今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[344: BB]

10年保証のサブリース会社が危険とのコメントに反論めいたこと書いたが、前言撤回。

レオパレスが2年で10％近く稼働率を下げてるのを見て考えを変えた。

[345: 匿名さん]

保証がないと不安なところに建てるべからず。保証会社がつぶれたら敷金も戻って来ないし被害は甚大。
保証はなんの保証にもならない！

[346: １０]

>>345
＞保証がないと不安なところに建てるべからず
と言いながら、

＞保証会社がつぶれたら敷金も戻って来ないし被害は甚大。
＞保証はなんの保証にもならない！
なんじゃこりゃ？

[347: BB]

レオパレスの入居率のソースを参考までに貼っておく。一番下までスクロールすると入居率がある。

http://www.leopalace21.co.jp/IR/finance/getsuji/index.html



なお、レオパレスの2010/05/07に発表した中期経営計画はＰ１０

http://www.leopalace21.co.jp/IR/library/chuki_keikaku/20100507.pdf

に、ご丁寧に
『借上賃料の適正化』、『賃料固定期間10年経過物件（対象39,300戸）→相場賃料を踏まえた調整』
と堂々と、10年経過物件は大胆に賃料引き下げますよと宣言している！！！

これで、レオパレスにサブリースして『安心』したはずの、約4万室分の大家は『安心』ではなく、『慢心』であったことをようやく自覚することになる訳だ。

[348: 匿名さん]

だから、
サブリースはなんの保証にもならないってこと。
粗悪品とは言わないが、サブリースということで、よく検討もしないで、高い買い物をさせられた大家さんは、↑のレオパレス２１のことく、切り捨てられる。
なんて憐れなんだろぅ！

[349: ３４５]

保証がないと不安なところ＝立地が悪く、保証（りサブリース）に頼らないと不安な場所の意味。
そんな先行き空室の確率が高くなるような危険なところには、たとえサブリースしていても空室が増えて 家賃が下げられるから、建てるな！の意味です。以下の文はその訳を書いたのですが。
１０さんの指摘通り、保証があれば不安なところでも建ててもよい！の反対の意味に受け取れますね。そうなると後の文と矛盾します。
曖昧な表現でした。

[350: 匿名さん]

保証あるなしにかかわらず立地がよく不安のないところは最初からサブリースの必要はないとの考えですから。サブリースの会社が潰れたりしたらなおさら被害は甚大ですね。

[351: 匿名さん]

↑の文もへんでした。
「保証あるなしにかかわらず」
を削除します。

[352: BB]

ここまでのサブリースについて、アンチ・サブリース派一色だな。まあ、賃貸経営に一家言ある人が書き込むんだから、あなた任せの人はでてこないか。

ところで、これまで固定賃料保証型のサブリースだけが議論の対象だったが、世の中には実績賃料連動型サブリースというのもあるらしい。知ってる？

[353: 匿名はん]

大東、レオパレス、東建があるんだが新築物件見ると
建物は東建＞レオパレス＞大東の順かな
もっとも大東のアパートは映画のセットみたいで個性が強い。東建は見た目はマンション。
入居率はぱっと見大東＞レオパレス＞東建かな
レオパレス、東建は空室があるようだ。
借り入れの大きい順は東建＞レオパレス＞大東の順かな
家賃の高そうな順は東建＞レオパレス＝大東の順かな
なかなか難しい。

[354: １０]

>>353
一部の例外はありますけど、大東さんは木造主体。東建さんは重量鉄骨主体でしょう。
建物構造が違うから、建築価格は異なるし、グレードや仕様が違って当然です。当然、同地域でも賃料が異なります。

地盤や周囲の状況も考えて、仕様と構造を決めましょう。
これが決まれば、それを得意とする業者同士で、相見積をしましょう。
いい結果が出ると思いますよ。

[355: １０]

>>353
＞入居率はぱっと見大東＞レオパレス＞東建かな
＞レオパレス、東建は空室があるようだ。
ということは、現状ではあなたの地域ではマンションよりもアパートの需要が多いということじゃないの。
軽量鉄骨造と木造が、現状ではいいようですね。

[356: 匿名さん]

アパートよりＲＣのマンションのほうが良いに決まってますね。
同じ賃料ならではの話ですが。
普通そうでしょう？

[357: １０]

>>356
＞同じ賃料ならではの話ですが。
＞普通そうでしょう？
ＲＣ＞重量鉄骨＞軽量鉄骨　で賃料違うんじゃないですか？
普通そうでしょう？

[358: ビギナーさん]

今賃貸経営について勉強を始めたばかりで
まだあまり知識がないので、トンチンカンな質問かもしれず
申し訳ないのですが教えて下さい。

私はサラリーマンで老後の為に
マンションを一室を買って部屋を貸したいと思っております。
マンションは１５００万円くらいで築１０年くらいの１Ｋで
新宿近辺または吉祥寺辺りを考えています。

このような事はあまりやらないほうが良いのでしょうか？
それとも皆さんが書かれているように
土地を買って建物を建てた方が良いのでしょうか。
大雑把な質問で答えにくいかもしれませんが、
よろしくお願いします。

[359: １０]

>>358
収支計画はどうなのでしょうか？

既存マンションを購入すると、管理費・修繕積立金がかかりますね。

＞マンションは１５００万円くらいで築１０年くらいの１Ｋで
＞新宿近辺または吉祥寺辺りを考えています。
１５００万円の資金手当てはどうするのか、
実際にそのような物件が新宿や吉祥寺近辺で出てくるのか、
１Ｋと言っても色々な広さや仕様があります。
家賃はいくらくらいを想定しているのでしょうか。

これらを総合的に考えて、収支的にそれで問題がないのか？

どう考えているのでしょうか？

吉祥寺近辺では、購入はかなり割高になります。
最近の新築マンション価格をみればよくわかります。（法政１中高校跡地の販売価格を調べてください。）
新宿も範囲が広いですね。
まさか駅から徒歩５分以内というわけにはいかないでしょう。

どうしてこのような立地を考えるかも含めて説明いただけますでしょうか？

[360: １０]

>>358
吉祥寺近くの法政跡地新築マンションですが、東向き７０平米くらいで値引き後で６８００万円くらい。
駅には徒歩２５分くらい、バスは１０分に１本くらいで１５分くらいかかる。
吉祥寺は駅からの距離が少なくとも駅の周辺が大変混雑するので、時間がかかります。
荻窪や阿佐ヶ谷だと、この程度の交通の便の場所だとこれより１０００～２０００万円くらいは安くなります。

[361: 匿名はん]

本屋に行けば売ってるごみみたいな雑誌に、たまにPERだっけ、物件価格÷家賃　とかの載った首都圏の路線図が載ってるから、まずはそういうのを見て場所を検討したほうがいいんじゃないのかな。
新宿近辺の周辺で・・・うーん誰がやっても勝てるという場所ではないような気がするよ。

[362: １０]

>>361
ＰＥＲは本来、株式の価格に対して１株当たりの利益がいくら得られるかという数値。
株価収益率。

これ以外に、株式の価格に対して会社の精算価値がどのくらいかというＰＢＲというのもある。
これは株価純資産倍率。

不動産でＰＥＲだけを追求すると、どういう地域が不動産投資にとって割安（別の言い方をすれば不人気）かはわかる。
で、それを知ってはたして投資をしたいと思うか？

[363: 匿名]

>>355
の根拠は、同じ間取りならば高いＲＣマンションより安い重量鉄骨造、さらに安い軽量鉄骨造、より安い木造が人気があるからに依るわけですが、
このことは賃借人は住み心地は多少悪くても賃料の安い方を選択する傾向にあるとのあかしです。
これも不景気で収入が目減りしている現在、仕方ないことなのでしょう。
財布の紐はなかなか緩まない！
賃料デフレが止まない！
高嶺の花のマンションは苦戦する！
ってことは、
木造の大東建託の一人勝ち！！
ってことだね！
大東建託ばんざ〜い！