今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[364: ビギナーさん（３５８）]

＞１０さん
返信ありがとうございます。
説明不足申し訳ありません。

Ｙａｈｏｏ不動産で検索しているのですが、
例えばですけど
築２００３年で新宿駅徒歩９分（新大久保駅徒歩５分）
専有面積２６平方メートルでバストイレ別で
仕様は
浴室乾燥機付き/温水洗浄便座/システムキッチン/
オートロック/モニター付きインターホン/
クローゼット/インターネット対応/CATV/光ファイバー対応
１２階建の２階です
これで１８５０万円です。
頭金は手数料等別で３００万円入れたいと思っています。
このような物件を買うのは辞めたほうが良いのでしょうか。

家賃は相場もあるのでよく分からなくて申し訳ないのですが、
この物件ですと１０万円位かななんて想像しています。
ローン返済額は金利４％で３０年返済（現在３５歳です）で考えて
７５０００円＋修繕費等１５０００円です。

＞３６１さん
返信ありがとうございます。
本屋に行って勉強させて頂きます。
やっぱり激戦地区では無理ですかね・・・。

[365: 匿名]

>>364

随分と特殊なエリアの物件情報をもってきましたね。

単に一例を挙げただけと分かっても、思わず突っ込んしまいたくなるゎ。

[366: 匿名さん]

３６４さん
利回り悪すぎです。
無理でしょうね。

[367: １０]

>>364
これヤフーオークションにかかっていて最低落札価格の札も入っていない職安通り近くで山手・中央の線路近くの物件か。
現地行ったことありますか？
新大久保なら駅の北西側の方がまだいいよ。

[368: 匿名さん]

諸事情から、アパートを建て直すか、大規模リフォームすることになりました。
それを聞きつけた地元中心に店舗展開する不動産屋さんから、サブリース（？）の
提案を受けました。
まだ、具体的な話は聞いていないのですが、気をつけることってなにかありますか？
物件自体は、これまでそれほど空くことなく、今もすべて埋まっている状態です。

[369: 匿名さん]

すべて埋まっているのにサブリースする必要はあるのかな？それに、新築以外のサブリースってあまり聞かないのですが…
その不動産会社の真意は儲かると踏んでサブリースしたいといってるわけだから…
あなたのアパートはこれからも心配ないとの保証をもらったことになりますよね。
だったら、サブリースはこれからも要らないでしょう！

[370: 匿名さん]

おそらくその不動産屋さんは、新築とかを期待してプランを提示し、設計や工務店やらを紹介し、あげくサブリースで儲けようとの魂胆では？多分、大規模修繕より新築をすすめて来るでしょう。
それより、満室なのに大規模リホームがなぜ必要なの？さらに、建て直しとなると、今入居されている方達を退去させるにはよほどの条件を提示しないと、すんなり出て行ってくれませんよ。
３６８さん、あなたのカキコミだけで判断すると、何も勉強されてない大家さんとしか思えないのですが…………

[371: 匿名はん]

退去費用は敷金礼金の返却にくわえ居住者の住居の世話もある。
とっとと土地をうっぱらって、現金にしたほうがいいじゃん。後腐れがなくて。

[372: BB]

ビギナーさん

賃貸事業に参入するにあたって、いつくか検討した方が良い点を並べると、

Ⅰ．自己分析
-1　資金…賃貸事業に回して良いお金がいくらあるか。無理はないか。
-2　時間…賃貸事業に回せる時間がどれだけあるか。賃貸事業に対応できない時間がある場合、代わりに誰にやってもらうか（業者を含む）。
-3　能力…トラブルや苦戦をした場合に解決する能力や知識が十分にあるか。

Ⅱ．投資額
-1　自己資金と借入の割合…どの位の借入割合が安全か？
-2　金融機関…貸出してくれるところを確保しているか。貸出してくれるとしたらどれ位までできる？

Ⅲ．物件探し
　これはもうチェックポイント一杯です。（省略）

とこんなところが挙げられましょう。　


これまでの書き込みを拝見するとⅢと並行して、Ⅰ,Ⅱの部分も並行して考えられてはいかがでしょうか。
というのは、賃貸事業用の収益物件に限らず、マイホーム探しでも同じですが、価格の高いもの当然良く思えます。
いくつも購入候補物件を見に行くと1,500万円の物件より2,000万円の物件が良く見える。2,000万円の物件より2,500万円の物件を購入したくなる。当然ですが。。。

従って、ある種冷静なうちに、自分がどこまでできるのかを考えておくことが肝要です。

一番初めの書き込みに「老後が…」を見て、サラリーマン生活も残り僅か、退職金の投入での賃貸事業参加をイメージしてました。なんと35歳。まだまだチャンスはあります。がんばってください。

[373: BB]

ビギナーさんへ


不動産賃貸事業を考える上で、私が最も重要なこと考えていることをお話します。

①不動産賃貸事業は初期投資額が非常に大きい。
②その投資資金を回収するには非常に時間がかかる
土地はもとから持っている地主で、建物に投下した資金を回収するのに、10年程度を要します。
土地も含めて購入する場合にはもっと長い時間を要します。

こういった事業特性から、いつ賃貸事業を始めるかということは、極めて重要な要素になります。
もっとはっきり言えば、

不動産市況が天井に近い時に参入した人は、その後非常に厳しいし状況になる確率が高く、
不動産市況が底値に近い時に参入した人は、その後最終的に成功に至る確率が高い。

この不動産のマーケットサイクルをビジュアル的に判り易く示しているサイトのリンクを貼ります。
ご参考にしてください。

http://www.consul-m.com/column/column04.html

最近の状況については、いうまでもなく、リーマン・ショックの前にピークを迎え、その後急転直下
マイナスに突入しています。

既に底を打ったか、２番底があるかは神のみぞ知るといったところですが、私は２番底はあるのでは
ないかと考えています。既に底を打ったというには、あまりに時間が短い。

その前の底1996-99年頃はマンションの１棟売りの場合で、
　満室年間賃料÷物件購入価格＞10％
という時期が少なくとも３年以上あったと記憶しています。

年齢的にも今回が最初で最後のチャンスということはないでしょうから、引き続きチャンスを狙いつつ、
良いタイミングでの賃貸事業参入をしてください。

[374: BB]

>>368
サブリースにしようと家賃相場10万円のところを11万円で貸せる訳ではありません。
従って所詮物件の立地、建物スペックその他でほぼ収入の上限は決まっていると言っても過言ではありません。

ですから、サブリースに限らず、管理委託にも共通する話ですが、パートナーを組むということは
全部大家が自分でやれば全部利益を独占できるものを、一部パートナーと組むことで、利益の一部を
パートナーに渡すということになります。その分なにか大家が楽になるメリットを得ることになります。

従って、
渡す利益　＜　大家の負担が軽くなったこと
が貴方にとって、良かったかどうかの分岐点になるでしょう。

コメントの中では
>地元中心に店舗展開する不動産屋さん
との特性でだけを取り出して少しコメントします。

地元仲介業者についていえば、客付けや賃貸人の管理には相応の手腕を発揮するものの、
建物管理は苦手ないし、大家の仕事と思っているケースで大家vsサブリース業者との意見の食い違いというのを耳にします。

植栽剪定・雑草を抜いたり、ポスト周りの投げ込みチラシのゴミ処理あるいは、定期清掃などどちらが、
負担するのかをキチンと確認し、それを契約書に明記することが重要です。
ひとつのトラブルになりやすい分野として頭の片隅においておく方が良いように思います。

[375: 匿名さん]

３７５さん、ご助言ありがとうございます。

諸事情について詳しく説明できないので、そこは想像していただくしかないのですが、
大規模リフォームか建て替えというのは、もう決まっていることなのです。
また、入居者の方には、納得の上、退室してもらうことになっており、
今月中には立ち退きが終了します。

これまでは、入居者の方ともうまくやってきました。
でも、今回、ある出来事があり、今後も今までのようにうまくやっていく自信がないのです。

ただ、今回の出来事がすんなり解決したのは、日頃の入居者さんとの信頼関係があったからだと
思うと、大変でも自分で管理したほうがいいのかなとも・・・。

もし、契約するのであれば、管理の範囲や、内容についてよく確認し、書類に残すようにします。

[376: １０]

>>375
あなたが３７５さんだね。

＞大規模リフォームか建て替えというのは、もう決まっていることなのです。
ふうん。それは自分が決めなければいけないはず。で、自分で決めたわけね。
リフォーム・建て替え、どっちに決めたんでしょうか？
答えがでていますよね。

煩わしいなら、その事務作業だけを不動産屋に任せるという選択肢もありますよ。
どうなりますかね？

[377: １０]

>>373
そう単純にはいかないよ。
＞①不動産賃貸事業は初期投資額が非常に大きい。
だけではなく、土地取得からのスタートだと、建物価格がその土地によって投下資本が決まるから、投資額全体がすぐに確定出来ない場合が多い。
こういうことも考慮しないと、単なる投資とは異なることが理解出来るはず。

[378: 匿名さん]

結局は少数の偏った意見に左右されず、自分で判断することだよ。
得にここに出てくる１０は知ったかぶり人間で、言ってることも
メチャクチャなことが多いから気を付けな。　

[379: ビギナーさん]

＞１０さん
＞３６５さん
＞３６６さん

返信ありがとうございます。
先ほど見てオークションにかかっている物件だと知りました。
すいません。
例えに出す物件がなかったので新宿の物件でとりあえず最初に出てきた
物件を書いてしまいました。
混乱させてすいませんでした。

＞ＢＢさん
返信ありがとうございます。
自己分析と投資額についてもう少し掘り下げてみます。
ただ名前の通りビギナーなので、
手元にある資金を目一杯使ったり借りたりせず
ある程度余裕を持って投資したいとはただ漠然と思っています。
そこで投資金額が少ない１Ｋの部屋を借り手がありそうな場所で
物件を買う事から始めたいなとも思っていました。

税金や融資等についてまだまだ分かっていないことが多くて
これから勉強しようと思っているのですが、
投資セミナーのようなところに行くと
儲かる話しか出てこない気がして騙されそうで
怖くて行った事ないのですが、行って勉強するのも
良いのでしょうか。
勉強方法などあれば教えてください。

まだ時間に余裕はあるのでもう少し知識を備えて
お金をもう少し貯めてから始めたほうが良いのかもしれません。

いろいろ教えて頂きどうもありがとうございました。

[380: BB]

>>379
投資セミナーには私も出たことがありません。特別な意味があるわけではないですが。まあ、勧誘が煩わしいという気持ちがあるのは事実です。

さて、勉強方法ですが、手っ取り早いのが不動産投資関連の本を図書館で一杯借りて読むという方法があります。

私も自宅と勤務先の自治体の図書館で時々借りてます。なにせタダなので、気に入らなければ返せばいいだけ。

まずは｢ワンルームマンション投資｣に絞って読んでみてはどうでしょう。このテーマは本によって賛否どちらの立場かハッキリしていますし、（一部の記載をふくめると）書かれている本は多いです。メリット・デメリットは出尽くしているといってもいいかもしれません。

但し、本やその他の座学で全てが学べる訳ではないのも事実。数多く物件を見るのも勉強になるでしょう。
（但し、私は区分所有のワンルームマンションを見に行ったことはないので、的外れかもしれませんが。）

ご参考まで。

[381: 匿名さん]

そうですね、賃貸経営の本を複数読めば良く分かる。
人によって経営方針はバラバラというのが理解できる。
利回りが全てと言い切る人もいれば、その逆の人もいる。

[382: 匿名さん]

利回りがすべてを決する。
決まっているではないか！
余裕がないと地獄に堕ちる！
ボランティアじゃないんだよね。

[383: 匿名]

>>381､>>382

利回りの
分子=
分母=
を述べよ。