今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[224: 匿名さん]

賃貸事業はハイリスクです。
ハイリターンになるか、ローリターンになるかは腕次第ですが。
現状サラリーマン大家が潤うことが出来ているのは地主系大家が覚醒していないからであって、
サラリーマン大家の創意工夫によるところではありません。
何か勘違いしてる人が多いように感じます。
はっきり言って、どう創意工夫しても地主系大家に敵うはずがありません。
彼らは先祖伝来の土地を所有し、相続税対策の為に利益を度外視出来る立場にいるのですよ。
土地を購入しなければならず、利益確保が絶対条件のサラリーマン大家に歯がたつ筈がありません。
相続物件を格安で購入出来た、いわく付き物件をうまく解決出来た等の所謂おいしい物件でないとハイリターンは無理です。
今迄の成功体験で賃貸経営を語るのはブログだけでお腹一杯。
地主系大家がずーと眠っていてくれれば話は別ですが。

[225: １０]

>>224
地主系大家さんには色々なタイプがあって、

借入金を嫌う立体買換の方、
同じく借入金を嫌う一部の土地を売却して、それ以外の所有地に建物を建てる方、
自宅やその付近にポケットマネーで増築や別棟を作る方、

などがいらっしゃいます。

共通する点は、元からもっている土地の取得価格が非常に小さいという点です。
立体買換の方はそれにも増して、建物などの償却資産の取得費も非常に小さいことになっています。

未利用地が少ない方は今後資金不足になっても、売却という選択肢が選択しずらいので、うまく経営が出来ていない方は積極的な投資が行い難いという傾向になります。

＞賃貸事業はハイリスクです。
サラリーマンから見れば確かにそういう言い方は妥当なのかもしれませんが、自ら賃貸事業以外の事業を行ういわゆる自営業からみたらローリスクだと言えます。

パン屋やラーメン屋ってうまく経営しているお店だと小さな店舗でも大儲け出来ますが駄目なお店は大赤字。
ただ、これらの商売でも地主系のお店は賃料を払わずに経営が出来るので、安い価格でソコソコ経営している方がいらっしゃり、経営条件としては地主系が有利だとは言えますが、実際どこまで経営が続けられるでしょうか？
「覚醒から解けたら」うまく経営出来るでしょうか？

[226: １０]

>>224
以前は土地の取得分も含めて、全額借入金で賄ってもペイ出来ましたが、今はそのような認識ではいけません。

既に以前の投稿でも書いていますが、土地は全額自己資金で取得して、そこからスタートするのが地主系大家と対等になります。地主系より有利なのは、土地の取得費が高い点くらいです。

この点の認識はあなたと同じようですね。

＞土地を所有し、相続税対策の為に利益を度外視出来る立場にいるのですよ。
この点は認識が違います。
立体買換などの建物取得費が小さい地主系大家さんは、同じ賃料でも儲けが大きく出てしまうので、多少安い賃料にしている場合がありますが、キャッシュフローが赤字になってしまうまではやりません。
資産売却で得たお金で建物を建てた地主系大家さんも、多少は似た傾向があります。

一番積極的に経営している地主系大家さんは、相続税対策のためにポケットマネーと言っても「建物は全額借入金」でやっています。
規模が大きくなると、個人で借入するのではなく、資産管理会社を作ってこれが借入するという形をとり、株式の価値があまり上がらない対策をとってやっています。

地主系の方を含め、色々な大家さんとのつながりを持つと、非常にお勉強になることが多いです。

建築会社が管理会社のオーナー会などに参加されるのも一つの方法です。

[227: 匿名さん]

現在の家賃相場１０万円/月の物件。

長年の入居者が退室、リフォームに８０万円かかる。
クロス張替え、その他応急手当並なら２０万円、しかし汚い。

この場合、２０万円のリフォームで家賃を８万円に下げて入居者募集をした方が得と判断。　

どうですかねえ、この選択？

[228: １０]

>>227
＞長年の入居者が退室、リフォームに８０万円かかる。

１０万円家賃の部屋で、なんで、そんなにかかるんですか？
うち、今年の１月に１０年以上住んでいた人が出た後に、水周りや床など、全部はやらないけどやるべき部分はやって１５万円くらいでした。広さは４０平米強。
最初の見積もりは３０万円くらいでした。
壁紙や床は、部分補修だと色あわせが大変ですけど、管理会社に一生懸命探してもらって、部分張替えで済ませました。
同じ部屋や場所で色が合わないと、さまになりませんから、そういうコストダウンの仕方もありますよ。
クリーニングで対応できる部分も結構多いですから、言いなりのリフォームは考え物です。

汚いままで安くするというのも疑問で、ドア周りが多少サビが残っていても、入る人は入ってくれます。
安易な値下げを考える前に、修理方法に工夫をしてみましょう。

[229: 匿名さん]

>>10
>土地は全額自己資金で、・・・地主系大家と対等になる
ならない。地主系大家は土地に自己資金を出してない。唯みたいな土地だったら別だが、土地代分地主系大家にアドバンテージがある。
>キャッシュフローが赤字になってまでやらない。
やる。相続税軽減メリットの方が多ければ、キャッシュフローは関係ない。まあ、両睨みで考えての話だが。
>自営業者からみたらローリスクだ
意味不明。地主系大家でもサラリーマン大家でも自営業大家でも「大家」とはあくまで｢他人」に賃貸することを前提にしている。前提を覆して持論を展開する悪い癖は直しなさい！
>未利用地が少ない・・・積極的な投資が行ない難い・・・
積極投資をしない地主のお陰でサラリーマン大家は助かってるという趣旨のレスに対する回答がこれ？
「頓珍漢」ですね。

[230: １０]

>>229
地主系大家さんには、建物を建てる土地に関しては２つの相続税対策がある。

一つは自宅にお金をかけるという方法。よく見ますね。１００坪強の土地に豪華な家を建てている人。
２４０平米は大きく超えても、一部に事業用設備を併設することで、１００坪を超えても評価減８割の権利を確保している。

もう一つは建物を建てて人に貸付して、５割評価減を確保すること。

建物の方は建てた価格より大幅評価減になる。

これらを行うのは、積極的に借入して投資して、お金がいっぱい得られてる大家さんですよ。

立体買換や自己資産を一部売却して建てた大家さんには、借入金はありませんが、毎月の収支が赤字になったら生活そのものが危なくなりますから資金的な余裕はありません。

[231: 匿名さん]

そうですね。
いつでも売却できる土地が無いと不安です。土地にはかぎりません。すぐに換金できる有価証券でも足ります。もちろん現金で持っていれば最も安心ですが…。
いずれにせよ、借金に見合う動産、不動産があれば賃貸経営は安心ですね。だから税制上、借金して事業するのが普通です。
等価交換方式のメリットはほとんど無いですね。とくに賃貸マンションの場合にはね。

[232: BB]

>>227
私の好みで言えば、お金を掛けてでもそこそこの家賃で貸したいなぁ。

一棟所有で同タイプの部屋がある場合、一室だけ安いというのはちょっとやりにくい。

仲介業者にあの大家は汚いまま募集をかけるというイメージを持たれたくないし。

家賃を大幅に下げるのは最後の最後って感じかな。

[233: １０]

>>229
あなたはどういう立場で書き込みしていますか？
アンカーが付いていないから、こちらで勝手に想像しますが、２２４ですかね。

＞唯みたいな土地だったら別だが、土地代分地主系大家にアドバンテージがある。
東京の都心部は別として、土地代なんかそんなに高くなんかないですよ。
昔より全然安いじゃない。
東京２３区内の商業地でさえも、お金を数千万円貯めればいいだけ。
地方都市だと１０００万円から２０００万円でかなりの広さの市街地での住宅用地が手に入るよ。

[234: １０]

>>229
こちらが
＞>自営業者からみたらローリスクだ

に対して

＞意味不明。
＞地主系大家でもサラリーマン大家でも自営業大家でも「大家」とはあくまで｢他人」に賃貸することを前提にしている。
＞前提を覆して持論を展開する悪い癖は直しなさい！

こっちは２２４投稿の

＞賃貸事業はハイリスクです。
これに対して、一般の事業をやっている自営業者のラーメン屋やパン屋の例を出して説明しているんんだぜ。

そんな独善的な答えは無いじゃないか。

前提は違うだろう。まともに答えろよ。

[235: １０]

>>229
あなたが把握されている、地主系大家さんのお話をされたらいかがですか。
他人はわかりませんけど、私に対しては何も説得力がありませんよ。

自分は東京２３区でも城南・城西地区と三鷹・武蔵野辺りの大家さんはよく知っています。
それ以外にも首都圏の地方都市にも物件を持っていますので、その周辺はよく状況を把握しています。

[236: 229]

>>10
>土地代なんかそんなに高くなんかない
土地代なんてたかが知れてるというのであれば、そもそも地主系大家との競合なんて話すら出ないのでは？
今迄のレスは何だったんだ？矛盾甚だし。
>一般の事業をやっている・・・・・説明しているんだぜ。
「事業者」に自分の物件を「貸す」ってことじゃなくて、一般の事業と不動産賃貸業との比較ってことだったんだ。
書き方が判りにくいのと、何の脈絡もなく独善的に話が飛ぶので気づかなかった。
>他人は・・・・・私に対して・・・・説得力なし
どーでもいこと。ただ２３１さんのような考えになるような、間違ったレスを連発するのはやめましょう、ってこと。

[237: BB]

ここ何日かのコメントで、賃貸経営始めた経緯から見た大家像といった
レスが多いのですが、結構、思い当たるフシが結構あって面白いですね。

[238: １０]

>>236
矛盾しているのはだれでしょうね。
投稿内容から考えたら明らかだと思いますが？

遡って追及しましょうか？

少しは考えたらいかがでしょうか？

[239: ２３６]

>>238
いつも、そのぐらい簡潔に書いてください。
で、ご自分の矛盾に対しての回答は？
考え中ですね。

[240: 231]

>>236さん
私はべつに誰の影響も受けていませんよ。持論です。事業はいつ何が起きるかわからないですから。

[241: １０]

>>236
あなたが２２９投稿で、
＞地主系大家にはアドバンテージがある
と書かれていたことに対して、

＞土地はそんなには高くない
＞土地は全額自己資金で
と投稿しているのよ。

それなのに、あなた自身が、
＞そもそも地主系大家との競合なんて話すら出ないのでは？
と書かれている。
これを否定して「具体的にこうだ！」ならまだ話が続くけど、私に対して文句言うことはおかしいでしょう。

＞「事業者」に自分の物件を「貸す」ってことじゃなくて、一般の事業と不動産賃貸業との比較ってことだったんだ。
やっと理解できたようですね。

＞書き方が判りにくいのと、何の脈絡もなく独善的に話が飛ぶので気づかなかった。
最初からわかるように書いているでしょう。
あなたが言った地主系の強い？点も書きました。東京の神田あたりで具体的な例を見ているからね。

[242: １０]

>>239
あなたとはどうも頭の波長が合わないみたいだから、その
＞ご自分の矛盾に対しての回答は？
という内容を具体的に再掲載してくれませんか？

お金の調達に関することだとは思うんですけど、なんか全然価値観が違うようで。
よろしくお願いします。

[243: 匿名さん]

レスの流れからは外れますが、

これからはオール電化の時代ですよね。ソーラーパネルは将来、３０センチ四方で１家の使用電気料をまかなえると言われています。そうなるとプロパンガス、都市ガスは消える運命にあります！
　でも、今はプロパンガス仕様で建てると、ガスの工事費が０になるばかりかエアコン１台がついてくることも。
ここ半年でエコキュート機器（タンクとヒートポンプ）は６割引が当たり前になってきました。７割引も珍しくない。
しかしなから、プロパンガスとエコキュートでは、その差額は（エコキュートが７割引になっても））まだ３０万円もあります！
あなたが大家なら、はてさてどちらを選択しますか？これ高等数学です！

>>236さんには
興味もわかない質問ですよね？

ちなみに、エコジョーズすなわちガス仕様でもエコポイント補助金３０万円は支給されます。