを解らない人は…でない人だろ。
オーナーとしては１０さんの言ってることはなるほどと思うことばかりです。
だから、小学生に言ってもはじまらんと思うことです。
媚びるとか言っちゃって…
阿保かいな！
ついつい書き込んでしまったが…
あまりにも低すぎの奴が居るからついついね！

[201: 191]

１０さん随分お褒めの言葉を頂いてますね。
でも、何か言ってることが一本調子だね。
複数の人物の書き込みとはとても思えないが・・・・・・・
１０さんのどこが高等数学なんですか？
算数が理解できないで高等数学だなんて、笑っちゃう！
１０擁護さん、算数の前に国語ね、国語、小学校一年生からやり直して。
１９５さんの
>全額自己資金というのはあくまで税金と借入の関係の話の中で出ただけ
これ理解できないでしょ？

[202: BB]

賃貸経営をしてらっしゃる皆様へ

ちょっとご意見を頂きたいことがあります。
皆さん修繕積立金を確保して、大規模修繕に自己資金で対応できるように
月々定額を意識的に貯めていますか？

漠然と聞いても比較しようがないので、あるレポートのリンクを貼ります。
感想を教えてください。

http://www.nli-research.co.jp/report/report/2007/12/repo0712-3.pdf
http://www.nli-research.co.jp/report/shoho/2007/Vol48/syo0712d.pdf

私はどちらかというと多額の修繕用の資金を貯めておくべき派です。
自分でも偏ったスタンス（＝修繕積立金は多額を用意すべき）なので、他の
方の見解も聞いてみたいです。
特に10さんの意見を聞いてみたいです。

よろしくお願いいたします。

[203: 匿名さん]

カツカツ経営をしてれば別だけど、流動性のある資産（株など）売って
修繕に当てる（預金だっていいけど）。

これが普通じゃないの？

[204: 匿名さん]

大東の３０年一括借り上げなら、修繕費まで込みだから、積立は必要無い。でも、込みのばあい９０%保証が８５%になるから、実際は５%の積立をしてると同じ。
普通５%の積立をしておくといいと言われるが、その積立金で株やって無くしてはなにをかいわん。勉強もしないで株で儲けるのは難しい。地道に賃貸経営しといたほうが無難だと思うよ。親はじめ周りをみててそう思ってる。私は株はやらん。でも、残念ながらゴルフの会員権で６千万の目減りがあったから、偉そうなことは言えないけどね。

修繕費は日頃から用意してます。メンテナンスに金をかけないと客付けが悪くなるからです。

[205: 匿名さん]

>>201しつこいぞ！
その問題は解決済ですよ。蒸し返さないでね。よろしく。

[206: 匿名さん]

３０年一括借り上げなんて不動産経営とは言わんだろ、丸投げじゃん。債券みないなもんだよ。

[207: １０]

>>282
大きい修繕は、大体決められた時期（新築から１０年とか１５年とか）にするのですから、なにも毎月積み立てておく必要など無いはずです。
ただ、その建物の状況によって、修繕時期は早まったり遅くなったりはありうることですから、日ごろの状態監視は必要だと考えます。

修繕をする上で注意すべき点ですが、対象資産（建物や償却資産）の残存価格の１割を超えるような修繕を１年以内にまとめてやると、全額経費で落とせないことがあります。資産化して減価償却しなければならないということです。
以前は資産化しても前の資産とまとめることが翌年以降可能でしたが、３年前の４月より前に取得した資産とは新たな資産は別の償却方法をとらなければいけませんから、別の財産管理になります。

償却資産を課税されている場合、資産化した分を、増加分申告することになります。

大きな修繕とはならなくとも、建ててから１０年以上も経つと、建物や設備の仕様自体が時代にそぐわなくなることがあります。こちらの方は大規模修繕とはまた別のくくりで考えるべきことです。
和室を洋室化して、賃借人の入れ替わり時の持ち出しを少なくすることも兼ねるリフォームをするとか、ケーブルテレビや光電話を導入してインターネットや地デジ対応をするとか、やることは色々と出てきました。
ケーブルテレビや光電話は地域によっては大家が負担しなくとも導入可能な場合が多いので、情報収集することが大切です。

[208: １０]

>>206
＞３０年一括借り上げなんて不動産経営とは言わんだろ、丸投げじゃん。債券みないなもんだよ。
そうでしょうか？それは認識不足ですよ。
数年ごとに賃料の見直しは行われます。
最初から無理な賃料設定をしていたら、すぐに大幅減額です。
建てる際に描かれたプラン（収益計画と費用での経営プラン）が、絵に描いた餅になることがあるのです。

大家さんを始める際に、ちゃんとお勉強をしておかないと、このパターンにはまってしまって、大変なことになります。

[209: BB]

皆さんご意見ありがとう。

確かに金融資産があるなら積立なんて考えなくてもいいですね。

ただ、それ程資金に余裕がない人は計画的に資金を確保していかないと厳しい局面がいずれ来ると思う。

特に、築浅い物件を購入後、数年で獲得した資金余剰を、新規購入物件の自己資金として投入する方は大丈夫かな？

では、いくら必要か。

202で引用した下の方のレポートにおいて、モデルケースでは賃料の12％を修繕積立金としても24年目には資金不足になるという。（レポート中のページで199）

この12％というのは凄く負担の重たい数字に感じるんです。私には。

皆さんはいかがでしょうか。

[210: １０]

>>209
建物構造にもよりますが、投資して建物を建設してから１５年から２０年程度で普通は資金回収が終わっているんじゃありませんか？

分譲マンションに自宅用として住んでいるようなケースでは、このような事象はよくあることです。

[211: BB]

>>210
>建物構造にもよりますが、投資して建物を建設してから１５年から２０年程度で普通は資金回収が終わっているんじゃありませんか？

資金回収という言葉の『資金』の意味が難しいなぁ～。

１、建築費（文脈からするとこれ？）
２、投資額（＝土地＋建物）
３、自己資金投入額
４、イニシャルコスト（土地＋建物＋付随費用）
５、借入金

まあ１～５のどれでも共通するようにコメントすると、結局、資金回収が終わっていても、
資金余剰が、大規模修繕に投入できるよう金融資産で確保されていなければ、対応できない
ですよね。累積黒字はたっぷりあるはずなのに、手元資金がない。こういう方は結構いる
ように思います。

>分譲マンションに自宅用として住んでいるようなケースでは、このような事象はよくあることです。

そうですよね。管理組合が大規模修繕の資金が足りなくて借入していることは耳にしますから。
でも、（レポートの例でいうと）築24年の賃貸マンションで、大規模修繕のための借入をしている
なんてことはとんと聞かない。

例えば築24年の自宅＝分譲マンションをスケルトンリフォームしたいから５百万円借りたいというのと
賃貸マンションの仕様が古くなってきたので、スケルトンリフォームしたいから１室あたり５百万円借りたいというのと
ではハードルの高さが全然違うと思うんです。

そういった資金確保の難しさという観点から、毎月積み立てるなんてことは言わないまでも、計画的に資金確保をしておくというのは、長期保有をするスタンスの方には重要かなと思ってます。
でも何度も言ってしまうのですが、、賃料の12％づつ使わないでおくっていうのはハードルは高い。はあ。。。。

[212: BB]

>>207
確かに10％ルールって、結構見過ごしやすいですね。
ほんと、修繕費として損金計上できるか、資産計上すべきかは難しいです。

http://www.meinan.net/column/col_shisanzei/shisanzei20071010.pdf

のように、税法、施行令、施行規則、通達とあっちこっちをつなぎ合わせて考えても
まだよく判らないことはありますもん。

[213: 匿名さん]

そうですね。賃貸経営は多くの要素が複雑に絡みあっていてとても奥深いものがある。まさに応用数学の世界です。公式を覚えてもどう使うかです。
知識は金なり！
学ばねばやられる！！
一括借り上げは危険がいっぱいですよぉ。

[214: 匿名さん]

工事などで不動産屋を通すとコミッションを抜かれる。
普通ですかね？

屋外のライト設置で３万円で５０００円位抜かれる。

[215: １０]

>>211
資金回収の対象は、建物とその他の償却資産への投資額です。

土地は減価償却しませんし、建物は壊して再築するも更地で売却も可能です。

借入金はまだある程度残った状態ですが、それ以上の流動資産が残るのです。

逆に言えば、それくらいまでに資金回収しておかないと、後が大変なことになってしまいます。

いかに建物や設備を同じ仕様でも安く建てさせて、借入金利も固定でできるだけ安いレートで行うかが、この時期になって効いてきます。

[216: 匿名さん]

イニシャルコストは後できいてくる！
建物は古くなると家賃を上げることはまずできない。
そもそも賃貸経営で
ぬれてにあわ！
なんてのは昔の話で、
いまはなんとか赤字にならなければとよしとしなければ！
しょせん不労所得だろうし！

[217: １０]

>>216
＞イニシャルコストは後できいてくる！
ええ、これはそのとおりです。
出来あいのマンションを、言い値で買って、紹介されたアパートローンを組むとかなり割高物件を買って、なお且つ割高な維持費がかかることになります。
管理の仕方も含めてのことです。

＞建物は古くなると家賃を上げることはまずできない。
これは違います。
リニューアルすることで、家賃を上げることは可能ですよ。

＞しょせん不労所得だろうし！
何が不労所得なの。定義を書いてください。
それと、あなたはどういう立場なのですか？

[218: 匿名さん]

大東建の言い値で建てた大家さんは大変なことになることが多々ありますね。周りに居ますから。
リホームで家賃を上げることができると言っても、新築のときのレベルには届かないと思いますが。とくに供給過剰な今においては。
不労所得と言ったのは本業ではないという意味での表現です。サブリースに丸投げして何も努力しない、何もわからない大家さんは不労所得といってもいいかも。本業でないからと勉強を怠ると大変なことになりますからね。１０さんのおっしゃるように。

私は大家は本業としてませんが、それなりの努力はしてます。不労所得とは思ってません。

[219: 218]

私はアパート･マンションには約５２千万投資しました。まだ借金沢山あります。日々努力してます。丸投げはしてません。

[220: １０]

>>218
＞言い値で建てた大家さんは大変なことになることが多々ありますね。
そうですね。数年前に建てたマンションでは、本命の１社に見積をさせた後、対抗する別の２社にも見積させて相見積していることを本命の会社に告げたら、本命の会社は同仕様で２０％くらいは下げてきました。

以前小規模のアパート建てた時には、色々な系統の６社くらい見積させましたが、構造によってかなりの違いがあり、対応するのも大変でした。
建物構造だけは自分で絞り込んでから２～３社程度に相見積をさせるのが、色々な構造の多くの会社に見積させるよりも施主側の労力は減るわりには、ライバルメーカー同士での対抗戦になるので、施主側のコストダウンにはかなり効果的なようです。
ただ、対抗戦に負けたメーカーも負けた事例から勉強して、不得意な分野での弱点を解消するようなことをやっていますから、最近のテレビコマーシャルでその点を強調しているのを見ると、「今だったらもっと両者から叩けたな。」と感じました。（４階建に弱かったメーカーさんの最近のコマーシャルです。）

構造によって寿命とメンテナンス時期・費用は異なりますから、初めてやる人は色々な構造の会社に見積をさせると、同じ土地でもどの会社がどういう構造でどのくらいの価格を提示してくるかはお勉強になります。
ただ、賃貸経営をやっていくと、どういう場所・土地ではどんな構造の建物でどういう仕様のものにすればいいかが他人の事例も含めてわかってきます。

[221: １０]

>>218
＞リホームで家賃を上げることができると言っても、新築のときのレベルには届かないと思いますが。
断熱性能や遮音性能などを、建設時に考慮しておいた建物だと、２０年近く経った場合でも新築と遜色が無いように出来ます。
ただここ１０数年での外壁材の進歩（メンテナンスや外観の良さ）は目を見張るものがあります。この点はコストとの兼ね合いで悩んでいる点ではあります。

＞とくに供給過剰な今においては。
お客さんが何を求めているかを把握して、提供できるサービス内容次第で空き家の発生はかなり防げます。
ＲＣやＳＲＣ造だと改造することがかなり大変ですが、それ以外の構造だと比較的容易に改造することが可能です。
あまり費用がかかるなら、スクラップ・ビルドになりますが。

何もしないで家賃を下げるだけの対応をしても、そう簡単には空き家の発生は防げません。なぜなら、小さい頃からある程度の生活をしている人は、時代遅れの仕様の建物に入居しようとしませんよね。
ごく例外的に入ってもらえる方はおりますが。

[222: 匿名]

外断熱仕様は１００年コンクリートが持つ！とかうたってますが、バルコニーの手摺りや外廊下手摺りには断熱材を張り付けないのが普通です。しかるに、断熱材で包まれたコンクリートは１００年持っても手摺りは崩れますので１００年の説得力は薄れる。零下１０度にならない地域ならコンクリートは凍結しないので「持ち」は余り考えなくても良いかと。
ただ、断熱効果により光熱費の節減や室内温度が一定に保ち易く、温度変化が少ないことは健康に優しいなどメリットは大きい。
エコポイントの３０万円の補助金もあるし、これからは外断熱は検討に値しますね。安くなってきてますし。
ただ発泡スチロールがいまいち頼りないですね。施工業者の技術によっても出来栄えが大きく影響されますから、業者選びが大事になってきます。

[223: 匿名さん]

大東建とかの一括借り上げって大家はすることあるんですか？
たとえばきわどい入居者の判断とか、クロス張替しても良いかとか？

それとも、大家は全くタッチせずに毎月契約の金額は振り込まれてくるだけ？
なら手数料高いだろうね、