今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[324: １０]

>>321
大東建託の子会社さんの３０年サブリースは、大家さんにとっても危険なやり方ですね。
１０年間賃料の変更無しで、その後は５年単位という新方式ですよね。

フルパッケージだと、建物劣化部分までセットで、その代償が上乗せ＋５％か。

確かにこれでは１０年経った時がすごい不安です。

うちは４年前に計画した際には、大東さんは選択肢に入れませんでした。

サブリースなら賃料見直しは２年毎くらいが常識で、管理会社側のリスクが多すぎると思います。
結果的に大家さんにも被害が及ぶ訳ですから、１０年間安心という訳にはいかないと感じます。

そこいらへんが理解出来ない施主さんが多いと、その周囲の大家さんはとばっちりを食いそうです。

うちの近所（東京２３区の西側）では、大東さんが店舗や自宅用住宅を施工しているケースはよく見かけますが、アパート系は積水さんや大和さんが多いです。

[325: トム]

>>10
>そこ「いら」へんが理解できない施主さんが多いと、その周囲の大家さんはとばっちりを食いそうです。
全体的に判らん日本語だが、ここは特に判らん。
何で周囲の大家がとばっちりを食うんだ？
周囲の大家は周囲の大家で勝手に好きなようにやってんだから関係ないじゃん！

[326: 匿名さん]

大家さんが破綻してアパマンが競売にかけられ、安く手に入れた新しい大家さんは（賃料の値下げが可能ですから）値下げして満室にしようとします。これは、周りにアパマンをもつ大家さんにとっては迷惑な話です。相対的に家賃が高くなって客付けに悪影響しますから。賃料の値下げ競争になりかねません。
そこいらへんとは、そのあたりとか、そこのところとかの意味でしょうトムくん ！

[327: BB]

大東建託って
1.建築段階で儲けて
2.管理（サブリース）で儲けて
3.修繕工事で儲けて
4.子会社が仲介手数料取って儲ける

４毛作か。実に上手くできているな。

[328: BB]

しまった肝心なことを書き忘れた。

フルパッケージ契約で、保証賃料水準が折り合わずに１０年目で解約になれば、メンテナンス用の５％相当額は丸儲けだな。

外壁、屋根などのメンテナンスはやらず、エアコン、給湯器の更新もほとんどしてないだろうからね。

[329: １０]

>>325
＞何で周囲の大家がとばっちりを食うんだ？
２つのケースが考えられます。

（建てた直後）
１０年間家賃を保証するということは、
家賃が長期で低落している地域だったら、査定賃料が当然安く設定されるよね。
サブリース会社も空き家を出したくないから、地場の家賃より安く設定して募集をかける。
最初のうちはそれでも儲かるから、施主は多少不満があるが、管理会社はなんとか１０年がんばろうとする。
そんな所の周辺は、どうなるかわかるだろう。

家賃が比較的安定した地域でも、査定賃料は短い期間のサブリースやっている会社よりも安くなる。
一般管理契約でやっている大家さんほど、影響を受けやすいことになってしまう。

（経営破たん）
もう一つはビジネスモデルとして、「本当にそんな管理会社は大丈夫か？」ってこと。
管理会社がパンクしたら、それこそ後から書いている人もいるけど、家賃下げ競争。
迷惑もはなはだしい。

[330: 匿名さん]

大東さんが破綻することはまずないとおもえる。泣きを見るのは大家さんでしょ。営業さんに乗せられて、十分な検討もしないで高い建物を買わされた大家さんでしょ。
大東さんは最初はサブリース賃料を下げて空室を埋めようとします。そのしわ寄せが大家さんを直撃。最悪、銀行の支払いが出来なくなり手放すことになる。
大東さんが危なくなるのは評判が悪化し、新たに建てられなくなったときでしょ。破綻した大家さんが増えれば大家さんも警戒し、そう簡単には建てないでしょうからね。
サブリースでないと不安なところには建てないこと。利回りを良くすることが肝要です。そのためにはイニシャルコストをおさえるのが大事です。
ひと部屋１千万！！
１千万あればそれなりの家が建ちますよね。

[331: １０]

>>330
＞サブリース賃料を下げて空室を埋めようとします。
＞そのしわ寄せが大家さんを直撃。
施主さんと管理会社のサブリース賃料は、当初１０年間下げられない契約なんですよ。

[332: ３３０]

そうですね。「最初」とは１０年後のことです。
当初の１０年はサブリース賃料は変わらないのは了解です。

[333: １０]

>>332
大東の普通の物件で１０年経つと、サブリースでなければ資金回収がだいたい出来てしまいますよ。
なんで、大幅に査定家賃を下げてまで１０年同額家賃保証するのかが理解出来ない。

建物のイニシャルコストは相見積で大幅に下げられますが、この会社だと後が大変なのはわかっていますから、相見積の選択肢には入れませんでした。

[334: トム]

>>10
言ってることがいっつも矛盾するな。
>普通の物件で１０年経つと、サブリースでなければ資金回収がだいたい出来てしまいますよ。
>なんで、大幅に査定家賃を下げてまで１０年同額家賃保証するのかが理解できない。
まず、１０年間で資金回収できる根拠がない。あてずっぽか？
次に、こっちが重要だが、大東の物件が隣にできたらどーすんだ？
すくなくとも同等の金額でなけりゃ勝負できんだろが！
そしたら、たとえ利幅が大幅に減ったとしても１０年間家賃保証があった方がいいんじゃないかい。
そういうふうに考える人が家賃保証を選ぶんだよ。
何でも自分に都合のいいように世の中動くもんじゃないんだな。
レインマンではない回答請う！

[335: 匿名さん]

原則、サブリースは集客に自信のある好立地の物件の場合は必要ないわけです。どうしてもサブリースする場合は建築コストは高くなります。建物で儲けておかないと先々、サブリースで儲けるのはきつくなるからでしょう。サブリースの場合、立地にこだわらず、どんどんイケイケで営業をかけてきますから怖いです。
とにかく、安全な所に安く建てる！これが原則です。サブリースある無しにかかわらず、表面利回りが月１%、年１２%以上あれば１０年でだいたい資金回収出来てしまいます。しかし、サブリースの場合は表面利回りはせいぜい良くても８%くらいですね。大家さんもそれで満足します。東建さんの場合は６%も行かないこともあります。
好立地に最適の間取りで安く建て早期の資金回収を計る！これが原則です。

[336: BB]

>>324
>サブリースなら賃料見直しは２年毎くらいが常識で、管理会社側のリスクが多すぎると思います。

10年保障となると、確かに管理会社側が大きくリスクを取っているのは判る。ただ、「多きすぎる」かは微妙かな。

・サブリース部分が悪くても、建築売上、修繕、仲介手数料など他の収益源がある。
・同業他社が２年毎位の見直しが一般的なら、10年保障というキャッチフレーズは、貴方任せ大家への訴求力は高いと思う。だから、色々な見方はあるのだろうけれど一つの戦略かもしれない。
特に、サブリース関係ではいくかサブリース運営会社側が敗訴した最高裁判例があり、建築請負受注段階の営業方法次第では賃料減額は慎重に交渉を進める必要があるため、１つの割り切りとして10年保障してしまう割り切りもありかもと思う。
http://www.nsk-network.co.jp/k001.htm
・固定金利・元利均等返済で借入した場合、もともと大家は（税を除いた）キャッシュフローベースでみれば、かなりの部分の支払は固定した支払い。であれば、ちょっと荒っぽいことを承知で言えば、サブリースも大家も似たようなリスクを負った形態ともいえそう。
大家の場合、途中で事業をやめようとすると、物件売却＆借入一括返済（→売却代金＜借入元金残高なら、手元資金取崩も必要）となるが、サブリース業を10年、15年時にやめたければ、査定賃料を下げて、解約に誘導することができる。どちらがやめやすいかといったらサブリース側の方のような気がする。


まあ、サブリース関係でいえば、先に書いたように、建築売上、管理、修繕など多岐にわたって大家としての収益の源泉を渡してしまうので、大家にとって、リスク軽減＜収益力減少
のような感じがどうしてもぬぐえない。
それゆえ、サブリース側がいいという人の経験談が聞きたいところ。

[337: 匿名さん]

サブリースを使う大家さんが考える最大のメリットとは、３０年の借り上げで家賃が保証されているから安心！と思うことでしょうか。しかし、これには落とし穴があるのですね！
立地の悪い所に建てるとき以外はサブリースは要らないとおもう。しかし、立地の悪い場合は先々、空室率が高くなるわけですが、サブリース業者さんは１０年１５年と経ち赤字になったとき、サブリースをやめようと思えば、ＢＢさんが言うように、査定賃料を下げて解約に誘導すればよいわけです。実際そうなって切られた大家さんを見ています。半面、大変満足している大家さんも知っていますが…。

不安だからサブリース！は問題です。

[338: トム]

結局、レバかけて、地方都市に、非地主が、賃貸物件を持つことは最悪ってことですね。

[339: 匿名さん]

めんどうな管理とか大東がやってもらえるのだからそれに大家が料金を支払ってると思えばいいのではないか。
誰がやっても借主が集まるようなところは、新規参入が難しい。
地方都市の方が、有力な工業や大学があるとか借主の需要に合った物件を調査して提供すれば十分新規参入のチャンスがあるだろう。
結局は大家は難しい。

[340: １０]

>>334
＞１０年間で資金回収できる根拠がない。あてずっぽか？
大東さんがどういう構造の物件を、普通に建てているかがわかれば理解出来ます。

これがＣチャン（軽量鉄骨造）、重量鉄骨造、ＲＣやＳＲＣだともっと長期。
建物構造によって資金回収の標準期間の目安に違いがあります。

[341: １０]

>>339
＞誰がやっても借主が集まるようなところは、新規参入が難しい。
まとまった資金があるなら逆です。
こういうところは土地がそれなりに高くなる傾向がありますが。

あなたのいいたいことは理解出来ます。
土地が未利用か、あまり高度な利用がされていないなら、誰でも賃貸経営が出来る訳だから、そういう適地が出難いということですね。
最近は東京２３区でも賃貸に適したそれなりの物件が結構出ています。

＞地方都市の方が、有力な工業や大学があるとか借主の需要に合った物件を調査して提供すれば十分新規参入のチャンスがあるだろう。
これ、言うは易しで実現するには相当の努力がいりますよ。
全般的には賃料が長期低落傾向ですが、局所的に確かにそういう場所はあります。
東京の飛び地なような場所が多く、知っているところではガスが周囲と異なる種類（プロパンか都市ガスなら６Ａのブタンガスが標準なのに、ここだけ１３Ａの天然ガス）で、ガス器具を東京から調達していかなければならない処もあります。

[342: 匿名はん]

＞＞No.326 by 匿名さん
そういえば、単身者用の駅前マンションを借りてたとき不動産屋がたしか倒産しました。
こりゃ転居かなと思っていたら、新しい所有者から案内が来て、あまり利いたことのないリロケーション専門のファンド系かな？
家賃が驚くほど安くなってびっくり。そのときはもちろん引越ししませんでしたよ。
空き部屋もあったから、大家は当然満室にすることを狙ったのでしょうね。
倒産を嫌って引っ越す人も居るでしょうし。
今になってみると、そこそこの規模だったので周辺賃貸に与えた相場感は変わったかもしれません。

[343: 匿名さん]

家賃もデフレスパイラルに入っているのか？市場原理で物余り（アパートは供給過剰で余っている）ではそれも仕方なし！？

なぜデフレが悪いかは経済学者でないからよく解らない。物が安くなればいいと思うのだが……。賃金が下がるからとゆうけれど…解らんのぉ？？

言えることは、これ以上家賃が下がると損益分岐点を下まわり、建てられないことに！そうなると新築アパート･マンションは激減する！？建築業界の不景気もつづくことに。
新築が無くなると損するのは借り手かなぁ？（新築の需要はあるわけだから、一概には、一般の消費物品と同じ扱いにはならないが）
やはりデフレはよくないのかも！