今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[204: 匿名さん]

大東の３０年一括借り上げなら、修繕費まで込みだから、積立は必要無い。でも、込みのばあい９０%保証が８５%になるから、実際は５%の積立をしてると同じ。
普通５%の積立をしておくといいと言われるが、その積立金で株やって無くしてはなにをかいわん。勉強もしないで株で儲けるのは難しい。地道に賃貸経営しといたほうが無難だと思うよ。親はじめ周りをみててそう思ってる。私は株はやらん。でも、残念ながらゴルフの会員権で６千万の目減りがあったから、偉そうなことは言えないけどね。

修繕費は日頃から用意してます。メンテナンスに金をかけないと客付けが悪くなるからです。

[205: 匿名さん]

>>201しつこいぞ！
その問題は解決済ですよ。蒸し返さないでね。よろしく。

[206: 匿名さん]

３０年一括借り上げなんて不動産経営とは言わんだろ、丸投げじゃん。債券みないなもんだよ。

[207: １０]

>>282
大きい修繕は、大体決められた時期（新築から１０年とか１５年とか）にするのですから、なにも毎月積み立てておく必要など無いはずです。
ただ、その建物の状況によって、修繕時期は早まったり遅くなったりはありうることですから、日ごろの状態監視は必要だと考えます。

修繕をする上で注意すべき点ですが、対象資産（建物や償却資産）の残存価格の１割を超えるような修繕を１年以内にまとめてやると、全額経費で落とせないことがあります。資産化して減価償却しなければならないということです。
以前は資産化しても前の資産とまとめることが翌年以降可能でしたが、３年前の４月より前に取得した資産とは新たな資産は別の償却方法をとらなければいけませんから、別の財産管理になります。

償却資産を課税されている場合、資産化した分を、増加分申告することになります。

大きな修繕とはならなくとも、建ててから１０年以上も経つと、建物や設備の仕様自体が時代にそぐわなくなることがあります。こちらの方は大規模修繕とはまた別のくくりで考えるべきことです。
和室を洋室化して、賃借人の入れ替わり時の持ち出しを少なくすることも兼ねるリフォームをするとか、ケーブルテレビや光電話を導入してインターネットや地デジ対応をするとか、やることは色々と出てきました。
ケーブルテレビや光電話は地域によっては大家が負担しなくとも導入可能な場合が多いので、情報収集することが大切です。

[208: １０]

>>206
＞３０年一括借り上げなんて不動産経営とは言わんだろ、丸投げじゃん。債券みないなもんだよ。
そうでしょうか？それは認識不足ですよ。
数年ごとに賃料の見直しは行われます。
最初から無理な賃料設定をしていたら、すぐに大幅減額です。
建てる際に描かれたプラン（収益計画と費用での経営プラン）が、絵に描いた餅になることがあるのです。

大家さんを始める際に、ちゃんとお勉強をしておかないと、このパターンにはまってしまって、大変なことになります。

[209: BB]

皆さんご意見ありがとう。

確かに金融資産があるなら積立なんて考えなくてもいいですね。

ただ、それ程資金に余裕がない人は計画的に資金を確保していかないと厳しい局面がいずれ来ると思う。

特に、築浅い物件を購入後、数年で獲得した資金余剰を、新規購入物件の自己資金として投入する方は大丈夫かな？

では、いくら必要か。

202で引用した下の方のレポートにおいて、モデルケースでは賃料の12％を修繕積立金としても24年目には資金不足になるという。（レポート中のページで199）

この12％というのは凄く負担の重たい数字に感じるんです。私には。

皆さんはいかがでしょうか。

[210: １０]

>>209
建物構造にもよりますが、投資して建物を建設してから１５年から２０年程度で普通は資金回収が終わっているんじゃありませんか？

分譲マンションに自宅用として住んでいるようなケースでは、このような事象はよくあることです。

[211: BB]

>>210
>建物構造にもよりますが、投資して建物を建設してから１５年から２０年程度で普通は資金回収が終わっているんじゃありませんか？

資金回収という言葉の『資金』の意味が難しいなぁ～。

１、建築費（文脈からするとこれ？）
２、投資額（＝土地＋建物）
３、自己資金投入額
４、イニシャルコスト（土地＋建物＋付随費用）
５、借入金

まあ１～５のどれでも共通するようにコメントすると、結局、資金回収が終わっていても、
資金余剰が、大規模修繕に投入できるよう金融資産で確保されていなければ、対応できない
ですよね。累積黒字はたっぷりあるはずなのに、手元資金がない。こういう方は結構いる
ように思います。

>分譲マンションに自宅用として住んでいるようなケースでは、このような事象はよくあることです。

そうですよね。管理組合が大規模修繕の資金が足りなくて借入していることは耳にしますから。
でも、（レポートの例でいうと）築24年の賃貸マンションで、大規模修繕のための借入をしている
なんてことはとんと聞かない。

例えば築24年の自宅＝分譲マンションをスケルトンリフォームしたいから５百万円借りたいというのと
賃貸マンションの仕様が古くなってきたので、スケルトンリフォームしたいから１室あたり５百万円借りたいというのと
ではハードルの高さが全然違うと思うんです。

そういった資金確保の難しさという観点から、毎月積み立てるなんてことは言わないまでも、計画的に資金確保をしておくというのは、長期保有をするスタンスの方には重要かなと思ってます。
でも何度も言ってしまうのですが、、賃料の12％づつ使わないでおくっていうのはハードルは高い。はあ。。。。

[212: BB]

>>207
確かに10％ルールって、結構見過ごしやすいですね。
ほんと、修繕費として損金計上できるか、資産計上すべきかは難しいです。

http://www.meinan.net/column/col_shisanzei/shisanzei20071010.pdf

のように、税法、施行令、施行規則、通達とあっちこっちをつなぎ合わせて考えても
まだよく判らないことはありますもん。

[213: 匿名さん]

そうですね。賃貸経営は多くの要素が複雑に絡みあっていてとても奥深いものがある。まさに応用数学の世界です。公式を覚えてもどう使うかです。
知識は金なり！
学ばねばやられる！！
一括借り上げは危険がいっぱいですよぉ。

[214: 匿名さん]

工事などで不動産屋を通すとコミッションを抜かれる。
普通ですかね？

屋外のライト設置で３万円で５０００円位抜かれる。

[215: １０]

>>211
資金回収の対象は、建物とその他の償却資産への投資額です。

土地は減価償却しませんし、建物は壊して再築するも更地で売却も可能です。

借入金はまだある程度残った状態ですが、それ以上の流動資産が残るのです。

逆に言えば、それくらいまでに資金回収しておかないと、後が大変なことになってしまいます。

いかに建物や設備を同じ仕様でも安く建てさせて、借入金利も固定でできるだけ安いレートで行うかが、この時期になって効いてきます。

[216: 匿名さん]

イニシャルコストは後できいてくる！
建物は古くなると家賃を上げることはまずできない。
そもそも賃貸経営で
ぬれてにあわ！
なんてのは昔の話で、
いまはなんとか赤字にならなければとよしとしなければ！
しょせん不労所得だろうし！

[217: １０]

>>216
＞イニシャルコストは後できいてくる！
ええ、これはそのとおりです。
出来あいのマンションを、言い値で買って、紹介されたアパートローンを組むとかなり割高物件を買って、なお且つ割高な維持費がかかることになります。
管理の仕方も含めてのことです。

＞建物は古くなると家賃を上げることはまずできない。
これは違います。
リニューアルすることで、家賃を上げることは可能ですよ。

＞しょせん不労所得だろうし！
何が不労所得なの。定義を書いてください。
それと、あなたはどういう立場なのですか？

[218: 匿名さん]

大東建の言い値で建てた大家さんは大変なことになることが多々ありますね。周りに居ますから。
リホームで家賃を上げることができると言っても、新築のときのレベルには届かないと思いますが。とくに供給過剰な今においては。
不労所得と言ったのは本業ではないという意味での表現です。サブリースに丸投げして何も努力しない、何もわからない大家さんは不労所得といってもいいかも。本業でないからと勉強を怠ると大変なことになりますからね。１０さんのおっしゃるように。

私は大家は本業としてませんが、それなりの努力はしてます。不労所得とは思ってません。

[219: 218]

私はアパート･マンションには約５２千万投資しました。まだ借金沢山あります。日々努力してます。丸投げはしてません。

[220: １０]

>>218
＞言い値で建てた大家さんは大変なことになることが多々ありますね。
そうですね。数年前に建てたマンションでは、本命の１社に見積をさせた後、対抗する別の２社にも見積させて相見積していることを本命の会社に告げたら、本命の会社は同仕様で２０％くらいは下げてきました。

以前小規模のアパート建てた時には、色々な系統の６社くらい見積させましたが、構造によってかなりの違いがあり、対応するのも大変でした。
建物構造だけは自分で絞り込んでから２～３社程度に相見積をさせるのが、色々な構造の多くの会社に見積させるよりも施主側の労力は減るわりには、ライバルメーカー同士での対抗戦になるので、施主側のコストダウンにはかなり効果的なようです。
ただ、対抗戦に負けたメーカーも負けた事例から勉強して、不得意な分野での弱点を解消するようなことをやっていますから、最近のテレビコマーシャルでその点を強調しているのを見ると、「今だったらもっと両者から叩けたな。」と感じました。（４階建に弱かったメーカーさんの最近のコマーシャルです。）

構造によって寿命とメンテナンス時期・費用は異なりますから、初めてやる人は色々な構造の会社に見積をさせると、同じ土地でもどの会社がどういう構造でどのくらいの価格を提示してくるかはお勉強になります。
ただ、賃貸経営をやっていくと、どういう場所・土地ではどんな構造の建物でどういう仕様のものにすればいいかが他人の事例も含めてわかってきます。

[221: １０]

>>218
＞リホームで家賃を上げることができると言っても、新築のときのレベルには届かないと思いますが。
断熱性能や遮音性能などを、建設時に考慮しておいた建物だと、２０年近く経った場合でも新築と遜色が無いように出来ます。
ただここ１０数年での外壁材の進歩（メンテナンスや外観の良さ）は目を見張るものがあります。この点はコストとの兼ね合いで悩んでいる点ではあります。

＞とくに供給過剰な今においては。
お客さんが何を求めているかを把握して、提供できるサービス内容次第で空き家の発生はかなり防げます。
ＲＣやＳＲＣ造だと改造することがかなり大変ですが、それ以外の構造だと比較的容易に改造することが可能です。
あまり費用がかかるなら、スクラップ・ビルドになりますが。

何もしないで家賃を下げるだけの対応をしても、そう簡単には空き家の発生は防げません。なぜなら、小さい頃からある程度の生活をしている人は、時代遅れの仕様の建物に入居しようとしませんよね。
ごく例外的に入ってもらえる方はおりますが。

[222: 匿名]

外断熱仕様は１００年コンクリートが持つ！とかうたってますが、バルコニーの手摺りや外廊下手摺りには断熱材を張り付けないのが普通です。しかるに、断熱材で包まれたコンクリートは１００年持っても手摺りは崩れますので１００年の説得力は薄れる。零下１０度にならない地域ならコンクリートは凍結しないので「持ち」は余り考えなくても良いかと。
ただ、断熱効果により光熱費の節減や室内温度が一定に保ち易く、温度変化が少ないことは健康に優しいなどメリットは大きい。
エコポイントの３０万円の補助金もあるし、これからは外断熱は検討に値しますね。安くなってきてますし。
ただ発泡スチロールがいまいち頼りないですね。施工業者の技術によっても出来栄えが大きく影響されますから、業者選びが大事になってきます。

[223: 匿名さん]

大東建とかの一括借り上げって大家はすることあるんですか？
たとえばきわどい入居者の判断とか、クロス張替しても良いかとか？

それとも、大家は全くタッチせずに毎月契約の金額は振り込まれてくるだけ？
なら手数料高いだろうね、