今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[384: 匿名さん]

利回りが高い物件はにそれなりの理由がある。
利回りが全てというなら、地方の中古限る。　
投資は常にハイリスク、ハイリターン。

[385: 匿名さん]

満室なら利回りが高いとかは無意味。たらればでなく、机上の計算でなく、実質がもんだいだ。

[386: 匿名]

でたな利回り星人！

[387: 匿名さん]

せめて利回り語るなら、
ＮＣＦ
ＮＯＩ
をベースにしろ

[388: １０]

>>379
新宿は思いつき、では吉祥寺は？
どうしてそういう場所に投資をしたいのか？
しかも自己資金数百万円で。

数百万円で不動産投資するなら、都心部のマンション１戸買いくらいが選択肢になります。
融資条件が不利になること、管理の手間賃も割高になること、これは覚悟した方がいいです。
それでも需要はそれなりにあるし、賃料もほぼ横ばいですから、まだましです。
新大久保や高田馬場あたりは、それなりの物件があります。
ただし、川筋（神田川やその分流や妙正寺川）とラブ宿街と職安通り付近は避けた方が無難です。
割安物件もありますが、実際に現地を見てみれば理解出来るはずです。

自己資金が少ないからと、地方都市の中古マンション物件に手を出すのは控えた方がいいですよ。
利回りは高いですが、賃料の値下がりが長期に続いていて、空き家の発生率もかなりのものになります。
表面利回りは高くとも、なかなか儲かりません。

ＢＢさんが書いている勉強方法（図書館に行って本を読むという方法）は、だれがどういう目的で書いているかを理解することが出来れば、少しは役に立ちますが、そんな程度？
むしろ、そういう本を書いている投資ユーザーの人は、新築マンションの販売からみで講演会などに出ていますけど、それに参加してみると面白いね。マンション販売の会社では発言に制限していないから、販売業者の思惑とは違って自分のやっている投資方針を平気でベラベラしゃべっていますよ。ある意味で参考にはなります。

[389: BB]

>>375
>また、入居者の方には、納得の上、退室してもらうことになっており、
>今月中には立ち退きが終了します。
>ただ、今回の出来事がすんなり解決したのは、日頃の入居者さんとの信頼関係があったからだ…

さらっと書いてますが、凄いですね。建替時の立ち退きは、いろいろある賃貸経営の難しさの１つだと思っています。それを牛丼チェーンじゃないけど、『うまい』『安い』『早い』でスムーズにやるなんて相当の力量がないとできないことです。（安いとは書いていないか）

私の場合も15～20年以上先になりますが、自分の代で２棟ほどの建替えをすることになることは判っているので、スムーズな退去方法というのもアンテナを張っているテーマの一つでもあります。

こればっかりは相手のある話なので、安直な公式的なものはないでしょうから、是非、具体的な事例な話がききたいところ。まあ、この掲示板は無理でしょうけど。

[390: 匿名さん]

人それぞれ考えはあるけど、資産を子供（社会人になれば）などに残す
気は全くない。　当然相続税の大幅増税を支持する。

定年くらいになったらどんどん資産を売却し、全てを使いきって死にたい。
死ねば自然と何千万円かは保険が出るので、それで十分。

あとはリバースモーゲージ（詳しくない）等がもっと普及してくれるとありがたい。
長生きのリスクもあるので。

皆さんは賃貸アパート・マンションなどの資産を子供などに残したいですか？

[391: 匿名さん]

＊＊＝自分が他界後には　

という意味です。

[392: １０]

>>390
＞賃貸アパート・マンション
これ、あなたが無くなったらどうなるの？
国に没収？
だったら、こんな資産を残すなよ。

相続税の増税が計画されていますが、どういうふうになるかのアウトラインわかっていますか？

[393: ビギナーさん]

＞１０さん

返信ありがとうございます。
都市部の代表的な場所は
人気があって空室が少ないのかなと思って
代表的な新宿と吉祥寺と書きました。
ただきちんと場所を確認しないと
ダメなんですね。
１０さんが書かれている
●融資条件が不利になること、
●管理の手間賃も割高になること
具体的には融資条件は具体的には金利が高くなるってことなのでしょうか。
管理の手間賃も割高になるんですね。
そこら辺りも全然分かっていないので
ＢＢさんが書かれているように、もう少し本などを読んで
勉強していきます。
基礎的な知識が身に付けば１０さんが書かれているような
講演会にもいってみたいと思います。
もう少し長期的に投資について考えてみます。

いろいろ教えていただきありがとうございました。

[394: １０]

>>393
金利はアパートローンになりますので、かなり割高になります。

ところが、更地を無借金で持っていると、かなり有利な条件で借入することが出来ます。
住宅ローンみたいにはなりませんけど、最後まで固定金利で３％程度で借りられる場合もあります。

管理費や修繕積立も棟をまるまる持っていると、全然異なるのです。

そうは言っても先立つ資金が、理想からは１ケタか２ケタ違うような気がします。

東京は魅力です。でも土地代は高い。しかしそれなりの利益が得られるのです。

うちは真正面に攻めないで、貸家の居抜きを１８年前に選択取得しました。
１４年間それなりに稼がせてもらって、４年前に出ていってもらいました。
低利用だった建物を取り壊して、新築しました。

完全所有権取得までに自己資金で５０００万円くらいかかりましたし、建物も全額借金で１億円くらいかかりました。

店舗の賃借人については、住宅の場合よりも立退き費用がかかります。（１戸当たりで数百万円）
半年間位真摯に交渉して、こちらの思惑通りに出て行っていただきました。
金額的には譲歩しましたが、サラリーマンもやっているので実質税負担が同等になるように事柄の整理をしました。
このあたりは税務署の承認も得ております。

自己資金の規模によって、不動産投資はかなりの優劣がありますので、実際にやる段階で「そういうもんだ。」と理解することになります。

[395: 匿名さん]

>だったら、こんな資産を残すなよ。
はい。　だから全て使い切って死にたいと言ってるのです。

>相続税の増税が計画されていますが、どういうふうになるかのアウトラインわかっていますか？
知りません。
私は相続税１００％でもＯＫと思ってますので、できるだけ大幅に増税してもらうと
ありがたいです。　相続税増税は経済の活性化につながりますし、格差社会を解消する
意味でもとても大切だと考えています。

[396: 匿名はん]

相続税は中小企業の事業継続に大きな壁になる。できればないほうがいい。
社員にとっては不安のたね。雇用のない経済回復で金は余っているのかもしれないが、職場がなくなってしまうのでは困る。

[397: 匿名さん]

>相続税は中小企業の事業継続に大きな壁になる
法人に相続税は関係ないですよね。なんで相続税が高いと中小企業の
継続に問題があるのですか？

[398: １０]

>>397
ちゃんとアンカーを付けてください。

＞法人に相続税は関係ないですよね
じゃあ、株式の相続はどうやるんですか？
相続税が１００％だったら、事業継承出来ませんね。
企業は国庫に帰属しちゃう。

[399: BB]

>>395
二つ質問です。

１．相続税は90％以上の人が課税基準に満たないため、免税となっている。あなたが今死んだら、相続税が課税されますか。

２．相続税の増税→経済の活性化 というくだりがわかりません。補足してください。

[400: BB]

>>393
ビギナーさんへ

不動産賃貸業に限らず、どんなビジネスでもみんな事業スタート前は必死に情報やお金を集めてやるもの。厳しいツッコミもありましたが、しょげる必要は全くないので、頑張ってください。

[401: BB]

>>394
18年前というと、バブルの頂点にかなり違いところですね。この頃不動産投資に手を出した人の多くが破綻した中、よくぞ建て替えまでやられましたね。いろいろ修羅場を経験しているから自信満々で答えられる訳ですね。納得。

[402: 匿名さん]

突然ですが、賃貸経営の場合、銀行借り入れ方法は元利均等払いと元金均等払いのどちらがいいでしょうか？
いずれも３０年の固定金利です。
元金が確実に少なくなる元金均等払いが賃貸業には合っていると思うのですが………。

[403: １０]

>>401
平成３年までの譲渡所得税軽減があり、このころは東京では換金性に乏しい物件は既に意外な安値で売られていた時期です。
借入も変動金利が７％から８％の時代。でも融資はまだ銀行が担保があれば積極的に融資してくれた頃です。
借りた直後からどんどん金利が下がっていって、換金性の高い不動産物件もどんどん値下がりしていった。

株式にしがみ付いていたら大変なことになっていた。
大家業に転換して正解だった。

そしたら平成４年から例の土地部分の利息は他の所得との損益通算が否認される制度となった。

つくずく、世の中の転換期には決断が大切だと思った。

今も政治からみでこれからどうなるかわからない。
今までの延長線上でだけやっていたら、うまくいくかどうかはわからない。
日々、不動産に限らず勉強する毎日です。