今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[244: 匿名さん]

１０さんへ！
　人間は、感情の生き物で、すべて理屈どおりには動きません。
　しかし、机の上の勉強、虚学を積み重ねてきた人ほど、理論だけで物事を考えがちです。
　人の心が分からない頭でっかちは、何事も「こうしたら、こうなるはずだ」と決めつけます。そして思い通りにならないと、「それは間違っている、こうなるべきだ」というのです。
　知能を、学業的な問題を解決する「分析的知能」と未知の状況に対してアイデアを生む「創造的知能」そして、日常的な課題を解決していく「実践的知能」の三つに分類した心理学者がいましたが、これからの世の中を生きていく上で必要なのは？
知識ではなく知識を生かす知恵です。つまり実践的知能です。１０さんはまさしく実践的知能の持ち主です。
　分析的知能との言葉ももったいないのだけど、それに属してると言える２３９などは、とるに足らない輩です。まともに相手するのは時間の浪費だと思いますね！

角さん！もういいでしょう。
「この紋所が目に入らぬか！
控え寄ろう！！」
ですよぉ！
どうでしょう！？

[245: ２３６]

>>10
何いってんだかさっぱりわからないよ。
>これを否定して「具体的にこうだ！」ならまだ話がつづくけど、私に対して文句・・・・・・・
？？？

[246: １０]

>>243
まず、入居者さんの気持ちを考える必要があります。

＞これからはオール電化の時代ですよね。
本当にそうでしょうか？
周辺の動向も踏まえて、賃料との兼ね合いも考えてからの決断でしょう。

プロパンガス地域で周辺に都市ガス供給地域がありますと、数年間の供給義務付け条件はありますが、ガスの配管を都市ガス兼用配管での敷設をすることができることが多いです。
うちも、８年間供給という条件で都市ガス兼用配管で敷設して、既に１５年になります。まだ都市ガスには切り替えしていません。

個別ボンベ方式のプロパンガス供給地域では、オール電化はメリットがあると思います。ガス代が都市ガスに比べて倍くらい高いからね。
ですが、なかなかお客さんはのってはきません。
調理に使う火力が必要なのが一番のネックで、電力量のリミットを大きくしないと電磁調理器が使えません。
でも電気の基本料金は東京電力では高くなります。大家さんも電線をそれに耐えるだけの太いものにする必要があります。（最低でも１戸当たり６０Ａ）
大家にもオール電化は火災対策でメリットがあります。ガスがあるより検知器が減るし、危険も少なくなります。

うちでは、以上のことを考慮して地方都市でも東京２３区でも、結論としてオール電化は今のところ導入は考えておりません。

[247: zig]

全10室の小規模マンションを経営しています。
世田谷の明大前徒歩10分、すべてワンルーム、築15年。

順調だったのは築10年までで、それ以降は空室が目立ちます。

原因は明らかに競合物件の激増です。
それに加え、賃貸専門の不動産業者が台頭してきたことによる
手数料の増加、初期費用の減額による大幅な減収があります。

札幌など最不況地から始まったフリーレントがついに東京にも波及して
都内でも本格的にフリーレント競争が始まりました。

これからは新築物件（その恩恵を受けるのはせいぜい築5年までですが）
を除いて、過酷な試練を迎えることは明らかです。

大手賃貸業者の選任媒介になるしか生き残りはないかもしれません。
その代わり、管理料、リフォーム料などいいカモになります。

大東なんとかの家賃保証・・・そんなに甘いものではないと思います。
手厚く家主に保証するくらいなら直営に乗り出すはずです。

現在でも過剰なのに、さらに新築工事が続いています。

都心では、大型の小洒落た高層賃貸マンションの建築が目立ちます。
建築後、満室にしてファンドに売る新しいビジネスモデルのようですが、
損をした投資家が騒ぎ出すまでの数年間は建築ラッシュになりそうです。

長文　失礼しました

[248: 匿名さん]

指摘ありましたように、既存のアパマンがガス仕様の場合、オール電化にするのは、配線の容量が足らないから無理ですね。
これから建てる場合はイニシャルコストが３０万円かかっても、オール電化のほうが先々メリットがありますから、そうすべきと私は思う。
自動車のオール電化も必須となります。上海万博の中国を観ててそう思った。
日本の住居もです。

[249: BB]

>>247
明大前というと明治の学生が主力？

明治の話では無い一般論として、ワンルームの学生層は減っているらしい。少子化の影響もあるが、それよりも親の懐具合の関係で自宅から通える大学を選んでいる影響がもっと大きいらしい。

競合物件の増加に加え、もしかしたらそんなことがあるかも。

[250: 匿名さん]

大東建で、サブリースを信じて建てる大家さんが、どんだけ勉強してるか疑問ですね。
現在、大東建がどんどん造っていて、供給過剰状況を創っている。家賃破壊をしているが、泣きを見るのは大家さんです。
私は大東建さん物件に脅威は感じません。
賃貸するのに立地がよく、経営に自信のある大家さんはサブリースにこだわらない人が多いです。このような大家さんは強敵になりますが。
このままいくと勝ち組大家さんと＊＊＊み大家さんの格差がはっきりするのは確か。

[251: BB]

>>243
プロパンガス業者の機器サービスの件

これって、ガス業者が販路拡大のために、機器をサービスする分をガス料金に嵩上げして回収するビジネスモデル。ある意味、一昔前の携帯電話の一円販売と同じ。

結局、関係者は、

ガス業者：損して得取れ
大家：ガス料金は大家に無関係だから設備費用は抑えられる
入居者：高いガス料金を払うことなる

とことになる。

では、私ならどうするか。→プロパンガスは選ばない。

理由はいくつかある。
1、直感的に入居者にツケを回すようなやり方が好きではない。全くもって論理的でないのは自覚しているが、理由としてはこれがダントツの一番。数学じゃなくてすまん。
2、次に先の携帯電話が横並びで皆同じであったのに対し、都市ガスとプロパンガスとの比較では圧倒的に高いプロパンガス料金を長年受け入れてはくれない懸念を感じる。リフォーム料金の大家負担割合が高まる中、私にはいかに永く入居し続けてもらうかが大きなテーマ。だから退去理由に繋がりかねない要素は積極的に採用する気にはなれないなぁ
3、これは伝聞で正しいか不明だが、プロパンガス業者から提供を受けた機器の権利関係は複雑だと聞く。シンプルな方が好き。

期待していた高等数学じゃなくて本当にすまん。
あくまで好みなので、採用する経営者を否定するつもりはない。

[252: 匿名さん]

明大前は大学生だけじゃないでしょ。
都心にも近い。
単身向きの住まいのほうが、客が見つかりそうに思いますが。
５０～６０㎡は、悲惨な状況です。


うちは、新宿エリアの２LDKマンション１室を貸していますが、地方出身の姉妹+従妹＝3名で住んでいます。
医療系専門学生１名+新米看護師１名＋新米会社員1名です。
不動産屋から、親族3人は大丈夫かとの問い合わせがありました。
いずれも保証人がしっかりしていたので貸しました。

今までは、企業からの住宅手当をもらっている家庭ばかりでしたので、↑のような入居者は初めてでした。

3名でシェアすれば一人当たりの家賃も安くなります。
親にしてみれば、３名での暮らしのほうが、防犯上も安心なのでしょう。

今回の場合、親族3名なのでOKだしましたが、これが他人３名となると・・・悩ましいです。

それから、大学は地元で・・・しかし地元には就職先がないので東京に就職する学生も多いようです。
高速バスで行き来して就職活動したとか、借家人は言っておりました。

[253: 匿名さん]

人口が増えている都道府県は数少ない。たしか７つ。そのうち東京千葉埼玉神奈川は増えている。つまり首都圏。学生は減ってはいなですよ！東京がダメなら他はどうなるの？東京は別格ですね。

大学なんだが、地方の国立大学は悲惨なことになってる。日東駒専レベルに！

東京の空室率は全国レベルからいくと断トツ良いですね。

[254: 匿名さん]

人口増の地域ですら不動産賃借業は苦労するってこと。
ましてや、人口減の地域でそれをやるってのは？ですね。
あーだ、こーだ能書き垂れてても結局お客さんがつかなきゃ意味ないし。
能書き垂れて憂さ晴らしってのが関の山かな？

[255: 匿名]

要するに、アパート、マンションが建ちすぎちゃったのですね。新築でもなかなか埋まらない部屋って今多いですよね。だからゼロゼロ物件や、家賃３カ月無料なんてのがあるんですよ。あまった土地があったら駐車場にしといたほうがいいね。リスク少ないし。

[256: 匿名さん]

相続税対策とサブリースの甘言に乗って危険地域に建ててしまう大家さんが問題。しかし、ビジネスはすべて自己責任。近い将来に厳しい現実が待っていて破綻したとしても…結果はあまんじてうけいれねばならない。
学ばねばやられるのだ！

[257: １０]

>>255
＞あまった土地があったら駐車場にしといたほうがいいね。リスク少ないし。
リスクが少ないとも言えません。
固定資産税と都市計画税が本則適用ですから、広い土地を都会にもっているとべらぼうな金額になりますよ。
時価の７割評価の土地に毎年１．７％を払わなければなりません。
舗装すると、駐車場代は消費税課税扱いで、舗装工事に要した費用も償却資産になるから、これにも償却資産の固定資産税１．４％がかかります。こっちは毎年定率法で減価しますけどね。（コンクリートだと耐用年数１５年、アスファルトだと１０年です。）
それに見合うだけの収入を稼がなければなりません。

[258: 255]

駐車場のほうが　投資金額が、少なくてすむので、リスクが少ないということです。建物とは桁違いです。
安心の駐車場経営です。あと、コイン洗車場同じですねリスク少なくて安心ですね。

[259: １０]

>>258
毎月、かなりの収入が必要ですが、確保出来る見込みがありますか？
坪１５０万円評価の土地で、土地の固定資産税と都市計画税だけで坪当り２５５００円です。５０坪ではこの５０倍ですがら、年間１３０万円弱になります。
それだけ駐車料金だけで、他の費用も含めて稼げますか？

[260: １０]

>>258
＞コイン洗車場同じですねリスク少なくて安心ですね。
ここ１０年前くらい前まではかなり多かったですけど、今はどうなんでしょうか？
廃業しているコイン洗車場が多いですね。
いくらガソリンスタンドが減っていても、利用者そのものはどうですか？

[261: 匿名さん]

ある程度方針が決まるまでなら駐車場の方がリスクが少ないとはおもう。
賃貸業を始めるにはそれ相応以上の覚悟と試算がなくてはならないってことで。

[262: 匿名さん]

資産を相続した人はそれが運命なので逃れることは出来ない。
まあ、資産を処分すれば何て事はなし。
問題はそういう地主系大家と競合するサラリーマン系大家。
どうやっても、苦しい筈。
人口が増えている地域でも大変なのに、人ロ減の地方都市に持ってたらさあ大変ですね。
ましてや、借入に頼るなんて狂気の沙汰にしか思えませんね。

[263: １０]

>>262
あなたはどういうお立場ですか？

＞借入に頼るなんて狂気の沙汰にしか思えませんね。
ご感想は勝手ですが、その根拠を説明しないとね。

新規参入が少なくなるのは構いませんけど、やろうとしている方に正しい情報提供は必要です。
いかがでしょうか？