今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[164: 匿名さん]

>発覚したら所得税法違反でお縄でございます。
逮捕かよっ！？
あり得ません、１００％あり得ません。
やっぱり１０さんはしばらく休んだ方がいいですよ。
１０さんが出てくるとここのスレがおかしくなるから、、、

[165: 匿名さん]

大家・・・建物の火災保険+施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約

賃借人・・・家財保険（火災）+借家人賠償責任特約＋個人賠償責任特約

不動産屋指定の保険会社で必ず契約してもらうようにしている。保険期間2年で掛け金は2万円弱です。

[166: 匿名さん]

なるほど、更新ごとに入居者さんが入る保険は２万円弱なんですね。

一般的には更新時に大家が更新料の一部をもらったりするんですか？
（地域よってかなり違いがあるらしいので”一般的”というのは難しいと思うけど）

[167: １０]

>>166
＞更新時に大家が更新料の一部をもらったりするんですか？
うちでは、関東地方の地方都市の住宅で、管理会社と折半で１ヶ月分を山分け。
管理会社は通常時は建物管理で５％、更新時は賃貸管理の更新事務で５０％（消費税はとらない）としています。

都内の店舗だと、更新事務をお願いすると更新料１ヵ月くらいが多いですが、不動産屋の取り分は更新料の２５％（店舗では賃料にも消費税等がかかるので、２５％も当然税込）くらいが相場となっています。

[168: 匿名さん]

>>162
え？そうなの？

[169: １０]

>>165
うちの施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約ですが、
建物新築価格１億円の物件では、年間４６００円弱、
建物新築価格３０００万円物件では、年間１２００円。

建物に借入金があれば、火災保険は借入年数分を一括払いで掛けるのが普通です。（既に火災保険を掛けた物件があって、新たな借入をした場合などは既存保険契約をそのまま続けることが可能です。）

うちでは１億円物件で年あたり４５０００円くらい（地震保険料は一番危険な地域で別に７万円弱）、
３０００万円物件で年あたり１１０００円くらい（地震保険料は二番目に危険な区域で別に１７０００円強）。

[170: １０]

>>165
施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約については、管理契約している会社に割安メニューが用意されているケースが多いので、うまく利用することを勧めます。

火災保険料は、目的となる建物価格に対してどのくらいかが問題なのであって、それを明示しないと意味がありません。

火災保険は長い期間の一括払いをして、建物価格に対しての経費を節減することができます。
地震保険は地域によって掛金が大きく異なります。福島県などすごい安い地域もありますが、東京などでは普通の損害保険より年にならすと補償金額は半分でも本来の火災保険料よりも高い金額になります。これは選択肢としてどうするかの問題ですが、うちでは全てめいっぱい掛けています。

いかがでしょうか？

[171: BB]

このスレ、今日はじめて頭から読みました。
不動産投資における借入の効用について、理解されていない方も多いようなので。

結論：借入すると損益上の投資効率が上がる

例
【設定例】　
賃貸アパ購入　１００百万円
年間賃料　　　　１０百万円
経費　　　　　　　２百万円
借入金利　　　　　３％
実効税率　　　　４０％

以下１０年間で考えると、

【全額自己資金】
（年間賃料１０－経費２）×（１－税率４０％）＝４．８　運用利回り４．８％

【自己資金＋同額借入】＝２棟購入
（年間賃料１０×２－経費２×２－金利３）×（１＝税率４０％）＝７．８　運用利回り７．８％

とこのように　投下資本利益率　＞　借入金利　の場合経営効率があがる

これが借入の効用
　　　　

[172: BB]

↑　１０年じゃなく　１年だわ

[173: BB]

>>167

１０さんへ

『管理会社』が受取る更新事務手数料は

住居だろうが、店舗・事務所だろうが、課税取引だよ。

誤：消費税はとらない
正：内税扱い

じゃないの？

（ちなみに私は１０さんの書いていることは、ほぼ正解だと思っている派だ）

[174: 匿名さん]

>>No.171
借入の効用について書いてあるけど、結局投資なんだから、
株の信用取引、ＦＸ、先物と全く同じでどれくらいレバレッジを
効かすかの問題だよね。

[175: １０]

>>173
管理費や事務手数料とする場合は、課税取引です。
また店舗だと元々が課税取引だからそれは当然です。

住宅の場合で大家が更新料や新規の礼金をもらう場合だと、これは非課税ですね。
そこで管理会社との約定では、「更新料を受け取った場合にはその半額を控除する。」としてあるので、管理会社側が法律的にどういう税務処理になるかどうかには関係なく、もらった更新料の半分を控除してもらいます。
最近は、更新料を払う強制力が裁判で否定されるケースもあるのでこのような約定にしています。もらえないでも更新は可能ですから、「更新したら０．５ヵ月を支払う」だと、もらえなかったら大損してしまいます。

礼金の方は１ヵ月分まるまる出ていってしまいますので、「新規契約で礼金を受け取った場合は、受領した金額から約定賃料の１ヵ月分を限度として控除する。」としています。
これも管理費や事務手数料だと消費税分が上乗せされますから、このようにしておかないと全然実入りがないのに消費税だけとられてしまうことになってしまいます。

[176: 匿名さん]

>>174
レバレッジの効果だけでなく、
税金が安くなる事もあるんじゃないの？

間違ってる？

[177: 匿名さん]

税金が安くなる？
賃貸経営単体で？

[178: 匿名さん]

>>BB
頭から読んでその程度？
机上の空論で言えば、レバは効かせば効かす程利益が出るのは誰が考えても当たり前の話。
リスクが絡むから、いろいろな意見が出てくるし、いろいろな方法で皆さんやってるんでしょうが。
判ってないなー。
あと、借入の効用？ってそういうことじゃない、って何で気づかないかな？
１０は借入は税金払うより得っていってるんだよ。
借入の効用＝レバの利用って考えてる訳じゃなくて、借入することにより、税金の払いが少なくなる、ことそのものがお得って言ってるわけだが、そんでいーの？

[179: 匿名]

↑そんなこといつまで言ってる君はもうでてこなくていいから。出てくるなら他の話題をよろしく。もう君話には飽きたです。
よろしく頼むよ
ね。

[180: １０]

>>178
所得税と住民税だけの問題ではなくて、個人事業税（青色申告特別控除を除いて不動産所得２９０万円以上で、超えた分の５％が課税される。）も安くなる。
しかし、もっと大きいのは相続税が安くなること。

また固定資産に財産構成が偏るのを、借入金を導入することにより他の有価証券などにシフト出来るので、資金運用での危険負担にプラス。

不動産投資には土地だけでなく建物も必要になるが、基本は土地を自己資金で取得すること。
ところが、土地（更地）を購入してそのまましばらく放置するのは、非常にマイナス。
そこで、土地を取得したら出来るだけ早いうちに建物を建築する。
借入条件はかなり有利になるので、何年も放置して自己資金で全て賄うよりずっと得。
それが嫌なら、土地も建物も全て賄える資金を用意するまで、投資を待たなければならない。

色々なことを考えて、資金運用を考えるのだから、単純に「借入金無しでやるのが得」とはならない。
投資資金の総額と利益だけの比較で、全てのことを考える人は、「借入金無しでやるのが得」と考える。

[181: １０]

>>178
土地にはそれぞれの個性があって、その土地特有の利用方法を考えなければならない。
そうなると、土地を購入する際に利用方法も合わせて考えなくてはならない。

一方で、建物価格は土地購入時までは利用形態もわからないから予測ができない。
よっぽど資金が有り余っていないなら、土地建物を全額自己資金では出来ないことになる。

建物を建てるなら、その分は借入金で賄うというのは、そういう意味でも合理的。

[182: １７８]

>>10
リスクリターンと単純な税金と利息の関係の話をごっちゃにしてはいけない。
相続、資産構成、土地を自己資本で購入、で借入が威力を発生することは当たり前。
どう組み合わせていくかが腕の見せ所ではあるが。
しかし、だからといって、借入金利息が多い方が良いって結論にはならん。
結果借入金が発生するのであって、
借入金利息先にありき、
ではない。
１０の考えでは（あくまで考え通りに実行すればであるが）
常に借入が発生している状態であり、資産膨張は借入膨張とイコールであり、どの資産構成上も借入金の紐がついている、というよりつけなければならないといっているわけだ。
借入は当然使う時には徹底的に使うものだが、常にいれなければならないものではない。
土地は自己資金っていうのが、歯止めって考えのようだが、それでも、膨張はとまらないよ。

[183: 匿名さん]

>土地にはそれぞれの個性があって、その土地特有の利用方法を考えなければならない。
>そうなると、土地を購入する際に利用方法も合わせて考えなくてはならない。
当たり前だろ。
目的がなく土地を買うバカはいないだろ。なぜこんなくどいことを書く？