ディアナコート永福町翠景ってどうですか？

[匿名さん]

「ディアナコート永福町翠景」全体物件概要
https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-eifuku2/index.html

所在地
東京都杉並区永福2丁目411-1、411-2（地名地番）
交通
京王井の頭線「永福町」駅徒歩6分(サブエントランスより)、徒歩7分(メインエントランスより)
地目
宅地
地域・地区
近隣商業地域、準防火地域、第2種高度地区、第一種低層住居専用地域、準防火地域、第1種高度地区
建ぺい率
91.76%(角地+10％　準防火地域内の耐火建築物+10％　指定建蔽率71.76％)
容積率
245.08%
総戸数
48戸（他に管理員室1戸）
敷地面積
実測面積：1,680.93m2
確認申請上面積：1,671.31m2
建築面積
1,043.49m2
建築延ベ床面積
5,238.98m2(容積対象外面積1,143.01m2含む)
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上9階建
建築確認番号
第R06普及協会00193号（令和6年12月25日付）
駐車場
15台（機械式駐車場12台、平置駐車場3台)
バイク置場
3台
自転車置場
72台(スライド式55台、2段式13台、平置4台)
分譲後の権利形態
敷地：専有面積割合による所有権の共有
建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態
区分所有者全員で管理組合を構成し、管理会社に委託
管理会社
株式会社モリモトクオリティ
完成予定日
2026年12月上旬
引渡予定日
2027年2月上旬
設計・監理
株式会社安宅設計
デザイン監修
株式会社SKM設計計画事務所
施工
未定
設計図書閲覧場所
株式会社モリモト 本社事務所
手付金等の保証機関
東京不動産信用保証株式会社
売主
株式会社モリモト
〒100-6314 東京都千代田区丸の内2-4-1丸の内ビルディング14階
TEL[phone]
国土交通大臣（5）第5998号
（一社）不動産協会会員 ・（一社）全国住宅産業協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟

[66: マンション掲示板さん]

管理費修繕費安い！

[67: 匿名さん]

いくらでしたか？

[68: マンコミュファンさん]

>>66 マンション掲示板さん
価格も安い？？

[69: eマンションさん]

>>66 マンション掲示板さん

長期修繕計画で15年、20年後の修繕費はいくら予定でしたか？はじめに安くしてるだけじゃなきゃよいですけど

[70: マンション検討中さん]

すぐなくなるやつだこれ。

[71: 購入経験者さん]

>>70 マンション検討中さん
いくらですか

[72: 匿名さん]

グランドメゾンよりだいぶ高いですね。
引き渡しの頃には金利が1.5%にはなっているので、背伸びしてしまうと結構厳しいですね

[73: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん

おっしゃる通りですね。
デザインは良いけど、永福町にしては高くて割に合わない価格だと感じました。政策金利上がり住宅ローン金利も2年以内には0.5%アップは確実でしょうからシュミレーションは金利1%だとしても払い切れる算段じゃないと危ないですね。あとは修繕費の上がり幅も確認しないと

[74: 通りがかりさん]

このダイレクトウィンドウ通り沿いにもありそうですが低層階は部屋の中丸見えにならないのかな？？

反対車線から見たら夜とかかなり見えそうだけど

[75: 買い替え検討中さん]

>>71 購入経験者さん
坪750万円です。

[76: 匿名さん]

>>74 通りがかりさん
入居者の好みでカーテンカラーがバラつくから誰も住んでない時やCGではカッコよく見えても、入居はじまるとダイレクトウインドウがダサくしちゃう事あるあるですよね。
実際に3階位までは外から丸見えだし。そーゆー意味で住み心地は期待しちゃいけないと思いますよ。

[77: 口コミ知りたいさん]

永福町は大きな病院も無く、商店街もしょぼく、坪750万円の価値は無いような…

[78: 匿名さん]

>>77 口コミ知りたいさん
そうですね。このあたり家賃が安く、30万ぐらいで3LDKに住めるので、坪750はかなり割高に思います。
今後このエリアの家賃が50万ぐらいまであがるのであれば、この価格も妥当になりそうですが、厳しいんじゃないですかね。

[79: 通りがかりさん]

>>75 買い替え検討中さん
どの部屋が？
600くらいだったけど笑

[80: 買い替え検討中さん]

坪600万もあれば750万もあるんですよ。
あなたが希望している部屋よりも単価が上の部屋も有るって事です。
笑とか恥ずかしいよ。

[81: 評判気になるさん]

>>78 匿名さん
そうでもないのでは？
マンションは出口の売却価格があるので、切り捨てじゃないですから、月30万円よりも高い返済額でも、最後にある程度戻ってきますから。賃貸は掛捨てですよね。
バブルのように借入残が時価を超えたら成り立たない話ですが。

[82: 買い替え検討中さん]

>>81 評判気になるさん
78さんは物件を賃貸に出した時に賃料が30万円だと利回りが低くなる事を言及しているのでは。

[83: マンション検討中さん]

>>82 買い替え検討中さん
なるほど、投資目線ですね。

[84: マンション検討中さん]

実需で検討してましたが見送りました。今回ボリュームゾーンが坪680～700ぐらいで、そうなると、70平米で家賃30万と考えると表面利回り2.5％切って来るので、都心でもないのにこの利回りは厳しいかなと。今後マンション価格がまだまだ上がりキャピタルが期待できるなら別ですが、残債割れのリスクが結構あるかなと思い見送りました。グランドメゾンと比較しても大幅に高いですしね。デザインや立地は気に入っていただけに残念です。

[85: 買い替え検討中さん]

>>84 マンション検討中さん
私も多少なりとも地縁があるので実需検討していましたが、流石に230-250万円/平米は手が出ませんし、リスキーなので撤退します。
今回のモリモトはかなりの強気で来ましたね。