今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[464: 匿名さん]

>>462
お前こそ、イ・ラ・ネ

[465: 匿名さん]

>>462
ちったあ情報提供しろや。文句じゃなく。
おまえ単なる清掃業者だろ。安くこき使われてるからって、こんなところでうさばらしするな。

[466: 匿名さん]

管理報酬なんか安けりゃそれにこしたことないじゃん。いままでトラブルなんか全然なかったからタダ取りされたみたいだ。安いが一番。

[467: 匿名さん]

>>465
ちったあ情報提供しろや。文句じゃなく。
おまえ単なるバカだろ。安くこき使われてるからって、こんなところでうさばらしするな。

[468: 465]

>>467
ありがとう。修正してくれて。

[469: 匿名さん]

>>468
なかなか面白い切り返しだな。
どうでもいいことなんだけど誉めたくなったヮ

[470: 匿名さん]

今日のお昼、ホームレス同士のケンカを目撃しました。

[471: 匿名さん]

それが何かこのスレと関係でも？

[472: 匿名]

４６６さん、
おっしゃる通りです？
管理費など安けりゃやすいほどよい。管理内容はほとんど同じですから、５パーセントと３パーセントなら３％がいいにきまってるよな！

[473: 匿名さん]

なんか１０さんがいないと、とたんに内容が薄っぺらになるね。早く来てくれないかな。

[474: 匿名さん]

いやあ１０はいらんよ。
１０が来ると話がおかしくなる。ＢＢとかいうのもたいして変わらんが、、、
まっ、どーだっていいよこんなスレ

[475: マンション投資家さん]

いやー、1から全部読みました。
387で、やっとNOI、NCFの単語が出てきたと思ってホッ？としたのもつかの間、
今度は宅建の話題。。。

当方はほぼフルローンばかりで中古一棟を複数保有してます。直近も任売物件。
地方といえばまあそうなりますが、現況NOIベースで10％以上は当然あります。
もう少し実のある話を期待しましたが・・・お呼びじゃないようで失礼します。

[476: BB]

マンション投資家さんへ

1からお読み頂き、お疲れ様でした。

NOIが10%オーバーは凄いですね。私は地方については疎いですが、それでも、当然という言葉を鵜呑みにするほど無見識ではないです。掘り出し物を見つける目を持っていらっしゃるのか、バリューアップする力量を持った方なのか興味があります。

ＮＯＩ、 ＮＣＦのところは、私もコメントが繋がっていくようなら参加しようと思ってました。ただ、借入とは何かですら、あの様子なので躊躇ってたらやっぱり後が続かない。

なんなら、ＬＴＶでもＤＳＣＲでもＯＫですよ。
もう失望されて見ていないかもしれませんが。

[477: 匿名さん]

>現況NOIベースで10％以上は当然あります
ＮＯＩで１０％以上なら、古い物件か地方ですな。
利回り追求って人は地方、古物件に限る。

[478: 匿名さん]

金森かぶれの仁が出没か

[479: ボヤッキー]

店子って、突然、蜘蛛の子を散らすようにいなくなる。
いなくなると全然埋まらないんだ。
修繕しようが募集広告だそうが、
まともな借り手が来なくなる。
そうなった時、ローンだと辛いね・・・

[480: マンション投資家さん]

もう来ないつもりでしたが覗いてしまいました。

ここでCCRやらCAPEXやらIRRやら話すことはあまり意味が無い気がします。

結局自己資金をいくら入れるか、借入比率をどうするか、空室率や賃料低下のバッファーはどこまであるか、

全てグロス収入・利回りでそれらをカバー、リスク吸収できるかに尽きると思います。

借入がたとえゼロでも、賃収・利回りがその分かそれ以上に多くなければ同じ話です。

金森かぶれって、意味がよく判りませんが、不動産投資のロジックや評価手法は万国共通です。

あの手の本は例えばアメリカの書店でも香港の書店でも覗けばたくさん置いてます。

[481: マンション投資家さん]

あ、あと最近は、物件買ったらB/S上のNetCashが増えるように努めてます。
そういう物件を選ぶということですね。

まああくまで対金融機関からの見た目上の話ですが。次回融資に直結します。
わざわざ判りにくく書いてみましたが。。

CFは勿論重要ですが、物件の数が増えれば増えるほどB/Sの意識は大切かと。
ここにいらっしゃる様な土地持ちではありませんので多少の工夫は肝要です。

あと、1Rは極力避けてます。最初のうちにはしょうがないですが、あせっと
あろけーしょんですね。　では失礼しました。。

[482: BB]

>>480
いや～やられました。不動産投資家筋が使う英文字用語は使いこなせないまでも、イメージ位は出来ていると自負していたのですが、ＣＣＲは全く知りませんでした。思わずググってしまいました。ハイ。

ＷＡＣＣ，ＣＡＰＭあたりまでなら、ついていく余地はあったんだけど。。。


このスレを１から読まれたばかりで、まだ記憶にあるかもしれませんが、ＣＡＰＥＸは私のとても関心あるところ。ただ話のベースを揃えるのが難しい。投資家筋の方と語るには、ベースがＥＲってことになるんだろうけど、このＥＲ作成基準に私自身がちょっと？と思っていることがあるので。

[483: マンション投資家さん]

ERはBELCA基準に則ってるかどうかですが、まあ通常則ってると思います。
ファンド物件なら則ってないとレンダーや信託、格付機関がOK出しません。
名の通った検査機関なら、あああの人か、とか肌感判るものもありますが。

私はレンダー出身でボロワーサイドにもいました（います）がまあ、ERが
あるだけでまず評価します。一般物件なら。結局関心あるのは防水切れとか
修繕履歴なので。短期緊急修繕の有無はチェックしても修繕計画は斜め読み。
鑑定もそうですが、こういうのは依頼サイドの意向や力関係も結構働くので。

でもCAPEXなかなか難しい話題です。どこにEXITを置くか次第も強いですし。
積み立ててる人も少ないと思いますし。あと空室やLeasing commissionも
当初収支で見てる人少ないですね。見たからエライという物でもないですが。
結局取引は相対ベースですから、口煩いとブツが仕込めない可能性すらある。

WACC、CAPM知ってるだけで十分でしょ。企業評価なら別ですが。不動産には
DCFも必要か微妙ですし。私は直接還元や取引事例、積算のほうを支持します。
横レス？失礼しました。でもCCRは最近言ってる人いますよ働き大家の類でも。