今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[124: 匿名さん]

No.１２２は１０さんですか？

[125: 匿名さん]

１０を褒め称えるレスが時々あるが、１０って要領の得ない焦点ボケにしか見えんがなー。

[126: 匿名さん]

１０さんへ
配管つまりはパイプ清掃剤でも投入すればいいような問題、換気扇は壊れたのではなくあまりに掃除しないのでフィルターなどが目詰まりして喚起していなかったというお粗末な始末。
その程度でいちいち業者を呼んだら高くついてしまうだけだったらしい。

カビなどは店舗の排気とその部屋の使い方の問題で店舗（とその休憩室に使っていた部屋）が変わったら解消。
自分たちでカビ生やしても黙っていた。
飲食業は儲かるのか支払いはいいが、そういう問題もあるのだと反省したそうだ。

[127: 匿名さん]

>１０を褒め称えるレス
一人二役だったり

[128: １０]

>>126
店舗での建物管理は業種にもよりますけど確かに大変です。

うちでは十数年間自分でやっておりましたし、今でもやっています。

建物の構造によって、大家として出来ることと出来ないことがありますから、そういうところは賃借人さんに理解してもらうことと、約定にもある程度のことは盛り込んでおくことが大切です。
賃料にもそういうことを反映させて、ちゃんと説明すれば賃借人さんも納得してくれると思います。

うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが、同じ建物にある店舗部分の緊急対応も特別な負担費用無しでやってもらっています。
事象を確認して以降の対応は、建設会社などとの対応となりますから、自分でやっています。

店舗の場合に管理会社に頼むと、「緊急対応で処置させてもらいました。」で済めばいいですけど、「その分の対応費用をいただきます。」とやられると、カチンときますよね。
建物管理に関しての管理会社との約定はどうなっていますか？

[129: １０]

>>127
語るに落ちますよ。
あなた自身のこのスレに関するアンカーを正直につけなさいよ。

[130: 匿名さん]

>>10
>うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが
何度読んでも意味不明だぞ！
建物管理と賃貸管理の違いって何だ？
店舗と住居で使い分けしてるのかな？
でもどっちも賃貸だろ？
また、やってくれたね！
１０信者さん、説明よろしく！
１０は説明しないでいいよ。
余計わかんなくなるから。

[131: 匿名さん]

>うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが

10信者じゃないけど意味はわかるよ。
「建物管理」ってのは、共用部の電球を取り替えたり清掃したり設備が壊れた場合に修理したりという、メンテナンスのことですよね。
「賃貸管理」ってのは、借りてくれる人を募集したり内覧とか賃貸契約全般を管理する、不動産仲介のことですよね。

業務の内容が違う（事務系と現場系）ので、1つの会社がやっていたとしても部署は別だし、大手の不動産会社だと子会社やグループ会社として業務分離しているので、「建物管理」と「賃貸管理」を分けて考えるのは変ではないと思う。
「建物管理」を更に細かく分けて、日常管理業務とリフォーム業務を別々に考えてもいいと思う。


>店舗と住居で使い分け

店舗募集に強い不動産屋と住宅募集に強い不動産屋は違うから、別々の会社に委託しても不思議ではない。

[132: １３０]

>>131
こう書いてくれると判り易いです。
有り難うございます。

[133: １０]

>>130
あなたは大家さんを実際にやっていますか？

なかには賃貸管理のみしかやらない業者もおります。管理契約の内容をよく読みましょう。
「大家さん、水漏れしたから早く修理してください。」
「トイレの水漏れいくらだったっけな？あ、あのコマーシャル５０００円だった。」

どんな管理契約しているのでしょうか？

[134: １３０]

１０
出てくるな！
何言ってるか、さっぱりわからん。
いつものこと、だけど。
解決済みだし、１０は説明不要って言ったよね？
何でしゃしゃり出てくるかな！
１３１さんみたいに書けるんならいいけど、どうせ無理なんだから。
国語力ないの、判らんかなー。
あっと、その前に算数の勉強が先だった。

[135: 匿名さん]

私も正直１０さんの書く内容が理解できないです。
全然関係ない話が出てきたりで、、、

１０さんはしばらくお休みしてはいかがでしょう？

[136: 匿名さん]

住環境かわってきてますからね～
みんな持家（マンション）になると
青年層の一時的な賃借人しか需要が無くなるかな
古い木造の建物は昭和４０,５０年代で終わっていると思うのですが
いまだに生き延びているんでしょうか
賃貸経営はプロの不動産会社がやっていくしかないね
普通の大家は賃貸業にみきりをつけて
別の投資を検討した方が賢いかもね

[137: １０]

>>136
＞みんな持家（マンション）になると
その根拠は？

＞古い木造の建物は昭和４０,５０年代で終わっていると思うのですが
まだ、いっぱいありますよ。賃借人がいなくなった物件の売却では「古屋あり土地のみ物件」もありますし、まだ賃借人がいるアパートも多く、うちの自宅や職場の近く（どちらも東京２３区内ですが）にゴロゴロそのような建物があります。
２０年前くらい前まではアパートの廊下から空がスッぴんで見えるような建物も、実際にありました。
今でも玄関の下駄箱に靴が散乱していて外壁は木丸だしのボロアパートありますね。

このようなアパートは、賃貸管理は賃料値下げでの対応となり、建物管理は極力手間はかけなくして賃借人には我慢を強いることになります。
以前は低所得の老人がいいお客様でしたが、公営住宅の方にお引っ越しされる方が多くなりました。

＞賃貸経営はプロの不動産会社がやっていくしかないね
だれが賃貸物件を持つか、それをだれが管理するか、そのあたりが認識不足です。

賃貸経営は物件を持つ人の仕事です。プロの不動産屋さんが全ての賃貸物件を持つのでしょうか？そうではないですね。
投資マンションの一部を購入される大家さんや分譲マンションの一部を賃貸に転用される大家さんは、賃貸管理を不動産屋さんに委託されることが多いですが、建物管理は管理組合に委託することになります。

ＲＥＩＴは賃貸経営を證券化した投資信託ですが、この場合は物件を持っている人ではなくてＲＥＩＴの受託者が賃貸経営を行います。

[138: １０]

>>136
全てがボロアパートというわけではなくて、なかには既に３０年以上建っている木造アパートでも、メンテナンスが良い物件ではそれなりの収益を上げているものも多いです。
ただし水周りや設備・間取りなどを大幅に変更したりとかの対応をして、それなりの経営努力をしています。
木造家屋は基礎や梁がしっかり作られていると、改造が比較的自由に出来るので、コストと効果を考えると多様な変更が可能なのです。

ＲＣ造のマンションなどと似た対応ですが、ＲＣ造では梁の太さや梁の間隔は当時のままで変更出来ないので、そのことがリニューアルの制約条件となり、木造のリニューアル物件よりも見劣りがすることが多いです。

建物施工の良否などや、物理的な環境（土地の地盤の良否、煤煙や海岸からの潮風の有無、法面の有無、などなど）で、それぞれの状況は異なります。

[139: １０]

>>134
わかっていて、敢えて質問する。
それに（だれかが）回答する。
そしてそれに応じる。
東海道中膝栗毛かい？

４０分くらいで東海道中膝栗毛は完結しました。

投稿で、「１０は説明しないでいいよ。」「出てくるな！ 」とかの文言って言っていいのかい。
規則を読んで国語力がある人ならわかることだと思うけどな。

亀田さんの親父みたいにならないことは祈ります。

[140: 匿名さん]

10さんとアンチ10さんのバトルみたいな様相になってきたけど本来のスレに戻りましょうよ。
ちなみに私は中立派です。

[141: １０]

>>140
１３９投稿は疑問を持ったことに関しての投稿です。
それ以外は、不動産投資に関する普通の投稿です。

どうして、そういう対立を煽るような投稿をするの？

[142: 匿名さん]

都心区の新築分譲所有、賃貸にだしましたところ、２～３月内覧客４人中２人に値切られました。（礼１、敷１でも値切る！）
近隣築１０年大手不動産物件と同等な価格で貸し出しましたので、値切られても困るんですけど。
ですから、値切らなかった某法人と契約しました。
うちは２ＬＤＫなので、なんとかお客がついた感じです。
安価で貸し出しても、けっこう大変でしたし、苦戦しました。

この地域の賃貸はあぶれていると思います。
特に１ＬＤＫはだぶついています。

[143: 匿名さん]

横からすまんが、１４０さんは何も煽ってないぞ。